Решение № 2-249/2018 2-249/2018 ~ М-177/2018 М-177/2018 от 24 мая 2018 г. по делу № 2-249/2018

Р Е Ш Е Н И Е д. 2-249/2018

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Тотьма 25 мая 2018 года

Тотемский районный суд Вологодской области:

в составе судьи Бердниковой Н.О.,

при секретаре Третьяковой О.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации муниципального образования «город Тотьма» о признании преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка и заключении договора аренды,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к Администрации муниципального образования «город Тотьма» о признании преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка, с кадастровым номером №, площадью 1332 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> и обязать Администрацию МО «город Тотьма» заключить с ним договор аренды данного земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства.

В обоснование заявленных требований указал, что в соответствии с договором переуступки права аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 26.03.2012 им были приняты права и обязанности по аренде земельного участка с кадастровым номером № согласно договора аренды № от 11.02.2009. В настоящее время срок договора аренды истек. При обращении к ответчику ему было отказано в заключении нового договора аренды земельного участка на новый срок в связи с изменением ЗК РФ. Закрепленное в п.2 ст.621 ГК РФ правило о возобновлении договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендатора распространяется и на договоры аренды земельного участка. С момента истечения срока договора аренды земельного участка и до настоящего времени, им ежегодно и своевременно вносилась арендная плата за землю, исполнялись условия договора аренды. В текущем году ему необходимо решать вопросы о пуске в эксплуатацию жилого дома, отсутствие договора аренды на земельный участок создаст препятствия в решении указанных вопросов.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал и пояснял, что не обратил внимание на то, что срок договора аренды истек, кроме того разрешение на строительство выдано до 2021 года, он продолжает пользоваться земельным участком, вносит арендную плату, никто претензий к нему по поводу использования земельного участка не предъявляет. На земельном участке завершается строительством индивидуальный жилой дом, в котором он с семьей проживает, без договора аренды ему не оформить в собственность построенный дома. При обращении в Администрацию МО «город Тотьма» ему поясняли, что в связи с истечением срока действия договора новый договор без торгов заключить не могут.

Ответчик представитель администрации МО «город Тотьма» в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие, разрешение дела оставляют на усмотрение суда.

Третье лицо представитель Комитета имущественных отношений администрации Тотемского муниципального района судебное заседание не явился, просили рассмотреть дело в их отсутствие, разрешение дела оставляют на усмотрение суда.

Суд, заслушав истца, исследовав материалы дела, приходит к выводу, что требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

11.02.2009 между К. и Комитетом по экономике и управлению муниципальным имуществом Тотемского муниципального района был заключен договор аренды №, по условиям которого К. предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, местоположением: <адрес>, площадью 1332 кв.м, с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства. Земельный участок предоставлен в аренду без проведения торгов. Срок действия договора 5 лет (с 11.02.2009 по 11.02.2014). По условиям п.4.3.5 договора арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному не позднее, чем за 1 мес. до истечения срока действия договора. Все изменения и дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме.

26.03.2012 между К. и ФИО1 заключен договор переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности. По условиям договора ФИО1 принял предусмотренные договором аренды № земельного участка от 11.02.2009 права и обязанности по аренде земельного участка с кадастровым номером №. Данный договор переуступки согласован с арендодателем - Комитетом по экономике и управлению муниципальным имуществом Тотемского муниципального района.

По сведениям ЕГРН права аренды на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1332 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства, зарегистрированы за ФИО1, срок действия аренды по 11.02.2014.

Как следует из материалов дела на вышеуказанном земельном участке ФИО1 построен и находится в стадии завершения строительством индивидуальный жилой дом, в котором он фактически проживает с семьей, разрешение на строительство индивидуального малоэтажного жилого дома выдано до 29.03.2021.

В связи с необходимостью ввода жилого дома в эксплуатацию и оформлением права собственности у истца возникла необходимость в оформлении договора аренды земельного участка, но при обращении в Администрацию МО «город Тотьма» ему было отказано в заключение договора аренды на новый срок.

Согласно ответа Администрации МО «Город Тотьма» на запрос суда, в связи с тем, что в границах земельного участка с кадастровым номером № находится объект недвижимости (индивидуальный жилой дом), аукцион не может быть проведен. Согласно ч.15 ст.39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в муниципальной собственности не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды без проведения торгов, соглашение о продлении договора аренды от 11.02.2009 будет незаконным. Заключение нового договора аренды земельного участка невозможно, поскольку истцом до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка не подавалось заявление о заключении нового договора аренды. С 01.03.2015 полномочия по заключению договоров аренды земельного участка переданы администрации МО «город Тотьма».

По информации Комитета имущественных отношений администрации Тотемского муниципального района арендная плата по договору аренды земельного участка № от 11.02.2009 вносится ФИО1 регулярно, с 01.01.2017 предоставление земельных участков, расположенных на территории городского поселения, осуществляется Администрацией МО «город Тотьма».

Как установлено в судебном заседании ФИО1 пользуется до настоящего времени земельным участком с кадастровым номером № в соответствии с его разрешенным использованием, принимает меры к его обустройству, регулярно вносит арендную плату, никаких требований об истребовании земельного участка из его пользования арендодателем не предъявляется. Использование земельного участка необходимо истцу и для обслуживания индивидуального жилого дома.

На момент заключения договора аренды и договора переуступки ФИО1 как арендатор земельного участка, в соответствии со ст. 22 ЗК РФ имел право на преимущественное заключение договора аренды на новый срок, что также было закреплено в п.4.3.5 договора аренды от 11.02.2009. При заключении 26.03.2012 договора переуступки стороны согласовали, в т.ч уполномоченное лицо арендодателя (п.3.2), что новый арендатор по истечении срока договора аренды имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды участка на новый срок, за исключением случаев, установленных законодательством. Порядок заключения нового договора аренды при переуступке сторонами был не согласован. В соответствии с п.8.1 договора переуступки договор действует до полного исполнения обязательств по договору. Таким образом, из буквального содержания условий договора переуступки следует, что им не предусмотрено правило о пролонгации срока действия договора аренды путем подачи соответствующего заявления за определенный срок до окончания срока его действия, а лишь заключение нового договора аренды на новый срок с преимущественным правом на это нового арендатора.

В силу ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

При рассмотрении дела судом установлено, что ФИО1 в период действия договора аренды возвел объект незавершенного строительства, обладающий признаками капитального строения, на основании соответствующего разрешения сроком действия до 29.03.2021, что не оспаривалось сторонами.

В соответствии с п.21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В силу ст.22 ЗК РФ (в редакции от 31.12.2017) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом

В силу ст.621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

В силу ст.39.6 ЗК РФ граждане, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в случае если земельный участок предоставлен гражданину в аренду без проведения торгов: земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи; земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства.

Отсутствие оформленных прав (договора аренды) в отношении спорного земельного участка приводит к невозможности получения соответствующих разрешений и документов на построенный на данном земельном участке индивидуальный малоэтажный жилой дом, которому присвоен строительный адрес: <адрес>.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ФИО1 имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (3 года) для завершения строительства индивидуального жилого дома.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Признать за ФИО1 преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, площадью 1332 кв.м, с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства.

Обязать Администрацию муниципального образования «город Тотьма» заключить с ФИО1 без проведения торгов договор аренды вышеуказанного земельного участка, сроком на 3 года.

Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Тотемский районный суд.

Мотивированное решение изготовлено 29 мая 2018 года.

Судья Н.О. Бердникова