Решение № 2-12937/2016 2-51/2017 2-51/2017(2-12937/2016;)~М-11121/2016 М-11121/2016 от 23 января 2017 г. по делу № 2-12937/2016

2-51/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 января 2017г. город Сургут

Сургутский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе председательствующего судьи Сальникова Д.Ю., при секретаре Баишевой А.С., с участием ответчика ФИО1, ее представителя ФИО6, ответчика ФИО9, представителя истца ФИО10, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ПАО «БИНБАНК» к ФИО3, ФИО4 об обращении взыскания на недвижимое имущество, встречному иску ФИО3 о признании залога прекращенным, встречному иску ФИО4 о признании недействительными условий договора ипотеки,

УСТАНОВИЛ

ПАО «МДМ Банк» обратилось в суд с данным иском к указанным ответчикам, в котором просит обратить взыскание на недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности ФИО3: помещение, назначение: нежилое, общая площадь 500,6 кв.м, этаж №, подвал №, этажность надземная и подземная отсутствует. Кадастровый номер объекта№. Год постройки: 2007, материал стен: ж/б панели. Адрес (местонахождение объекта): ХМАО-Югра, <адрес>, встроенно-пристроенные помещения общественного назначения в осях 7п-14п, А4п-И. Установить начальную продажную цену в размере <данные изъяты> рублей. Обратить взыскание на недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности ФИО4: часть нежилого здания, общей площадью 664,50 кв.м, лит. № Номер этажа отсутствует, этажность наземная и подземная 0. Кадастровый №. Адрес (местонахождение объекта): ХМАО-Югра, <адрес>. Установить начальную продажную цену в размере <данные изъяты>. - право аренды земельного участка. Категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: под здание склада ремонтно-механических мастерских. Общая площадь 1 331 кв.м. Кадастровый №. Адрес (местонахождение объекта): ХМАО-Югра, <адрес>. Установить начальную продажную цену в размере в размере <данные изъяты> рублей. Расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления взыскать в пользу Истца с Ответчиков.

Требования истец мотивирует тем, что между ПАО «МДМ Банк» и ИП ФИО3 заключены следующие договоры: 1. Кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ (далее - Договор №). 2. Кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ (далее - Договор №). 3. Кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ (далее - Договор №). 4. Кредитный договор № ФЛ№ от ДД.ММ.ГГГГ (далее - Договор №). На основании поданного Банком искового заявления в отношении ФИО3 и поручителей ООО «Магнолия», ФИО4 вынесено решение Сургутского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступило в силу ДД.ММ.ГГГГ, о взыскании солидарно с ФИО3, ООО «Магнолия» и ФИО4 по кредитным договорам (Договор №, Договор №, Договор №): суммы задолженности по указанным выше Договору №, Договору №, Договору №,70 руб. Расходы по уплате госпошлины в сумме № руб. Получены исполнительные листы по Делу № от ДД.ММ.ГГГГ Данные исполнительные листы предъявлены в УФССП по Ханты-Мансийскому Автономному округу - Югре. На текущий момент непогашенной осталась задолженность по Договору № в размере <данные изъяты> рублей и по Договору № в размере ФИО11 рублей, а в общей сложности <данные изъяты> рублей. Исполнение обязательств по данным договорам обеспечивается вышеуказанным спорным имущество. Согласно пункту 1.3 Договора об ипотеке № № от ДД.ММ.ГГГГ стороны оценили Объект № в размере <данные изъяты> рублей. В пункте 9.4 Договора об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ Объект № оценен сторонами в размере <данные изъяты> рублей, Объект № в №. В пункте 4.1 Договора об ипотеке № № от ДД.ММ.ГГГГ указано, что в случае реализации Объекта № и Объекта № с публичных торгов стоимость, указанная в пунктах 1.3 и 1.4 является начальной продажной ценой заложенного имущества (цена согласованная сторонами как залоговая). В пункте 4.3 Договора об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ указано, что в случае реализации Объекта № и Объекта № с публичных торгов стоимость, указанная в пункте 1.2 является начальной продажной ценой заложенного имущества. В пункте 1.2 дана отсылка к указанному пункту 9.4 договора. В силу пунктов 6.1 Договора об ипотеке № № от ДД.ММ.ГГГГ, Договора об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ договор вступает в силу с момента государственной регистрации в уполномоченном регистрирующем органе и действует до момента надлежащего исполнения Заемщиком всех обязательств по кредитному договору, включая обязательства по уплате штрафных санкций, и погашения регистрационной записи об ипотеке в уполномоченном регистрирующем органе. Продажа объектов в исполнительном производстве может быть затруднена в связи с высокой стоимостью, низкой ликвидностью, превышением рыночного предложения над спросом, особенностями реализации (торги). Также обращаем внимание суда на то обстоятельство, что средств, вырученных от продажи одного из объектов, может быть недостаточно для погашения задолженности (например, в случае реализации Объекта 1, но со вторых торгов (согласно Закону об исполнительном производстве цена снижается на 15%), в случае оставления за собой с дисконтом 25%, т.д.). Поэтому для обеспечения исполнения решения суда, прав и законных интересов Банка, погашения задолженности, присужденной судом, считает необходимым обратить взыскание на все указанные объект в соответствии ст. 348 ГК РФ и ст. 349 ГК РФ.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ принят встречный иск ФИО3 к ПАО «МДМ Банк», в котором просит признать прекращенным залог (ипотеку) спорного нежилого помещения по адресу: ХМАО-Югра, <адрес>; признать регистрационную запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним - ограничение (обременение) права на него погашенным. Также привлечено в качестве третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО-Югре. Требования мотивирует тем, что обязательства по кредитным договорам прекращены ДД.ММ.ГГГГ моментом заключения договора аренды с последующим выкупом, поскольку, существовавшее между лицами первоначальное обязательство оплаты по кредитным договорам было заменено другим обязательством арендой Объекта с последующим выкупом. Договор аренды с последующим выкупом подписан теми же лицами и поручителем по кредитным договорам ФИО4 Поскольку договор об ипотеке ФЛ — № от ДД.ММ.ГГГГ заключен для обеспечения обязательств по названым кредитным договорам, а не в обеспечение договора аренды, то после заключения договора аренды с последующим выкупом Ответчик фактически воспользовался правом на реализацию заложенного имущества.

Определением суда от 25.11.2016г. принят встречный иск ФИО4, в котором он просит признать пункты 5.1 и 5.2 договора об ипотеке № ничтожными, мотивируя тем, что т.к. ФИО4 является стороной по кредитному договору, его можно считать потребителем банковской услуги и на него распространяется Закон «О защите прав потребителей». Согласно п. 1 ст. 16 Закона, условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Согласно п. 5.1 договора об ипотеке №, за нарушение его условий ФИО4 должен оплатить штраф в размере 100 минимальных заработных плат за каждый случай нарушения в отдельности. Согласно п. 5.2 договора об ипотеке №, в случае если ФИО4 не выполнены гарантии и обязанности договору, он обязан оплатить штраф в размере 100% от стоимости заложенного имущества. Согласно договору об ипотеке № сумма заложенного имущества составляет <данные изъяты> рублей. Полагает, что указанные пункты (5.1. и 5.2.) ущемляют права потребителя в связи с явной несоразмерностью штрафных санкций.

В судебном заседании представитель истца ФИО8 уточнил исковые требования, а именно, согласно расчетам задолженности, на текущий момент непогашенной осталась задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей и по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей, а в общей сложности <данные изъяты> рублей. В связи с этим из стоимости заложенного недвижимого имущества уплате Публичному акционерному банку «БИНБАНК» подлежит <данные изъяты> рублей, в остальной части требования без изменений.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании первоначальный иск не признал, встречный иск поддержал.

Ответчик ФИО3 первоначальный иск не признала, представив Отчет № об оценке принадлежащего ей объекта недвижимого имущества, согласно которому рыночная стоимость составляет №. Ее представитель ФИО7 просил применить срок исковой давности.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, ФИО5 приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, между ПАО «МДМ Банк» (далее - Банк) и ИП ФИО3 заключены следующие договоры:

1. Кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ (далее - Договор №).

2. Кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ (далее - Договор №).

3. Кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ (далее - Договор №).

4. Кредитный договор № ФЛ№ от ДД.ММ.ГГГГ (далее – Договор №).

На основании поданного Банком искового заявления в отношении ФИО3 и поручителей ООО «Магнолия», ФИО4 вынесено решение ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ, вступившее в силу ДД.ММ.ГГГГ, о взыскании солидарно с ФИО3, ООО «Магнолия» и ФИО4 по кредитным договорам (Договор №, Договор №, Договор №): суммы задолженности по указанным выше Договору №, Договору №, Договору № в размере <данные изъяты>., расходов по уплате госпошлины в сумме <данные изъяты> руб.

Исполнительные листы предъявлены в УФССП по Ханты-Мансийскому Автономному округу - Югре.

В период рассмотрения дела ПАО «МДМ Банк» изменило наименование на ПАО «БИНБАНК», не изменяя ОГРН и ИНН, что не является реорганизацией.

На день рассмотрения настоящего дела судом непогашенной задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей и по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей, а в общей сложности <данные изъяты> рублей.

Данный размер подтверждается Выпиской по счету за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и новым расчетом задолженности, доказательств иного размера задолженности ответчиками не представлено.

Исполнение обязательств по данным договорам обеспечивается следующим имуществом:

1. Помещение, назначение: нежилое, общая площадь 500,6 кв.м, этаж №, подвал №, этажность надземная и подземная отсутствует. Кадастровый номер объекта: №. Год постройки: 2007, материал стен: ж/б панели. Адрес (местонахождение объекта): ХМАО-Югра, <адрес>, встроенно-пристроенные помещения общественного назначения в осях 7п-14п, А4п-И, - (далее - Объект №).

2. Часть нежилого здания, общей площадью 664,50 кв.м, лит. №. Номер этажа отсутствует, этажность наземная и подземная 0. Кадастровый №. Адрес (местонахождение объекта): ХМАО-Югра, <адрес>,- (далее - Объект №).

3. Право аренды земельного участка. Категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: под здание склада ремонтно-механических мастерских. <адрес> 1 331 кв.м. Кадастровый №. Адрес (местонахождение объекта): ХМАО-Югра, <адрес>, - (далее - Объект №).

Документы основания: Договор об ипотеке № № от ДД.ММ.ГГГГ, Дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ, Договор об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 1.3 Договора об ипотеке № № от ДД.ММ.ГГГГ стороны оценили Объект № в размере <данные изъяты> рублей.

В пункте 9.4 Договора об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ Объект № оценен сторонами в размере <данные изъяты> рублей, Объект № в размере <данные изъяты> рублей.

В пункте 4.1 Договора об ипотеке № № от ДД.ММ.ГГГГ указано, что в случае реализации Объекта № и Объекта № с публичных торгов стоимость, указанная в пунктах 1.3 и 1.4 является начальной продажной ценой заложенного имущества (цена согласованная сторонами как залоговая).

В пункте 4.3 Договора об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ указано, что в случае реализации Объекта № и Объекта № с публичных торгов стоимость, указанная в пункте 1.2 является начальной продажной ценой заложенного имущества. В пункте 1.2 дана отсылка к указанному пункту 9.4 договора.

В силу пунктов 6.1 Договора об ипотеке № № от ДД.ММ.ГГГГ, Договора об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ договор вступает в силу с момента государственной регистрации в уполномоченном регистрирующем органе и действует до момента надлежащего исполнения Заемщиком всех обязательств по кредитному договору, включая обязательства по уплате штрафных санкций, и погашения регистрационной записи об ипотеке в уполномоченном регистрирующем органе.

Кроме того, в силу п. 1 ст. 50 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно п.п. 4) п. 2 ст. 54 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Истец просит определить начальную продажную цену заложенного имущества ФИО3 в размере <данные изъяты>.

Согласно отчету об оценке № ООО «ФИО2 бюро оценки» об определении рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 500,6 кв.м, этаж №, подвал №, кадастровый номер объекта: №, адрес (местонахождение объекта): ХМАО-Югра, <адрес>, рыночная стоимость объекта недвижимости составляет <данные изъяты> рублей.

В силу п. 1 ст. 56 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению ФИО5 обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Таким образом, суд обращает взыскание на заложенное имущество ответчика ФИО3, определяя его начальную продажную цену на публичных торгах, в размере 80 % от рыночной стоимости такого имущества, установленной в отчете оценщика, что составляет <данные изъяты>.

При этом на остальное залоговое имущество устанавливается начальная цена в размере его залоговой стоимости, установленной сторонами.

Доводы представителя ответчика о применении срока исковой давности суд находит несостоятельными по следующим основаниям.

Срок исполнения обеспеченного ипотекой обязательства по Кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ истекает ДД.ММ.ГГГГ., и данный договор не прекращен.

Срок исполнения обеспеченного ипотекой обязательства по Кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ истек ДД.ММ.ГГГГ., и данный договор не прекращен. С указанной даты подлежит исчислению установленный ст. 196 ГК РФ 3-х летний срок исковой давности, тогда как с настоящим иском Банк обратился ДД.ММ.ГГГГ., т.е. до истечения срока исковой давности.

Также суд не находит оснований для удовлетворения встречного иска ФИО3 о прекращении залога по договору об № от ДД.ММ.ГГГГ в связи со следующим.

В силу ст. 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами (новация), если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений. Новация прекращает дополнительные обязательства, связанные с первоначальным обязательством, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Согласно п. 4) ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2).

Вместе с тем, в данном случае договор об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ охватывает обеспечение нескольких обязательств, одни из которых до настоящего времени не выполнены, тогда как ответчик просит признать залог прекращенным полностью.

Встречный иск ответчика ФИО4 также не подлежит удовлетворению.

Согласно п. 5.1 договора об ипотеке №, за нарушение обязанностей по п.п. 3.2.1-3.2.4, 3.2.7-3.2.11 настоящего договора Залогодатель (ФИО4) должен оплатить штраф в размере № заработных плат за каждый случай нарушения в отдельности. Согласно п. 5.2 договора об ипотеке №, в случае если Залогодателем (ФИО4) не выполнены гарантии и обязанности, указанные в п.п. 1.3 и п.п. 3.1.4, 3.2.5, 3.2.6 настоящего договора, он обязан уплатить Залогодержателю штраф в размере 100% от стоимости заложенного имущества, указанной в п. 1.2.

Тем самым, стороны согласовали объем ответственности Залогодателя за неисполнение им своих обязательств пред Залогодержателем, и данный размер штрафа не является чрезмерно завышенным.

В силу ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Вопрос об уменьшении неустойки (штрафа) может быть разрешен судом в порядке ст. 333 ГК РФ в случае взыскания ее в судебном порядке с учетом ее соразмерности.

Более того, ФИО4 по договору об ипотеке № не является потребителем каких-либо услуг Кредитора, а потому Закон «О защите прав потребителей» в данном случае не подлежит применению.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, следовательно, с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере, установленном ч. 1 ст. 333.19 НК РФ, по требованиям неимущественного характера в сумме № с каждого.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Обратить путем реализации с публичных торгов взыскание на заложенное недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности ФИО3:

- помещение, назначение: нежилое, общая площадь 500,6 кв.м, этаж №, подвал №, кадастровый номер объекта: №, адрес (местонахождение объекта): ХМАО-Югра, <адрес>, встроенно-пристроенные помещения общественного назначения в осях 7п-14п, А4п-И.

Установить начальную продажную цену в размере <данные изъяты>

Обратить путем реализации с публичных торгов взыскание на заложенное недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности ФИО4:

часть нежилого здания, общей площадью 664,50 кв.м, лит. № кадастровый №, адрес (местонахождение объекта): ХМАО-Югра, <адрес>.

Установить начальную продажную цену в размере <данные изъяты>

- право аренды земельного участка. Категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: под здание склада ремонтно-механических мастерских. <адрес> 1 331 кв.м. Кадастровый №. Адрес (местонахождение объекта): ХМАО-Югра, <адрес>.

Установить начальную продажную цену в размере в размере №) рублей.

Из стоимости заложенного недвижимого имущества уплате Публичному акционерному банку «БИНБАНК» подлежит <данные изъяты>

Взыскать с ФИО3 в пользу ПАО «БИНБАНК» расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>

Взыскать с ФИО4 в пользу ПАО «БИНБАНК» расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>

В удовлетворении встречного иска ФИО3 о признании залога прекращенным - отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО4 о признании недействительными условий договора ипотеки - отказать.

Апелляционная жалоба может быть подана в суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, принявший решение.

Судья Д.Ю. Сальников

КОПИЯ ВЕРНА «____» ____________20___г.

Подлинный документ находится в деле №________

СУРГУТСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ХМАО-ЮГРЫ

Судья Сургутского городского суда

Сальников Д.Ю.___________________________

Судебный акт вступил (не вступил)

в законную силу «_____»__________20___г.

Секретарь суда___________________________