Апелляционное определение № 33-3989/2026 от 10 марта 2026 г.

Судья Ноженко О.Б. Дело № 33-3989/2026

61RS0004-01-2025-005360-80


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

11 марта 2026 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего судьи Татуриной С.В.,

судей Глебкина П.С., Максимова Е.А.,

при помощнике судьи Закаряне С.А.

с участием прокурора Ефремовой Т.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3040/2025 по исковому заявлению Администрации г. Ростова-на-Дону к ФИО1, ФИО2, ФИО3 В,А., третье лицо: Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону об изъятии жилого помещения и признании права муниципальной собственности по апелляционной жалобе Администрации г. Ростова-на-Дону на решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 04 декабря 2025 года.

Заслушав доклад судьи Татуриной С.В., судебная коллегия

установила:

Администрация г. Ростова-на-Дону обратилась в суд с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3 об изъятии жилого помещения и признании права муниципальной собственности, ссылаясь на то, что ответчикам на праве общей долевой собственности принадлежит объект недвижимости - квартира НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 62,1 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенная в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 16.06.2023 года № 594 многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу, собственникам помещений предложено в течение 6 месяцев, осуществить снос многоквартирного дома.

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о сносе многоквартирного дома в установленный срок, Администрацией г. Ростова-на-Дону принято постановление от 23.08.2024 № 1038 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в связи с признанием многоквартирного дома лит. А аварийным и подлежащим сносу».

Согласно отчету ООО «Экспертное учреждение «АбсолютЭкспертиза», стоимость возмещения за изымаемое жилое помещение, а также обязательств по возмещению убытков составляет 6 123 547 руб.

В адрес ФИО1, ФИО4, ФИО3 письмами от 30.01.2025 направлено уведомление о намерении изъять для муниципальных нужд квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН однако соглашение о выкупе с собственниками до настоящего времени не достигнуто.

На основании изложенного, истец просил суд изъять у ФИО1, ФИО2, ФИО3 в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 62,1 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенную в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по цене равной 6123547 руб.

Прекратить право собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3 на объект недвижимого имущества - квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 62,1 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенную в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Признать право муниципальной собственности муниципального образования «Город Ростов-на-Дону» на объект недвижимого имущества квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 62,1 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенную в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Выселить ФИО1, ФИО2, ФИО3 из квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 62,1 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Снять с регистрационного учета ФИО1, ФИО2, ФИО3 из квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 62,1 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Обязать ФИО1, ФИО2, ФИО3 предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 04.12.2025 исковые требования Администрации г. Ростова-на-Дону удовлетворены частично.

Суд изъял путем выкупа у ФИО1, ФИО2, ФИО3 в муниципальную собственность объект недвижимого имущества квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 62,1 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенную в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по цене равной 7653752 рублей 00 копеек.

Прекратил право собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3 на объект недвижимого имущества квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 62,1 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенную в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Признал право муниципальной собственности муниципального образования «Город Ростов-на-Дону» на объект недвижимого имущества квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 62,1 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенную в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Выселил ФИО1, ФИО2, ФИО3 из квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 62,1 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенную в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Обязал ФИО1, ФИО2, ФИО3 предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 7 653 752 руб.

В удовлетворении оставшейся части требований – отказано.

Не согласившись с решением суда, Администрация г. Ростова-на-Дону подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда изменить в части установления размера выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение, установить ее в размере 6 123 547 руб.

В обоснование жалобы выражает несогласие с заключением оценочной судебной экспертизы, которое полагает недопустимым доказательством по делу, так как экспертом в заключении необоснованно в качестве объектов-аналогов по сравнительному подходу определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости выбраны объекты, которые по техническим характеристикам значительно отличаются от изымаемого у ответчиков жилого помещения, расположенное в доме, подлежащим сносу.

По мнению заявителя, результаты экспертного исследования не могут быть приняты в качестве доказательства, подтверждающего размер возмещения стоимости за изымаемое помещение, так как оно выполнено с существенными нарушениями правил оценки, эксперт не указывает, что отсутствуют идентичные объекты аналоги.

Обращает внимание на то, что в данном случае рыночная стоимость спорного жилого помещения, определенная судебной экспертизой на основании объектов-аналогов без корректировки на техническое состояние сравниваемых объектов, не может быть признана достоверной и является необоснованно завышенной.

От ФИО1, ФИО2, ФИО3 поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых они просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Администрации г. Ростова-на-Дону, действующая на основании доверенности ФИО5, поддержала доводы апелляционной жалобы.

Прокурор отдела прокуратуры Ростовской области Ефремова Т.Н. полагала, что решение суда является законным и обоснованным. ФИО1, ФИО2, ФИО3 поддержали доводы возражений, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом с учетом положений ст. 113 ГПК РФ и ст. 165.1 ГК РФ, в соответствии со ст.ст. 327, 167 ГПК РФ судебная коллегия рассмотрела дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, ответчиков, прокурора, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями ст. 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы истца.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Поскольку решение суда обжалуется только Администрацией г. Ростова-на-Дону и только в части определения размера выкупной стоимости изымаемого объекта недвижимого имущества, судебная коллегия, учитывая положения приведенной нормы права, полагает возможным проверить законность и обоснованность данного решения, исходя из доводов апелляционной жалобы лишь в оспариваемой части.

Согласно п. 4 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ.

Ст. 32 ЖК РФ предусматривает права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу.

В случае, когда собственники жилых помещений в таком доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем возмещения за изымаемое жилое помещение (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ).

В случае возникновения спора о размере возмещения за жилое помещение рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ФИО1, ФИО4, ФИО3 на праве общей долевой собственности по 1/3 доле принадлежит объект недвижимости - квартира НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 62,1 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенная в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 16.06.2023 года № 594 многоквартирный дом по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН признан аварийным и подлежащим сносу.

Пунктом 3 постановления собственникам помещений предложено в течение 6 месяцев, осуществить снос многоквартирного дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, лит. А.

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о сносе многоквартирного дома в установленный срок, на основании ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, Администрацией города Ростова-на-Дону принято постановление от 23.08.2024 № 1038 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в связи с признанием многоквартирного дома лит. А аварийным и подлежащим сносу».

Согласно пп. 1.2.1. постановления, изъятию для муниципальных нужд подлежит принадлежащая ответчикам квартира НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 62,1 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенная в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Департаментом координации строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результатов отчета об оценке на заседании городской комиссии.

В рамках указанных мероприятий и с целью выкупа принадлежащей на праве собственности Ответчикам квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 62,1 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, ООО «Экспертное учреждение «АБСОЛЮТЭКСПЕРТИЗА» подготовлен отчет от 19.12.2024 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН «Об определении рыночной стоимости жилого помещения аварийного жилищного фонда, принадлежащего гражданам на праве собственности, а также обязательств по возмещению убытков, для последующего изъятия помещений для муниципальных нужд на территории города Ростова-на-Дону».

Согласно отчету, стоимость возмещения за изымаемое жилое помещение, а также обязательств по возмещению убытков составляет 6123547 руб.

Протоколом № 1 от 15.01.2025 заседания городской комиссии, результаты оценки, представленные в отчете, согласованы.

В адрес ФИО1, ФИО4, ФИО3 письмами от 30.01.2025 года № 59.35/510, № 59.35/512, № 59.35/511 направлено уведомление о намерении изъять для муниципальных нужд квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 62,1 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенную в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Однако соглашение о выкупе с собственниками до настоящего времени не достигнуто.

Ввиду наличия противоречий по юридически значимым обстоятельствам спора, которые суд самостоятельно не мог устранить, определением суда от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по делу назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ».

Согласно заключению ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 11.11.2025 рыночная стоимость жилого помещения - квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 62,1 кв.м, кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в том числе: рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном жилом АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в том числе рыночная стоимость земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, на котором расположен многоквартирный жилой дом, с учетом доли спорного жилого помещения в праве собственности на такое имущество, в том числе стоимость возмещения за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 11.11.2025 года, составляет 6 895 025 руб., в том числе: рыночная стоимость доли в общем имуществе в многоквартирном доме 496 442 руб.; рыночная стоимость доли в праве собственности на земельный участок 1 206 629 руб.; стоимость возмещения за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома 2 551 159 руб., размер убытков, причиненных собственникам жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, по состоянию 11.11.2025, составляет 758 727 руб.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 235, 290 ГК РФ, ст.ст. 32, 36-38 ЖК РФ, Федеральным законом РФ от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», и, оценив представленные доказательства, исходил из того, что многоквартирный жилой дом, в котором находится жилое помещение ответчиков, признан аварийным и подлежащим сносу, в связи с чем, жилое помещение ответчиков, подлежит изъятию для муниципальных нужд, с прекращением их права собственности на изымаемое жилое помещение после выплаты им возмещения, с выселением ответчиков из этого жилого помещения.

Разрешая вопрос об определении размера возмещения за изымаемые жилое помещение, суд первой инстанции принял в качестве средства обоснования своих выводов заключение экспертов ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 11.11.2025 и определил размер возмещения за изымаемое у ответчиков жилое помещение в сумме 7 653 752 руб.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Доводы апелляционной жалобы о несогласии с заключением экспертов ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 11.11.2025, подлежат отклонению, поскольку данное заключение экспертов полностью соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, конкретные, однозначные ответы на поставленные судом вопросы.

Согласно ч. 3 ст. 86 ГПК РФ, заключение эксперта для суда не обязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 ГПК РФ.

Исходя из требований ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

С учетом изложенного, суд первой инстанции мог отвергнуть заключение судебного эксперта в случае, если бы это заключение находилось в явном противоречии с остальными доказательствами по делу, которые бы каждое в отдельности и все они в своей совокупности, бесспорно, подтверждали бы несоответствие выводов эксперта установленным по делу обстоятельствам. Однако таких доказательств материалы дела не содержат.

Оценив заключение экспертов ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 11.11.2025, судебная коллегия признает его относимым, допустимым и достоверным доказательством, выводы экспертов мотивированы и обоснованы, заключение составлено экспертами, имеющими высшее техническое и экономическое образование, квалификацию, необходимую для производства оценочной экспертизы. Заключение экспертов является полным, всесторонним, научно-обоснованным, подтвержденным документами и другими материалами дела, эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Доводы апелляционной жалобы о том, что рыночная стоимость спорного жилого помещения, определенная судебной экспертизой на основании объектов-аналогов без корректировки на техническое состояние сравниваемых объектов, подлежат отклонению, поскольку эксперты, применив сравнительный подход, определили рыночную стоимость спорной квартиры с учетом того, что объект исследования расположен в аварийном доме, произвели корректировку на состояние объекта, рассчитали компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, включили в итоговый размер возмещения за изымаемое жилое помещение рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли ответчиков на общее имущество, что соответствует требованиям ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, подбор аналогов является анализом текущего состояния рынка недвижимости, что входит в объем полномочий эксперта при оценке рыночной стоимости объекта исследования, использование экспертом сравнительного подхода предполагает проведение анализа рынка и подбор объектов-аналогов.

Судебная коллегия отмечает, что размер возмещения за изымаемое жилое помещение определен с учетом положений действующего законодательства и обоснованно включает в себя рыночную стоимость жилого помещения и убытков.

Судебная коллегия полагает, что вывод суда первой инстанции о том, что размер возмещения за изымаемое жилое помещение и убытки ответчикам подлежит установлению в сумме 7 653 752 руб. согласно выводам судебной экспертизы, полностью соответствуют изложенным в решении суда фактическим обстоятельствам дела, представленным доказательствам и сделан в соответствии с нормами материального и процессуального права, регулирующего спорные правоотношения.

Каких-либо новых доводов, которые не были бы предметом рассмотрения суда первой инстанции, в апелляционной жалобе не приведено. Доводы апелляционной жалобы повторяют позицию стороны истца, приведенную в суде первой инстанции, являлись предметом исследования суда, получили надлежащую оценку, и, по сути, сводятся к выражению несогласия апеллянта с произведенной судом оценкой доказательств по делу, которую судебная коллегия находит правильной.

В связи, с чем доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению как необоснованные, и не могут являться основанием для отмены решения суда первой инстанции, постановленного в соответствии с нормами материального права и фактическими обстоятельствами дела.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал им надлежащую оценку и постановил законное и обоснованное решение. Нарушений норм материального и процессуального права судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 04 декабря 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации г. Ростова-на-Дону – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 19.03.2026