Апелляционное определение № 33-3040/2025 от 8 декабря 2025 г.

89RS0001-01-2025-002712-14

1 инстанция №2-2017/2025

Апелл. дело №33-3040/2025

Судья Лисиенков К.В.


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

город Салехард 09 декабря 2025 г.

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи Байкиной С.В.,

судей коллегии Козловой М.В., Курманова Э.Р.,

при секретаре Камбур А.Е.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента строительства архитектуры и земельных отношений Администрации города Салехарда, Администрации города Салехарда к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий его недействительности,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 25 сентября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Курманова Э.Р., пояснения представителя ответчика Поповой Л.Н., представителя истца ФИО2, судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа,

у с т а н о в и л а:

Департамент строительства архитектуры и земельных отношений Администрации город Салехард обратился в суд с указанным иском к ФИО1, в котором с учетом уточнения иска просил: признать недействительным договор купли-продажи земельного участка №2764 от 07 июля 2023 года с кадастровым номером №, заключенный между администрацией города Салехарда и ФИО1, с момента его заключения; возложить на администрацию города Салехарда в лице Департамента строительства архитектуры и земельных отношений Администрации города Салехарда обязанность осуществить возврат денежных средств ФИО1 в сумме 36 761 рубль 16 копеек на ее расчетный счет; возложить на ФИО1 обязанность в десятидневный срок с момента перечисления денежных средств, передать Департаменту строительства архитектуры и земельных отношений Администрации города Салехарда земельный участок с кадастровым номером № по акту приема-передачи.

В обоснование иска указано, что 07 июля 2023 с ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка №2764 с кадастровым номером №, по условиям которого выкупная стоимость данного земельного участка определена в размере 20% его кадастровой стоимости, что составляет 36 761 рубль 16 копеек, которая оплачена ответчиком в этот же день. Согласно пп.4.3 Порядка определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ямало-Ненецкого автономного округа, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов, утвержденного Постановлением Правительства ЯНАО от 13.04.2015 N 317-П цена продажи земельных участков определяется для физических лиц, являющихся арендаторами земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу и имеющих разрешенное использование земельного участка - для ведения огородничества (13.1) или для ведения садоводства (13.2), в размере 20% от кадастровой стоимости земельного участка. Ответчик не относится к категории физических лиц, определенных в приведенных положениях Порядка, а потому выкупная стоимость земельного участка по данному договору купли-продажи должна составлять 100 % его кадастровой стоимости. Указанная техническая ошибка была обнаружена истцом в порядке проведения самоконтроля. В целях досудебного урегулирования спора, 21 мая 2025 года в адрес ответчика направлен проект соглашения о внесении изменений в спорный договор купли-продажи земельного участка в части доплаты разницы выкупной стоимости, либо заключения соглашения о расторжении указанного договора купли-продажи. Ответ на указанное уведомление не поступил.

Определением суда от 25 сентября 2025 года к участию в деле в качестве соистца привлечена администрация города Салехарда.

В судебном заседании представитель истцов по доверенностям ФИО2, на удовлетворении уточненных требований иска настаивал.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании участие не принимала, извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика адвокат Попова Л.Н. в судебном заседании требования иска не признала, заявила о пропуске истцом срока исковой давности.

Судом постановлено решение, которым исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С решением суда не согласна ответчик ФИО1

В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, приняв новое об отказе в удовлетворении иска в полном объеме. В обоснование жалобы указывает, что вопреки выводу суда, спорной сделкой публичные интересы не нарушены, поскольку несоответствие суммы сделки положениям постановления Правительства ЯНАО не может оцениваться как нарушение публичных интересов. Ответчик действовала добросовестно, расчет выкупной стоимости земельного участка произведен стороной истца самостоятельно, без участия или воли ответчика. Сторонами были согласованы все существенные условия договора, в том числе цена, условия договора исполнены. Ответчик как слабая сторона сделки, лицо, не обладающее специальными познаниями в области земельного законодательства не знала и не могла знать о допущенной истцом ошибке. Запрета на реализацию земельных участков за 20% от кадастровой стоимости в законе не содержится, истцом обратного не доказано. Ссылка истца на допущенную техническую ошибку в части установления цены договора несостоятельна. Обстоятельств, по которым возможно было бы изменить условия договора купли-продажи земельного участка материалы дела не содержат. Заблуждение истца относительного того, какой нормативный акт должен применяться при определении выкупной цены земельного участка, не является основанием для изменения условий договора или для признания его недействительным.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Попова Л.Н. на доводах апелляционной жалобы настаивала.

Представитель истцов по доверенностям ФИО2 против удовлетворения требований апелляционной жалобы возражал.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Судом первой инстанции установлено, подтверждено материалами дела, что 07 июля 2023 года администрацией г. Салехарда и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка №2764 с кадастровым номером №, площадью 565 кв.м., относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес>, для использования в целях ведения садоводства (л.д. 5-6).

Согласно условиям договора, расчета цены выкупа, стоимость данного земельного участка определена в размере 20% его кадастровой стоимости – в размере 36 761 рубль 16 копеек (в соответствии со ст. 39.4 ЗК РФ, постановления Правительства ЯНАО №317-П от 13 апреля 2015 года), которая перечислена ответчиком платежным поручением №663623 от 07 июля 2023 года (л.д.13).

21 мая 2025 года в связи с тем, что спорный участок не был образован из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, а потому его стоимость определяется в соответствии с положениями п.2 Порядка, как 100% кадастровой стоимости земельного участка, стороной истца ответчику направлены проекты соглашения о внесении изменений в договор в части увеличения выкупной стоимости земельного участка до 100% кадастровой стоимости, а в случае отказа от его подписания – соглашение о расторжении договора (л.д.14-16).

Ответа на данное обращение истца от ответчика не последовало.

Суд первой инстанции, установив данные обстоятельства, удовлетворил исковые требования истца, указав, что договор купли-продажи земельного участка с ответчиком заключен в нарушение положений Порядка в части установления выкупной стоимости вместо 100% кадастровой стоимости – 20%, данная сделка посягает на публичные интересы администрации города, она является ничтожной, а потому признал ее недействительной. Ходатайство стороны ответчика о применении последствий пропуска срока исковой давности, судом оставлено без удовлетворения ввиду квалификации спорной сделки ничтожной, а не оспоримой.

Судебная коллегия считает необходимым указать следующее.

В силу Федерального закона от 25.10.2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

К полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель. Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности (ст. 11 ЗК РФ).

Согласно положений п.1 ст.39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Согласно положений пп.10 п.2 ст.39.3 ЗК РФ (в редакции на дату заключения договора) без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Согласно пп. 2 п.2 ст.39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Постановлением Правительства ЯНАО от 13 апреля 2015 №317-П утвержден Порядок определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ямало-Ненецкого автономного округа, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов (Порядок).

Согласно п.2 Порядка в редакции от 20 февраля 2023 года, цена продажи земельных участков определяется как 100% кадастровой стоимости земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3, 4 настоящего Порядка.

Согласно пп.4.3 п. 4 Порядка цена продажи земельных участков определяется для физических лиц, являющихся арендаторами земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу и имеющих разрешенное использование земельного участка - для ведения огородничества (13.1) или для ведения садоводства (код 13.2), в размере 20% от кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с п.5 Порядка при оказании государственной или муниципальной услуги, результатом которой является заключение договора купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности автономного округа, или земельного участка государственная собственность на который не разграничена, размер цены по договору купли-продажи определяется исходя из величины кадастровой стоимости земельного участка, применяется кадастровая стоимость земельного участка, действующая по состоянию на дату подачи в исполнительный орган автономного округа или орган местного самоуправления муниципального образования в автономном округе, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции, заявления о предоставлении такой государственной или муниципальной услуги.

В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 422 названного Кодекса предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно положений п.1 ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно положений ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с п.1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно положений п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Рассмотрев заявленные требования истца, учитывая позицию ответчика о несогласии с иском, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости удовлетворения требований истца, с чем судебная коллегия соглашается, поскольку выводы о недействительности сделки – признания ее ничтожной, соответствуют материалам дела.

Судом первой инстанции правомерно указано, что данная сделка не относится к категории оспоримой сделки, а является ничтожной, в связи с чем, срок исковой давности по требованиям о признании ее недействительной составляет 3 года, а не 1 год как для оспоримых сделок.

Согласно разъяснений, содержащихся в п.74, п.75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего. Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

В соответствии с п.1 ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Согласно разъяснений, содержащихся в п.101 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).

Учитывая, что сделка по купле-продаже земельного участка была осуществлена за 20% кадастровой стоимости, причем доказательств правомерности установления такой заниженной стоимости в материалах дела не имеется, требования истца удовлетворены правомерно.

Стороной истца в суд апелляционной инстанции представлены письменные пояснения от 03 декабря 2025 года, согласно которых спорный земельный участок на каком-либо праве СОНТу (ДНТ, НТСН, ТСН) не предоставлялся, у истца отсутствуют сведения о наличии членства у ответчика в СОНТ (ДНТ, НТСН, ТСН), на спорный земельный участок договоры аренды ранее не заключались, он не был образован из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, а потому его стоимость определяется в соответствии с приведенными положениями п.2 Порядка, как 100% от кадастровой стоимости земельного участка.

Стороной ответчика не оспаривалось, что спорный земельный участок не был предоставлен ей как члену какого-либо СОНТ (ДНТ, НТСН, ТСН).

В соответствии с копией постановления администрации города Салехарда от 11 мая 2023 года №1183 «О предварительном согласовании предоставления земельных участков и утверждении схем расположения земельных участков» ответчику ФИО1 было предварительно согласовано предоставление земельного участка с условным номером земельного участка № площадью 565 кв.м. в целях ведения садоводства. Указано, что земельный участок образуется путем раздела земельного участка с кадастровым номером № с сохранением исходного в измененных границах. Категория земель –земли сельскохозяйственного назначения, территориальная зона – предназначенная для ведения садоводства и огородничества (СХ-2), вид разрешенного использования – ведение садоводства, код 13.2.

Ввиду того, что сниженная цена продажи земельных участков (в размере 20% кадастровой стоимости) определяется лишь для физических лиц, являющихся арендаторами земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу (пп.4.3 п. 4 Порядка) установление таковой в договоре с ответчиком являлось необоснованным.

В рассматриваемом случае, при заключении спорного договора купли-продажи орган местного самоуправления (администрация города Салехарда) произведя отчуждение земельного участка по заниженной цене ответчику, фактически совершила сделку, нарушающую требования закона или иного правового акта (в данном случае Постановления Правительства ЯНАО от 13.04.2015 N 317-П) и при этом посягающую на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (жителей муниципального образования), которая является ничтожной, ввиду недополучения местным бюджетом надлежащей стоимости земельного участка.

В связи с указанным, доводы апелляционной жалобы о ненарушении данной сделкой публичных интересов, отклоняются.

Отсутствие у ответчика как у слабой стороны сделки специальных познаний в области земельного законодательства, незнание о допущенной истцом ошибке в части установления сниженной продажной цены не указывает о действительности спорной сделки.

Указание о том, что спорный договор исполнен сторонами, за ответчиком зарегистрировано право собственности в ЕГРН, обстоятельств, позволяющих изменить договор купли-продажи не имеется, судебной коллегией отклоняется, поскольку истцом заявлены требования не о расторжении договора купли-продажи (хотя в письме от 21 мая 2025 года такой вариант истцом предлагался), а о признании сделки недействительной.

Заблуждение истца о необходимости применения того или иного нормативно-правового акта, материалами дела не установлено, подтверждено лишь необоснованное применение положений Порядка, утвержденного Постановлением Правительства ЯНАО от 13.04.2015 N 317-П.

Иные доводы апелляционной жалобы основанием для изменения или отмены решения не являются, поскольку не подкреплены допустимыми доказательствами.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия,

определила:

Решение Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 25 сентября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции путем подачи кассационной жалобы в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное определение изготовлено 11.12.2025