Решение № 3А-150/2017 3А-9/2018 3А-9/2018(3А-150/2017;)~М-192/2017 М-192/2017 от 4 февраля 2018 г. по делу № 3А-150/2017

Дело № 3а-9/2018


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 февраля 2018 года город Тверь

Тверской областной суд в составе:

председательствующего судьи Парфеновой Т.В.

при секретаре судебного заседания Коршуновой Е.А.,

с участием представителей:

административного истца – ФИО1,

административного ответчика – Управления Росреестра по Тверской области – ФИО2,

заинтересованного лица - Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области – ФИО3

заинтересованного лица - администрации города Твери ФИО4

заинтересованных лиц - ООО «Евростор», ФИО5 - ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Общества с ограниченной ответственностью «В и Б» об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «В и Б» обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию 29 декабря 2015 года в размере 66154 000 рублей.

Заявленные требования мотивированы тем, что административный истец является собственником объектов недвижимого имущества, расположенных на указанном земельном участке, кадастровая стоимость которого существенно превышает рыночную стоимость, определенную в результате независимой оценки, и затрагивает права и законные интересы организации, поскольку влечет увеличение размера платы за пользование земельным участком.

В ходе судебного разбирательства представитель административного истца – ФИО1, действуя в пределах предоставленных полномочий, уточнил заявленные требования в соответствии с результатами проведенной по делу судебной экспертизы, просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере 68575 000 рублей.

Представитель заинтересованных лиц ООО «Евростор» и ФИО5 – ФИО6 административные исковые требования поддержал.

Представители административного ответчика Управления Росреестра по Тверской области ФИО2, заинтересованных лиц – Министерства имущественных и земельных отношений ФИО7, Администрации города Твери ФИО4, вопрос об удовлетворении административных исковых требований оставили на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ ФКП Росреестра, заинтересованные лица ФИО8, ФИО9, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, ходатайствовали о рассмотрении дела без их участия.

Выслушав доводы представителей сторон и заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Из материалов дела следует, что земельный участок площадью 20305,4 кв.м, с кадастровым номером № расположен по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – объекты придорожного сервиса, государственная собственность на данный земельный участок не разграничена.

На данном земельном участке находятся принадлежащие административному истцу объекты недвижимого имущества: диспетчерская и КПП с кадастровым номером №, административное здание с кадастровым номером №, помещение механика с кадастровым номером №, адрес объектов: <адрес>. Государственная регистрация права собственности произведена 30 сентября 2010 года.

В отсутствие заключенного договора аренды земельного участка административный истец несет обязанность внесению платы за фактическое пользование земельным участком, размер которой определяется на основании кадастровой стоимости, в связи с чем результаты определения кадастровой стоимости застрагивают права и обязанности ОО «В и Б».

Кроме того, в соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» административный истец, имея в силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, так как выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу положений ст. 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в этом случае является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Согласно выписке из ЕГРН от 11 августа 2017 года кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 29 декабря 2015 года в размере 160409614,19 рублей на основании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области, утвержденных приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года № 13-нп.

С целью пересмотра результатов кадастровой оценки административный истец 26 октября 2017 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области.

Решением Комиссии от 16 ноября 2017 года заявление ООО «В и Б» было отклонено со ссылкой на несоответствие представленного отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 5 ФСО № 3.

В подтверждение рыночной стоимости земельного участка административным истцом представлен отчет об оценке от 01 июля 2017 года № 58/17, составленный оценщиком ФИО10, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 29 декабря 2015 года составила 66154 000 рублей.

Возражая против выводов оценщика, Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области и Администрация города Твери обоснованно указали, что при расчете рыночной стоимости оценщик исходил из неверной площади объекта оценки – 20305 кв.м вместо 20305,4 кв.м, не мотивировал отказ от корректировки стоимости аналогов на время их продажи – более чем за год до даты оценки, не обосновал размер корректировки на местоположение аналогов, допустил арифметические ошибки и пришел к противоречивым выводам о включении местоположения объекта относительно красных линий в число ценообразующих факторов и одновременно о том, что данное обстоятельство не является значимым. Кроме того, оценщик не учел, что аналог № 3 согласно объявлению о его продаже представляет собой не земельный участок, а объект незавершенного строительства – АЗС степенью готовности 30%.

Принимая во внимание приведенные возражения, по ходатайству представителя административного истца определением суда от 13 декабря 2017 года по делу была назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельного участка.

Согласно заключению эксперта ООО «Андреев-КапиталЪ» ФИО11 от 12 января 2018 года № 18-003-э рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 29 декабря 2015 года составляет 68575 000 рублей.

Также эксперт указал, что оценщиком при составлении отчета об оценке от 01 июля 2017 года № 58/17 допущены нарушения подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7 и пункта 5 ФСО № 3, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка - не произведена корректировка на наличие объекта капитального строительства, имеющегося на земельном участке-аналоге № 3.

Оценив данное экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует статье 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости спорного земельного участка.

Экспертное заключение содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков Тверской области, в том числе, относящихся к сегменту рынка земельных участков коммерческого назначения, к которому относится объект оценки, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость.

В экспертном заключении имеются ссылки на источники информации, используемой экспертом, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, к заключению приложены копии объявлений, размещенных в сети Интернет и газете «Ярмарка».

Рыночная стоимость объекта экспертизы определена в рамках сравнительного подхода (метода сравнения продаж), применение которого экспертом мотивировано.

Содержащаяся в экспертном заключении критика отчета об оценке также является обоснованной.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Допустимых доказательств того, что рыночная стоимость объекта недвижимого имущества является иной, чем отражено в заключении судебной экспертизы, суду не представлено. Правом ходатайствовать о назначении дополнительной или повторной судебной экспертизы участвующие в деле лица не воспользовались.

При таких обстоятельствах кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «В и Б» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 29 декабря 2015 года в размере 68575 000 рублей.

Датой подачи заявления считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области – 26 октября 2017 года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Тверского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий Т.В. Парфенова

Мотивированное решение составлено 12 февраля 2018 года.

Председательствующий Т.В. Парфенова