Решение № 2-3254/2017 2-3254/2017~М-4090/2017 М-4090/2017 от 11 июля 2017 г. по делу № 2-3254/2017

Дело № 2-3254/17


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 июля 2017 года г. Сочи

Судья Центрального районного суда г.Сочи Краснодарского края ФИО2,

при секретаре судебного заседания Восканян А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к Департаменту имущественных отношений администрации г.Сочи, Управлению Росреестра по Краснодарскому краю об устранении препятствии в осуществлении регистрационных действий,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с исковым заявлением к ответчикам в котором просит считать договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды) №, № заключенный с ФИО3, ФИО4 и ООО "Сочивторма" расторгнутым (аннулированным).

Обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю погасить (ликвидировать) записи о государственной регистрации права аренды № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ, а так же запись № от ДД.ММ.ГГГГ о праве муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 10121 кв.м., расположенный по адресу; <адрес>.Обязать Муниципальное Образование город-курорт Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи обратиться с заявлениями в Управление Росреестра по Краснодарскому краю о регистрации права муниципальной собственности на два земельных участка: с кадастровым номером № площадью 5989 кв.м, расположенного г<адрес> и кадастровым номером № площадью 4135 кв.м, расположенным по адресу <адрес>

Обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю зарегистрировать право муниципальной собственности на земельные участки с кадастровым номером № площадью 5989 кв.м, расположенного <адрес> и кадастровым номером № площадью 4135 кв.м, расположенным по адресу <адрес>

Обязать Муниципальное Образование город-курорт Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи заключить договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора на земельный участок с кадастровым номером № площадью 4135 кв.м, расположенным по адресу <адрес> с ФИО4 и ООО "Сочивторма" на тех же условиях, что и действовавший ранее договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды) №, №. Обязать управление Росреестра по Краснодарскому краю зарегистрировать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № на земельный участок скадастровым номером № площадью расположенного <адрес>

В обоснование своих требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ судебной коллегией по гражданским делам Краснодарского краевого суда было вынесено апелляционное определение, которым суд определил Решение Центрального районного суда города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ. отменить, принять новое решение:

- Признать незаконным бездействие администрации г.Сочи, выразившегося в не предоставлении ответа на заявление ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ.

- Обязать департамент имущественных отношений администрации города Сочи заключить с ФИО3 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 5989 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> с выкупной стоимостью участка 425732 рубля (исходя из рыночной стоимости50 085 000 рублей), установленной заключением эксперта <данные изъяты> № ДД.ММ.ГГГГ.).

ДД.ММ.ГГГГ. Краснодарским краевым судом было вынесено определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании кассационной инстанции.

Муниципальным образованием городом-курортом Сочи, в лице директора департамента имущественных отношений администрации города Сочи апелляционное определение от ДД.ММ.ГГГГ было исполнено и в адрес истца письмом от ДД.ММ.ГГГГ. были направлены для подписания три экземпляра договора № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 5989 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

После чего, истец ФИО3 обратилась в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ. земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 5989 кв.м., расположенным по адресу <адрес>, заключенным между ней и МО город-курорт Сочи.

Не смотря на представленные истцом документы основания, государственным регистратором ФИО1 в регистрации договора купли-продажи земельного участка истцу было отказано и в адрес было направлено уведомление об отказе № от ДД.ММ.ГГГГ

В отказе, государственный регистратор сообщает о существующих основаниях препятствующих зарегистрировать договор купли-продажи земельного участка: выяснилось, что МО город-курорт Сочи, в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи заключив с истцом договор купли-продажи земельного участка, не расторгло при этом договор аренды земельного участка из которого был выделен участок позднее проданный истцу.

В своем отказе регистратор сообщает, что на сегодняшний день, согласно сведений ЕГРП земельный участок с КН № принадлежит на праве собственности Муниципальному образованию г.Сочи и обременен правами аренды в пользу ФИО3, ФИО4, ООО "Сочивторма".

Так же сообщает, что согласно ст.11.2, ЗК РФ, в соответствии с которой одним из обязательных документов для государственной регистрации прав на образованные земельные является согласие землепользователей, земледельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, соответственно данные лица уведомлены о преобразовании земельного участка.

Прекращение существования исходных земельных участков ведет к ликвидации предмета аренды, поскольку исключает возможность его использования в целях, для которых он представлялся и прекращениюобязательств по исполнению договора аренды. Земельное законодательство при образовании новых земельных участков при разделе обремененного правом аренды земельного участка не предусматривает автоматического сохранения права аренды на вновь образованные земельные участки.

Согласно п.4 ст. 11.8 ЗК РФ арендатор в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды на преобразуемые или измененные земельные участки без проведения торгов и конкурсов. А так же регистратор сообщает, что на вновь образуемые земельные участки право муниципальной собственности не зарегистрировано.

Истец отмечает, что разделенным земельным участком все арендаторы пользовались более семи лет, имеют отельные въезды, порядок землепользования определен. Решение о разделе земельного участка принималось совместно с другими арендаторами. С целью определения в дальнейшем площади и границ земельного участка на котором располагаются складские помещения, принадлежащие истцу на праве собственности. Данный факт подтверждает данное ФИО4 нотариальное согласие на № от ДД.ММ.ГГГГ, с ООО "Сочивторма" была достигнута устная договоренность.

Таким образом, администрация, заключив с истцом договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. № на земельный участок с кадастровым номером № площадью 5989 кв.м, расположенного <адрес>, образованный вследствие раздела земельного участка с кадастровым номером №, площадью 10121 кв.м., расположенным по адресу: <адрес> не выполнила необходимые действия, направленные на добросовестность заключаемой сделки, а именно:

- не погасило право аренды на договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды) №, № заключенный с ФИО3, ФИО4 и ООО "Сочивторма"

- не зарегистрировало право муниципальной собственности на два земельных участка с кадастровым номером № площадью 5989 кв.м, и кадастровым номером № площадью 4135 кв.м, образованных вследствие раздела земельного участка с кадастровым номером №, площадью 10121 кв.м.

- не заключила договор аренды с оставшимися участниками арендных отношений на тех же условиях, на которых был заключен предыдущий договор аренды.

Не выполнение указанных действий, препятствует истцу в регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 5989 кв.м. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец в судебное заседание не явилась, просила о рассмотрении иска в свое отсутствие, на удовлетворении исковых требований настаивала.

Представитель ответчика – Департамента имущественных отношений администрации города Сочи ФИО5 просил отказать в удовлетворении заявления, полностью полагаясь на правомерность решения Управления Росреестра по Краснодарскому краю и обращение в администрацию г.Сочи третьих лиц по вопросу заключения с ними договора аренды земельного участка кадастровым номером № площадью 4135 кв.м. расположенного по адресу: <адрес>

Представитель Управления Росреестра по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, представил отзыв на иск, указав, что отказ в регистрации права собственности истца на земельный участок не лишает истца права повторного обращения за регистрационными действиями после устранения причин, послуживших основанием отказа.

Представители третьих лиц – ООО «Сочивторма», ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения иска извещены надлежаще, причину неявки суду не сообщили.

Изучив материалы дела, выслушав, лиц участвующих в деле, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявления.

ДД.ММ.ГГГГ судебной коллегией по гражданским делам Краснодарского краевого суда было вынесено апелляционное определение, которым суд определил Решение Центрального районного суда города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ. отменить, принять новое решение:

- Признать незаконным бездействие администрации г.Сочи, выразившегося в не предоставлении ответа на заявление ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ.

- Обязать департамент имущественных отношений администрации города Сочи заключить с ФИО3 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 5989 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> с выкупной стоимостью участка 425732 рубля (исходя из рыночной стоимости 50 085 000 рублей), установленной заключением эксперта <данные изъяты>" № ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ. Краснодарским краевым судом было вынесено определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании кассационной инстанции.

Муниципальным образованием городом-курортом Сочи, в лице директора департамента имущественных отношений администрации города Сочи апелляционное определение от ДД.ММ.ГГГГ было исполнено и в адрес истца письмом от ДД.ММ.ГГГГ были направлены для подписания три экземпляра договора № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 5989 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

После чего, истец ФИО3 обратилась в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 5989 кв.м., расположенным по адресу <адрес>, заключенным между ней и МО город- курорт Сочи.

По результатам рассмотрения заявления государственным регистратором ФИО1 в регистрации договора купли-продажи земельного участка истцу было отказано и в адрес было направлено уведомление об отказе № от ДД.ММ.ГГГГ

Истец считает, что администрация г.Сочи, заключив с ней договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № на земельный участок с кадастровым номером № площадью 5989 кв.м, расположенного <адрес>, не выполнила ряд необходимых действий, направленных на добросовестность заключаемой сделки.

В силу п.1 ст.13, ст.17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится в следующем порядке;

прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Государственный регистратор проверяет юридическую силу документов в рамках проведенной правовой экспертизы. По результатам проведенной правовой экспертизы принимается одно из следующих решений: о проведении государственной регистрации, о приостановлении государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации.

В рамках установленной компетенции Управление не вправе обязывать государственных регистраторов (свои территориальные отделы) осуществлять государственную регистрацию прав, приостанавливать государственную регистрациюправ, отказывать в ее проведении, а также отменять решения государственныхрегистраторов, принятые ими по результатам правовой экспертизы представленных заявителями документов.

ДД.ММ.ГГГГ истцом заявлено о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205017:1872, общей площадью 5989 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, <адрес> на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между Муниципальным образованием г.Сочи и ФИО3

В отношении указанного заявления государственным регистратором принято решение об отказе по следующим причинам.

Согласно ст.13 Закона о регистрации государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - эксплуатация складских помещений, площадь: 5989 кв.м, с КН № образован из земельного участка с КН №. Дата постановки на учет ДД.ММ.ГГГГ.

Одновременно с земельным участком с КН № образован земельный участок с КН №.

Государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков.

В ЕГРП отсутствуют сведения о регистрации права собственности Муниципального образования г.Сочи на земельные участки с КН №, №.

Ранее, ДД.ММ.ГГГГ представителем Муниципального образования г.Сочи было заявлено о государственной регистрации права собственности на земельный участок с КН № на основании Распоряжения Департамента имущественных отношений от ДД.ММ.ГГГГ №-р «О включении в реестр муниципальнойсобственности города-курорта Сочи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5989 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

Однако, в проведении государственной регистрации права собственности на данный земельный участок было отказано, в связи с тем, что в регистрирующий орган не был представлен правоустанавливающий документ, предусмотренный ст.22.2 Закона о регистрации, а также заявления о государственной регистрации прекращения права собственности на исходный земельный участок с КН № и о государственной регистрации права собственности на земельный участок с КН №.

В соответствии с п.1 ст.22.2 Закона о регистрации (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ) основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, является:

1) решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;

2) соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;

3) иной документ, на основании которого в соответствии с настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.

Государственная регистрация прав на земельные участки, образуемые при разделе или объединении земельных участков, находящихся в собственности одноголица, осуществляется на основании заявления такого лица. Государственная регистрация прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении или перераспределении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании заявления исполнительного органа государственной власти, органа местного самоуправления или действующего по их поручению лица либо на основании заявления лиц, которым такие земельные участки предоставлены в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Кроме того, согласно сведений ЕГРП земельный участок с КН № принадлежит на праве собственности Муниципальному образованию г.Сочи, и обременен правами аренды в пользу гр. ФИО3, гр. ФИО4, ООО «Сочивторма».

Согласно п. 4.ст.11.2 ЗК РФ, в соответствии с которой одним из обязательных документов для государственной регистрации прав на образованные земельные участки является согласие землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, соответственно данные лица уведомлены о преобразовании земельного участка.

Прекращение существования исходных земельных участков ведет к ликвидации предмета аренды, поскольку исключает возможность его использования в целях, для которых он предоставлялся, и прекращению обязательств по исполнению договора аренды.

Земельное законодательство при образовании новых земельных участков при разделе обремененного правом аренды земельного участка не предусматривает автоматического сохранения права аренды на вновь образованные земельные участки, в силу п.4 ст.11.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Таким образом, одновременно с регистрацией права собственности на образованные земельные участки должен быть решен вопрос о расторжении действующего договора аренды на исходный земельный участок с КН № (п.1 ст.450 ГК РФ) и заключения нового договора аренды на земельный участок с КН № (п.4 ст.11.8 ЗК РФ).

Следовательно, государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок с КН № за истцом возможна при наличии регистрации в ЕГРП записи о праве собственности Муниципального образования г.Сочи.

В материалах дела отсутствует согласие ООО «Сочивторма» на раздел земельного участка с к.н. № и доказательств обращения в администрацию г.Сочи по вопросу заключения нового договора аренды на земельный участок с КН № со множественностью лиц на стороне арендатора совместно с ФИО4

Данные препятствия не могут быть преодолены путем понуждения ответчиков к совершению необходимых юридических и регистрационных действий без обращения третьих лиц – ООО «Сочивторма», ФИО4, доверенность на представление интересов которых у истца отсутствует.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО3 к Департаменту имущественных отношений администрации г.Сочи, Управлению Росреестра по Краснодарскому краю об устранении препятствии в осуществлении регистрационных действий оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в апелляционном порядке в течении месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья

ФИО2

РЕШЕНИЕ В ЗАКОННУЮ СИЛУ НЕ ВСТУПИЛО

«СОГЛАСОВАНО»