Апелляционное определение № 33-4093/2026 от 22 апреля 2026 г.

Дело № 33 – 4093/2026

(Дело № 2 – 775/2026)

УИД: 59RS0004-01-2025-007099-54

Судья Шпигарь Ю.Н.


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Пермь 23.04.2026

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего Суханкина А.Н.

и судей Шабалиной И.А., Заривчацкой Т.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Беляевой Е.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №2-775/2026 по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «СЗ «Орсо Дом» о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора, компенсации морального вреда,

по апелляционной жалобе ООО «СЗ «Орсо Дом» на решение Ленинского районного суда г.Перми от 12.02.2026,

ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Шабалиной И.А., выслушав представителя истцов ФИО3, судебная коллегия

установила:

ФИО1, ФИО2 обратились с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ОРСО Дом» о взыскании в пользу каждого в счет соразмерного уменьшения цены договора по 99 150 рублей, компенсации морального вреда в размере по 10 000 рублей.

В обоснование требований указав, что на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома №** от 11.07.2023 приобрели у ответчика квартиру по адресу: г.Пермь, ул.****. Согласно условиям договора ответчик обязался передать истцам квартиру стоимостью 9 915 000 рублей, общей проектной площадью с учетом лоджии (балкона) 85 кв.м. Согласно передаточному акту от 24.01.2024 истцам передана квартира площадью с учетом лоджии (балкона) 83,3 кв.м., что на 1,7 кв.м. меньше проектной площади, указанной в договоре. Условиями договора долевого участия не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади. Участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения, в том числе на 1,7 кв.м., поэтому с ответчика подлежит взысканию в счет соразмерного уменьшения цены договора 198 300 рублей (9 915 000/85 х 1,7). 21.10.2025 истцами в адрес ответчика направлена претензия, которая оставлена без удовлетворения. В связи с нарушением прав истцов с ответчика подлежит взысканию компенсация морального вреда.

Решением Ленинского районного суда г.Перми от 12.02.2026 с ООО «Специализированный застройщик «ОРСО Дом» в пользу ФИО1 ФИО2 взысканы денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора в размере 99 150 рублей в пользу каждого, компенсация морального вреда в сумме 5 000 рублей в пользу каждого. С ООО «Специализированный застройщик «ОРСО Дом» в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 9 949 рублей.

Ответчик ООО «Специализированный застройщик «ОРСО Дом» в апелляционной жалобе просит решение отменить, принять по делу новое решение, в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование требований указав, что выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, при вынесении судебного акта судом допущено нарушение норм материального права.

Из отзыва представителя истцов на апелляционную жалобу следует, что истцы считают принятое решение законным и обоснованным, а жалобу не подлежащей удовлетворению.

Представитель истцов в судебном заседании письменный отзыв на жалобу поддержала, просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Разрешив вопрос о возможности рассмотрения апелляционной жалобы при данной явке, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность состоявшегося решения по правилам статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав доклад судьи Шабалиной И.А., выслушав представителя истцов, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу частей 1,2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства; по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Как указано в части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Последствия передачи товара ненадлежащего качества предусмотрены в статье 475 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 11.07.2023 между ООО СЗ «Орсо Дом» (застройщик) и ФИО1, ФИО2 (участники долевого строительства) заключен договор №**, предметом которого являлась квартира № ** в многоквартирном доме по ул.**** в Свердловском районе г.Перми, цена договора составляет 9 915 000 рублей. В приложении № 2 к договору участия в долевом строительстве определены характеристики объекта долевого строительства (квартиры), в частности, общая проектная площадь квартиры – 85 кв.м, количество и площади комнат – 4; 13,6 кв.м, 15,7 кв.м, 14 кв.м, 11,5 кв.м, количество и площади помещений вспомогательного назначения: кухня-ниша – 5,4 кв.м, санузел – 3,1 кв.м, ванная – 4,5 кв.м, коридор – 11 кв.м, гардеробная – 3,2 кв.м, лоджия 1 – 1,5 кв.м., лоджия 2 – 1,5 кв.м.

Согласно передаточному акту от 24.01.2024 застройщик передал, а участники долевого строительства приняли объект долевого строительства, обладающий следующими основными характеристиками: общая площадь определена по результатам технической инвентаризации, с учетом площади лоджии (балкона) – 83,3 кв.м, без учета площади лоджии (балкона) – 80,6 кв.м, количество и площади комнат – 4; 13,5 кв.м, 15,5 кв.м, 13,6 кв.м, 11,3 кв.м, количество и площади помещений вспомогательного использования: санузел – 3,1 кв.м, коридор – 10,7 кв.м, гардероб – 3,2 кв.м, ванная – 4,4 кв.м, кухня-ниша – 5,3 кв.м, лоджия 1 – 1,3 кв.м, лоджия 1 – 1,4 кв.м. 24.01.2024 за истцами зарегистрировано право общей совместной собственности на указанную квартиру площадью 80,6 кв.м. 27.10.2025 истцом ФИО1 в адрес ответчика направлена претензия с требованием о производстве оплаты в размере 198 300 рублей.

Разрешая исковые требования, оценив фактические обстоятельства дела во взаимосвязи с действующими нормами права, частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004, с учетом правовой позиции, приведенной в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, №3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021, суд отклонил доводы ответчика о том, что сторонами по условиям договора долевого участия предусмотрено возможное отклонение общей площади жилого помещения от проектной площади квартиры не более чем на 5%, и пришел к выводу, что передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора на сумму 198300 рублей (1,7 кв.м.), с учетом стоимости 1 кв.м. в размере 116647 рублей (9915 000 руб. / 85 кв.м.), в связи с чем, в пользу каждого истца взыскано по 99150 рублей.

С ответчика в пользу истцов взыскана компенсация морального вреда с учетом характера причиненных им нравственных и физических страданий, исходя из принципа разумности и справедливости в размере по 5 000 рублей в пользу каждого истца.

Оснований для взыскания с ответчика в пользу истцов штрафа на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 №326 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 26.12.2024 №1916, от 19.06.2025 №925, от 30.12.2025 №2227), суд не установил, учитывая, что требования к застройщику заявлены в период действия моратория.

Судебная коллегия в полной мере соглашается с выводами суда первой инстанции и не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы на основании следующего.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного закона.

Существенным изменением проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, является, в том числе, превышение допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более 5% от указанной площади (подпункт 2 пункта 1.1 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве).

Из содержания вышеизложенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (пункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Согласно разъяснений, приведенных в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), условиями договора долевого участия в строительстве допускается согласование определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения.

Судом с достоверностью установлено, что по окончании строительства ответчик передал истцам квартиру, общая площадь которой на 1,7 кв.м. меньше проектной общей площади, указанной в договоре долевого участия. Передача истцам квартиры меньшей площади, чем было согласовано сторонами в договоре долевого участия, является недостатком выполненной работы со стороны ответчика, поэтому требования истцов о соразмерном уменьшении покупной цены соответствуют части 2 статьи 7 Закона о долевом строительстве и части 1 статьи 18 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Выводы суда первой инстанции по существу спорных правоотношений согласуются с пунктом 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021) (утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021) раздела «Разрешение споров, связанных с исполнением обязательств», согласно которому передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

Принимая во внимание, что участник долевого строительства лишен возможности влиять на ход строительства и внесение изменений в проектную документацию, при этом площадь квартиры (общая, жилая) является основной потребительской характеристикой жилого помещения как товара, условие договора участия в долевом строительстве о том, что отклонение фактической площади объекта от проектной площади не является недостатком строительства и не влечет изменения цены договора, может быть расценено как ущемляющее права потребителя - в случае передачи ему объекта долевого строительства меньшей площади. С учетом особенностей строительной деятельности и допустимых по СНиП отклонений от проектной документации законодатель устанавливает возможность согласовать в договоре условие о том, что цена объекта долевого строительства не подлежит изменению (корректировке) при незначительных отступлениях от проектной площади.

Вместе с тем, уменьшение объекта долевого строительства, которое не превышает 5% от общей площади жилого помещения, установлено Законом об участии в долевом строительстве не для определения допустимости уменьшения размера передаваемого объекта без соразмерного уменьшения цены, а в качестве основания для одностороннего расторжения договора долевого участия участником долевого строительства, если такое отступление будет превышать 5% от общей площади.

В заключенном сторонами договоре участия в долевом строительстве отсутствует условие о том, что разница между проектной и фактической общей площадью менее 5% не влечет изменения цены договора.

При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора, в случае уменьшения площади переданного помещения.

Указание в пункте 1.5 договора на то, что предел возможных изменений общей площади жилого помещения не более чем на 5% от общей проектной площади жилого помещения не может расцениваться в качестве недостатка, который делает его непригодным для предусмотренного договором использования, само по себе не исключает удовлетворение требований истцов о соразмерном уменьшении цены договора, так как по смыслу положений статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ отступление застройщика от условий договора, которое может выражаться, в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором, является основанием для удовлетворения иска о соразмерном уменьшении цены договора.

С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы со ссылкой на статью 7 Закона №214-ФЗ об отсутствии оснований для соразмерного уменьшения договорной цены, поскольку отклонение менее чем на 5%, не является недостатком объекта долевого строительства с указанием, что пункт 1.5 договора свидетельствует о невозможности соразмерного уменьшения цены по данному основанию отклоняются за несостоятельностью, как противоречащие нормам материального права.

Из материалов дела следует, что условия договора, заключенного между сторонами спора, не регламентируют основания и порядок расчетов между сторонами договора при расхождении площади передаваемого помещения и проектной площади квартиры, сторонами не урегулировано, что в случае если фактическая суммарная площадь квартиры по результатам технического учета окажется больше либо меньше той, что указана в договоре как проектная, цена договора увеличивается либо уменьшается, и участник обязуется осуществить доплату денежных средств, в каком либо размере, в том числе, исходя из инвестиционной стоимости одного квадратного метра суммарной площади квартиры по цене, действующей на момент оплаты, либо застройщик обязан выплатить разницу в стоимости объекта, либо цена не подлежит изменению.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что истец вправе требовать возврата денежных средств за уменьшение площади квартиры, поскольку условиями договора не установлена конкретная погрешность для взаиморасчетов сторон по окончании строительства, а именно, что в случае если отклонения от передаваемой площади объекта составят менее 5% (-/+) цена квартиры остается неизменной.

Таким образом, когда договором предусмотрено, что возврат денежных средств участнику (и доплата застройщику) не производится при отклонении площади передаваемой квартиры от проектной площади менее чем на X кв. м (конкретный размер определяют стороны), то такое условие не противоречит закону и позволяет избежать возврата денег при разнице меньше согласованной в договоре. Однако в данном договоре такое условие не согласовано.

С учетом изложенного, поскольку договор не содержит условия о неизменности цены объекта долевого строительства, доводы жалобы о том, что судом первой инстанции допущено неверное толкование ценообразования по договору между сторонами, поскольку договором предусмотрена единая цена всего объекта долевого строительства, не предусмотрен порядок определения цены, исходя из стоимости квадратного метра объекта долевого строительства подлежат отклонению.

Поскольку требования о соразмерном уменьшении стоимости объекта долевого строительства удовлетворены правомерно и оснований для отмены решения суда в указанной части судебная коллегия не усматривает, следовательно, не имеется оснований для отмены решения суда в части удовлетворения требований истцов о взыскании компенсации морального вреда, поскольку при разрешении спора установлено нарушение прав истцов, как потребителей, со стороны ответчика.

Иных доводов, которые бы могли повлиять на существо принятого судом решения и нуждались бы в дополнительной проверке, апелляционная жалоба не содержит.

Поскольку нарушений норм материального права, которые бы привели к неправильному разрешению спора по существу, а также нарушений положений процессуального закона, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов в силу части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебной коллегией не установлено, основания для отмены обжалуемого решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г.Перми от 12.02.2026 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ОРСО Дом» – без удовлетворения.

Председательствующий: подпись

Судьи: подписи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 24.04.2026