Решение № 3А-387/2025 3А-387/2025~М-235/2025 М-235/2025 от 6 августа 2025 г. по делу № 3А-387/2025

дело № 3а-387/2025

УИД 26OS0000-04-2025-000271-13


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 29 июля 2025 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Чебанной О.М., при секретаре судебного заседания Драновой А.С.,

с участием представителя административного ответчика министерства имущественных отношений СК по доверенности ФИО1, представителя заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» по доверенности ФИО2, представителя заинтересованного лица администрации г. Ставрополя по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО4 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4, действуя через представителя по доверенности ФИО5, обратилась в Ставропольский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости, указывая, что административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости – нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>.

На основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с КН № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 14 803 775,47 руб.

Административный истец ФИО4, полагает, что данная стоимость завышена, что нарушает её права как плательщика налогов, данное обстоятельство послужило основанием для обращения в суд с настоящим административным иском, в связи с чем, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в отчете об оценке <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № для объекта с КН № в размере 5 251 000,00 руб.

Представитель административного истца по доверенности ФИО5 в судебное заседание не явился, представил уточненное административное исковое заявление с учетом выводов судебной экспертизы, просил административные исковые требования удовлетворить.

Представитель административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края по доверенности ФИО1 в судебном заседании возражала против удовлетворения уточненных исковых требований, полагая выводы эксперта необоснованными, определенную на основании приказа кадастровую стоимость законной и обоснованной.

Представитель заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» по доверенности ФИО2 поддержал доводы письменных возражений на заключение эксперта, указывая на необоснованность выводов экспертизы, наличие нарушений при проведении исследования, просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

Представитель заинтересованного лица администрации г. Ставрополя по доверенности ФИО3 поддержала доводы письменных возражений на заключение эксперта, указывая, что установленная кадастровая стоимость в отношении спорного объекта законная и обоснованная, учитывая его назначение, расположение, функциональное использование и другие характеристики.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю по доверенности ФИО6 направила в суд возражения с ходатайством о рассмотрении дела в отсутствии представителя, а также об исключении Росреестра из числа ответчиков.

Представитель заинтересованного лица филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, извещенный о слушании дела надлежащим образом (в деле имеются сведения о направлении судом извещений на официальные адреса электронной почты), в судебное заседание не явился, сведений о причинах неявки суду не представил, об отложении слушания дела не ходатайствовал.

В соответствии с требованиями, ст. 150, ч. 4 ст. 247 КАС РФ указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

Исследовав материалы дела, оценив заключение судебной экспертизы, доводы сторон, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненного административного искового заявления по следующим основаниям.

В соответствии с положениями ст. ст. 399, 400, 401 НК РФ физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, помещения), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Статьей 1 Закона Ставропольского края от 05.11.2015 № 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 01.01.2016 установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

В соответствии с положениями ч. ч. 1 и 2 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта.

Материалами дела установлено, что ФИО4 на праве собственности принадлежит объект недвижимости – нежилое помещение с КН №, расположенное по адресу: <адрес>.

На основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» кадастровая стоимость объекта с КН № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере 14 803 775,47 руб.

Таким образом, в силу приведенных законоположений, административный истец, являясь собственником указанного объекта и плательщиком налога на имущество, размер которого зависит от кадастровой стоимости недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость объекта недвижимости с КН № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет в размере 5 251 000,00 руб.

С учетом разъяснений, изложенных в п. п. 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной экспертизы эксперта <данные изъяты> ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ №-ОК стоимость объекта недвижимости с КН № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет в размере 6 603 000 руб.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям законодательства о государственной судебно-экспертной деятельности и об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Эксперт осуществил осмотр объекта исследования 07.07.2025.

Дополнительная идентификация объекта исследования проведена по материалам административного дела, публичной кадастровой карте maps.rosreestr.ru, публичной спутниковой карте www.google.ru/maps, www.yandex.ru/maps, публичных данных федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РОСРЕЕСТР, rosreestr.ru и др.

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты-аналоги, выбранные для исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки, произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка объекта недвижимости, фактических данных о ценах предложений объектов коммерческой недвижимости, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Объекты-аналоги, отобранные уникальных объектов, для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

Из экспертного заключения следует, что экспертом при проведении анализа были использованы объявления из архива сайтов https://архифоценщика.рф/ и https://ruads.org/. Было выгружено 4 252 объявления, удовлетворяющие следующим 4 параметрам: местоположение – г. Ставрополь, площадью от 100 до 1 000 кв.м. период: с 01.01.2022г. по 01.01.2023г., назначение объектов: коммерческая недвижимость ( в качестве объектов-аналогов отбирались нежилые здания торгово-офисного назначения, помещения торгово-офисного назначения, соответствующие по данному параметру).

После этого был проведен анализ данных объявлений на выявление дубляжей, наличие объявлений о продаже объектов иного назначения (не соответствующие коммерческой недвижимости, а именно производственно-складские здания и помещения). В результате произведенного анализа было выявлено 15 уникальных предложений о продаже торгово-офисных объектов, расположенных в Юго-Западном районе г. Ставрополя.

Обоснование корректировок на поправку на торг, месторасположение, площадь, этаж расположения, уровень и состояние отделки и иным ценообразующим факторам подробно изложены экспертом в заключении, с указанием процента применения той или иной корректировки.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом применялся доходный (20 %) и сравнительный (80 %) подходы.

Кроме того, приведены основания отказа от применения затратного подхода для объекта исследования, поскольку объектом исследования выступает типовой объект, а не специализированный объект, сегмент рынка которого представлен достаточным количеством предложений о продаже, а согласно п. 24 в ФСО 7 «затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют».

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

После ознакомления с выводами эксперта, в суд поступили возражения представителя заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» - ФИО2 на экспертное заключение, в которых указано, что эксперт применил коэффициент недозагрузки 19% страница 122 судебной оценочной экспертизы, ссылаясь на «неактивный рынок». Это противоречит его же характеристике рынка, как «умеренно развитого» который эксперт указывает на странице 48 судебной оценочной экспертизы. Одновременно с этим эксперт указывает объект оценки не как торговые центры и помещения в них с показателем 17.5 %, а как объекты свободного назначения с показателем 19 %. Данные нарушения со стороны эксперта привели к занижения итоговой стоимости объекта оценки, представитель заинтересованного лица считает необходимым внести изменения в данные коэффициенты и использовать коэффициенты для умеренно развитого рынка.

Также, как указывает представитель заинтересованного лица, эксперт отказался от применения затратного подхода, указав на странице 17 заключения, что затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов. По мнению представителя заинтересованного лица, эксперт сам констатировал на странице 48 заключения, что рынок объектов недвижимости рассматриваемого сегмента умеренно развит. Представитель заинтересованного лица указала, что если рынок умеренно развит, а не высокоактивен, то применение затратного подхода является обоснованным и необходимым для проверки результатов других подходов. В заключении имеется вся необходимая информация для применения затратного подхода: техническая характеристика объекта, год постройки: 2007 г., конструктивная система: КС-1, нормативный срок эксплуатации: 125 лет, физическое состояние: хорошее современное, в связи с чем по мнению представителя заинтересованного лица отказ от затратного подхода необоснован и нарушает принцип комплексности оценки.

Представитель заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество», указал, что экспертом возможно допущены арифметические ошибки в таблице № 9 на странице 92 заключения. Так как при подсчетах у эксперта получается, что при умножении 39 643 на 214.9 выходит итоговое значение в виде 8 519 221 рубль, когда реальная цифра составляет 8 519 280 рублей 70 копеек, что отличается незначительно от итоговой суммы указанной экспертом, но отличие имеется и оно повлекло нарушение общей логики подсчета. Одновременно с этим если от 8 519 221 рубль (стоимость объекта с учетом прав на земельный участок) отнять 1 789 036 (стоимость земельного участка) то выходит 6 730 185 рублей 00 копеек, а не 6 900 569 рублей 00 копеек, как указывает эксперт, расхождение: 6 900 569 - 6 730 185 = 170 384 руб. В связи с чем, представитель заинтересованного лица полагает, что либо эксперт дополнительно произвел корректировки, которые повысили итоговую стоимость, либо допущена ошибка.

Также после ознакомления с выводами эксперта, в суд поступили возражения представителя заинтересованного лица администрации г. Ставрополя - ФИО3 на экспертное заключение, в которых указано, что при определении рыночной стоимости указанного помещения в рамках сравнительного подхода в качестве аналога № подобрано помещения по <адрес> страница 67 экспертного заключения, площадью 436,9 кв.м. стоимостью 12 000 000 руб. (27 467 руб. за 1 кв.м). Использование данного объекта в качестве аналога представитель заинтересованного лица считает нецелесообразным, в связи с заниженной ценой объекта в сопоставлении с другими предложениями на рынке недвижимости. Согласно скриншоту объявления о продаже, аналог № располагается в 7-этажном торгово-офисном комплексе, на -1 этаже здания. По сведениям Геоинформационного портала страница 68 экспертного заключения, количество этажей в здании <адрес> — 7 (в том числе подземных), количество подземных этажей -1. Из изложенного следует, что аналог № расположен в подземном этаже (подвале), однако в расчетной таблице страницы 92, 93 экспертного заключения, в отношении данного аналога, по мнению представителя заинтересованного лица, необоснованно указано, что этаж его расположения: цокольный, применена корректировка на этаж расположения в размере 17,0%. Между тем, исходя из таблицы на странице 86 заключения, корректирующий коэффициент для подвала - 1,20, в связи с чем, как указывает представитель заинтересованного лица к данному аналогу подлежала применению повышающая корректировка в большем размере. При расчете рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного подхода и в рамках доходного подхода из стоимости объекта исследования экспертом произведен вычет стоимости земельного участка. Однако каких-либо подтверждений того, что стоимость предложений о продаже и об аренде встроенных помещений включает стоимость земельных участков, не имеется. В связи с изложенным, представитель заинтересованного лица администрации <адрес> считает необоснованным вычет стоимости земельного участка, что привело к существенному снижению рыночной стоимости объекта экспертизы.

Представителем заинтересованного лица указано, что определенную рыночную стоимость спорного помещения по <адрес>, площадью 214,9 кв.м расположенного на 2 этаже, в размере 6 603 ООО руб. (30 725,92 руб. за 1 кв.м) считают заниженной, в пример представителем заинтересованного лица приведено дело №, согласно апелляционного определения судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена кадастровая стоимость равной рыночной помещения по <адрес>, площадью 241, 2 кв.м., расположенного на 3 этаже, в размере 12 240 000 руб. (50 746,27 руб. за 1 кв.м).

В связи с поступившими возражениями на экспертное заключение в судебное заседание был вызван эксперт ФИО8, который дал следующие пояснения.

В ответ на возражения представителя заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество», относительно пункта 1 возражений эксперт указал, что противоречия в доводах эксперта о «неактивном рынке» и «умеренно развитом» рынке отсутствуют. Данные понятия вырваны из контекста разных разделов заключения. На странице 57 судебной оценочной экспертизы экспертом сделаны выводы относительно рынка недвижимости в сегменте объекта исследования: «В целом, в рассматриваемый период с 01.01.2022 г. по 01.01.2023 г., можно отметить умеренную емкость предложений на рынке, но снижение спроса из-за сложной экономической ситуации, расширенный срок экспозиции объектов, что подтверждается используемым ресурсом, отражающим архивные публикации предложений по продажи объектов, повторяющиеся неоднократно в длительном временном интервале, данные признаки характерны для периода «неактивности рынка.»» На странице 48 судебной оценочной экспертизы эксперт делает вывод о том, на рынке достаточно предложений по исследуемому сегменту для применения сравнительного подхода: «Проведенный анализ рынка также показал, что рынок объектов недвижимости рассматриваемого сегмента умеренно развит, имеющаяся выборка позволяет в полной мере реализовать сравнительный подход для определения стоимости объекта исследования». То есть рынок может быть не активным, так как расширен срок экспозиции продажи объектов, снижена покупательская способность, наблюдается слабый спрос и другое, но при этом на рынке может быть достаточное количество предложений из исследуемого сегмента, поэтому данное замечание необоснованно и вводит в заблуждение. Довод представителя о том, что в рамках доходного подходов эксперт неверно применил коэффициент недозагрузки, является субъективным мнением. Для определения стоимости недвижимости эксперт исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. При выборе класса сегмента объектов торгово-офисного назначения, к которому относится объект исследования, были использованы данные Справочника оценщика недвижимости - 2021. «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» под редакцией Лейфера. В Справочнике чётко указана классификация сегмента торгово-офисной недвижимости:

- торговые центры (ТЦ, ТК, ТРК) и помещения в них – здания или комплексы зданий со своей территорией: торговые комплексы (ТК), торгово-развлекательные комплексы (ТРК), торговые центры (ТЦ), моллы, гипермоллы, гипермаркеты в них Торговый центр – это совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, подобранных в соответствии с концепцией и осуществляющих свою деятельность в специально спланированном здании (или комплексе таковых), находящемся в профессиональном управлении и поддерживаемом в виде одной функциональной единицы. В торгово-развлекательных центрах представлен комплексный спектр услуг, а так же широкий выбор товаров. Особенности таких торговых центров выражены именно в широком ассортименте предлагаемых развлекательных услуг, бильярд, бани, сауны, бассейны, детские комнаты, кинотеатры. По нормативам Международного совета торговых центров ICSC к торговым центрам относятся объекты общей площадью более 3500 кв.м.;

- объекты свободного назначения – объекты (или помещения) свободного назначения (ПНС) – это помещения, изначально спроектированные под различные цели, без какой-либо специализации. Под ним обычно понимают отдельно стоящие небольшие здания ( или же их части), которые можно использовать в иных целях. Для примера, под склад, офис, кафе и магазины. В каждом отдельном случае к помещениям свободного назначения будут предъявляться индивидуальные требования. Нередко под ПНС понимают в том числе и нежилые помещения, которые расположены на первых этажах в новых домах. Иногда ПНС встречаются и в промышленной недвижимости. Так складское помещение может быть использовано под производство или автосервис.

Принимая во внимание объемно-планировочные решения, площадь, фактическое использование зданий объекта исследования и аналогов, которые спроектированы под различные цели и не имеют единой концепции и нужного масштаба, в то время как класс «Торговые центры (ТЦ, ТК, ТРК) и помещения в них» предполагает наличие в здании предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, подобранных в соответствии с концепцией и находящихся в профессиональном управлении, и поддерживаемом в виде одной функциональной единицы, был применен коэффициент недозагрузки для «Объекты свободного назначения» 19% в рамках доходного подхода. Таким образом, коэффициент недозагрузки применен верно в соответствии с классификацией справочника недвижимости, довод представителя ГБУ СК «Ставкрайимущество» некорректный и является его субъективным мнением.

Относительно пункта 2 возражений эксперт пояснил, что приведенные в возражении выводы эксперта вырваны из контекста. На странице 17 эксперт экспертного заключения, описываются причины отказа от применения затратного подхода: затратный подход не применялся на основании методологии оценки, поскольку объектом исследования выступает типовой объект, а не специализированный объект, сегмент рынка которого представлен достаточным количеством предложений о продаже, а согласно п. 24 в ФСО 7 «затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют). То есть отказ от затратного подхода обусловлен достаточным количеством данных, для применения сравнительного и доходного подхода, а также тем, что объектом исследования является торгово-офисное здание, а не специализированный объект. На 48 странице заключения эксперт делает вывод о том, что на рынке достаточно предложений по исследуемому сегменту для применения сравнительного подхода: Проведенный анализ рынка также показал, что рынок объектов недвижимости рассматриваемого сегмента умеренно развит, имеющаяся выборка позволяет в полной мере реализовать сравнительный подход для определения стоимости объекта исследования. Данный вывод еще раз подтверждает обоснованность неприменения затратного подхода в рамках исследования.

Относительно пункта 3 возражений эксперт указал, что указание представителя заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» на возможную арифметическую ошибку в расчетах эксперта не соответствует действительности, при этом сам представитель не уверен в наличии указанной арифметической ошибки. Сумма 8 519 221 руб. получена путем математических расчетов, с использованием округлений как в большую, так и в меньшую сторону, по средствам Excel, представленная таблица округляет до целого рубля, когда фактически в расчет идут числа, которые учитывают десятичные значения (копейки). Данный расчет перепроверен в указанной таблице, ошибки в математических расчётах программы отсутствуют, а округление значений не целых чисел дают такое значение, и оно является верным. Приведенное перемножение площади объекта на округлённое значение стоимости 1 кв. м. по таблице по средствам калькулятора, как сделал представитель дает иное значение, которое является неверным. Данное замечание вводит в заблуждение. Как указывает эксперт, действительно, в расчетах имеется техническая ошибка при указании стоимости доли земли, которое в данной графе приводится справочно и не участвует в дальнейшем расчете, так как доля стоимости улучшения рассчитывается отдельно коэффициентом, а не по средствам вычитания, на итоговый результат эта техническая ошибка никаким образом не влияет. Сумма 6 900 569 руб. получена путем умножения стоимости единого объекта недвижимости с учетом прав на земельный участок на коэффициент доли стоимости улучшения для объектов свободного назначения (8 519 221 руб. * 0,81 = 6 900 569 руб.). Таким образом, как указал эксперт ФИО8 нарушения или математические ошибки в представленном замечании, относительно доли стоимости улучшения, отсутствуют, итоговый результат стоимости объекта исследования выполнен верно.

В ответ на возражения администрации г. Ставрополя, эксперт также дал свои пояснения согласно которым, относительно пункта 1 возражений довод представителя заинтересованного лица о том, что в рамках сравнительного подхода экспертом в качестве аналога №1 подобрано помещение с заниженной ценой в сопоставлении с другими предложениями на рынке является голословным. На страницах 59-65 экспертного заключения представлена выборка объектов исследуемого сегмента, в которой представлено 7 помещений из здания, в котором расположен объект исследования. Медиана по указанным 7 предложениям составит 31 044 рубля, УПРС 4 предложений почти идентичны с аналогом №1. Кроме того, в расчет приняты два других предложения из данного здания с УПРС 55 200 рублей и 42 500 рублей за 1 кв. м., подобный расчет позволяет получить наиболее вероятную цену отчуждения, так как учитывает и низкие и высокие предложения по продаже. Кроме того, как указал эксперт при выборе объектов сравнения он также руководствуется количественными и качественными характеристиками таких объектов, а также наличием информации об их характеристиках, для более полного и корректного результата, то есть не по всем объектам в объявлении есть исчерпывающая информация о ценообразующих параметрах. Таким образом, аналог №1 был принят поскольку по нему была более полная информация о ценообразующих параметрах, удельный показатель его стоимости соответствует рынку, согласно представленной выборке, а также соответствует его этажу расположения и учитывается поправкой. Эксперт ФИО8 считает данное замечание необоснованным.

Относительно пункта 2 возражений, эксперт указал, что довод представителя заинтересованного лица о том, что аналог №1 расположен в подземном этаже (подвале) не безоснователен. В ходе исследования эксперт изучил фотоматериалы, представленные в объявлении о продаже, согласно которым установлено, что здание, в котором расположен аналог, имеет перепад границ подземного этажа относительно уровня земли. Экспертом представлены фотоматериалы из объявлений «АрхивОценщика.рф» по данному аналогу и снимок с карты «Google», свидетельствующий данному факту. Из представленных экспертом фотоматериалов одна сторона здания имеет четко выраженный подвал, с другой стороны данный этаж уже имеет оконные проемы и больше соответствует цокольному этажу. Экспертом также представлены данные аналитического интернет-сайта «Ассоциации Статриэлт» и Справочника оценщика недвижимости Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, <...> год, под редакцией ФИО7, согласно которым следует, что средние значение коэффициента для подвального помещения составляет 0,78 и 0,75, в расчет принят коэффициент для цокольного этажа 0,77. По мнению эксперта ввиду несущественной разницы коэффициента для подвального и цокольного этажа в представленном источнике в заключении, указанный довод о расположении аналога в подвале не играет никакой существенной роли и полностью соответствует представленным данным по двум источникам, более того находится в середине их диапазона. Применения коэффициента для подвального этажа, согласно двум источникам в одном случае увеличит итоговую стоимость на 0,6%, в другом уменьшит на 0,4%. Таким образом, как указал эксперт, указанный довод не влияет существенным образом на расчет стоимости объекта исследования, более того определенная итоговая величина объекта исследования является более усредненной.

Относительно пункта 3 возражений, эксперт указал, что по вычету стоимости земельного участка, на страницах 92-95 экспертного заключения подробно представлено обоснование вычета доли прав на земельные участки с ссылкой на статью СРО, где детально рассматривается данный вопрос. Корректировка применена верно, в соответствии с рекомендацией СРО.

Также эксперт ФИО8 указал, что представленная в возражениях ссылка на апелляционное определение об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, помещения по <адрес> б, площадью 241,2 кв. м., расположенного на 3 этаже, в размере 12 240 000 руб. (50 746, 27 руб. за кв. м.), не имеет отношения к данному исследованию и не является показательной. Кроме факта наличия такого решения, нет никакой конкретной информации, что данное помещение полностью идентично объекту исследования по всем ценообразующим факторам. Исходя из п. 13 ФСО II рыночная стоимость является наиболее вероятной ценой. Согласно выборке, представленной на страницах 59-65 исследования, верхняя граница предложений из здания, в котором расположен объект исследования на дату оценки составляет 55 200 руб., то есть показатель в 50 746,27 руб. за кв.м. находится в верхнем ценовом диапазоне, а удельный показатель стоимости объекта исследования 30 726 рублей за 1 кв. м. и соответствует медиане 31 044 рублей за 1 кв. м. по этому зданию и в целом указанному определению рыночной стоимости, поскольку медиана - это значение, которое делит упорядоченный ряд данных на две равные части, где половина наблюдений меньше, а другая половина больше этого значения.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы эксперта <данные изъяты> ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ № в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Заключение эксперта является полным, мотивированным, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов и расчетах у суда не имеется.

Проанализировав доводы возражений ГБУ СК «Ставкрайимущество», доводы возражений администрации г. Ставрополя выводы экспертного заключения <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № устные и письменные пояснения эксперта ФИО8 по доводам поступивших возражений, оценив их в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает заключение эксперта как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, с учетом его местоположения, наиболее эффективного использования.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, при этом доводы возражений ГБУ СК «Ставкрайимущество» и доводы возражений Администрации г. Ставрополя по существу выводов экспертного заключения не опровергают, содержат общие формулировки, которые в целом сводятся к несогласию с выводами эксперта, однако каких-либо данных, свидетельствующих о недостоверности и незаконности заключения экспертизы ДД.ММ.ГГГГ №-ОК не содержат.

Поскольку заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Кроме того, выводы эксперта мотивированы, научно обоснованы, экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному им эксперту. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Эксперт имеет соответствующую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности (более 12 лет), составленное экспертом заключение соответствует требованиям ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ст. 82 КАС РФ.

Обоснованных ходатайств о назначении повторной или дополнительной судебной экспертизы участниками судебного разбирательства не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ №-ОК итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату государственной кадастровой оценки.

Оснований для установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого объекта.

Исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03.07.2014 № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений ст. 3 КАС РФ.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости объекта недвижимости с КН № на 55,3 % по сравнению с его рыночной стоимостью, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением оспариваемой кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей.

Данное обстоятельство свидетельствует, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в ЕГРН, права и законные интересы административного истца нарушены и у суда имеются основания для удовлетворения административного иска об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с заключением эксперта <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ №-ОК.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01.01.2023.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 07.05.2025.

Оснований для удовлетворения ходатайства Управления Росреестра по Ставропольскому краю об изменении процессуального положения на статус заинтересованного лица не имеется, поскольку Управление Росреестра по Ставропольскому краю в силу положений Постановления Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457 (ред. от 30.06.2022) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (вместе с «Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»), а также согласно разъяснениям в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» как государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, является надлежащим административным ответчиком по настоящему административному делу.

С заключением судебной экспертизы в суд поступило заявление <данные изъяты> о взыскании судебных расходов за проведение судебной оценочной экспертизы по указанному делу в сумме 70 000 руб.

Согласно ст. 106, ч. 3 ст. 108 КАС РФ к судебным расходам относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, которые получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с учетом того, что гл. 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами гл. 10 КАС РФ.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Как установлено судом, кадастровая стоимость объекта недвижимости с КН № завышена более чем в два раза (55,3 %), что свидетельствует о нарушении прав административного истца, данную разницу нельзя признать допустимым диапазоном отклонений.

Разрешая в порядке ст. 111 КАС РФ заявление о взыскании судебных расходов, суд находит его подлежащим удовлетворению за счет административного ответчика министерства имущественных отношений СК в соответствии с представленной калькуляцией, как органа, утвердившего оспариваемую кадастровую стоимость.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО4 – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с КН №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере – 6 603 000 руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого помещения с КН №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости считать – 07.05.2025.

Взыскать с министерства имущественных отношений Ставропольского края (ИНН №) в пользу ООО «Аманейдж» расходы по проведению судебной экспертизы в размере 70 000 руб. путем перечисления на реквизиты:

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции через Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 06.08.2025.

Судья - подпись

Копия верна:

Судья - О.М. Чебанная