Апелляционное определение № 33А-1432/2026 от 29 апреля 2026 г.

Судья Сааринен И.А.

№ 33а-1432/2026

10RS0011-01-2025-012072-54

2а-8860/2025 ~ М-7658/2025

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

30 апреля 2026 г.

г. Петрозаводск

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Карелия в составе

председательствующего судьи Данилова О.И.,

судей Соляникова Р.В., Кузнецовой И.А.,

при секретаре Степаненко А.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе административного истца на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 16 декабря 2025 г. по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия об оспаривании решения.

Заслушав доклад судьи Соляникова Р.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

административный иск заявлен по тем основаниям, что 21 августа 2024 г. истец обратился в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее – Министерство) с заявлением о предварительном согласовании предоставления в аренду земельного участка для ведения огородничества. Распоряжением от 24 октября 2024 г., вынесенным с нарушением срока его рассмотрения, Министерство предварительно согласовало предоставление истцу испрашиваемого участка для указанных целей. 22 ноября 2024 г. участок поставлен на кадастровый учет с присвоением номера (...):233 (далее – участок :233). По итогам проведенных публичных слушаний на основании постановления Администрации Пряжинского национального муниципального района от 17 декабря 2024 г. № 623 участку присвоен условно разрешенный вид использования «для ведения огородничества». 18 декабря 2024 г. истец обратился в Министерство с заявлением о предоставлении участка в аренду и в собственность. 24 января 2025 г. Министерством принято решение о предоставлении участка в аренду, договор аренды подписан сторонами 12 февраля 2025 г. 16 мая 2025 г. между Министерством и истцом заключен договор купли-продажи спорного участка на основании постановления Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2022 г. № 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 - 2024 годах, а также о случаях установления льготной арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и размере такой платы» (далее – Постановление № 629), действовавшего на момент обращения истца в Министерство.

Обжалуемым уведомлением от 3 сентября 2025 г. ответчик отказал истцу в регистрации перехода права собственности на земельный участок по договору купли-продажи от 16 мая 2025 г. по мотиву ничтожности сделки, заключающейся в противоречии договора требованиям ст. 39.1 ЗК РФ, поскольку действие Постановления № 629 истекло на момент заключения договора.

Ссылаясь на возникновение спорных правоотношений между истцом и Министерством в период действия Постановления № 629, а также на отсутствие у ответчика полномочий оценивать законность решения Министерства о предоставлении в собственность земельного участка, истец просил признать незаконным уведомление от 3 сентября 2025 г. об отказе в государственной регистрации прав, обязав ответчика принять решение о государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок.

Решением суда в иске отказано.

С решением суда не согласен административный истец, в апелляционной жалобе, повторяя доводы иска, просит его отменить.

Лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, надлежащим образом извещены о дате, времени и месте судебного разбирательства.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Из дела усматривается, что 21 августа 2024 г. истец обратился в Министерство с заявлением о предварительном согласовании предоставления расположенного в п.Чална земельного участка для ведения огородничества на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (л.д. 16, 25). Заявление зарегистрировано получателем 22 августа 2024 г.

Распоряжением Министерства от 24 октября 2024 г. № 10164-м/20р схема участка была утверждена, ФИО1 предварительно согласовано предоставление испрашиваемого участка в аренду без проведения торгов для ведения огородничества на основании пп. 19 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ (л.д. 22). Земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера (...):233 (л.д. 94).

Постановлением Администрации Пряжинского национального муниципального района от 17 декабря 2024 г. № 623 по итогам публичных слушаний предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования участка :233 «ведение огородничества» (л.д. 26, 27).

18 декабря 2024 г. истец обратился в Министерство с заявлением о предоставлении участка :233 в аренду без проведения торгов для ведения огородничества сроком на 5 лет (л.д. 28, 34).

В тот же день истец обратился в Министерство с заявлением о предоставлении спорного участка в собственность за плату на основании Постановления № 629. Заявление зарегистрировано получателем 26 декабря 2024 г. (л.д. 47).

Решением от 24 января 2025 г. Министерство предоставило истцу в аренду испрашиваемый участок с заключением договора аренды 12 февраля 2025 г. сроком на 5 лет, государственная регистрация которой проведена 17 февраля 2025 г. (л.д. 35, 37, 89).

13 марта 2025 г. Министерство приняло решение о предоставлении истцу того же участка в собственность, 16 мая 2025 г. заключен договор №43-м/21 купли-продажи участка на основании пп. «а» п. 1 Постановления № 629 (л.д. 47, 63).

28 мая 2025 г. стороны договора купли-продажи обратились в Росреестр с заявлением о государственной регистрации права собственности ФИО1 на участок :233 (л.д. 54).

3 июня 2025 г. Росреестр уведомил заявителей о приостановлении регистрации перехода права на участок до 3 сентября 2025 г. по причине ничтожности договора купли-продажи, вытекающей из несоблюдения всей совокупности условий, предусмотренных пп. «а» п. 1 Постановления № 629 (л.д. 89), поскольку продажа без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предназначенных для ведения огородничества и предоставленных в аренду, допускалась на основании названного выше нормативного акта лишь до 31 декабря 2024 г. Сославшись на положения закона, обусловливающие заключенность договора аренды участка :233 моментом его государственной регистрации 17 февраля 2025 г., и истечение к этому моменту срока действия пп. «а» п. 1 Постановления № 629, Росреестр пришел к выводу о том, что спорный участок мог быть продан только на торгах, в связи с чем договор купли-продажи от 16 мая 2025 г., предусматривавший продажу участка без проведения торгов, являлся ничтожным на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ как сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта.

В связи с истечением срока приостановления государственной регистрации прав и неустранением причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации, 3 сентября 2025 г. Росреестром отказано в государственной регистрации прав (л.д. 75, 77).

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из правильности вывода ответчика о ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 16 мая 2025 г. № 43-м/21.

Судебная коллегия находит решение суда правильным.

На основании п. 1 ст. 166 ГК РФ ничтожными являются сделки, которые недействительны по основаниям, установленным законом, независимо от признания их недействительности судом.

Статьей 168 ГК РФ определено, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Как следует из разъяснений, изложенных в п.п. 74 и 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (п. 1 ст. 336, ст. 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (ст. 928 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к ст.ст. 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

По общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

В период 2022-2024 гг. дополнительные случаи предоставления земельных участков в собственность без проведения торгов предусматривались Постановлением № 629, в частности, его пп. «а» п. 1, согласно которому допускалась продажа без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, отдыха (рекреации), производственной деятельности, нужд промышленности и предоставленных в аренду, при условии отсутствия у уполномоченного органа, предусмотренного ст. 39.2 ЗК РФ, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, а также при наличии в установленных правилами землепользования и застройки градостроительных регламентах испрашиваемого вида разрешенного использования земельного участка применительно к территориальной зоне, в границе которой расположен земельный участок.

На 2025 год положения Постановления № 629 не распространены.

Исходя из системного толкования приведенных выше норм, предоставленное указанным постановлением гражданам в 2022-2024 гг. право выкупать без проведения торгов арендуемый государственный или муниципальный земельный участок, предназначенный, в том числе для огородничества для собственных нужд, является антикризисной мерой, направленной на поддержку социально-экономической стабильности, защиты населения Российской Федерации. При этом антикризисные меры поддержки распространяются на добросовестных арендаторов земельных участков, находящихся в публичной собственности, которые фактически используют их по целевому назначению для собственных нужд.

Общий смысл принимаемых антикризисных мер и буквальное содержание пп. «а» п. 1 Постановления № 629 позволяют сделать вывод о том, что для реализации предоставленной данной нормой возможности приобретения земельного участка в собственность без проведения торгов заявитель на момент обращения должен обладать участком на праве аренды и на нем уже должна осуществляться соответствующая деятельность. Правительство Российской Федерации, устанавливая в Постановлении № 629 льготные условия для приобретения земельного участка в собственность, исходило из необходимости обеспечения возможности приобретения земель не любым арендатором, а лицом, надлежащим, эффективным образом использовавшим испрашиваемый участок в период действия аренды.

Обращение арендатора с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность сразу после заключения договора аренды не позволяет проверить в рамках государственного земельного надзора соблюдение требований закона при использовании земельного участка, в том числе его целевое использование, а также удостовериться в достижении цели, для которой земельный участок предоставлялся в аренду.

В этом случае отсутствует вся совокупность условий, предусмотренных пп. «а» п. 1 Постановления № 629.

При таких обстоятельствах, при принятии решения о предоставлении в собственность земельного участка на основании Постановления № 629 к числу юридически значимых обстоятельств относятся как факт предоставления земельного участка, предназначенного для ведения огородничества, заявителю в аренду, так и факт его использования без нарушений требований законодательства.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен ст. 39.17 ЗК РФ, пп. 3 п. 5 которой определено, что по результатам рассмотрения заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных ст. 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю; в решении должны быть указаны все основания отказа.

В свою очередь ст. 39.16 ЗК РФ регламентировано, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в частности, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (п. 1).

В силу ч.ч. 3-5 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Пунктом 3 ч. 1 ст. 29 Закона о регистрации предусмотрено, что проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является одним из условий осуществления государственной регистрации прав.

В соответствии с п.п. 5, 13 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в ст. 26 настоящего Федерального закона (ч. 1 ст. 27 Закона о регистрации).

Поскольку ФИО1 на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 16 мая 2025 г. № 43-м/21 не являлся лицом, обладающим правом на льготное приобретение спорного земельного участка на основании пп. «а» п. 1 Постановления № 629, у Росреестра имелись правовые основания для приостановления государственной регистрации прав, а затем для отказа в ее осуществлении.

Несоблюдение Министерством предусмотренных Постановлением №629 сроков рассмотрения заявлений истца о предоставлении участка в аренду не дает оснований для применения утративших силу положений указанного постановления к правоотношениям 2025 г., поскольку такое условие, как использование участка без установленных в рамках государственного земельного надзора нарушений законодательства Российской Федерации, объективно не может быть соблюдено.

В этой связи нарушение сроков рассмотрения заявлений истца не может повлечь восстановление его прав посредством предоставления земельного участка на испрашиваемом им праве.

Ссылка подателя апелляционной жалобы на отсутствие у ответчика полномочий оценивать законность решения уполномоченного органа о предоставлении в собственность земельного участка несостоятельна, так как противоречит п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона о регистрации.

Правовая позиция, аналогичная приведенной в настоящем апелляционном определении, изложена в кассационном определении судебной коллегии по административным делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 11 марта 2026 г. № 88а- 3562/2026.

По изложенным мотивам обжалуемое решение является законным, а оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 309, 311 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 16 декабря 2025 г. по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Вступившие в законную силу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке в течение шести месяцев со дня их вступления в законную силу.

Кассационные жалоба, представление подаются в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

Судьи