Решение № 3А-259/2020 3А-259/2020~М-189/2020 М-189/2020 от 16 августа 2020 г. по делу № 3А-259/2020

Дело № 3а – 259/2020

61OS0000-01-2020-000250-47


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 августа 2020 года город Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе

председательствующего судьи Чайка Е.А.,

при ведении протокола помощником судьи Паненковой Е.С.,

с участием представителя ООО «С.В.С.» ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «С.В.С.» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «С.В.С.» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..............., полагая, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2014 года, установленная в размере 5 675 118, 46 руб., существенно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте об оценке, которая составляет 864 730, 70 руб., что нарушает его права, как плательщика земельного налога.

По этим основаниям административный истец просил суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке. Впоследствии он обратился с ходатайством, в котором просил о восстановлении срока оспаривания кадастровой стоимости названного земельного участка.

В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц – ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, Администрация города Новочеркасска.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 уточнил заявленные требования в порядке статьи 46 КАС Российской Федерации и, ссылаясь на выводы проведённой по делу судебной экспертизы, просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере, определённом в заключении эксперта.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежаще извещённые о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились, о причинах неявки суд не известили.

Представитель Правительства Ростовской области ФИО2 обратилась с письменным ходатайством, в котором просила рассмотреть дело в своё отсутствие, полагала возможным установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной рыночной стоимости, определённой по результатам судебной экспертизы.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в письменных возражениях просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, указав, что Управление необоснованно привлечено к участию в деле, поскольку оно не принимало решение о проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области, не являлось заказчиком работ по определению кадастровой стоимости, не нарушало и не оспаривало права заявителя.

Администрация города Новочеркасска в письменных возражениях в удовлетворении заявленных требований просила отказать, ссылаясь на то, что отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, а установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной повлечёт уменьшение поступлений в городской бюджет.

Суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, т.к. оснований для отложения судебного разбирательства административного дела, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в данном случае не имеется.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статьёй 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 5).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены положения о том, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3); под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определённая в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 данного Федерального закона (часть 3 статьи 3).

Судом установлено, что ООО «С.В.С.» является собственником земельного участка с кадастровым номером ..............., площадью 2 146 кв. м, из категории земель населённых пунктов, имеющего разрешённое использование «под автозаправочную станцию», местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: .................

В Ростовской области очередная государственная кадастровая оценка земель населённых пунктов была проведена по состоянию на 1 января 2014 года. Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена согласно постановлению Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населённых пунктов в границах городских округов Ростовской области» и по состоянию на 1 января 2014 года составляет 5 675 118, 46 руб.

Административный истец считает кадастровую стоимость спорного земельного участка завышенной.

Согласно статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

При этом для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора.

Из пункта 1 статьи 388, пункта 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации следует, что сведения о кадастровой стоимости земельного участка учитываются при определении налоговой базы для уплаты земельного налога.

В части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, введённого в действие с 15 сентября 2015 года, закреплены положения о том, что административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В соответствии с абзацем 3 пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Ограничение частоты проведения государственной кадастровой оценки было обусловлено содержанием части 1 статьи 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в которой её проведение было определено не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка, а в городах федерального значения - не чаще чем один раз в течение двух лет.

Между тем пунктом 7 статьи 4 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в части 1 статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности слова «и не реже чем один раз в течение пяти лет» были исключены.

В связи с изменением закона очередная (по истечении пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена последняя государственная кадастровая оценка) оценка кадастровой стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка не проводилась. Таким образом, оспариваемая кадастровая стоимость является действующей и подлежит применению в правоотношениях с участием административного истца, в связи с чем суд считает, что ООО «С.В.С.» обладает правом обращения в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» самостоятельным основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Согласно пункту 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Воспользовавшись предоставленным статьёй 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, административный истец 27 марта 2020 года обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 марта 2012 г. № П/91 в Ростовской области при Управлении Росреестра по Ростовской области, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости на основании установления его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке от 23 марта 2020 года № 078-ОЗ-2020, подготовленный оценщиком М.., согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 864 730, 70 руб.

Из материалов дела следует, что комиссия решением от 21 апреля 2020 года № 11-26/2020-68 отклонила заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, указав, что оформление и содержание отчёта об оценке не соответствует требованиям действующего законодательства.

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюдён.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Учитывая наличие возражений лиц, участвующих в деле, замечания комиссии, а также количественные показатели разницы между кадастровой стоимостью и выводом оценщика о рыночной стоимости земельного участка, с целью проверки представленных доказательств судом была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка. Проведение экспертизы было поручено ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор».

Согласно заключению эксперта ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» Х. от 24 июля 2020 года № 51-2020 рыночная стоимость указанного земельного участка составляет 3 094 532, 00 руб.

Возражений, замечаний относительно выводов эксперта от лиц, участвующих в деле, не поступило. Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. В заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объекта экспертизы, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость; описание процесса оценки объекта в рамках трёх подходов (затратного, сравнительного и доходного), применяемых в оценочной деятельности, обоснование выбора используемого подхода к оценке объектов исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленные вопросы с возможностью проверки их обоснованности.

Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земельного участка. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

При оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, проанализировал рынок объекта исследования, произвёл оценку объекта экспертизы с учётом его количественных и качественных характеристик; по выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы в расчётах с применением поправок по всем значимым группам элементов сравнения. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок.

Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями; использованный в заключении состав аналогов суд признаёт экономически обоснованным. Применённые экспертом корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы, основаны на указанных в заключении методиках. Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило.

При таком положении суд приходит к выводу, что административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определённом в результате экспертизы, подлежит удовлетворению.

Ссылки Администрации города Новочеркасска на то, что удовлетворение заявленных требований повлечёт уменьшение поступлений в доходную часть городского бюджета, в рассматриваемой ситуации не имеют правового значения, поскольку возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости посредством установления его рыночной стоимости прямо предусмотрена законом.

Доводы, изложенные в возражениях Управления Росреестра по Ростовской области, не содержат оснований для отказа в удовлетворении административного искового заявления, т.к. в них не приведены доказательства недостоверности сведений о величине рыночной стоимости, которую просит установить административный истец в качестве кадастровой. Возражения сводятся к необоснованности привлечения Управления к участию в деле.

Между тем необходимость участия в деле Управления Росреестра по Ростовской области в качестве административного ответчика предусмотрена положениями части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии». В связи с этим возражения Управления Росреестра по Ростовской области суд находит неправомерными.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию, т.е. 27 марта 2020 года.

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Из представленных счёта от 24 июля 2020 года № 85 и финансово-экономического обоснования расчёта затрат на проведение экспертизы усматривается, что стоимость экспертизы в размере 35 000, 00 руб. определена экспертной организацией с учётом стоимости одного экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы.

Поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав административного истца административными ответчиками, и установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, которая в данном случае сама по себе не даёт достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости, то судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца.

Принимая во внимание, что согласно платёжному поручению от 6 августа 2020 года денежные средства в размере 35 000, 00 руб. за проведение судебной оценочной экспертизы перечислены непосредственно на счёт ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор», суд считает вопрос о распределении судебных расходов разрешённым.

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..............., площадью 2 146 кв. м, из категории земель населённых пунктов, имеющего разрешённое использование «под автозаправочную станцию», местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ................, в размере его рыночной стоимости, составляющей 3 094 532, 00 руб. по состоянию на 1 января 2014 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 27 марта 2020 года.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.А. Чайка

Решение в окончательной форме принято 17 августа 2020 года.