Апелляционное определение № 33-3-8476/2025 от 1 декабря 2025 г.

Судья Демин А.Н. дело № 33-3-8476/2025,

№2-1726/2025,

УИД 26RS0030-01-2025-002324-52


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Ставрополь 02 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе председательствующего Шурловой Л.А.,

судей Селюковой З.Н., Медведевой Д.С.,

при секретаре Кузьмичевой Е.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе истца ФИО1 на решение Предгорного районного суда Ставропольского края от 21 августа 2025 года по гражданскому делу по исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, ГКУ СК «Земельный фонд Ставропольского края» о расторжении договора аренды земельного участка,

заслушав доклад судьи Селюковой З.Н.,

установила:

ФИО1 обратился в суд с исковыми требованиями к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, ГКУ СК «Земельный фонд Ставропольского края» о расторжении признании договора аренды № …50 от 23 сентября 2022 г. земельного участка с кадастровым номером …, заключенного между ФИО1 и Министерством имущественных отношений Ставропольского края, расторгнутым с даты истечения трехмесячного срока с даты уведомления (24 мая 2023 г. согласно отметке о вручении) о досрочном освобождении указанного земельного участка, а именно: с 24 августа 2023 г.), указании, что решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации права аренды ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером …, мотивируя свои требования тем, что 23 сентября 2022 г. по результатам аукциона по продаже прав аренды на земельный участок между победителем торгов ФИО1 и Министерством был заключен договор аренды земельного участка № …50. Земельный участок имеет кадастровый номер … и расположен по адресу: СК, Предгорный муниципальный округ, в границах кадастрового квартала … в границах указанных в выписке из ЕРГН от 19 июля 2022 г., № КУВИ- …. Вид разрешенного использования - хранение и переработка сельскохозяйственной продукции. Дата регистрации договора в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю – 17 октября 2022 г., номер регистрации …-1. С течением времени у ФИО1 изменились личные обстоятельства, к участку был утрачен интерес и необходимость. У истца изменилось финансовое положение, в связи с которым последний утратил возможность вносить арендную плату. ФИО1 во избежание приобретения статуса злостного неплательщика принято решение направить в адрес ответчика заявление о расторжении договора, а также уведомление о досрочном освобождении участка. Однако, Министерство ответило отказом. Пунктом 4.5.12. договора № …50 от 23 сентября 2022 г. установлено право арендатора на подачу уведомления о досрочном освобождении участка, из логики которого следует, что арендатор не подает заявление с просьбой рассмотреть его пожелания о расторжении договора, а непосредственно имеет право просто уведомить по факту, то есть без обсуждения, лишь решив освободить участок - указанный пункт создает уведомительный характер процедуры расторжения договора и не требует согласия Министерства. Иных запретов, обязательств на использование участка в течение всего срока аренды не установлено. Таким образом, истец законно воспользовался указанным в договоре правом досрочного освобождения участка, установленный порядок освобождения ФИО1 был соблюден, что доказывается отметкой о вручении уведомления о досрочном освобождении. Кроме того, по иску Министерства судом вынесено решение о взыскании с истца задолженности по спорному договору, что подтверждает переход права технического взыскания к приставам и может быть осуществлено, в том числе, после фактического расторжения договора. Факт расторжения договора и освобождения от оплаты аренды истец может подтвердить лишь соглашением о расторжении, которое Министерство заключать отказывается.

Обжалуемым решением Предгорного районного суда Ставропольского края от 21 августа 2025 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, ГКУ СК «Земельный фонд Ставропольского края» о расторжении договора аренды земельного участка№ …50 от 23.09.2022 года, отказано.

В апелляционной жалобе истец ФИО1 выражает несогласие с решением суда, просит его отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неверное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Письменных возражений относительно доводов апелляционной жалобы не поступило.

Руководствуясь положениями части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о дате, времени и месте судебного заседания своевременно и надлежащим образом.

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заслушав представителя ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края и ГКУ СК «Земельный фонд Ставропольского края» - ФИО2, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, на основании договора № …50 аренды земельного участка от 23 сентября 2022 года, заключенного между Министерством имущественных отношений Ставропольского края (арендодатель) и ФИО1 (арендатор), арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во владение и пользование земельный участок, государственная собственность на который не разграничена (далее – участок) с кадастровым номером …; категория: земли сельскохозяйственного назначения; вид разрешенного использования: хранение и переработка сельскохозяйственной продукции; цель использования: хранение и переработка сельскохозяйственной продукции; площадью … кв.м. по адресу: Ставропольский край, Предгорный муниципальный округ, в границах кадастрового квартала …, в границах указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 19 июля 2022 г. № КУВИ-….

Из п.6.1 договора аренды следует, что изменение и дополнение условий настоящего договора, его досрочное расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон, если эти изменения не влияют на условие договора, имевшие существенные значения для определения цены на аукционе, а также в иных случаях, установленных законом.

В материалы дела предоставлен акт приема-передачи в аренду земельного участка от 23 сентября 2022 года, к договору аренды земельного участка № …50 от 23 сентября 2022 года, о передаче земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, государственная собственность на который не разграничена с кадастровым номером …, площадью … кв.м., по адресу: Ставропольский край, Предгорный муниципальный округ, в границах кадастрового квартала …, заключенному между арендодателем Министерство имущественных отношений Ставропольского края и арендатором ФИО1

Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером: …, площадью … кв.м., по адресу: Ставропольский край, Предгорный муниципальный округ, в границах кадастрового квартала …; сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные», принадлежит ФИО1 на праве аренды сроком на 10 лет.

21 марта 2023 года истцом ФИО1 в адрес Министерства имущественных отношений Ставропольского края направлено заявление о расторжении договора аренды № … от 23 сентября 2022 года земельного участка с кадастровым номером ….

Государственное казенное учреждение Ставропольского края в адрес истца ФИО1 от 19 апреля 2023 года за № 3841 направило ответ, согласно которому: «По результатам рассмотрения Вашего заявления от 21 марта 2023 г. (вх. от 22 марта 2023 г. № 5575) о расторжении договора аренды земельного участка от 23 сентября 2022 г. № … сообщаем следующее.

Согласно пункту 6.1. раздела 6 договора аренды земельного участка от 30 декабря 2022 г. № … (далее - Договор), изменение и дополнение условий Договора, его досрочное расторжение и прекращение допускаются по соглашению Сторон, если это изменение не влияет на условие Договора, имевшее существенные значения для определения цены на аукционе, а также в иных случаях, установленных законом.

Подписав Договор и акт приема-передачи земельного участка, Вы в полном объеме согласились со всеми условиями Договора.

На основании вышеизложенного основания для расторжения Договора отсутствуют.

Дополнительно сообщаем, что согласно пункту 3.2 раздела 3 Договора размер арендной платы за 2022 г. определяется в следующем порядке:

Арендная плата за вычетом внесенного задатка в размере 46973 (сорок шесть тысяч девятьсот сорок три) рубля 50 копеек, должна поступить от арендатора в следующих размерах и сроки:

80 % от ее размера в сумме 37578,66 рублей в течении десяти дней с даты заключения Договора,

20 % от ее размера в сумме 9394,66 рублей в течении десяти дней с даты государственной регистрации Договора в органах осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В связи с чем, Вами не выполнены условия предусмотренные пунктом 3.2 Договора.

Ранее было направлено требование исполнить условия договора аренды.

Повторно требуем в 10-дневный срок исполнить предусмотренные договором от 23 сентября 2022 г. № … обязательства».

24 мая 2023 года истцом ФИО1 в адрес ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края направлено заявление о расторжении договора аренды № …0 от 23 сентября 2022 года земельного участка с кадастровым номером ….

06 июня 2023 года Государственное казенное учреждение Ставропольского края «Земельный фонд Ставропольского края» направило в адрес истца ФИО1 ответ на обращение аналогичного содержания ранее данному, из содержания которого следует, что оснований для расторжения договора аренды не имеется.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, руководствуясь статьями 309, 310, 420, 421, 425, 432, 450, 451, 606, 614, 620 ГК РФ, статьями 22, 25, 42, 46, 65 ЗК РФ, суд первой инстанции исходил из того, что оснований для его досрочного расторжения или прекращения договора по инициативе арендатора договор аренды № …0 от 23 сентября 2022 года не предусматривает. Доказательств существенного изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора аренды, истцом не представлено.

Судебная коллегия с данными выводами суда первой инстанции согласиться не может по следующим основаниям.

Статьей 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Исходя из пункта 2 статьи 424 ГК РФ, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно положениям статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ установлено общее правило, согласно которому аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ), а также согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ - своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с п. 1, пп. 1 и абз. 1 пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Ст. 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (п. 1);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2);

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (п. 3);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (п. 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 данного Кодекса.

Согласно п.п. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании п. 2 ст. 620 ГК РФ обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Как следует из материалов дела, на основании договора № … аренды земельного участка от 23 сентября 2022 года, заключенного между Министерством имущественных отношений Ставропольского края (арендодатель) и ФИО1 (арендатор), арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во владение и пользование земельный участок, государственная собственность на который не разграничена (далее – участок) с кадастровым номером …; категория: земли сельскохозяйственного назначения; вид разрешенного использования: хранение и переработка сельскохозяйственной продукции; цель использования: хранение и переработка сельскохозяйственной продукции; площадью … кв.м. по адресу: Ставропольский край, Предгорный муниципальный округ, в границах кадастрового квартала …, в границах указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 19 июля 2022 г. № КУВИ-….

Из п.6.1 договора аренды следует, что изменение и дополнение условий настоящего договора, его досрочное расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон, если это изменения не влияют на условие договора, имевшие существенные значения для определения цены на аукционе, а также в иных случаях, установленных законом.

Пунктом 4 статьи 450.1 ГК РФ предусмотрено, что сторона, которой названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с пунктом 4.5.12 договора арендатор обязан письменно уведомить арендодателя не позднее, чем за 3 (три) месяца о предстоящем освобождении участка как в связи с окончанием срока действия настоящего договора, так и при досрочном его освобождении.

Согласно части 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Буквальное толкование условий договора позволяет сделать вывод, что при заблаговременном уведомлении арендодателя об освобождении земельного участка стороны достигли соглашения о праве арендатора изменить или расторгнуть указанный договор во внесудебном порядке.

Как следует из сообщения ответчика ГКУ СК «Земельный фонда Ставропольского края» от 06 июня 2023 года №5471 о рассмотрении уведомления, арендодатель потребовал своевременно уплатить арендную плату, при этом требование арендатора о заключении соглашения о расторжении договора аренды, ответчиком фактически оставлено без рассмотрения.

Процедура уведомления арендодателя, арендатором ФИО1 о расторжении в одностороннем порядке договора аренды, соблюдена.

Проект соглашения о расторжении договора аренды ответчиком не готовился, в судебном порядке, в связи с образовавшейся задолженностью договор аренды земельного участка не расторгнут.

Доказательств обратного материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах, коллегия приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 о признании договора аренды №… от 23 сентября 2022 года земельного участка с кадастровым номером …, заключенного между Министерством имущественных отношений Ставропольского края и ФИО1, расторгнутым.

В силу пункта 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения.

В случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора.

Из разъяснений пункта 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 г. N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" следует, что в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 г. N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" указано, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны.

Учитывая, что истец с данными исковыми требования обратился 02 июля 2025 года, то есть спустя 1 год и 11 месяцев с момента, с которого просит признать договор аренды расторгнутым, а именно, с 24 августа 2023 года, доказательств освобождения земельного участка с 24 августа 2023 года в материалах дела не имеется, коллегия приходит к выводу о наличии оснований для признания договора аренды №… от 23 сентября 2022 года земельного участка с кадастровым номером …, заключенного между Министерством имущественных отношений Ставропольского края и ФИО1 расторгнутым, с момента вступления в законную силу решения суда.

Требования ФИО1 об исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации права аренды земельного участка с кадастровым номером …, являются производными от требования о признании договора расторгнутым, в связи с чем также подлежат удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (п. 2).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст.ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. 3).

Решение Предгорного районного суда Ставропольского края от 21 августа 2025 года подлежит отмене, как принятое с существенным нарушением норм процессуального права (п. 4 ч.1 ст.330 ГПК РФ), с вынесением нового решения.

Доводы апелляционной жалобы подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Предгорного районного суда Ставропольского края от 21 августа 2025 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, ГКУ СК «Земельный фонд Ставропольского края» о расторжении договора аренды земельного участка №2…0 от 23 сентября 2022 года, удовлетворить.

Признать договор аренды №…0 от 23 сентября 2022 года земельного участка с кадастровым номером …, заключенный между Министерством имущественных отношений Ставропольского края и ФИО1 расторгнутым.

Данное апелляционное определение является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации права аренды ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером.. .

Апелляционную жалобу удовлетворить.

Апелляционное определение судебной коллегии вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев со дня его вступления в законную силу в Пятый кассационный суд общей юрисдикции (г. Пятигорск) по правилам, установленным главой 41 ГПК РФ через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 12 декабря 2025 года.

Председательствующий:

Судьи: