Решение № 2-7637/2025 от 13 января 2026 г.

Дело №

УИД №


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>,

<адрес>

Истринский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой О.В.,

при помощнике ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1, ФИО4 о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО1, ФИО4 о признании сделки недействительной.

Свои требования мотивировала тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1, был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. В соответствии с условиями указанного договора она с ФИО1 договорились в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества по которому ФИО1 обязался продать ей за сумму <данные изъяты> рублей следующие объекты недвижимости: жилой дом с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м; земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для ведения садоводства; баня с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, общей площадью застройки <данные изъяты> кв.м.

В счет расчета по основному договору и в качестве аванса она передала ФИО1 <данные изъяты> рублей под расписку.

Согласно п.2.9 договора с момента заключения предварительного договора продавец не праве производить отчуждение объектов недвижимости какому-либо третьему лицу по любым предусмотренным законом основаниям, не вправе закладывать объекты недвижимости либо сдавать их в аренду, либо передавать в безвозмездное пользование.

Согласно п.3.1 договора продавец обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении объектов недвижимости до заключения основного договора.

ДД.ММ.ГГГГ она передала ФИО1 письмо, в котором выразила свое намерение заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества.

В ответ ФИО1 сообщил ей, что сделка невозможна, поскольку он продал объекты недвижимости другому лицу.

Тем самым ФИО1 нарушил условия предварительного договора (п.2.9, 3.1) о запрете на отчуждение имущества третьим лицам, чем нарушил ее предусмотренное предварительным договором право на приобретение объектов недвижимости в собственность.

Она стала выяснять этот вопрос у ФИО1, потребовала от него документы о продажи недвижимости и выяснила следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, выступающим в качестве продавца, и ФИО4, выступающим в качестве покупателя, был заключен договор купли-продажи жилого дома, бани и земельного участка.

В соответствии с условиями указанного договора от имени ФИО1 представителем по доверенности были проданы следующие объекты недвижимости:

- жилой дом с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м;

- земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для ведения садоводства;

- баня с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, общей площадью застройки <данные изъяты> кв.м.

При заключении указанного договора в качестве продавца действовал не ФИО1 лично. От его имени действовал в качестве представителя родственник покупателя (третье лицо) ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрирован по адресу: <адрес>, паспорт №, выдан Отделением УФМС России по <адрес> в <адрес> (с местом дислокации в <адрес>) ДД.ММ.ГГГГ.

Она считает выше указанный договор купли-продажи недвижимого имущества недействительным по ряду оснований.

Обстоятельства заключения указанного договора, о которых ей рассказал ФИО1, следующее. До заключения договора ФИО1 занял у ФИО4 денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей, которые были нужны ФИО1 для строительства дороги в поселке. То есть фактически между ними сложились отношения по договору займа.

В последующем ФИО1 не смог вернуть ФИО4 занятые у него денежные средства. Тогда ФИО4 предложил ФИО1 передать ему имущество в счет погашения суммы займа. Они договорились о том, что ФИО1 продаст ему свои дом, земельный участок и баню. ФИО4 попросил ФИО1 для цели заключения договора купли-продажи выдать доверенность от него как от продавца его родственнику ФИО7 ФИО1 выдал ему доверенность и им от имени ФИО1 была совершена сделка по отчуждению недвижимости. При этом, они договорились, что недвижимость будет продана по рыночной цене, но покупатель фактически заплатил ФИО1 на <данные изъяты> рублей меньше в счет погашения ФИО1 перед ним долга по займа. Это и будет фактом возврата ФИО1 ему долга по займу.

Кроме того, сделка по продажи недвижимости совершена по явно заниженной цене. Рыночная стоимость проданного имущества на момент его продажи составила порядка <данные изъяты> рублей. Даже в заключенном между ней и ФИО1 предварительном договоре цена объекта составила <данные изъяты> рублей. Как уже было сказано выше, ФИО1 с ФИО4 договаривались, что недвижимость будет продана по рыночной цене, но покупатель фактически заплатил ФИО1 на <данные изъяты> рублей меньше в счет погашения перед ним долга по займу. При этом, представитель ФИО1 по доверенности ФИО7 заключил договор на цену только <данные изъяты> рублей (п.2.1 договора). То есть занизил цену имущества ФИО1 в несколько раз. Фактом существенного занижения цены имущества ФИО1 был причинен значительный вред. А представитель ФИО1 и ФИО4 фактически злоупотребили правом. ФИО1 и она уверены в том, что между ФИО4 и третьим лицом как родственниками был сговор на то, чтобы совершить сделку по заниженной цене, чтобы избежать выплаты в полном объеме ФИО1 денежных средств.

Также отмечает, что со слов ФИО1 никаких денег, в том числе указанных в договоре <данные изъяты> рублей фактически он не получал.

Таким образом, договор купли-продажи недвижимости является ничтожной сделкой по двум выше указанным основаниям.

ФИО1 пояснил ей, что он боялся обратиться в суд за оспариваем сделки, так ка боялся угроз со стороны ФИО4 и третьего лица.

Ее интерес в оспаривании заключенного между ответчиками договора купли-продажи недвижимости заключается в том, что ее законные права были нарушены. Заключив с ФИО1 предварительный договор купли-продажи того же самого имущества и оплатив за него часть цены, она рассчитывала в будующем приобрести это недвижимое имущество по основному договору. Ее и ФИО1 по предварительному договору связывали взаимные права и обязанности, в том числе ее право купить в будущем имущество, то есть получить его в собственность от ФИО1, и обязать ФИО1 продать ей это имущество, то есть передать ей его в собственность. Ее указанные права были нарушены фактом заключения между ответчиками спариваемого договора купли-продажи недвижимости.

На основании изложенного просила признать недействительным заключенный между ФИО1 и ФИО4 договор купли-продажи жилого дома, бани и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, обязать ФИО4 вернуть ФИО1 все полученное по договору купли-продажи жилого дома, бани и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в натуре.

Истец в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель истца в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал.

Ответчики ФИО1, ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Финансовый управляющий ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Третье лицо ФИО7 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, и дав юридическую оценку собранным по делу доказательствам, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 этой же статьи).

В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).

Согласно части 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу вышеприведенной нормы в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1, был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. В соответствии с условиями указанного договора она с ФИО1 договорились в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества по которому ФИО1 обязался продать ей за сумму <данные изъяты> рублей следующие объекты недвижимости: жилой дом с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м; земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для ведения садоводства; баня с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, общей площадью застройки <данные изъяты> кв.м.

В счет расчета по основному договору и в качестве аванса она передала ФИО1 <данные изъяты> рублей под расписку.

Согласно п.2.9 договора с момента заключения предварительного договора продавец не праве производить отчуждение объектов недвижимости какому-либо третьему лицу по любым предусмотренным законом основаниям, не вправе закладывать объекты недвижимости либо сдавать их в аренду, либо передавать в безвозмездное пользование.

Согласно п.3.1 договора продавец обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении объектов недвижимости до заключения основного договора.

ДД.ММ.ГГГГ она передала ФИО1 письмо, в котором выразила свое намерение заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества.

В ответ ФИО1 сообщил ей, что сделка невозможна, поскольку он продал объекты недвижимости другому лицу.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, выступающим в качестве продавца, и ФИО4, выступающим в качестве покупателя, был заключен договор купли-продажи жилого дома, бани и земельного участка.

В соответствии с условиями указанного договора от имени ФИО1 представителем по доверенности были проданы следующие объекты недвижимости:

- жилой дом с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м;

- земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для ведения садоводства;

- баня с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, общей площадью застройки <данные изъяты> кв.м.

При заключении указанного договора в качестве продавца действовал не ФИО1 лично. От его имени действовал в качестве представителя родственник покупателя (третье лицо) ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрирован по адресу: <адрес>, паспорт №, выдан Отделением УФМС России по <адрес> в <адрес> (с местом дислокации в <адрес>) ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ФИО1 была введена процедура реализации имущества. Финансовым управляющим утвержден ФИО3 (ИНН №, регистрационный номер в сводном государственном реестре арбитражных управляющих №), члена <данные изъяты> о чем опубликованы сведения в газете «Коммерсантъ» № от ДД.ММ.ГГГГ.

В Арбитражный суд <адрес> ДД.ММ.ГГГГ поступило заявление финансового управляющего: о признании недействительной сделкой между ФИО1 и ФИО4, а именно: договор купли-продажи жилого дома, бани, земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении: жилого дома с кадастровым номером №, условный №, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., количество этажей – 2 (два); земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадь <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для ведения садоводства; бани с кадастровым номером №, условный №, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, количество этажей 1 (один); о признании недействительными записи в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № на имя ФИО4; о применении последствий недействительности сделки путем истребования у ФИО4 в конкурсную массу перечисленное имущество должника.

ДД.ММ.ГГГГ в Арбитражный суд <адрес> поступило уточненное заявление в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации финансового управляющего, согласно которому просит суд: о признании недействительной сделкой между ФИО1 и ФИО4, а именно: договор купли-продажи жилого дома, бани, земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении: жилого дома с кадастровым номером №, условный №, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м, количество этажей – 2 (два); земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадь <данные изъяты> кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для ведения садоводства; бани с кадастровым номером №, условный №, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., количество этажей 1 (один); о признании недействительными записи в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № на имя ФИО4; о применении последствий недействительности сделки путем истребования у ФИО4 в конкурсную массу перечисленное имущество должника.

На основании определения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № суд определил:

Признать недействительной сделку между ФИО1 и ФИО4 - Договор купли-продажи жилого дома, бани и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в отношении:

- Жилого дома с кадастровым номером №, условный №, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., количество этажей – 2 (два).

- Земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадь <данные изъяты> кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для ведения садоводства.

- Бани с кадастровым номером №, условный №, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты>. кв.м., количество этажей 1 (один).

Применить последствия недействительности сделки.

Обязать ФИО4 возвратить в конкурсную массу имущество должника:

Жилой дом с кадастровым номером №, условный №, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., количество этажей – 2 (два).

Земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадь <данные изъяты> кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения садоводства.

Баню с кадастровым номером №, условный №, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., количество этажей 1 (один).

Перечислить на основании счета на оплату № от ДД.ММ.ГГГГ, предоставленного <данные изъяты> с депозитного счета Арбитражного суда <адрес> на счет <данные изъяты> в качестве оплаты за проведенную экспертизу <данные изъяты> рублей за счет денежных средств, зачисленных на депозитный счет Арбитражного суда <адрес> по делу № по платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ФИО4 <данные изъяты> руб. в пользу ФИО1 в счет оплаты экспертизы.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление ФИО2 к ФИО1, ФИО4 о признании сделки недействительной - оставлено без рассмотрения.

В определении от ДД.ММ.ГГГГ суд ссылался на абзац 5 статьи 222 Гражданского процессуального кодекса Российской Федераци, где суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если в производстве этого или другого суда, арбитражного суда имеется возбужденное ранее дело по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям.

Статью 222 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оставляет заявление без рассмотрения, в случае если в производстве этого или другого суда, арбитражного суда имеется возбужденное ранее дело по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям.

Подпункт 2 пункта 2 статьи 213.11 Федерального закона от 26 октября 2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» которым предусмотрено, что с даты вынесения арбитражным судом определения о признании обоснованным заявления о признании гражданина банкротом и введении реструктуризации его долгов требование кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, требования о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными сделок и о применении последствий недействительности ничтожных сделок могут быть предъявлены только в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. Исковые заявления, которые предъявлены не в рамках дела о банкротстве гражданина и не рассмотрены судом до даты введения реструктуризации долгов гражданина, подлежат после этой даты оставлению судом без рассмотрения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ определение Истринского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменено.

Судом апелляционной инстанции указано на то, что судом первой инстанции не проверен факт нахождения аналогичного спора в производстве Арбитражного суда <адрес>.

Сведений о том, что ФИО2 является участникам обособленного спора, материалы дела не содержат.

В настоящем споре требования заявлены ФИО2, которая под расписку с целью заключения договора передала ФИО1 аванс.

Суд обращает внимание на то, что в настоящем споре никаких уточнений ФИО2 не заявлено, при этом она не лишена возможности обратиться в суд с самостоятельным иском в рамках заключенного предварительного договора купли-продажи, а также предъявить соответствующие требования в рамках дела о банкротстве к ФИО1

Таким образом, исходя из того, что сделка признана недействительной в рамках дела о банкротстве ФИО1, иных требований стороной истца не заявлялось, она не лишена возможности обратиться за нарушенным правом с иным самостоятельным иском, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку заявленный в споре предмет отсутствует.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1, ФИО4 о признании сделки недействительной – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Истринский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: /подпись/ О.В. Кузнецова

Решение суда в полном объеме изготовлено и подписано ДД.ММ.ГГГГ.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>