Апелляционное определение № 33-211/2026 33-3708/2025 от 5 апреля 2026 г.

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

УИД 48RS0023-01-2025-000042-26

Судья Центерадзе Н.Я. I инстанция - дело № 2-144/2025

Докладчик Панченко Т.В. апел. инстанция - дело № 33-211/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

6 апреля 2026 года судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:

председательствующего Михалевой О.В.,

судей Панченко Т.В., Климко Д.В.,

при ведении протокола помощником судьи Овчинниковой В.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Липецке гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика ФИО1 на решение Задонского районного суда Липецкой области от 17 октября 2025 года, которым постановлено:

«Исковые требования администрации городского поселения г.Задонска Задонского муниципального района Липецкой области (ИНН <***>), третьих лиц с самостоятельными требованиями ФИО6 (<данные изъяты>), ФИО7 (<данные изъяты>) удовлетворить.

Исправить реестровую ошибку, исключив из Единого государственного реестра недвижимости сведения о местоположении границ земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащего на праве собственности ФИО8 (<данные изъяты>), местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>.

Исправить реестровую ошибку, исключив из Единого государственного реестра недвижимости сведения о местоположении границ и площади земельного участка при многоквартирном доме с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>.

Установить местоположение границ земельного участка с кадастровым номером № площадью 871 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, по варианту 2, указанному в заключении № от 15.09.2025 эксперта ООО «Центр независимых исследований и судебных экспертиз» ФИО17, в координатах характерных точек: №.

Признать недействительным договор аренды №, заключенный 25.06.2023 между администрацией городского поселения города Задонска Задонского муниципального района Липецкой области и ФИО1 (<адрес>), земельного участка с кадастровым номером № площадью 300 кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов, имеющего адрес: <адрес>, с разрешенным использованием «ведение огородничества», сроком аренды на три года.

Признать недействительным договор купли-продажи №, заключенный 11.09.2023 между администрацией городского поселения <адрес> Задонского муниципального района Липецкой области и ФИО1, земельного участка с кадастровым номером № площадью 300 кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов, имеющего адрес: Российская Федерация, <адрес>, с разрешенным использованием «ведение огородничества».

Аннулировать из Единого государственного реестра недвижимости сведений об описании местоположения границ, площади, собственнике, кадастровом номере земельного участка с кадастровым номером № с видом разрешенного использования «для ведения огородничества» площадью 300 кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов, имеющего адрес: <адрес>

Данное решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости, в том числе по заявлению администрации городского поселения г.Задонск Задонского муниципального района Липецкой области в отсутствие заявлений правообладателей указанных земельных участков.

Обязать ответчика ФИО1 снести объект капитального строительства-мини гостиницу с баней и бассейном, расположенную на земельном участке с кадастровым номером № во дворе многоквартирного дома по адресу: <адрес>, в срок 1 месяц с момента вступления решения суда в законную силу.

Отменить обеспечительную меру, наложенную определением Задонского районного суда Липецкой области от 30 января 2025 г., в виде запрета Управлению Росреестра по Липецкой области осуществлять регистрационные действия: отчуждение, изменение вида разрешенного использования, уточнения местоположения границ в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 300 кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов, имеющего адрес: <адрес>, с разрешенным использованием «ведение огородничества», а также в виде запрета Управлению Росреестра по Липецкой области осуществлять регистрационные действия в отношении объекта капитального строительства - мини гостиницы с баней и бассейном на данном земельном участке с кадастровым номером №.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации городского поселения города Задонска Задонского муниципального района Липецкой области о возложении обязанности изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № площадью 300 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с «ведение огородничества» на «индивидуальное жилищное строительство» отказать.».

Заслушав доклад судьи Панченко Т.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация городского поселения г.Задонска Задонского муниципального района Липецкой области (далее - администрация г.Задонска) с учетом уточненных требований обратилась в суд с иском к ФИО1 об исправлении реестровой ошибки, исключив из ЕГРН сведения о местоположении границ и площади земельного участка с КН №; установлении местоположения границ земельного участка с КН № площадью 871 кв.м. по координатам, указанным в заключении эксперта от 15.09.2025 по варианту №; признании недействительным договора аренды №, заключенного 25 июня 2023г. между администрацией и ФИО1 в отношении земельного участка с КН №; признании недействительным договора купли-продажи данного земельного участка, заключенного 11 сентября 2023г. между администрацией и ФИО1; применении последствий недействительности сделок путем аннулирования сведений о земельном участке с КН №; возложении на ФИО1 обязанности снести объект капитального строительства – мини-гостиницу с баней и бассейном, расположенную во дворе многоквартирного дома по адресу: <адрес>; к ФИО8 - об исправлении реестровой ошибки, исключив из ЕГРН сведения о местоположении границ земельного участка с КН №.

Требования мотивированы тем, что 23 июня 2023г. между истцом и ответчиком ФИО1 заключен договор аренды № 14-23 земельного участка с КН № площадью 300 кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов, имеющего адрес: <адрес>, с разрешенным использованием «ведение огородничества». Договор аренды был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Липецкой области. 11 сентября 2023г. между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи № указанного земельного участка, право собственности на земельный участок зарегистрировано за ответчиком 05 октября 2023г. Данный земельный участок был сформирован, поставлен на кадастровый учет, затем предоставлен ответчику в аренду, а в последующем продан ответчику в нарушение требований земельного и жилищного законодательства. Фактически земельный участок площадью 300 кв.м. входил в территорию земельного участка с кадастровым номером № при многоквартирном доме по адресу: <адрес>, который ранее был неправильно сформирован и поставлен на кадастровый учет. Площадь земельного участка с № согласно сведениям ЕГРН составляет 175 кв.м., его граница проходит по стенам многоквартирного дома (без учета наличия отмостки). Сделки по передаче в аренду и продаже земельного участка ответчику являются недействительными в силу их ничтожности, поскольку нарушают требования закона: ст.16, 36 ЖК РФ, ст. 290, п.2 ст.287.6 ГК РФ, ч.5 ст.16 ФЗ от 29.12.2004г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», ст. 36, 39.20 ЗК РФ, а также публичные права и интересы всех собственников многоквартирного дома. Собственники многоквартирного дома были лишены возможности оформить свои права на земельный участок под многоквартирным домом. В результате данных сделок произошло уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, в данном случае земельного участка, без согласия всех собственников многоквартирного дома. Земельный участок с № находится в собственности у ответчика, а должен принадлежать в силу закона всем собственникам в многоквартирном доме. Кроме того, ответчиком самовольно без необходимых разрешительных документов, без согласия собственников многоквартирного дома, в нарушение вида разрешенного использования «ведение огородничества» земельного участка на земельном участке с № был возведен объект капитального строительства – мини-гостиница с баней и бассейном. В силу ст. 222 ГК РФ и разъяснений Пленума ВС РФ от 12.12.2023г. №44 данная постройка является самовольной. 20 января 2025г. Управление Росреестра по Липецкой области направило в адрес истца уведомление о выявлении самовольной постройки и принятии действий в соответствии со ст.55.32 ГрКРФ. Истцом составлен акт осмотра, и ответчику направлено уведомление о сносе самовольного объекта на земельном участке. Действиями ФИО1 нарушены права и интересы администрации городского поселения города Задонска по распоряжению своими полномочиями, предоставленными законом. Результатами проведенной по делу судебной экспертизы подтверждено наличие реестровой ошибки, которая заключается в неправильном установлении границ и площади земельного участка с №, границ земельного участка №, а также в установлении границ соседнего земельного участка с №, принадлежащего ФИО8 Также выявлены признаки самовольной постройки, нарушающей градостроительные, противопожарные нормы и правила, что создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Третьи лица ФИО6 и ФИО9 заявили самостоятельные требования относительно предмета спора к ФИО1 о снятии с кадастрового учета земельного участка с № возложении на ФИО1 обязанности снести объект капитального строительства – мини-гостиницу с баней и бассейном, расположенную на земельном участке с №.

Свои требования мотивировали тем, что ФИО4 является собственником <адрес>, ФИО3 - <адрес> многоквартирном <адрес>. В 2020г. соседка по квартире ФИО1 начала во дворе дома строительство сарая. В последующем оказалось, что она построила баню с мини-гостиницей, которую стала использовать в коммерческих целях для получения прибыли. Приезд посторонних лиц стал создавать неудобства и нарушать права на земельный участок при многоквартирном доме, часть которого площадью 300 кв.м., администрация <адрес> сначала сдала ФИО1 в аренду, а затем - продала в собственность, тогда как земельный участок при многоквартирном доме находится в общей долевой собственности всех собственников квартир в многоквартирном доме. Сделки по передаче земельного участка в аренду и его продаже являются недействительными в силу их ничтожности, как противоречащие закону и нарушающие публичные права и охраняемые законом интересы всех собственников в многоквартирном доме.

ФИО1 обратилась в суд с административным иском к администрации городского поселения города Задонска Задонского муниципального района Липецкой области о возложении обязанности изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № площадью 300 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с «ведение огородничества» на «индивидуальное жилищное строительство».

Требования мотивированы тем, что 25 июня 2023г. между ней и администраций г.Задонска заключен договор аренды земельного участка с КН № с разрешенным использованием «ведение огородничества». 11 сентября 2024 г. между ними заключен договор купли-продажи указанного земельного участка. По ее заявлению об изменении территориального зонирования земельного участка, вместо зоны Ж2 установлена зона Ж1, участок включен в границы функциональной и территориальной зон «Зона застройки индивидуальными жилыми домами». Имеется возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка с огородничества на индивидуальное жилищное строительство. Вместо того, чтобы изменить вид разрешенного использования участка администрация г.Задонска обратилась в суд с исковым заявлением о признании договора аренды и договора купли-продажи данного земельного участка недействительными, о снятии с кадастрового учета данного земельного участка, сносе самовольной постройки. Эти действия со стороны ответчика являются злоупотреблением правом. Для заключения сделок она обращалась с заявлениями именно в администрацию г.Задонска. Именно администрация занималась оформлением оспариваемых сделок. Права администрации оспариваемыми сделками и строительством постройки не нарушены. После совершения оспариваемых сделок администрация действовала так, что ее поведение давало возможность ей полагать о действительности сделки и о необходимости использования своих прав, вытекающих из этой сделки. При заключении договора аренды и договора купли-продажи в бюджет поступили платежи и выплаты, связанные с оформлением данных договоров. Она оплатила налог за участок. 23 мая 2025г. она получила ответ из администрации о том, что в связи с рассмотрением в суде гражданского дела на ее земельный участок с № наложено ограничение «запрещение регистрации». Она не согласна с данным ответом, так как не просит о регистрации, а просит о смене вида разрешенного использования. Законодательством предусмотрен только один случай, при котором не допускается изменение вида разрешенного использования земельного участка: п.17 ст.39.8 ЗК РФ (внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13,14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается). Принадлежащий ей земельный участок приобретен не на аукционе и не в силу статьи 39.12 ЗК РФ, следовательно, в данном случае указанный выше запрет не распространяется на принадлежащее ей право собственности на земельный участок. Изменение вида разрешенного использования принадлежащего ей на праве собственности земельного участка соответствует Правилам землепользования и застройки городского поселения г.Задонска. Она считает, что администрация г.Задонска, отказав в изменении вида разрешенного использования земельного участка, нарушила ее права, предусмотренные ст.36 Конституции РФ. Поведение администрации является недобросовестным, администрация злоупотребляет правом.

Суд перешел к рассмотрению административного иска ФИО1 к администрации городского поселения города Задонска Задонского муниципального района Липецкой области о возложении обязанности изменить вид разрешенного использования земельного участка в порядке гражданского судопроизводства, и гражданские дела по иску администрации городского поселения г.Задонска к ФИО1, по иску третьих лиц с самостоятельными требованиями ФИО6 и ФИО7 к ФИО1, и по иску ФИО1 к администрации городского поселения города Задонска объединены в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения.

В судебном заседании представитель администрации г. Задонска ФИО10 поддержал исковые требования администрации и не признал исковые требования ФИО1 об изменении вида разрешенного использования земельного участка с №.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела извещена надлежащим образом, в предыдущих судебных заседаниях возражала против исковых требований администрации г.Задонска, указав, что она является собственником <адрес> многоквартирном (четырехквартирном двухэтажном) <адрес>. Дом расположен на земельном участке с №, который состоит на кадастровом учете в определенных границах. До того, как земельный участок под домом был сформирован в земельный участок с № площадью 175 кв.м., он имел другую конфигурацию и использовался собственниками многоквартирного дома по своему усмотрению и с обоюдного согласия. На данном участке она с согласия, полученного 10 июня 2020г. на общем собрании собственников квартир <адрес>, построила сарай (вспомогательную постройку), который использовала только она. После этого, 11 сентября 2020 г. она решила перестроить сарай, увеличив его высоту, чтобы организовать в нем баню, для чего обратилась в администрацию г.Задонска с заявлением о предоставлении ей разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, изменения предельной высоты вспомогательного строения (сарая), расположенного на земельном участке с № с 3,5 м. до 5,4 м. 13 октября 2020 г. ей было выдано данное разрешение в виде постановления. В 2023 г. она завершила строительство вспомогательного помещения, организовав из него баню. Так как права на земельный участок под строением не были надлежащим образом оформлены, она обратилась в администрацию г.Задонска для решения вопроса об оформлении участка ей в собственность.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО1 ФИО11 не признала исковые требования администрации г.Задонска, поддержала исковые требования ФИО1, указав, что предложенный экспертом вариант, по которому администрация г.Задонска просит установить границу земельного участка с №, неприемлем, так как в таком случае будет нарушен закон, устанавливающий предельный размер площади, на которую может быть увеличен земельный участок, и имеется другой вариант (вариант №), позволяющий установить границу земельного участка, не нарушая прав ФИО1 Также имеется предложенный экспертом вариант, по которому можно не сносить возведенное ФИО1 строение.

Третье лицо, заявившее самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО7 в судебном заседании поддержала исковые требования администрации г.Задонска и свои требования о снятии с кадастрового учета земельного участка с №, возложении на ФИО1 обязанности снести объект капитального строительства, возражала против исковых требований ФИО1 об изменении вида разрешенного использования земельного участка с №.

Третье лицо, заявившее самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО6 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО12 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в предыдущем судебном заседании поддержал исковые требования администрации г.Задонска и объяснения третьего лица ФИО7 (его супруги).

Ответчик ФИО8 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в предыдущем судебном заседании пояснил, что является собственником индивидуального жилого <адрес>, расположенного по соседству с многоквартирным домом №. Его земельный участок с № является смежным с земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом. Из-за посещения посторонними лицами построенной ответчиком мини- гостиницы с баней и бассейном, со стороны этого строения ему в течение всего прошедшего лета, включая ночное время, были слышны нецензурная брань, шум. Посетители этой гостиницы выходят на балкон в полураздетом виде, который расположен с его стороны. Дым от бани поступает в его дом. Все это создает ему неудобства, нарушает его право на отдых, чистый воздух, нарушает общественный порядок и нравственность. В письменном отзыве указал, что считает исковые требования администрации г.Задонска подлежащими удовлетворению.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО13, ФИО14 - сособственники жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, и смежного земельного участка с кадастровым номером № в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Ранее в судебном заседании поддержали исковые требования администрация <адрес>.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО15, а также представители третьих лиц администрации Задонского муниципального района Липецкой области, Межмуниципального отдела по Задонскому и Хлевенскому районам Управления Росреестра по Липецкой области, ОГУП «Липецкая областная коммунальная компания» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Третье лицо ФИО29 в возражении на исковое заявление администрации <адрес> указал, что является собственником <адрес>, и полностью согласен с местоположением границ земельного участка под многоквартирным домом, в которых участок состоит на кадастровом учете, он не желает изменять конфигурацию и площадь данного земельного участка. Ему известно, что ФИО1 решила возвести на своем земельном участке хозпостройку, на которую он давал согласие, которое подписали все собственники многоквартирного дома. Он не возражал на момент возведения постройки и не возражает в настоящее время против постройки. Его права возведением этой постройки не нарушаются. Он просит о сохранении данной постройки в настоящем виде, возведенной на личном участке ФИО1, и просит отказать администрации г.Задонска в полном объеме.

Суд постановил решение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе ответчица ФИО1 просит решение суда отменить и постановить новое об удовлетворении ее исковых требований и отказе в удовлетворении требований администрации г. Задонска Задонского муниципального района Липецкой области, ФИО6 и ФИО7, ссылаясь на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального и процессуального права. Суд лишил ее права на ее земельный участок, что недопустимо в соответствии с требованиями действующего законодательства, исправление реестровой ошибки осуществляется, если это не влечет за собой прекращение зарегистрированного права. Суд определил границы земельного участка с № согласно технического плана по состоянию на 1982 г., который не является правоустанавливающим документом, ни документом, который подтверждал бы границы земельного участка на момент его формирования. Участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет в 2007г. В заключении эксперта описано, в чем состоит реестровая ошибка, и указывает вариант № как способ ее исправления. Несмотря на выводы эксперта, суд установил границы земельного участка с № по межевому плану от 04.05.2025г. (вариант № заключения). Экспертом было указано, что формирование земельного участка с № в границах площадью 871 кв.м. с технической точки зрения не допускается. Судом неверно определено, что права истца нарушены. Администрация <адрес> не является собственником земельного участка с №. Собственники квартир в МКД не заявляли требований об исправлении реестровой ошибки в данном участке. После оформления документов в отношении земельного участка с № он перешел в собственность граждан – собственников квартир в МКД. Устанавливая местоположение границ земельного участка с №, суд не привлек в качестве ответчиков собственников смежных земельных участков. Суд не верно определил, что ее строение является мини-гостиницей. Изначально она строила его как вспомогательное помещение для бытовых нужд, но потом решила организовать в нем баню. Она не признавала, что ее строение является мини-гостиницей. Она завершила строительство ее бани в 2020г., на ее строительство было получено согласие всех собственников квартир в МКД, постановлением администрации ей было разрешено отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части высоты ее строения. В связи с чем, ее строение является законной постройкой и было возведено на земельном участке с №. Суду следовало рассмотреть вопрос о возможном сохранении ее строения – бани как надворной постройки, расположенной в границах земельного участка с №, установленных судом. Эксперт указал о возможности исправления недостатков, обнаруженных им в ее строении. Признать недействительным договор аренды земельного участка с № можно лишь в случае отмены постановления, на основании которого он был заключен, чего сделано не было. Со стороны администрации имеется злоупотребление правом. Суд не рассмотрел ее заявление о пропуске администрацией срока исковой давности, т.к. о спорном строении ей было известно еще в 2020г., а не с 2024г. Земельный участок с № приобретался ею по возмездной сделке.

В возражениях на апелляционную жалобу третье лицо ФИО7 просит решение суда оставить без изменения.

Выслушав объяснения ответчика ФИО1 и её представителя ФИО11, поддержавших доводы апелляционной жалобы, третьих лиц ФИО7 и ФИО12, возражавших против апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу положений ч. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Описание и удостоверение границ земельного участка до 01.01.2017г. осуществлялось в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» № 221-ФЗ от 24.07.2007г., с 01.01.2017г. действует новая редакция данного Закона, согласно которой наименование данного Закона - «О кадастровой деятельности».

С 01.01.2017г. вступила в действие новая редакция Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015г. «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон).

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет) (ч.7 ст. 1 закона).

Согласно ст. 7 данного закона Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения), в состав которого входит реестр объектов недвижимости (далее - кадастр недвижимости).

В силу ст. 8 того же закона в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений. В качестве основных сведений об объекте недвижимости кадастр недвижимости вносятся описание местоположения объекта недвижимости, площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место.

В соответствии со ст. 22 Закона местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

Согласно части 1 статьи 43 Закона государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, сведения о котором, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, не соответствуют установленным на основании настоящего Федерального закона требованиям к описанию местоположения границ земельных участков или в содержащемся в Едином государственном реестре недвижимости описании местоположения границ которого выявлена ошибка, указанная в части 3 статьи 61 настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 1.1 статьи 43 Закона при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более.

Согласно ст. 61 Закона воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом, либо в порядке, установленном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки (документов, обеспечивающих исполнение такого решения суда).

В случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда. В суд с заявлением об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки также вправе обратиться орган регистрации прав.

В соответствии со ст. 39 Федерального закона «О кадастровой деятельности» № 221-ФЗ от 24.07.2007г., действующего с 01.01.2017г., местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи, в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Предметом указанного согласования с заинтересованным лицом при выполнении кадастровых работ является определение местоположения границы такого земельного участка, одновременно являющейся границей другого принадлежащего этому заинтересованному лицу земельного участка.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия

В соответствии с частями 1, 4 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Как установлено судом и следует из материалов дела, многоквартирный дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 175,2 кв.м., год постройки 1917, состоит из четырех квартир: <адрес> КН № принадлежит ФИО6, <адрес> КН № принадлежит Заборовской (ФИО2) Е.М., <адрес> КН № принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО12, ФИО7, ФИО16, ФИО18, <адрес> КН № принадлежит ФИО15, что подтверждается выписками из ЕГРН от 19.02.2026.

Данный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером №.

Согласно выписки из ЕГРН от 25.12.2024 на данный земельный участок его площадь 175 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - при многоквартирном жилом доме, границы земельного участка установлены в соответствии с действующим земельным законодательством в системе координат МСК-48. В пределах данного земельного участка имеется объект недвижимости с кадастровым номером №.

Согласно материалов кадастрового дела на земельный участок с кадастровым номером № его межевание проводилось в 2007 году, описание земельного участка составлено ООО «НПО»ГИСиТ» 20.07.2007 по заявлению администрации городского поселения г. Задонск, имеется ситуационный план общего земельного участка, акт согласования границ земельного участка подписан главой администрации г.Задонска ФИО23 10.07.2007. Согласование местоположения границ не проводилось. Из ситуационного плана общего земельного участка по адресу: <адрес>, следует, что МКД располагается на территории, которая со всех сторон ограничивается границами смежных земельных участков. Границы участка под МКД уточнены вдоль контура МКД, при этом имеющееся при МКД строение (хозпостройка) в состав земельного участка под МКД не включена.

Судом также установлено, что земельный участок с кадастровым номером № граничит с левой стороны с земельным участком с кадастровым номером №, с правой стороны - с кадастровым номером №.

На некотором расстоянии от тыльной границы земельного участка с КН № расположен земельный участок с КН №.

Земельный участок с кадастровым номером № имеет адрес: <адрес>, и принадлежит на праве собственности ответчице ФИО1

Согласно выписке из ЕГРН от 23.07.2025 в отношении данного земельного участка его площадь 300 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - ведение огородничества, сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные», граница земельного участка установлена в соответствии с действующим законодательством.

Из реестрового дела на земельный участок с кадастровым номером № следует, что постановлением администрации городского поселения г.Задонска от 18.04.2023 утверждена схема расположения земельного участка площадью 300 кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов, в территориальной зоне Ж1 «Зона застройки индивидуальными жилыми домами» в кадастровом квартале №; предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования - ведение огородничества; присвоен адрес: <адрес>.

Межевой план на земельный участок с кадастровым номером № выполнен 24.05.2023 кадастровым инженером ФИО24

Согласно материалам дела 20.03.2023 по заявлению ФИО1 администрацией г.Задонска вынесено постановление «О предварительном согласовании предоставления ФИО1 земельного участка для ведения огородничества», согласно которому было предварительно согласовано предоставление ей в аренду земельного участка площадью 300 кв.м. для ведения огородничества.

25.06.2023 между администрацией г.Задонска и ФИО1 был заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером № площадью 300 кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов, имеющего адрес: Российская Федерация, <адрес>, с разрешенным использованием «ведение огородничества», сроком аренды на три года.

11.09.2023 по договору купли-продажи № указанного земельного участка с кадастровым номером № ФИО1 приобрела его у администрации г.Задонска в собственность за 93 801 руб., земельный участок был передан по передаточному акту.

Ответчиком ФИО1 на земельном участке № был возведен объект капитального строительства.

Как следует из объявлений сторон, третьих лиц, показаний свидетелей Свидетель №1, Свидетель №2, скриншотов с сайтов из сети Интернет с объявлениями о сдаче в аренду бани с бассейном отдыхающим в количестве до 6 человек, с заездом в 15 часов и выездом в 12 часов., возведенное строение ФИО1 использует в качестве мини-гостиницы с баней и бассейном.

Земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит ФИО5

Согласно выписки из ЕГРН о данном земельном участке от 28.03.2025 его площадь 1752 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, границы земельного участка установлены в соответствии с действующим земельным законодательством в системе координат МСК -48.

Земельный участок с кадастровым номером № площадью 715 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, категория земель- земли населенных пунктов, виды разрешенного использования- для ведения личного подсобного хозяйства, на праве собственности принадлежит третьим лицам ФИО13 (доля в праве -1/2), ФИО14 (доля в праве-1/2), что усматривается из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о данном земельном участке от 28 марта 2025 г. Границы земельного участка установлены в соответствии с действующим земельным законодательством в системе координат МСК -48.

Земельный участок с кадастровым номером № площадью 2160 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, категория земель- земли населенных пунктов, виды разрешенного использования- для нужд энергетики (под производственной базой), на основании договора аренды, заключенного с администрацией Задонского муниципального района Липецкой области, на праве аренды принадлежит третьему лицу ООО «Липецкая областная коммунальная компания», что усматривается из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о данном земельном участке от 28 марта 2025 г. Границы земельного участка установлены в соответствии с действующим земельным законодательством в системе координат МСК -48.

Земельный участок с кадастровым номером № площадью 11173 кв.м., расположен по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир участок №. Почтовый адрес ориентира: <адрес>; категория земель- земли населенных пунктов; виды разрешенного использования- под объекты автомобильного транспорта; правообладатель- городское поселение город Задонск Задонского муниципального района Липецкой <адрес>. Границы земельного участка установлены в соответствии с действующим земельным законодательством в системе координат МСК -48.

В целях уточнения местоположения границ и площади земельного участка с кадастровым номером № по заказу истца кадастровым инженером ФИО25 проведены кадастровые работы и подготовлен межевой план от 04.05.2025, который содержит уточненные сведения о местонахождении границ земельного участка, уточненная площадь составляет 850 кв.м.

Из заключения кадастрового инженера следует, что кадастровые работы проведены в связи с образованием земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенного по адресу: <адрес>. Образование земельного участка связано с оформлением документов. При образовании земельного участка было выявлено пересечение образуемого земельного участка с кадастровым номером № с земельным участком с кадастровым номером №, что противоречит фактическому использованию земельного участка общей площадью 850 кв.м. при многоквартирном <адрес> кадастровых работ предложено обратиться в суд для устранения реестровой ошибки.

Для определения наличия или отсутствии реестровых ошибок, содержащихся в ЕГРН, о соответствии границ спорных земельных участков, сведения о которых внесены в ЕГРН, фактическому пользованию, правоустанавливающим документам, материалам инвентаризационного дела, о соответствии возведенного ответчиком строения градостроительным, строительным, иным нормам и правилам по делу была проведена судебная землеустроительная и строительно-техническая экспертиза.

Из заключения № от 15.09.2025 эксперта ООО «Центр независимых исследований и судебных экспертиз» ФИО17 следует, что в описании местоположения границ земельного участка с № по сведениям ЕГРН имеются признаки реестровой ошибки, заключающиеся в несоответствии местоположения границы документальным сведениям, сформированным при образовании границ данного земельного участка.

Экспертом установлено, что фактическое местоположение границ участка № не соответствует границам данного земельного участка по сведениям ЕГРН, что выражается в наличии множественных расхождений местоположения границ на величину до 1,93 м (от т. 4 до т. 32). Граница земельного участка № по сведениям ЕГРН (в т. 8-9-10) пересекает многоквартирный жилой <адрес> на величину от 0,49 м до 0,54 м, что также превышает предельно допустимую погрешность в размере 0,2 м.

Фактическое местоположение границ земельного участка с № не соответствует границам данного земельного участка по сведениям ЕГРН, что выражается в наличии расхождений местоположения границ на величину до 1,39 м (от т. 6 до т. 42), что превышает предельно допустимую погрешность в размере 0,20 м.

По результатам проведенного исследования установлено, что местоположение фактических границ земельных участков КН:26 и КН:242 не соответствует границам данных участков по сведениям ЕГРН, что выражено в наличии множественных расхождений положения границ на величины, превышающие предельно допустимую погрешность.

На плане от 23.05.2007 отображены также соседние земельные участки. Согласно данному плану, земельный участок при жилом <адрес> в <адрес> является единым и ограничен соседними земельными участками (по аналогии с материалами инв. дела №Ж на многоквартирный дом), а не разделен на два отдельных земельных участка с №.

Экспертом при исследовании материалов кадастрового дела земельного участка № установлено, что согласно более ранним документам, ранее в границы участка при жилом <адрес> входила вся территория, ограниченная в настоящий момент земельными участками №, при этом его площадь отличалась от текущей площади участка № по сведениям ЕГРН (согласно л.и.<адрес> - 918 кв.м.; л.и.д. - 1932 кв.м.; л.и.<адрес> – 1729 кв.м., при этом правоустанавливающие документы на участок № с указанием площади, отличающейся от 175 кв.м. (согласно сведениям ЕГРН), в материалах кадастрового дела № не представлены). В 2007 г. формируются границы земельного участка № площадью 175 кв.м. в конфигурации, аналогичной текущей по сведениям ЕГРН, но при этом в описании местоположения границ земельного участка № согласно сведениям ЕГРН имеются признаки реестровой ошибки.

При исследовании экспертом кадастрового дела на земельный участок с кадастровым номером № установлено, что в нем имеется план земельного участка по результатам натурных измерений от 23.05.2007 г., согласно которому описание границ участка представлено дирекционными углами и мерами линий, а расстояние от т. 1 до угла жилого дома № (фактически – <адрес> в <адрес>) составляет 7,75 м. Конфигурация и наружные размеры границ участка № согласно плану от 23.05.2007 г. аналогичны размерам и конфигурации границ данного участка в соответствии со сведениями ЕГРН. В кадастровом деле имеются абрисы узловых и поворотных точек границ участка № к плану от 23.05.2007 г. В соответствии с данным абрисом, т.н2 соответствует углу <адрес>, а т.н1 расположена на расстоянии 7,75 м от 2КЖ (жилого <адрес> в <адрес>). Проведенным построением было установлено, что фактическое расхождение между т.8 и углом жилого <адрес> составляет 0,34 м, фактическое расстояние от т. 7 и углом жилого <адрес> - 7,29 м (вместо 7,75 м), а расстоянию 7,75 м в целом соответствует расстоянию от существующего металлического забора до угла жилого дома <адрес>. Принимая во внимание, что габариты жилого <адрес> не изменялись, экспертом усматривается наличие признаков реестровой ошибки в описании местоположения границ участка № по сведениям ЕГРН по правой боковой границе.

Экспертом предложено два варианта установления границ земельного участка №.

По варианту № граница земельного участка № проектируется исходя из следующих условий: в т. 10-1-2-3-4-н1 – исходя из восстановленного местоположения границ земельного участка № по сведениям ЕГРН, в т. н1-н2-н3-н4-н5-н6-н7-10 – с учетом фактической застройки и конфигурации границ земельного участка № по сведениям ЕГРН. Площадь земельного участка № по данному варианту составляет 202+/- 5 кв.м. Увеличение площади земельного участка № на 27 кв.м. (при минимально допустимом размере участка 300 кв.м.) не противоречит действующему законодательству.

По варианту № граница земельного участка № проектируется исходя из того, что в соответствии с ранними документами на земельный участок при жилом <адрес>, в его границы входила вся территория, ограниченная (с учетом текущей кадастровой ситуации) земельными участками №, а также из того, что в описании местоположения границ земельного участка № имеется реестровая ошибка, и правая боковая граница данного участка согласно представленным документами должна проходить по существующему металлическому забору, то есть с учетом данных условий, граница участка № должна проходить по существующему металлическому забору (со стороны земельного участка №), и далее - по границам участков № по сведениям ЕГРН.

При таком условии площадь земельного участка № будет составлять 871 +/- 10 кв.м. в границах согласно координатам характерных точек: <данные изъяты>

Экспертом указано на то, что этот вариант соответствует текущей кадастровой ситуации.

Суд первой инстанции принял указанное заключение эксперта в качестве допустимого доказательства, сторонами оно не оспаривалось.

Разрешая заявленный спор, суд первой инстанции, учитывая выводы судебной экспертизы, исходил из наличия реестровой ошибки в определении местоположения границ земельных участков с №, в также того, что земельный участок № полностью сформирован в фактических границах земельного участка № под многоквартирным домом, в связи с чем, пришел к выводу, что предоставление земельного участка с № ФИО1 было осуществлено в нарушение законодательства и прав остальных собственников жилых помещений в многоквартирном доме на этот земельный участок, поэтому исключил из ЕГРН сведения о местоположении границ земельных участков №, о местоположении границ и площади земельного участка №.

Проанализировав экспертное заключение и материалы дела, предложенные экспертом варианты определения местоположения границ земельных участков сторон, суд первой инстанции пришел к выводу об установлении местоположения границ земельного участка № площадью 871 кв.м. по варианту 2, указанному в заключении № от 15.09.2025 эксперта ООО «Центр независимых исследований и судебных экспертиз» ФИО19, в координатах характерных точек: <данные изъяты> (от н1 до н.2- по границе участка № по сведениям ЕГРН, от н.2 до н.3-по существующему металлическому забору, от н3 до н4, от н.4 до н5, от н.6 до н.7, от н.7 до н.8- по границе участка № по сведениям ЕГРН, от н.8 до н.1- по границе участка № по сведениям ЕГРН).

Установив нарушения закона при образовании земельного участка с № и отсутствие права администрации г.Задонска на предоставление его в аренду, а затем продажу ФИО1, суд первой инстанции признал недействительным договор аренды № 14-23, заключенный 25.06.2023 между администрацией г.Задонска и ФИО1, и договор купли-продажи №15, заключенный 11.09.2023 между администрацией г.Задонска и ФИО1, отказав в удовлетворении требований ФИО1 о возложении на администрацию г.Задонска обязанности изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № с «ведение огородничества» на «индивидуальное жилищное строительство».

Оснований не согласиться с данными выводами суда первой инстанции у судебной коллегии не имеется, поскольку они соответствуют требованиям закона и установленным по делу обстоятельствам.

Факт наличия несоответствия сведений ЕГРН о местоположении границ земельных участков № их фактическому положению подтверждается материалами дела.

Определенный судом вариант местоположения границ земельного участка № соответствует сведениям, содержащимся в документах в отношении МКД на данном земельном участке, как минимум с 1982г., а также сложившемуся порядку землепользования.

Так, из объяснения собственников многоквартирного <адрес> следует, что именно в таких границах на протяжении многих лет (более 15 лет) они пользуются земельным участком при многоквартирном доме.

Данное обстоятельство также усматривается из фотографий придомовой территории, представленных в материалы дела третьими лицами ФИО6, ФИО7, материалов инвентаризационного дела № на многоквартирный дом по адресу: <адрес>.

На участке при МКД имеются хозпостройки, которые используется собственниками квартир в данном МКД.

В материалах инвентаризационного дела № на многоквартирный дом по адресу: <адрес>, имеются инвентаризационные планы земельного участка по состоянию на 1982 г. с площадью 918 кв.м. ( в том числе застроено-222.7 кв.м., не застроено-595,3 кв.м., л.инв.дела 4-5, ), по состоянию на 16 ноября 1973 г. площадью 1932 кв.м. (л.инв.дела86), на которых кроме самого многоквартирного дома отображены хозяйственные постройки, являющиеся принадлежностью многоквартирного дома, находящиеся в пользовании жильцов дома., а на плане 1973 г. еще и огород; согласно сведениям об экспликации земельного участка по состоянию на 1949 г. при доме значился земельный участок площадью 1729 кв.м., в состав которого входили участки под жилыми строениями, под служебными и другими надворными постройками, под огородом (л.инв.дела 114).

Суд первой инстанции обоснованно не согласился с выводом эксперта о том, что площадь участка по данному варианту (871 кв.м.) превышает площадь данного участка по сведениям ЕГРН (175 кв.м.) на 696 кв.м., что больше минимально допустимой площади (в размере 300 кв.м.), и что с учетом положений п. 3 ст. 42.8 Федерального закона от 24.07.2001 г. N 221-ФЗ, формирование земельного участка № в границах площадью 871 кв.м. с технической точки зрения не допускается, поскольку судом установлено, что содержащиеся в ЕГРН сведения о площади земельного участка № (175 кв.м.) являются реестровой ошибкой, а поэтому исправление реестровой ошибки в виде внесения в ЕГРН сведений о площади данного земельного участка 871 кв.м. не является нарушением указанной правовой нормы.

Принимая во внимание наличие документов, подтверждающих местоположение границ земельного участка при многоквартирном доме, наличие на земельном участке хозяйственных построек, находящихся до настоящего времени в пользовании собственников квартир многоквартирного дома, наличие на местности границ, закрепленных с использованием объектов искусственного происхождения, а также текущую кадастровую ситуацию на земельный участок №, согласно которой в его границы входит вся территория, ограниченная земельными участками №, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что вся эта территория и составляет земельный участок при МКД.

Вопреки доводам апелляционной жалобы ФИО1 сведения инвентаризационного дела в отношении МКД в рассматриваемом случае следует расценивать как сведения, содержащиеся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его изначальном образовании, поскольку МКД был возведен до 1917г., находился в введении органов местного самоуправления, как и земельный участок при доме, для жителей МКД был предусмотрен земельный участок в качестве дворовой части и даже огородной. Постановка на кадастровый учет земельного участка в 2007г. в уточненных границах без учета всех строений на участке под МКД не свидетельствует, что о том, что материалы межевания 2007г. являются документами, определявшими местоположение границ земельного участка МКД при его образовании.

Довод апелляционной жалобы ответчика о том, что она была лишена права на ее земельный участок с №, судебная коллегия считает несостоятельным, поскольку изначально ФИО1 было известно, что данный участок входит в состав общего участка при МКД, возводя на нем свое строение она получала согласие у всех собственников квартир в данном МКД, в результате установленных судом границ земельного участка при МКД данный участок включен в состав общего участка при МКД, который в силу закона принадлежит, в том числе, и ФИО1

Судебная коллегия считает, что администрация г. Задонска вправе была обратиться в суд с иском об исправлении ошибки в местоположении границы и площади земельного участка при МКД, т.к. формирование данного земельного участка в 2007г. осуществлялось администрацией г. Задонска и при таком формировании были допущены существенные нарушения прав собственников помещений в данном МКД.

Довод ФИО1 о необходимости привлечения к участию в деле в качестве ответчиков собственников земельных участков, смежных с земельным участком №, не свидетельствует о нарушении судом норм процессуального права. Так, собственник смежного земельного участка с № ФИО8 являлся ответчиком по делу, а местоположение границ земельного участка с № с остальных сторон было установлено по сведениям ЕГРН о границах смежных земельных участков №, что не привело к их изменению. Правообладатели земельных участков № являлись третьими лицами по делу, а правообладателем земельного участка с № значиться администрация г. Задонска.

С учетом установленных нарушений при образовании земельного участка с № суд первой инстанции правильно признал недействительным договор аренды и договор купли-продажи в отношении данного земельного участка, заключенные с ФИО1 Приобретение ответчицей данного участка по возмездной сделке не опровергает правильность выводов суда первой инстанции. При этом судебная коллегия учитывает, что проведение кадастровых работ для образования данного земельного участка обеспечивала сама ФИО1

А поскольку земельный участок как самостоятельный объект был аннулирован из ЕГРН оснований для изменения вида его разрешенного использования не имелось.

Доводы апелляционной жалобы ФИО1 не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда или опровергали выводы судебного решения, а потому не могут служить основанием к отмене решения суда.

При таких обстоятельствах решение суда в данной части является законным и обоснованным и отмене по доводам апелляционной жалобы ответчицы не подлежит.

Администрацией г. Задонска и третьими лицами ФИО6, ФИО7 были заявлены к ФИО1 требования о сносе объекта капитального строительства – мини-гостиницы с баней и бассейном, возведенной ответчицей на земельном участке с №, которая, по их мнению, является самовольной и нарушает требования законодательства.

В подтверждение возведенной ответчиком самовольной постройки истец представил акт наблюдения за соблюдением обязательных требований №01 от 20 января 2025 г., составленный Межмуниципальным отделом по Задонскому и Хлевенскому районам Управления Росреестра по Липецкой области 20 января 2025 г. и уведомление о выявлении самовольной постройки от 20 января 2025 г., согласно которым администрация г.Задонска была уведомлена, что по результатам контрольного (надзорного) мероприятия, проведенного 20.01.2025 г., выявлен объект недвижимости- мини- гостиница с баней и бассейном, расположенный на территории земельного участка с кадастровым номером №, по <адрес>, не предоставленном в установленном порядке для соответствующих целей. Информация о государственной регистрации прав на этот объект в Едином государственном реестре отсутствует, сведения о постановке объекта на государственный кадастровый учет также отсутствуют.

По заключению эксперта № от 15.09.2025 здание мини-гостиницы с баней и бассейном, которое расположено на земельном участке с №, соответствует требованиям строительных и санитарных норм и правил, но при этом было установлено наличие следующих противопожарных нарушений:

требований п. 8.19, п. 8.20 СП 257.1325800.2020 в части отсутствия необходимых информационных систем и эвакуационного освещения; для устранения выявленных нарушений необходимо выполнить работы по устройству данного инженерного оборудования в установленном законом порядке;

требований п. 4.13 СП 4.13130.2013 в части несоблюдения противопожарных расстояний (разрывов) между обследуемым зданием мини-гостиницы с баней и бассейном до многоквартирного жилого <адрес> в <адрес>. Для устранения выявленного нарушения необходимо либо возвести отдельно стоящую противопожарную стену 1-го типа, отвечающую требованиям СП 2.13130.2020 между зданием мини-гостиницы и многоквартирным жилым домом, либо же установить противопожарные оконные и дверные блоки в наружной стене жилого <адрес> в <адрес>, отвечающие требованиям таблицы 24 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 123-ФЗ. Указанные работы необходимо выполнять также в установленном законом порядке.

Здание мини-гостиницы с баней и бассейном, которое расположено на земельном участке №, также не соответствует действующим градостроительным регламентам, а именно:

минимальные отступы от здания до границ участка № в размере 3,0 м не соблюдаются. Для устранения указанного нарушения необходимо или передислоцировать здание мини-гостиницы с баней и бассейном на расстояние 3 м от границ земельного участка № по сведениям ЕГРН (что неизбежно будет связано с нанесением несоразмерного ущерба назначению здания, т.к. здание является капитальным), либо уточнить местоположение границ участка № таким образом, чтобы границы земельного участка располагались на расстоянии не менее 3 м от обследуемого здания. Следует заметить, что уточнить местоположение границ участка № таким образом, чтобы они располагались на расстоянии не менее 3 м от объекта исследования, в соответствии с вариантом № установления границ земельного участка №, не представляется возможным в связи с тем, что по предложенному варианту проектируемая граница будет пересекать обследуемое здание мини-гостиницы с баней (см. раздел «Исследования» по первому, второму и третьему вопросам);

размещение здания мини-гостиницы с баней и бассейном в границах участка с № с территориальной зоной «Ж-1» не будет противоречить требованиям градостроительных норм и правил при условии выполнения требований, которые указаны в ст. 39 ГрК РФ от 29.12.2004 г. N 190-ФЗ (т.к. для указанной территориальной зоны предусматривается условно разрешенный вид использования – «гостиничное обслуживание» с кодом 4.7). В свою очередь, согласно представленным в материалах гражданского дела № документам, на момент выдачи земельного участка с № размещение в его границах здания гостиницы исходя из территориальной зоны «Ж-2» не допускалось.

Так как выявленные нарушения требований п. 8.19, п. 8.20 СП 257.1325800.2020, п. 4.13 СП 4.13130.2013 являются нарушениями требований противопожарных норм и правил, можно сделать вывод о том, что при наличии данных нарушений с технической точки зрения здание мини-гостиницы с баней и бассейном может создавать угрозу вреда жизни и здоровью граждан.

Удовлетворяя требования администрации г. Задонска и третьих лиц ФИО6, ФИО7 и возлагая на ФИО1 обязанность снести объект капитального строительства – мини-гостиницу с баней и бассейном, суд первой инстанции исходил из того, что данное строение является самовольным и возведено на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, оно нарушает противопожарные нормы и правила, не соответствует действующим градостроительным регламентам, вследствие чего создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также юридически расположено на земельном участке, подлежащем исключению из ЕГРН (№), а фактически – на принадлежащем на праве общей долевой собственности не только ФИО1, но и всем остальным собственникам многоквартирного дома (№).

С таким выводом суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, поскольку он сделан без учета всех обстоятельств по делу.

В силу ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (п. 1).

Как указано в абзаце втором пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление N 44), исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 29 постановления N 44, по общему правилу наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

В силу пункта 30 постановления N 44 независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта 3.1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием (часть 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, когда устранение последствий нарушения невозможно иным способом, сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы граждан и эти нарушения являются неустранимыми.

При этом с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.

Согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Из материалов дела, в том числе объяснений собственников квартир в МКД, следует, что порядок пользования общим земельным участком под МКД между собственниками квартир сложился, собственники квартир пользуются каждый своей частью участка, о чем также свидетельствуют и имеющиеся на участке хозпостройки, пристройки, ограждения и элементы благоустройства. Спорное строение возведено ФИО1 на части участка, находящейся в ее пользовании.

10 июня 2020 г., в связи с тем, что по устной договоренности земля, находящаяся при многоквартирном доме была условно разделена между собственниками квартир в их пользование, в связи с возведением на этом земельном участке «вспомогательной постройки» высотой не менее 3,5 м. ФИО1 получила от собственников квартир многоквартирного дома ФИО6 (<адрес>), ФИО20 (бывший собственник <адрес>) и ФИО15 (<адрес>) письменное согласие на это строительство.

13 октября 2020 г. администрация г.Задонска вынесла постановление № о предоставлении ФИО1 разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части изменения предельной высоты вспомогательного строения (сарая), расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> с 3,5 м. до 5,4 м.

Таким образом, спорную постройку нельзя расценивать как возведенную самовольно.

Судом апелляционной инстанции была назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза по вопросу определения назначения спорного строения (мини-гостиница с баней и бассейном либо иное строение – баня или иная хозяйственная постройка) и его соответствия установленным требованиям в случае отнесения к иным строениям, кроме мини-гостиницы с баней и бассейном.

Согласно заключения эксперта ООО «Центр независимых исследований и судебных экспертиз» ФИО17 № от 02.03.2026 строение, указанное в формулировке поставленного судом вопроса, при наличии на 1-м этаже помещения сауны площадью 4,5 кв.м, и помещения с бассейном площадью 5,2 кв.м., на 2-м этаже - помещения отдыха площадью 18,1 кв.м., с технической точки зрения является баней (в составе которого имеется помещение с бассейном площадью 5,2 кв.м, и помещение отдыха площадью 18,1 кв.м.), а в случае оказания услуг по проживанию в помещении отдыха площадью 18,1 кв.м, данное строение уже можно рассматривать как мини-гостиницу с баней и бассейном (поскольку помещение отдыха площадью 18,1 кв.м, с технической точки зрения обладает признаками жилого помещения, а в составе данного строения также имеются вспомогательные помещения санузла, прихожей и т.д.).

По результатам проведенного исследования установлено, что объект исследования, расположенный в границах земельного участка с № (установленных решением Задонского районного суда Липецкой области от 17.10.2025 г.) при условии его классификации с технической точки зрения (как хозяйственная постройка - баня) соответствует требованиям строительных, санитарных, противопожарных, градо-строительных норм и правил (при условии выполнения мероприятий, указанных ст. 39 ГрК РФ от 29.12.2004» г. N 190-ФЗ);

при условии соответствия объекта исследования требованиям строительных, санитарных противопожарных и градостроительных норм и правил угроза внезапного обрушения, жизни и здоровью граждан, отсутствует.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что сама по себе спорная постройка не нарушает прав истца и третьих лиц при условии, если она не используется как мини-гостиница с баней и бассейном.

Из материалов дела следует, что собственникам квартир в МКД мешает не само строение ФИО1, а то, как она его использует, поскольку ее баню посещают посторонние люди и они создают неудобства жителям МКД.

При таких обстоятельствах, учитывая, что требований, связанных с установлением ФИО1 запрета на какие-либо виды деятельности, не заявлялось, а также доказательств нарушений именно при возведении спорной постройки материалы дела не содержат, оснований для удовлетворения требований о сносе спорного строения судебная коллегия не усматривает, в связи с чем, решение суда в данной части подлежит отмене с вынесением нового об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований о сносе.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Задонского районного суда Липецкой области от 17 октября 2025 года отменить в части удовлетворения требований администрации городского поселения г. Задонска Задонского муниципального района Липецкой области, ФИО6, ФИО7 к ФИО1 о сносе объекта капитального строительства и постановить в данной части новое решение, которым в удовлетворении исковых требований администрации городского поселения г. Задонска Задонского муниципального района Липецкой области, ФИО6, ФИО7 к ФИО1 о сносе объекта капитального строительства отказать.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 15 апреля 2026 года.