Решение № 2-944/2017 2-944/2017~М-850/2017 М-850/2017 от 20 ноября 2017 г. по делу № 2-944/2017

Дело № 2-944/2017


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 ноября 2017 года с. Толбазы

Гафурийский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Буляккуловой Н.И.,

при секретаре судебного заседания Нигматуллиной А.Р.,

с участием помощника прокурора Аургазинского района РБ Гилязетдинова Р.И.,

истца ФИО1, ее представителя ФИО2, по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,

ответчика ФИО3, ее представителя ФИО4, ордер 017 № от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, администрации сельского поселения Батыровский сельсовет МР Аургазинский район РБ, о выселении жильца без предоставления другого жилого помещения, исключении записи из ЕГРП,

по встречному иску ФИО3 к ФИО1 о признании договора купли-продажи заключенным и признании права собственности на жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 с учетом уточненных исковых требований обратилась в суд с иском к ФИО3, администрации сельского поселения Батыровский сельсовет МР <адрес> РБ, о выселении жильца без предоставления другого жилого помещения, исключении записи из ЕГРП. Требования мотивированы тем, что в ДД.ММ.ГГГГ истец, являясь единственным собственником жилого помещения, индивидуального жилого дома (свидетельство о государственной регистрации права серии АУ № от ДД.ММ.ГГГГ.) и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> (принадлежит истцу на праве пожизненного наследуемого владения и пользования, согласно Акту РБ - №, на основании Свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ.), по договорённости с покойным сожителем ответчика - ФИО5 о предстоящей продаже жилого дома, получила от умершего задаток в размере <данные изъяты> рублей. Договаривались о продаже жилого дома и переходе прав на земельный участок за сумму <данные изъяты> рублей. В 2006 году сожитель ответчика умирает, сама ФИО3 продолжает проживать в спорном доме. Обещала приобрести его в собственность, но позже, звонки по телефону, поездки к ответчику не привели к результату. Кроме того, ФИО3 самовольно заняла дом и продолжает в нём проживать по настоящее время, не имея на него никаких прав. Уведомление истца от ДД.ММ.ГГГГ. о приобретении данного жилого дома в собственность либо в случае отказа от сделки - выехать из дома (освободить жилое помещение), ответчиком удовлетворено не было. Ответчик не является родственником истца, членом её семьи, общее хозяйство с ним не вели, совместно не проживали, за коммунальные услуги ответчик не платит. В последнее время у истца были проблемы со здоровьем, хотела переехать в сельскую местность, но вселиться не может и в полной мере реализовать право собственника на пользование объектом недвижимости и земельным участком. Ответчик в настоящее время незаконно зарегистрирован в спорном жилом доме, каким образом и на основании чего - неизвестно, проживает в нём, тем самым злоупотребляя своим правом. Какие либо правовые основания для дальнейшего проживания в данной комнате у ответчика отсутствуют. Документы, предоставленные в суде ответчиком, не являются достоверными, законными. Никаких договоров купли-продажи между истцом, и ответчиком нет, не было и не будет, письменно ответчик не предлагала ФИО1 заключить надлежащим образом сделку купли-продажи, однако, выставила дом на продажу, как создалась данная спорная ситуация. На основании изложенного, ФИО1 просит:

- признать ответчика, ФИО3, прекратившим права пользования жилым помещением, индивидуальным жилым домом, и земельным участком, расположенным по адресу: <адрес>

- выселить временного жильца ФИО3 без предоставления другого жилого помещения, из жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>

- признать правоустанавливающие документы ФИО3 (свидетельство о ГРП серии АД № от ДД.ММ.ГГГГ.) незаконными, ничтожными;

- аннулировать (исключить) запись ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ. Исключить из числа собственников ФИО3;

- аннулировать (исключить) запись в похозяйственной книге о наличии у гражданина права на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ № б/н, внесённую Администрацией сельского поселения Батыровский сельсовет муниципального района <адрес> РБ, внесённую незаконно и необоснованно;

- взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины, в размере 300 рублей.

ФИО3 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1 о признании договора купли-продажи заключенным и признании права собственности на жилой дом. Требования мотивированы тем, что осенью ДД.ММ.ГГГГ между Б.М.М. (сожителем), ею - покупателями с одной стороны и ФИО1 - продавцом с другой стороны был заключен устный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> на сумму <данные изъяты> рублей. Государственную регистрацию перехода права собственности по сделке решили оформить позже, так как мой сожитель работал в то время на Севере вахтовым методом. После нескольких приездов в деревню продавец ФИО1 пропала и она не смогла ее найти, продолжала жить в этом доме, оплачивая все коммунальные услуги, как собственник жилого дома. В ДД.ММ.ГГГГ их с сожителем внесли в похозяйственную книгу, как собственников этого жилья. О том, что она купила дом с земельным участком у ФИО1 за <данные изъяты> рублей, знали все жители деревни, а также работники Батыровского сельского совета. Передача денежных средств ответчику происходило в присутствии работника Батыровского сельского совета А,Ф.М. Денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей она передавала ответчику свои от своих собственных сбережений. В ДД.ММ.ГГГГ сожитель умер. В <данные изъяты>, по истечении длительного времени после продажи жилого дома и земельного участка, ФИО1, воспользовавшись тем, что все это время уклонялась от государственной регистрации права собственности на ее имя, направила в ее адрес уведомление о намерении продажи и официального оформления жилого дома и земельного участка, предлагая е воспользоваться правом покупки и приобрести повторно в собственность, но только уже по другой цене, в <данные изъяты>, то, что они еще в ДД.ММ.ГГГГ у нее выкупили за <данные изъяты> рублей. При этом она не отрицает, что ей были переданы денежные средства за покупку дома в размере <данные изъяты> рублей, остальную часть денег в сумме <данные изъяты> рублей требует передать ей в ближайшее время, фактически вымогая их у нее. Вместе с тем в то время не все жилые дома в деревнях района стоили <данные изъяты> рублей, не говоря уже о цене в <данные изъяты> рублей. Поэтому ни о каком задатке речи не было, никакого соглашения о задатке с истцом не заключалось и деньги были ей передай в счет оплаты стоимости жилого дома с земельным участком, от перерегистрации которых на ее имя она уклоняется вот уже более 16 лег, О том, что жилые дома в то время стоили не больше <данные изъяты> рублей говорит оценка, которая была произведена оценщиком ООО «Центр независимой экспертизы и оценки» на жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м, с земельным участком, расположенный по адресу: <адрес>, где говорится, что диапазон рыночных цен на такие домовладения на ДД.ММ.ГГГГ составляет от <данные изъяты> рублей. О том, что жилой дом принадлежит ей и она проживает в нем на законных основаниях говорит тот факт, что они с сожителем были внесены в похозяйственную книгу, поскольку без ведома прежнего собственника это невозможно было бы сделать. В этом жилом доме она длительное время проживает, свои обязанности по оплате коммунальных услуг выполняет, поскольку с ДД.ММ.ГГГГ проживает в этом доме, вселялась в этот дом с целью постоянного проживания, как собственник этого дома, все эти годы ответчик не чинила ей препятствий в проживании в этом доме, требований об освобождении этого спорного жилого дома она ни разу от нее не получала, она зарегистрирована в этом доме с ДД.ММ.ГГГГ, другой жилой площади для проживания у нее нет, т.е. она вступила фактически во владение этим спорным домом. Кроме того, она оформила в свою собственность земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м., что подтверждает факт продажи спорного жилого дома истцом и подтверждается свидетельством о ГРП № от ДД.ММ.ГГГГ. Факты оплаты коммунальных услуг подтверждаются справками с ООО ЭСКБ № от ДД.ММ.ГГГГ, выписками из лицевого счета № ООО «Газпром межрегионгаз Уфа» за период с ДД.ММ.ГГГГ года и с ДД.ММ.ГГГГ года, справкой за № от ДД.ММ.ГГГГ. В связи с тем, что договор купли-продажи исполнен между ними в полном объеме, они оплатили полную стоимость дома и фактически вступили во владение домом, просит признать договор купли-продажи, заключенный между ними, состоявшимся. На основании изложенного, истица по встречному иску ФИО3 просит признать договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО1 и ФИО3, заключенным, действительным; признать за ней право собственности на жилой дом общей площадью 39.1 кв.м., общей площадью жилого помещения <данные изъяты>.м., на литер а - веранда площадью <данные изъяты> кв.м., ка литер А - кухня площадью <данные изъяты> кв.м., и на литер А - жилая площадью <данные изъяты> кв.м., на литер ГЗ - баня, общей площадью 15 кв.м.; исключить из числа собственников жилого дома и прекратить право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>., ФИО1, зарегистрированной в ЕГРП за№ от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску ФИО1 и ее представитель ФИО2 свои исковые требования поддержали, просили удовлетворить, а встречные исковые требования ФИО3 не признали, просили отказать в удовлетворении встречного иска.

Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску ФИО3, ее представитель ФИО4 в судебном заседании с исковыми требованиями истца ФИО1 не согласились, просили отказать в удовлетворении иска, встречные исковые требования поддержали, просили удовлетворить.

Ответчик по первоначальному иску – администрация сельского поселения Батыровский сельсовет МР <адрес> РБ на судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Третьи лица – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ Отдел Росреестра по <адрес> РБ, на судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Допрошенный в судебном заседании свидетель А,Ф.М. пояснила, что она в ДД.ММ.ГГГГ работала в сельсовете и сама занималась продажей жилого дома ФИО1, при ней передавались денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей за продажу дома и земельного участка. Сведения в похозяйственных книгах указывались <данные изъяты> обходе дворовых хозяйств, регистрация производилась по листку убытия.

Изучив и оценив материалы гражданского дела, выслушав участников процесса, свидетеля, заключение прокурора об отсутствии оснований выселения, дав оценку заявленным исковым требованиям и встречным исковым требованиям, всем добытым по делу доказательствам, как в отдельности, так и в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно п. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества

В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Из ст. 131 ГК РФ следует, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Из материалов дела и пояснений сторон следует и судом установлено, что в ДД.ММ.ГГГГ. между Б.М.М. (сожителем ФИО3), ФИО3 с одной стороны и ФИО1 с другой стороны в устной форме заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, согласно которому ФИО1 продала принадлежащий ей жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, а Б.М.М. и ФИО3 купили указанное имущество, передав в счет оплаты <данные изъяты> рублей.

При заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка были оговорены все существенные условия сделки: определен предмет сделки – жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, и согласована цена товара – <данные изъяты> руб. Кроме того, указанная сделка была сторонами исполнена, а именно, покупатель передал продавцу денежные средства в размере <данные изъяты> руб. в счет оплаты приобретаемого жилого дома и земельного участка, а продавец, в свою очередь, передала покупателю жилой дом и земельный участок с ключами. Жилой дом и земельный участок фактически поступили во владение и пользование Б.М.М. и ФИО3, что подтверждается записью в похозяйственной книге лицевой счет №ДД.ММ.ГГГГ гг., в которой имеется указание о выбытии из хозяйства А.М.Х. ДД.ММ.ГГГГ и прибытии в ДД.ММ.ГГГГ г. Б.М.М. и ФИО3

В соответствии со ст. ст. 422, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании п. 2 ч. 1 ст. 161 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки, должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.

При этом в силу ст. 162 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ч. 1). В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность (ч. 2).

Таким образом, совершенная между истцом и ответчиком сделка по купле-продаже жилого дома и земельного участка не является недействительной, поскольку несоблюдение письменной формы сделок, согласно ч. 2 ст. 162 Гражданского кодекса Российской Федерации, влечет их недействительность лишь в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон.

В исковом заявлении и в судебном заседании ФИО1 не отрицала заключение устного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и получение денежных средств в размере <данные изъяты> рублей в счет оплаты заключенного между сторонами договора купли-продажи.

Указанное свидетельствует о том, что сделка была исполнена. Продавец передал жилой дом и земельный участок, а покупатель принял его и оплатил полностью его стоимость.

Довод ФИО1 о том, <данные изъяты> рублей было задатком и что договоренность была на сумму <данные изъяты> рублей суд находит несостоятельной, поскольку доказательств указанному не представлено.

ФИО1 представлен отчет № об оценке рыночной стоимости индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, выполненный ООО «Стандарт-Оценка», согласно которому рыночная стоимость объекта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ с учетом округления составляет <данные изъяты> рублей.

ФИО3 представлено заключение (выписка из отчета) № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное ООО «Стандарт-Оценка», согласно которому рыночная стоимость индивидуального жилого дома со строениями и сооружениями по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ с учетом округления составляет <данные изъяты> рублей.

Согласно ценовой справки ООО «Центр независимой экспертизы и оценки» от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненной по запросу ФИО3 о средней величине рыночной стоимости недвижимого имущества на ДД.ММ.ГГГГ - домовладение в составе жилого дома общей площадью <данные изъяты>.м., год постройки ДД.ММ.ГГГГ бревенчатый и земельного участка по адресу: <адрес>, диапазон цен предложений домовладений составляет от <данные изъяты> рублей, среднее <данные изъяты> рублей.

Из вышеизложенного следует, что стоимость жилого дома и земельного участка на момент заключения договора купли-продажи между сторонами в размере <данные изъяты> соразмерна ценам по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Суд также учитывает то обстоятельство, что после заключения договора купли-продажи в ДД.ММ.ГГГГ и до момента подачи иска в суд (ДД.ММ.ГГГГ г.) ФИО1 претензий к покупателям не предъявляла, требований об освобождении жилого дома, о выплате каких-либо недостающих денежных средств за проданный жилой дом и земельный участок, не предъявляла, доказательств в опровержение этому не представила.

Доказательств возникновения каких-либо долговых обязательств между сторонами, в связи с заключением договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, в суд истцом не представлено, в связи с чем, суд признает доводы ФИО1 о задатке в сумме 50 000 рублей и что договоренность была на сумму 70 000 рублей несостоятельными и подлежащими отклонению в связи с их необоснованностью.

В судебном заседании ФИО1 не отрицала получение денежных средств в сумме <данные изъяты> рублей от ответчика по заключенному между ними устному договору купли-продажи жилого дома и земельного участка.

В соответствии с п. 60 Пленума Верховного суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ №22 Постановление от 29 апреля 2010г. «О некоторых вопроса, возникающих в судебной практике при разрешение споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Пунктом 58 Постановления Пленума предусмотрено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

ФИО3 на основании выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ №б/н, выданной администрацией сельского поселения Батыровский сельсовет, является собственником земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно справке № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной администрацией сельского поселения Батыровский сельсовет МР <адрес> РБ, ФИО3 действительно с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время проживает по адресу: <адрес>. После смерти мужа в 2006 г. пользуется земельным участком и содержит ЛПХ.

Согласно справке № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной администрацией сельского поселения Батыровский сельсовет МР <адрес> РБ,ФИО3 с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирована по адресу: <адрес>. Основание домовая книга <адрес> за ДД.ММ.ГГГГ гг.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд, оценив собранные по делу доказательства, в совокупности с доводами сторон и требованиями действующего законодательства, приходит к выводу о наличии оснований для признания заключенным договора купли-продажи спорного имущества, потому как истцом ФИО3 представлены убедительные доказательства, с достоверностью свидетельствующие о том, что между истцом и ответчиком было достигнуто соглашение о заключении сделки купли-продажи спорного имущества, оговорены все существенные условия данного договора и в настоящее время он исполнен в полном объёме, и считает возможным признать заключенную между сторонами сделку купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, действительной, признать за ФИО3 право собственности на указанное недвижимое имущество.

Поскольку заключенный между истцом и ответчиком договор купли-продажи жилого дома и земельного участка исполнен, ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску ФИО3 приобрела право пользования спорным жилым помещением, исковые требования ФИО1 в полном объеме удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3, администрации сельского поселения Батыровский сельсовет муниципального района <адрес> РБ о признании прекратившим права пользования жилым помещением и земельным участком, выселении жильца без предоставления другого жилого помещения, из жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, признании правоустанавливающих документов (свидетельство АД № от ДД.ММ.ГГГГ) незаконными и ничтожными, аннулировании (исключении) записи ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ, исключении из числа собственников, аннулировании незаконной и необоснованной записи в похозяйственной книге о наличии у гражданина права на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ №б/н, внесенную администрацией сельского поселения Батыровский сельсовет муниципального района <адрес> РБ, судебных расходов отказать.

Встречные исковые требования ФИО3 к ФИО1 о признании договора купли-продажи заключенным и признании права собственности на жилой дом удовлетворить.

Признать договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> между ФИО1 и ФИО3 заключенным и действительным.

Прекратить право собственности ФИО1 на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО3 право собственности на жилой дом расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, общей площадью жилого помещения <данные изъяты> кв.м, на литер а – веранда площадью <данные изъяты> кв.м, на литер А – кухня площадью <данные изъяты> кв.м, на литер А – жилой площадью <данные изъяты> кв.м, на литер Г3 – баня, общей площадью 15 кв.м.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия его в окончательной форме через Гафурийский межрайонный суд РБ.

Судья п/п Н.И. Буляккулова

Резолютивная часть объявлена 21.11.2017 года.

Мотивировочная часть решения принята в окончательной форме 22.11.2017 года.

Судья п/п Н.И. Буляккулова