Решение № 2-7023/2019 2-840/2020 2-840/2020(2-7023/2019;)~М-6570/2019 М-6570/2019 от 8 ноября 2020 г. по делу № 2-7023/2019

Дело №

УИД: №


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ года <адрес>

Центральный районный суд <адрес> в составе судьи Топчиловой Н.Н.,

при секретаре судебного заседания Коноваловой Н.Д.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Новосибирский квартал» о взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора, судебных расходов,

у с т а н о в и л:

ФИО3 обратилась в суд с указанным иском и, с учетом увеличения заявленных исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просила взыскать с ответчика в счет уменьшения цены договора долевого участия в строительстве денежные средства в размере 1 049 573 рубля 52 копейки, а также расходы за проведение оценки в размере 13 000 рублей.

В обоснование заявленных требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого после завершения строительства многоквартирного <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>, общество с ограниченной ответственностью «Новосибирский квартал» приняло на себя обязательство передать ФИО3 нежилое (офисное) помещение № (строительный). Цена договора была определена в размере 4 948 000 рублей и оплачена истцом в полном объеме. Вместе с тем, в нарушение условий заключенного договора ответчик по окончании строительства предложил ФИО3 принять помещение №, состоящее не из двух офисов, а из офиса и подсобного помещения. В связи с указанным отступлением от условий договора, ФИО3 обратилась к застройщику с требованием об уменьшении цены договора. Поскольку в добровольном порядке требование истца удовлетворено не было, ФИО3 была вынуждена обратиться в суд за защитой нарушенного права.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась судом надлежащим образом, судебное извещение возвращено в адрес суда за истечением срока хранения. Руководствуясь положениями статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд полагает истца извещенным надлежащим образом.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования с учетом уточнения поддержала, дала соответствующие пояснения, просила заявленные исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Новосибирский квартал» ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала, поддержала доводы, изложенные в возражениях.

Суд с учетом положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела.

Суд, выслушав пояснения представителей сторон, исследовав письменные доказательства по делу, установил следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту решения – в редакции по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ между обществом с ограниченной ответственностью «Новосибирский квартал» (в настоящее время общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Новосибирский квартал») и ФИО3 был заключен договор участия в долевом строительстве № (Т. №).

В соответствии с пунктом 2.1 договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок, своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства в собственность помещение при условии надлежащего исполнения им своих обязательств.

Согласно пунктам 1.6 и 1.11 договора сторонами было определено, что объектом долевого строительства является офисное (нежилое) помещение № строительный, а также общее имущество в многоквартирном доме, создаваемые с привлечением денежных средств участника долевого строительства. В качестве основных характеристик объекта долевого строительства указано следующее: назначение – офисное (нежилое) помещение, этаж – 1, подъезд – 3, количество внутренних помещений офиса – 2, площадь внутренних помещений офиса – 37,17 кв.м. и 18,59 кв.м., полезная площадь помещения – 60,29 кв.м., проектная площадь помещения – 65,20 кв.м., расчетная площадь помещения – 70,04 кв.м., площадь тамбура – 4,84 кв.м., площадь лоджии – 4,91 кв.м., площадь совмещенного сан. узла – 4,53 кв.м. Также предусмотрено, что расположение, планировка и площади помещения указаны в приложении № к договору (т. №).

Из приложения №, являющегося неотъемлемой частью договора, следует, что нежилое помещение (офис) № состоит из двух помещений площадью 18,59 кв.м. и 37,17 кв.м., тамбура площадью 4,84 кв.м., лоджии площадью 4,91 кв.м., сан.узла площадью 4,53 кв.м. (т. №).

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что цена договора составляет 4 948 000 рублей и определяется исходя из стоимости 1 кв.м. в размере 70 645 рублей 35 копеек и расчетной площади помещения, указанной в пункте 1.11 и приложении № к договору (т. №).

Обязанность по оплате цены договора была исполнена ФИО3 надлежащим образом и в полном объеме, что подтверждается представленными в материалы дела платежными документами (т. №).

Указанное обстоятельство ответчиком не оспаривалось.

В соответствии с пунктом № договора срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию – ДД.ММ.ГГГГ года, срок передачи помещения застройщиком участнику долевого строительства – не позднее ДД.ММ.ГГГГ (т. №).

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 была уведомлена об уменьшении фактической площади офисного (нежилого) помещения № на № кв.м., вследствие чего ответчик произвел возврат денежных средств в размере 98 903 рублей 49 копеек (т. №). В ходе судебного заседания, состоявшегося ДД.ММ.ГГГГ, представитель истца ФИО1 подтвердила факт получения истцом указанных денежных средств (т. №). В указанной части претензий к ответчику сторона истца не имеет.

ДД.ММ.ГГГГ объект долевого участия был передан участнику на основании одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства (Т. №).

Как следует из пояснения представителя истца, за истцом зарегистрировано право собственности в отношении помещения №, расположенного в <адрес>

Обращаясь в суд с указанным иском ФИО3 указывает, что застройщиком допущено отступления от условий договора, в части изменении категории (назначения) помещения площадью 18,59 кв.м. (фактическая площадь 17,6 кв.м.) – с офисного помещения на подсобное.

В подтверждение указанного обстоятельства истцом представлено экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное обществом с ограниченной ответственностью «Мэлвуд» (т. №).

Согласно выводам эксперта в помещении № офисного помещения №, расположенного по адресу: <адрес>, рабочий <адрес>, микрорайон 2, <адрес>, под потолком проложены трубопроводы канализации, горячего и холодного водоснабжения, что не соответствует требованиям пункта ДД.ММ.ГГГГ СП 30.13330.2016 «Внутренний трубопровод и канализация зданий. Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-85* (с изменением №)». В связи с изложенным, указанное помещение № невозможно использовать в качестве офисного помещения. Обследуемое помещение № объекта исследования с учетом прокладки инженерных сетей (труб канализации, горячего и холодного водоснабжения) возможно использовать в качестве нежилого помещения, не требующего особого санитарного режима, а именно подсобного помещения, кладовой, комнаты для хранения инвентаря и прочее (т№).

В ходе рассмотрения дела ответчик не оспаривал факт отнесения указанного помещения с фактической площадью № кв.м. к подсобному. Более того, в материалы дела представлен раздел проектной документации № «Архитектурные решения», в соответствии с которым спорное помещение является именно подсобным (т. №).

В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Пунктом 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:.. .2) соразмерного уменьшения цены договора.

Согласно заключению, выполненному ООО «Агентсво Экспресс-оценка» разница между стоимостью объекта долевого участия, определенного на основании договора, и стоимостью объекта долевого участия с учетом того, что помещение площадью 17,6 кв.м является подсодбным, составляет 1 049 573 рубля 52 копейки (Т№).

В связи с изложенным, ФИО3 обратилась в суд с иском и просит соразмерно уменьшить цены договора на сумму 1 049 573 рубля 52 копейки.

Возражая против удовлетворения требований, ответчик ссылался на то, что в договоре назначение использования помещения как офисного приведено в отношении всего объекта долевого строительства, а не каждого отдельного помещения, входящего в его состав. По мнению ответчика, договором долевого участия в строительстве в соответствии с требованиями закона предусмотрена только площадь и количество внутренних помещений офиса (т. 1 л.д. 127-128), в то время как их назначение регламентировано проектной документацией, с которой ФИО3 имела возможность ознакомиться. Более того, особенности расположения спорного помещения («в глубине объекта», при отсутствии оконных проемов), по мнению общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Новосибирский квартал», явно свидетельствуют о вспомогательном характере указанного помещения.

С целью установления соответствия переданного помещения требованиям проектной документации, условиям договора долевого участия, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено ООО «СЭО».

Согласно заключению, составленному ООО «СЭО» (Т. №),нежилое помещение № соответствует рабочей документации в части планировочных решений и наименования помещений; нежилое помещение № соответствует договору долевого участия в части планировочных решений, но в приложении № к договору помещение офиса площадью 18,59 кв.м., в отличие от рабочей документации, не обозначено как подсобное. При этом, поскольку фактическое целевое использование истцом нежилого помещения происходит не по назначению помещения, а в качестве магазина, то экспертом была определена средняя рыночная стоимость квадратного метра площади магазина в сумме 73,93 тысячи рублей.

Суд, изучив представленное экспертное заключение, определением от ДД.ММ.ГГГГ назначил повторную экспертизу, поскольку данное экспертное заключение является неполным и не ясным, экспертом не даны ответы на поставленные вопросы, экспертом исследованы документы, которые не были представлены в материалы дела.

Согласно заключению повторной экспертизы № №, выполненной ООО «МБЭКС», на основании исследования установлено, что при строительстве нежилого помещения (офиса) №, расположенного по адресу: <адрес>, р.<адрес>, микрорайон 2, <адрес> не были допущены отступления с технической точки зрения о проектной и рабочей документации, однако, были допущены отступления (с технической точки зрения) от договора долевого участия, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, в части изменения назначения целевого использования офисного помещения площадью 18,59 кв.м. на подсобное (Т. №).

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (статья 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Не доверять экспертному исследованию и сделанному на его основе выводу у суда оснований не имеется. В исходе дела эксперты прямо или косвенно не заинтересованы, отводов экспертам заявлено не было, эксперты предупреждены судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Часть 1 статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту.

Данное заключение было составлено экспертами, имеющими большой стаж экспертной работы, эксперты был предупрежден об уголовной ответственности, для проведения экспертизы в распоряжение эксперта были представлены имеющиеся материалы дела.

При этом в соответствии со статьями 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации иных дополнительных доказательств, опровергающих выводы указанного экспертного заключения, представлено не было.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что в ходе судебного разбирательства нашел свое подтверждение факт отступления (с технической точки зрения) застройщиком от условий договора, согласованных с истцом, в части изменения назначения составной части нежилого помещения.

Суд, анализируя представленные по делу доказательства, приходит к следующим выводам.

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно пункту 1 части 4 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор, помимо прочего, должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения).

Поскольку приведенная норма содержит требование о соответствии между условиями договора и проектной документацией, суд приходит к выводу, что застройщиком было допущено отступление от условий договора.

Доводы ответчика о возможности конкретизации характеристик объекта долевого строительства в проектной документации и, как следствие, праве ФИО3 на ознакомление с ней с целью получения более точной информации об объекте, суд отклоняет как несостоятельный.

Так, Пленум Верховного Суда РФ в пунктом 45 Постановления от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснил, что по смыслу абзаца второго статьи 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

Поскольку условия договора, а также Приложение №, являющееся неотъемлемой частью договора, было разработано застройщиком, который является профессиональным участником строительного рынка, именно на ответчике лежит обязанность доказать, что воля сторон была направлена на заключение договора, по условиям которого, одно из внутренних помещений являлось подсодбным. Однако, таких доказательств суду представлено не было.

Также подлежит отклонению возражение застройщика о том, что местоположение и отсутствие оконных проемов в помещении площадью 18,59 кв.м. (фактической площадью 17,6 кв.м.) явно свидетельствуют о вспомогательном характере помещения. Так, из содержания технических требований и ГОСТ не следует, что помещения, относящиеся к офисам, обязаны иметь естественное освещение и отдельный вход. Таким образом, отсутствие указанные частей в составной части офиса не влечет изменение его назначения с офисного на подсобное.

Буквальное толкование положений пункта 1 части 4 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» позволяет суду отклонить и довод ответчика о том, что в отношении нежилого помещения договором должны быть предусмотрены лишь площадь и количество внутренних помещений нежилого помещения (офиса). В частности, приведенная норма обязывает указывать в договоре сведения о наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения). В данном случае ответчик, по мнению суда, допускает неточность в определении объема указываемой в договоре необходимой (обязательной) информации в отношении нежилого помещения. В частности, суд полагает, что требование об указании в договоре «наличия» частей нежилого помещения не сводится исключительно к графическому изображению «сегментов» такого помещения, а также предполагает указание наименования таких частей.

Данный вывод суда основан на положении пункта 15.3 приказа Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр «Об утверждении формы проектной декларации» (в редакции, действующей на момент заключения договора – ДД.ММ.ГГГГ), в соответствии с которым основными характеристиками нежилых помещений являются: условный номер, назначение, этаж расположения, площадь (м2), площадь частей нежилого помещения (наименование помещения, площадь м2).

С учетом изложенного, необходимость указания в договоре назначения нежилого помещения в целом (в данном случае офис) не умаляет обязанности застройщика при наличии в нежилом помещении частей указывать и их наименование. При этом наименование таких частей нежилого помещения, по сути, является отражением их функционального (целевого) назначения.

Таким образом, довод ответчика о том, что содержащаяся в приложении № надпись «офис» относится исключительно к помещению площадью № кв.м., с логической точки зрения является непоследовательным, поскольку все иные части указанного объекта долевого строительства: тамбур площадью 4,84 кв.м., лоджия площадью 4,91 кв.м, сан. узел площадью 4,53 кв.м. – поименованы в приложении № к договору (л.д. №). Следовательно, при заключении договора у ФИО3 не было оснований полагать, что помещение площадью 18,59 кв.м. (фактической площадью 17,6 кв.м.), сообщающееся с помещением площадью 37,17 кв.м., поименованным в качестве офиса, при отсутствии иных указаний о его целевом использовании является чем-то иным, кроме как продолжением офисной части.

Обратное свидетельствовало бы об отсутствии согласования условия о предмете договора, что не соответствует фактическим обстоятельствам дела и, более того, порождает ситуацию правовой неопределенности, нарушает баланс прав и законных интересов участников гражданских правоотношений, препятствует обеспечению стабильности гражданского оборота.

В соответствии с пунктом 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Учитывая, что места расположения стояков системы холодного и горячего водоснабжения, канализации, прокладка труб системы холодного и горячего водоснабжения, канализации в нежилом помещении (офисе) №, договором участия в долевом строительстве №-ОП-10 от ДД.ММ.ГГГГ не уточнены (т. 1 л.д. 9-15, т. 3 л.д. 123 – экспертное заключение), ФИО3 была лишена возможности с очевидностью полагать, что указанные объекты будут размещены именно в спорном помещении. А в силу пункта 1 части 4 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ указание в проектной документации на расположение стояков В1, Т3, К1-6 в подсобном помещении офиса № (т. 3 л.д. 123) правового значения для разрешения настоящего спора - не имеет по причинам, указанным выше.

Таким образом, анализ представленных доказательств в соответствии с положениями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации позволяет суду прийти к выводу о наличии отступлений со стороны ответчика в части изменения наименования (а по сути, функционального назначения) спорной части нежилого помещения с офисного на подсобное.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что требование ФИО3 о соразмерном уменьшении цены договора на основании является законным и обоснованным.

Как было указано выше, обращаюсь в суд с требованием об уменьшении цены договора, истец ссылается на заключение общества с ограниченной ответственностью «Агентство Экспресс-Оценка». Однако, данное доказательство нельзя признать допустимым доказательством, подтверждающим обоснованность заявленного истцом требования.

Так из отчета №, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Агентство Экспресс-Оценка» следует, что при определении рыночной стоимости помещения оценщиком были выбраны объекты сравнения, расположенные на цокольном этаже (т. 2 л.д. 1-70), в то время как спорное помещение расположено на первом этаже. Также в отличие от спорного помещения, расположенного на первой линии с выходом на магистраль, сравнительные объекты имеют выход во двор, первая линия (т. 1 л.д. 84), что, по мнению суда, не соответствует требованиям о репрезентативности полученных результатов исследования.

Более того, данный отчет не отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, поскольку сравнивает фактически две величины (цены), сформированные на основании различных подходов и на разные даты.

Так, оценщик берет цену объекта долевого участия, определенную сторонами в договоре по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, и вычитает из нее цену объекта недвижимости, определенную не на основании аналогичных помещений, по состоянию на сентябрь 2019 года. Разница между указанными ценами не может быть признана судом относимым и допустимым доказательством, подтверждающим правомерность требования истца об уменьшении цены договора, поскольку она не учитывает изменение цены объекта за два года, прошедших с момента заключения договора до даты оценки, а также качественные характеристики конкретного объекта долевого участия.

По аналогичным основаниям суд не принимает во внимание результаты отчета ООО «Оцелот» № об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения площадью 17,6 кв.м., выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Оцелот» (т. 1 л.д. №),

В связи с изложенным, судом была назначена по делу судебная экспертиза.

Согласно заключению общества с ограниченной ответственностью Международное бюро судебных экспертиз оценки и медиации (т. №), рыночная стоимость нежилого помещения (офиса) №, расположенного по адресу: <адрес>, с учетом того обстоятельства, что внутреннее помещение, расположенное в указанном офисе, площадью № кв.м., может эксплуатироваться только в качестве подсобного – составляет 2 403 000 рублей (т. №).

При этом рыночная стоимость нежилого помещения (офиса) №, расположенного по адресу: <адрес>, с учетом того обстоятельства, что внутреннее помещение, расположенное в указанном офисе площадью № кв.м. может эксплуатироваться в качестве офисного помещения составляет 2 659 000 рублей (т. №).

Указанная рыночная стоимость определена экспертами на одну дату – дату оценки, а следовательно, отражает объективное изменение цены объекта с учетом изменения назначения одного из помещений с офисного на подсобное.

Таким образом, разница между стоимостью офисного помещения № по адресу: <адрес>, с учетом, что оба помещения могут использоваться как офисные и, стоимостью данного помещения, с учетом, что одно из помещений является подсобным, составляет 9,62% ((2 659 000 рублей – 2 403 000 рублей) * 100 / 2 659 000).

Учитывая, что цена договора объекта долевого строительства, за вычетом стоимости, возвращенной застройщиком в связи с уменьшением площади помещения, составляет 4 849 096 рублей 51 копейка (4 948 000 рублей-98 903 рублей 49 копеек), в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в размере 475 997 рублей 60 копеек (4 849 096 рублей 51 копейка *9,62%).

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 13 000 рублей в счет возмещения расходов понесенных на оплату независимых экспертиз, выполненных обществом с ограниченной ответственностью «Мэлвуд» и обществом с ограниченной ответственностью «Оцелот».

В подтверждение понесенных расходов ФИО3 представила экспертное заключение общества с ограниченной ответственностью «Мэлвуд» (т. №), договор на оказание услуг по проведению строительно-технической экспертизы (т. №), квитанцию на сумму 5 000 рублей по оплате услуг общества с ограниченной ответственностью «Мэлвуд» (т. №), договор на проведение оценки с обществом с ограниченной ответственностью «Оцелот» (т. №), задание заказчика (т. №), отчет об оценке (т. №), а также квитанцию на сумму 8 000 рублей по оплате услуг общества с ограниченной ответственностью «Оцелот» (т. №).

В силу пункта 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» в случаях, когда законом либо договором предусмотрен претензионный или иной обязательный досудебный порядок урегулирования спора, расходы, вызванные соблюдением такого порядка (например, издержки на направление претензии контрагенту, на подготовку отчета об оценке недвижимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости юридическим лицом, на обжалование в вышестоящий налоговый орган актов налоговых органов ненормативного характера, действий или бездействия их должностных лиц), в том числе расходы по оплате юридических услуг, признаются судебными издержками и подлежат возмещению исходя из того, что у истца отсутствовала возможность реализовать право на обращение в суд без несения таких издержек (статьи 94, 135 ГПК РФ, статьи 106, 129 КАС РФ, статьи 106, 148 АПК РФ).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что расходы, понесенные истцом на проведение независимых экспертиз, по своей сути, являются судебными расходами.

Согласно статье 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Следовательно, с учетом частичного удовлетворения исковых требований ФИО3, суд полагает возможным взыскать в пользу истца расходы за проведение независимых экспертиз в размере 5 896 рублей 80 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 98, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд,

р е ш и л:

Исковые требования ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Новосибирский квартал» о взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора, судебных расходов удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Новосибирский квартал» в пользу ФИО3 денежные средства в счет уменьшения цены договора в сумме 475 997 рублей 60 копеек, расходы на проведение оценки в размере 5 896 рублей 80 копеек, а всего 481 894 рубля 40 копеек.

В удовлетворении остальной части иска ФИО3 отказать.

Разъяснить сторонам, что настоящее решение может быть обжаловано ими в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме в Новосибирский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через суд вынесший решение.

Судья Н.Н. Топчилова

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.