Апелляционное определение № 33-1650/2026 от 24 февраля 2026 г.

Дело № 33-1650/2026

27RS0001-01-2025-000844-87

В суде первой инстанции дело рассматривалось судьей Файзуллиной А.С.


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25 февраля 2026 года гор. Хабаровск

Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:

председательствующего Кустовой С.В.,

судей Железовского С.И., Дорожко С.И.,

при секретаре Печурочкиной К.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1869/25 по иску ФИО1 к ООО «Застройщик–ДВ» о признании незаконным одностороннего расторжения договора, признании договора долевого участия в строительстве действительным, возложении обязанности восстановить регистрационную запись, прекращении записи о регистрации в отношении объекта недвижимости,

по апелляционным жалобам ФИО2, ООО «Застройщик-ДВ» на решение Центрального районного суда гор. Хабаровска от 21 ноября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Железовского С.И., объяснения ФИО3, его представителя – ФИО4, представителя ООО «Застройщик–ДВ» - ФИО5, судебная коллегия

установила:

истец в обоснование иска указал, что между истцом и ООО «Застройщик-ДВ» 11.07.2016 г. и 14.11.2016г. заключены два договора на долевое участие в строительстве № 42 и № 53.

24.07.2024 г. при намерении совершить уступку прав требования по договору узнал, что оба договора расторгнуты в одностороннем порядке.

Уведомление об одностороннем отказе застройщика, не получал.

12.08.2024 г. истцом направлены претензии о признании недействительным односторонние отказы от исполнения договоров и восстановлении записей о государственной регистрации договоров, которые получены 10.09.2024 г., и оставлены без ответа.

Полагает, что оснований для одностороннего расторжения договоров не имелось, в связи с чем просил признать незаконным одностороннее расторжения договоров участия в долевом строительстве № 42 и № 53, заключенных 11.07.2016 г. и 14.11.2016 г. с ООО «Застройщик-ДВ»,

- возложить обязанность на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю и ЕАО восстановить записи: № от 18.07.2016 г. в отношении договора на долевое участие в строительстве № 42 от 11.07.2016 г. в ЕГРН и № от 30.11.2016 г. в отношении договора на долевое участие в строительстве № 53 от 14.11.2016 г.;

- прекратить в ЕГРН записи о регистрации № от 07.02.2022 г. в отношении объекта долевого строительства – 2-х комнатной квартиры, площадью 58,55 кв.м, Дом №1, 1 подъезд, 3 этаж, строительный № 8, расположенной в «Жилой дом МЖК по ул. Панфиловцев в Индустриальном районе гор. Хабаровска», на земельном участке по адресу: Хабаровский край, городской округ «Город Хабаровск», Индустриальный район, ул. Панфиловцев. Ориентир – жилое здание по ул. Панфиловцев, д. 30, участок находится примерно в 40 м от ориентира по направлению на запад, кадастровый номер земельного участка №;

- прекратить в ЕГРН записи о регистрации № от 31.03.2023 г. и записи о залоге № от 31.03.2023 г. на срок 254 месяца с 31.03.2023 г. в пользу залогодержателя Банк ВТБ (ПАО) в отношении объекта долевого строительства – 1-комнатной квартиры, площадью 38,59 кв.м, дом №1, 3 подъезд, 2 этаж, строительный №78, расположенной в «Жилой дом МЖК по ул. Панфиловцев в Индустриальном районе г. Хабаровска», на земельном участке по адресу: Хабаровский край, городской округ «Город Хабаровск», Индустриальный район, ул. Панфиловцев. Ориентир – жилое здание по ул. Панфиловцев, д. 30, участок находится примерно в 40 м от ориентира по направлению на запад, кадастровый номер земельного участка №

Решением Центрального районного суда гор. Хабаровска от 21.11.2025 г. исковые требования удовлетворены частично, постановлено:

признать расторжение в одностороннем порядке ООО «Застройщик-ДВ» договора участия в долевом строительстве № 42 от 11.07.2016 г. заключенного между ООО «Застройщик-ДВ» и ФИО3 недействительным;

признать расторжение в одностороннем порядке ООО «Застройщик-ДВ» договора участия в долевом строительстве № 53 от 14.11.2016 г. заключенного между ООО «Застройщик-ДВ» и ФИО3 недействительным;

исключить из ЕГРН сведения о погашении записи о государственной регистрации сделки - Договор участия в долевом строительстве № 42 от 11.07.2016 г., регистрационная запись № в отношении объекта долевого строительства – Объект долевого строительства: 2-комнатная квартира, номер этажа: 3, номер объекта: строительный № 8, 1 подъезд, дом №1, проектная (планируемая) площадь: 58,55 кв. м., местоположение: <...> кадастровый номер земельного участка: №, которая заключена между сторонами - Общество с ограниченной ответственностью «Застройщик-ДВ» (ИНН №) и ФИО3

В удовлетворении остальной части иска отказано.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней ФИО2, не согласившись с решением суда, просит его отменить в части выводов о признании незаконным одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве от 14.11.2016 г.

Полагает, что выводы суда о состоявшемся факте оплаты истцом цены договора, основанные только на справках, достоверность которых не проверена надлежащим образом, является необоснованным.

В материалах дела имеются акты выполненных работ, подписанные директором ООО «АртАН», в связи с чем право требования оплаты работ принадлежит юридическому лицу.

Указывает, что выводы суда о нарушении порядка одностороннего расторжения договора не соответствуют нормам действующего законодательства, поскольку в материалах дела имеются доказательства направления ответчиком в адрес истца предупреждения и уведомления о расторжении договора, которое возвращено в связи с истечением срока хранения.

Истец не предпринял мер по уведомлению контрагента об актуальном почтовом адресе, а юридически значимые сообщения им не получены по зависящим от него обстоятельствам.

В апелляционной жалобе ООО «Защитник-ДВ» в лице конкурсного управляющего ФИО6 просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении иска.

Указывает, что требования закона по предупреждению и уведомлению истца о расторжении договора исполнены ответчиком в полном объеме.

Риск неполучения почтовой корреспонденции условиях длительного отсутствия вне места регистрации лежит на истце.

Справки о полной оплате по договору не являются платежными документами, дополнительные работы и их стоимость в материалы дела ФИО3 не представлены.

При рассмотрении дела судом первой инстанции не применен принцип повышенных требований, установленных судебной практикой при доказывании обстоятельств, связанных с возникновение задолженности должника-банкрота, что может привести к необоснованному включению в реестр требований кредиторов должника и ущемлению прав других кредиторов.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу ФИО3, просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание судебной коллегии не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки не уведомили.

В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность принятого судом решения в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах (ч. 1 ст.327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что 11.07.2016 г. между ООО «Застройщик-ДВ» в лице директора ФИО7 (застройщик) и ФИО3 (дольщик) заключен договор № 42 на долевое участие в строительстве. Предмет договора – финансирование объекта долевого строительства «Жилой дом МЖК по ул. Панфиловцев в Индустриальном районе гор. Хабаровска» на земельном участке по адресу: Хабаровский край, городской округ «Город Хабаровск» Индустриальный район, ул. Панфиловцев. Ориентир – жилое здание по ул. Панфиловцев, дом 30, участок находится примерно в 40 м. от ориентира по направлению на запад, кадастровый номер земельного участка №

Результатом деятельности участника долевого строительства (дольщик) по настоящему договору является приобретение дольщиком объекта недвижимости – 2-х комнатной квартиры площадью согласно проекта 58,55 кв.м (состоящей из общей площади 57,05 кв.м, площади лоджии 1,5 кв.м, с учетом пониженного коэффициента 0,5), Дом №1, 1 (первый) подъезд, 3 (третий) этаж, строительный №8 (квартира), а также доли в праве общей собственности на общее имущество Жилого дома, пропорциональной площади квартиры (п.1.1 Договора).

Цена объекта недвижимости определена в 3 044 600 руб. (п.2.1 Договора).

14.11.2016 г. между ООО «Застройщик-ДВ» в лице директора ФИО7 (застройщик) и ФИО3 (дольщик) заключен договор № 53 на долевое участие в строительстве жилого дома по ул. Панфиловцев в Индустриальном районе гор. Хабаровска» на земельном участке по адресу: Хабаровский край, городской округ «Город Хабаровск» Индустриальный район, ул. Панфиловцев. Ориентир – жилое здание по ул. Панфиловцев, дом 30, участок находится примерно в 40 м. от ориентира по направлению на запад, кадастровый номер земельного участка №.

Результатом деятельности участника долевого строительства (дольщик) по настоящему договору является приобретение дольщиком объекта недвижимости – 1-комнатной квартиры площадью согласно проекта 38,59 кв.м (состоящей из общей площади 37,09 кв.м, площади лоджии 1,5 кв.м, с учетом пониженного коэффициента 0,5), Дом №1, 3 (третий) подъезд, 2 (второй) этаж, строительный № 78 (квартира), а также доли в праве общей собственности на общее имущество Жилого дома, пропорциональной площади квартиры (п.1.1 Договора).

Цена договора 2 006 680 руб. (п. 2.1 Договора).

Условиями обоих договоров предусмотрено следующее:

Срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома – не позднее августа 2017 г. (п.1.2 Договора).

Срок передачи застройщиком квартиры дольщику – в течение 3 месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п. 1.3 Договора).

Дольщик выплачивает стоимость объекта долевого строительства в следующем порядке – равными ежеквартальными платежами до окончания строительства объекта (п. 2.2 Договора).

Нарушение срока внесения платежа более чем 3 раза в течение 1 года или просрочка внесения платежа более чем на 3 месяца является основанием расторжения договора в судебном порядке.

Условиями договоров предусмотрен односторонний отказ от исполнения Договора или расторжения Договора по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных п.п. 1-6 ст. 9 ФЗ №214-ФЗ (п. 9.2 Договора).

18.07.2016 г. и 30.11.2016 г. произведена государственная регистрация договоров на долевое участие в строительстве.

Согласно справкам директора ООО «Застройщик –ДВ» ФИО7 от 04.08.2016 г. и от 06.12.2016 г. ФИО3 произведена оплата по двум договорам на долевое участие в строительстве № 42 от 11.07.2016 г. и № 53 от 14.11.2016 г., выполненными работами (устройство водопровода) на 3 044 600 руб. и 2 006 680 руб., соответственно.

Директор ООО «Застройщик-ДВ» ФИО8 в судебном заседании подтвердил, что одной из форм расчета со своими работниками, являлось, предоставление в строящемся доме квартир, путем заключения договоров долевого участия в строительстве. Не отрицал, что ФИО3 производил работы для ООО «Застройщик – ДВ», однако, каким образом, с ним рассчитались не знает, поскольку директором на тот момент не являлся.

23.05.2022 г., 26.05.2022 г. ООО «Застройщик - ДВ» в адрес ФИО3 направлены два предупреждения о расторжении договоров, которые возвращены за истечением срока хранения 01.08.2022 г., и 05.08.2022 г. соответственно.

22.03.2023 г. ООО «Застройщик-ДВ» ФИО3 по адресу: <...> направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора на долевое участие в строительстве от 14.11.2016 г. № 53, в связи с невнесением платы по договору, которое возвращено 01.06.2023 г.из-за истечения срока хранения.

23.03.2023 г. ООО «Застройщик-ДВ» ФИО3 по адресу: <...> направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора на долевое участие в строительстве от 11.07.2016 г. № 42, в связи с невнесением платы по договору, которое возвращено 01.06.2023 г. из-за истечения срока хранения.

На основании заявления руководителя ООО «Застройщик-ДВ» от 22.03.2023 г., от 23.03.2023 г. договоры долевого участия в строительстве от 11.07.2016 г. № 42 и от 14.11.2016 г. № 53 расторгнуты в одностороннем порядке.

Управлением Росреестра по Хабаровскому краю и ЕАО внесены записи о расторжении указанных договоров.

29.03.2023 г. между ООО «Застройщик-ДВ» и ФИО2 заключен договор на долевое участие в строительстве № 250, в отношении однокомнатной квартиры № 78, этаж № 2, подъезд 3, 38,59 кв.м, с использованием кредитных денежных средств, предоставленных Банк ВТБ (ПАО), объект долевого строительства находится в залоге у банка.

Управлением Росреестра по Хабаровскому краю и ЕАО 31.03.2023 г. внесена запись о государственной регистрации №

Принимая решение об удовлетворении иска о признании незаконным одностороннего расторжения договоров и признании спорных договоров действующими, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 11, 153, 218, 219, 309, 310, 407, 421, 452 ГК РФ, положениями Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», исходил из установленного факта оплаты участником долевого строительства цены договоров, нарушении процедуры расторжения договора в одностороннем порядке.

Отказывая в удовлетворении требований об исключении записи о прекращении договора на долевое участие, суд первой инстанции исходил из того, что оспаривание зарегистрированного права осуществляется в судебном порядке путем предъявления самостоятельного иска, поскольку затрагивает права третьих лиц, запись о праве и обременении которых на спорную квартиру внесена в единый государственный реестр недвижимости.

Решение суда обжалуется в части признания незаконным одностороннего расторжения договоров и признании спорных договоров действующими, в соответствии с положениями ст. 327.1 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность указанного судебного решения только в обжалуемой части.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции в обжалуемой части по следующим основаниям.

Согласно положениям ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»

по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 3 статьи 5 Закона № 241-ФЗ определено, что уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке.

В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона (ч.5 ст.5 Закона).

Из указанных положений закона следует, что односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) является последствием нарушения участником долевого строительства обязательств по внесению оплаты строительства.

В подтверждение оплаты по договорам истцом представлены справки, подписанные директором ООО «Застройщик-ДВ» ФИО7, согласно которым ФИО9 произведена оплата по договора долевого участия в строительстве № 42 от 11.07.2016 г. и №53 от 14.11.2016 г. выполненными работами (устройство водопровода) в 3 044 600 руб., и 2 006 680 руб., соответственно.

Федеральным законом № 214-ФЗ не определена форма расчетов по договору, следовательно, при оплате договора участия в долевом строительстве применимы общие нормы гражданского законодательства, в связи с чем застройщик и дольщик вправе самостоятельно устанавливать сроки и порядок уплаты цены договора.

Вместе с тем, условиями заключенных между сторонами договоров установлен порядок оплаты цены договора, и не предусмотрена возможность оплаты цены договора путем выполнения работ.

Кроме того, ссылаясь на полную оплату по договорам, истцом представлены акты освидетельствования скрытых работ, согласно которым исполнителем работ указано ООО «АртАН», директором которого являлся ФИО3, при этом не определен объем работ, выполненных именно ФИО3, а также стоимость их выполнения, которая соответствовала бы цене договора в 5 051280 руб.

С учетом изложенного, представленные истцом справки не могут быть приняты в качестве доказательств полной оплаты цены по договорам, в связи с чем, судебная коллегия приходит к выводу о неисполнении истцом обязательств по оплате объектов долевого строительства в рамках договоров долевого участия.

Частью 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу, застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 4 ст. 9 указанного Федерального в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Согласно ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

23.05.2022 г. ООО «Застройщик-ДВ» в адрес ФИО3 направлены предупреждения о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора № 42 от 14.11.2016., 23.03.2023 г. направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора.

26.05.2022 г. и 29.11.2022 г. ООО «Застройщик-ДВ» в адрес ФИО3 направлены предупреждения о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора № 53 от 14.11.2016 г.

22.03.2023 г. направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора.

Согласно уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю от 29.09.2025 г. государственным регистратором 27.03.22023 г. принято решение о проведении государственной регистрации погашения записи о государственной регистрации сделки-договора участия в долевом строительстве № 53 от 14.11.2016 г., а 29.03.2023 г. принято решение о проведении государственной регистрации погашения записи о государственной регистрации сделки-договора участия в долевом строительстве № 42 от 11.07.2016 г.

Таким образом, ответчик ООО «Застройщик» своевременно известил истца о необходимости погашения задолженности и о расторжении договоров.

В связи с чем, порядок расторжения договоров соблюден, основания расторжения договора в одностороннем порядке, предусмотренные законом имеются.

Оснований для признания одностороннего расторжения договоров участия в долевом строительстве недействительными судебная коллегия не усматривает.

Как следует из разъяснений, изложенных в п.63, 67, 68 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу п 1 ст.165.1 Гражданского кодекса РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п.1 ст.165.1 Гражданского кодекса РФ).

При этом, как разъяснено в абзаце втором пункта 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ об обязательствах и их исполнении» в силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Поскольку истец не исполнил обязательство по оплате цены договора об участии в долевом строительстве в ранее согласованный срок, а также в срок, предусмотренный Законом о долевом строительстве, после направленного предупреждения ООО «Зайстройщик-ДВ», суд приходит к выводу, что договоры застройщиком в одностороннем порядке расторгнуты правомерно.

Руководствуясь ст.ст. 328-30 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда гор. Хабаровска от 21 ноября 2025 года отменить в части признания расторжения договоров недействительными, исключении из ЕРГН сведений о погашении записей, принять в указанной части новое решение.

В удовлетворении требований ФИО1 к ООО «Застройщик-ДВ» о признании расторжения договоров участия долевом строительстве в одностороннем порядке недействительным, исключении из ЕГРН сведений о погашении записей отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Мотивированная часть определения изготовлена 26.02.2026 г.

Председательствующий

Судьи: