Решение № 2-1066/2026 2-1066/2026~М-98/2026 М-98/2026 от 2 апреля 2026 г. по делу № 2-1066/2026

Дело №

УИД 55RS0№-66


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

адрес ....

Советский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Товгина Е.В., при секретаре ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи расторгнутым, возложении обязанности возвратить недвижимое имущество, погашении записи о государственной регистрации права собственности, взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением в обоснование требований указав, что .... между ФИО2 и ИП ФИО1 был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, степень готовности объекта незавершенного строительства 50%, площадью 3300.1 кв.м., кадастровый №, проектируемое назначение: нежилое, расположенный по адресу: адрес, стр. №, именуемый.

Согласно п. 8 Договора купли-продажи от ...., он имеет силу акта приема-передачи недвижимого имущества.

.... договор купли-продажи от .... был сдан в БУ «МФЦ» адрес для государственной регистрации перехода права собственности.

.... право собственности на недвижимое имущество было зарегистрировано за ответчиком.

Пунктом 3 договора купли-продажи была установлена стоимость недвижимого имущества в размере 45 000 000 рублей.

В пункте 3.1. договора от .... был согласован график платежей:

- 10 000 000 рублей ответчик обязался оплатить в течение двух рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на свое имя;

- 15 000 000 рублей в срок до ....;

- 10 000 000 рублей - в срок до ....;

- 10 000 000 рублей - в срок до .....

Между тем денежные средства в счет оплаты имущества в адрес истца не поступили по настоящее время.

Согласно пункту 3.2. договора купли-продажи от .... продавец имеет право расторгнуть договор в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения покупателем обязательства по оплате недвижимого имущества в установленные сроки.

.... в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении договора купли-продажи от ..... С момента получения уведомления, а также соглашения о расторжении договора купли-продажи.

Указанное отправление было проигнорировано ответчиком.

Таким образом, на ответчике лежит обязанность возвратить объект незавершенного строительства, полученный по договору купли-продажи от .....

Также истец полагает, что после принятия решения по делу, ответчик будет уклоняться от его исполнения, поскольку длительное время уклонялся как от исполнения договора, так и от подписания соглашения о расторжении договора.

Просит расторгнуть договор купли-продажи от ...., возложить на ответчика обязанность передать истцу по акту приема-передачи объект незавершенного строительства степень готовности объекта незавершенного строительства 50%, площадью 3300.1 кв.м., кадастровый №, проектируемое назначение: нежилое, расположенный по адресу: адрес, стр. № в пятидневный срок с даты вступления в силу решения по настоящему делу; погасить в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации права собственности ответчика на объект недвижимого имущества от .... № и ограничение права в виде ипотеки в силу закона от .... №. В случае неисполнения судебного акта взыскать с ответчика судебную неустойку в размере 5000 рублей за каждый день просрочки до момента фактического исполнения судебного акта.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом.

Представитель истца по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования подержал, просил удовлетворить. Возражал против вынесения заочного решения.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании участия не принимал, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил.

Представитель третьего лица Росреестра по адрес в судебном заседании участия не принимал, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Пунктом 2 статьи 307 ГК РФ предусмотрено, что обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

Согласно ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Исходя из п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 с. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно п. 3 ст. 486 ГК РФ если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (п. 3 ст. 486 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от .... № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из указанных норм права, получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Следовательно, для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

С учетом изложенного, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Как следует из материалов дела, .... между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил объект недвижимости степень готовности объекта незавершенного строительства 50%, площадью 3300.1 кв.м., кадастровый №, проектируемое назначение: нежилое, расположенный по адресу: адрес, стр. № (п. 1 договора).

Согласно п. 3 договора, цена за приобретаемый объект составляет сумму в размере 45 000 000 рублей.

В соответствии в п. 3.1 (3.1.1, 3.1.2., 3.2.3, 3.2.4) договора, расчет по настоящему договору будет производиться в следующем порядке: -10000000 рублей ответчик обязался оплатить в течение двух рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на свое имя; -15000000 рублей - в срок до ....; -10000000 рублей - в срок до ....; -10000000 рублей - в срок до .....

Пунктом 8 договора установлено, что стороны договора пришли к согласию о том, что договор имеет силу акта приема-передачи недвижимого имущества и с момента подписания обязанность продавца по передаче покупателю имущества считается исполненной.

Согласно п. 11 договора, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами договора обязательств, у них возникает право расторгнуть договор в порядке, установленном действующим законодательством.

Согласно договору, он вступает в силу со дня его подписания сторонами (п. 12 договора).

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании подписанного договора ...., истец передал, а ответчик ФИО1 принял объект недвижимости степень готовности объекта незавершенного строительства 50%, площадью 3300.1 кв.м., кадастровый №, проектируемое назначение: нежилое, расположенный по адресу: адрес, стр. №.

.... ответчик зарегистрировал на свое имя полученный по договору купли-продажи от .... объект недвижимости, что следует из выписки из ЕГРН.

Вместе с тем, ФИО1 надлежащим образом не исполнил принятые на себя обязательства по договору купли-продажи от .... и в нарушение п. 3.1 (3.1.1, 3.1.2., 3.2.3, 3.2.4) договора, не произвел платежи ФИО2, согласно установленному графику.

В материалы дела, доказательств подтверждающих обратное стороной ответчика не представлено.

.... в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении договора купли-продажи от ...., которое последним проигнорировано, до настоящего времени требования истца не исполнены, задолженность по договору купли-продажи от .... не погашена, полученный ответчиком объект недвижимости истцу обратно не передан.

Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от .... «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» установлено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела усматривается воля продавца на расторжение спорного договора, суд приходит к выводу о том, что она сформирована и выражена надлежащим образом, соответствующее уведомление направлено покупателю и оставлено им без удовлетворения. Доказательств обратного суду не представлено.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества, и поскольку до настоящего времени помещение ответчиком истцу не передано, суд считает обоснованным требование истца о возложении обязанности на ответчика передать имущество по акту приема-передачи.

Оценив представленные по делу доказательства в их совокупности суд приходит к выводу, о том, что требование истца о расторжении договора, возложении обязанности на ответчика передать недвижимое имущество подлежат удовлетворению.

В соответствии с положениями ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

С учетом того, что в рамках настоящего дела суд пришел к выводу о расторжении договора купли-продажи от ...., который в свою очередь явился основания для государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости, требования истца погасить в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации права собственности ответчика на объект недвижимого имущества от .... № и ограничение права в виде ипотеки в силу закона от .... №, также подлежат удовлетворению.

Рассматривая требование истца о взыскании с ответчика неустойки за неисполнение судебного акта в размере 5000 рублей до момента фактического исполнения решения суда, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 308.1. ГК РФ, в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

В целях побуждения должника к своевременному исполнению гражданско-правового обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации), судом могут быть присуждены денежные средства (судебная неустойка) на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя на основании пункта 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от .... «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

По смыслу разъяснений, приведенных в п. 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от .... №, касающихся общих принципов определения оснований для присуждения судебной неустойки, суд должен установить возможность обязанного лица добровольно исполнить судебный акт, не имелось ли обстоятельств, объективно препятствовавших исполнению судебного акта, в том числе зависящих исключительно от кредитора или иного лица. При наличии указанных обстоятельств суду следует проверить обоснованность требования о присуждении судебной неустойки.

В соответствии с разъяснениями, данными в пунктах 31, 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от .... N 7 суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения требований о понуждении к исполнению обязательства в натуре.

Размер судебной неустойки определяется судом по своему внутреннему убеждению с учетом обстоятельств дела и исходя из принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды должником из своего незаконного или недобросовестного поведения. Соразмерность судебной неустойки определяется исходя из степени сопротивления должника в исполнении обязательства, и, соответственно, присуждается в целях преодоления имеющегося сопротивления и побуждения к исполнению.

Верховным Судом Российской Федерации в абзаце 2 пункта 33 вышеуказанного постановления Пленума также разъяснено, что факт неисполнения или ненадлежащего исполнения решения суда устанавливается судебным приставом-исполнителем.

С учетом вышеизложенных норм и разъяснений, учитывая характер спора, в целях соблюдения баланса интересов сторон, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца неустойки на случай неисполнения решения суда в пяти дней с момента вступления решения в законную силу, в размере 500 рублей за каждый день неисполнения решения суда.

С учетом изложенного, исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 199 000 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи от ...., заключенный между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель).

Возложить на ФИО1 обязанность передать ФИО2 по акту приема-передачи объект незавершенного строительства 50%, площадью 3300.1 кв.м., кадастровый №, проектируемое назначение: нежилое, расположенный по адресу: адрес, стр. № в пятидневный срок со дня вступления настоящего решения в законную силу.

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации права собственности ответчика на объект недвижимого имущества от .... № и ограничение права в виде ипотеки в силу закона от .... №.

Взыскать с ФИО1, .... года рождения (паспорт серия № №) в пользу ФИО2, .... года рождения (паспорт серия № №) расходы по оплате государственной пошлины в размере 199 000 рублей.

Взыскать с ФИО1, .... года рождения (паспорт серия № №) в пользу ФИО2, .... года рождения (паспорт серия № №) неустойку на случай неисполнения решения суда в пяти дней с момента вступления решения в законную силу, в размере 500 рублей за каждый день неисполнения решения суда.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в адрес областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд адрес в течение месяца с момента составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено .....

Судья Е.В. Товгин