Решение № 2-125/2025 2-1493/2024 от 14 мая 2025 г. по делу № 2-125/2025

к делу №


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 апреля 2025 года <адрес>

Теучежский районный суд Республики Адыгея в составе

председательствующего судьи Сканчибасовой М.М.,

при секретаре судебного заседания ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску АО «Дом.РФ» к ФИО2, при третьих лицах – Управлении Росреестра по <адрес>, ФИО1 о расторжении договора займа, взыскании задолженности и обращения взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л:

ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-2» обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора займа №ИЗ162-12/09 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО Многоотраслевая фирма «ЗАФЭ» и ФИО2, взыскании с ФИО2 задолженности по договору займа №ИЗ162-12/09 от 01.12.2009г. в размере 3 225 815 рублей 35 копеек; взыскании расходов по уплате государственной пошлины в размере 24 329 рублей 08 копеек и в размере 6000 рублей; обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество путем продажи с публичных торгов.

Заочным решением Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ по делу № г. исковые требования ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-2» к ФИО2 о расторжении договора займа, взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворены полностью. С ФИО2 в пользу ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-2» взыскана сумма задолженности по договору займа №И3162-12/09 от ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 225 815 рублей 35 копеек, расходы по уплате госпошлины в размере 30 329 рублей 08 копеек. Решением суда обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество в виде жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, путём продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 4 544 800 рублей за жилой дом и 791 200 рублей за земельный участок.

Определением Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ определено исправить описку в решении суда от ДД.ММ.ГГГГ, указав о расторжении договора займа №И3162-12/09 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО Многоотраслевая фирма «ЗАФЭ» и ФИО2

Определением Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ произведена замена взыскателя с ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-2» на АО «ДОМ.РФ» в исполнительном листе, выданном на основании рения суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № г.

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-2» и АО «ДОМ.РФ» заключен договор уступки прав требования (цессии), согласно которому к последнему перешло право требования по договору займа №ИЗ162-12/09 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО Многоотраслевая фирма «ЗАФЭ» и ФИО2, перешло к АО «ДОМ.РФ».

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ залоговое имущество в виде жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, принято на баланс АО «Дом.РФ».

Определением Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 восстановлен срок на подачу заявления об отмене заочного решения от ДД.ММ.ГГГГ, заочное решение от ДД.ММ.ГГГГ отменено, производство по делу возобновлено.

Определением Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ дело направлено в Теучежский районный суд Республики Адыгея по подсудности, месту регистрации ответчика ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1 заключен договор купли продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>.

В подтверждение АО «ДОМ.РФ» представила в материалы дела договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а также выписку из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, где в графе 1.1. «Правообладатель» указано «ФИО1», запись 01:09:0101002:157-01/033/2024-5 от ДД.ММ.ГГГГ

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена ФИО1

В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО Многоотраслевая фирма «ЗАФЭ» и ФИО2 был заключен договор займа №И3162-12/09, в соответствии с которым Общество обязалось предоставить Заёмщику заем в размере 3 400 000 рублей на срок 240 месяцев, считая от даты фактического предоставления кредита, для целевого использования - приобретения жилого дома, общей площадью 226,6 кв. м, с кадастровым номером 01:09:0101002:157, находящегося по адресу: <адрес>, а также земельного участка, общей площадью 1260 кв.м, с кадастровым номером 01:09:0101002:71, находящегося по адресу: <адрес>, а Заёмщик обязался возвратить полученные денежные средства и уплатить проценты за пользование займом, а также осуществить иные платежи в порядке, предусмотренном ст.3 Договора.

В соответствии с п.3.1 Договора за пользование кредитом Заёмщик обязался уплачивать проценты в размере 11,04 % годовых.

Согласно ст.5 Договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение Заёмщиком предусмотренных настоящим договором обязательств по возврату основного долга и/или уплате процентов за пользование займом и/или других платежей кредитору, Заёмщик уплачивает кредитору пени в размере 0,2% за каждый день просрочки от несвоевременно уплаченной суммы.

Во исполнение п. 1.1 Договора Общество предоставило Ответчику заём в сумме 3 400 000 рублей, что подтверждается платёжным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

Государственная регистрация права собственности ответчика на жилой дом произведена ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> №. Запись об ипотеке в силу закона в отношении жилого дома произведена в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ №. Государственная регистрация права собственности ответчика на земельный участок произведена ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> №. Запись об ипотеке в силу закона в отношении земельного участка произведена в Едином государственном реестре прав недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ за №.

Права первоначального залогодержателя по Договору, обеспеченному ипотекой жилого дома и земельного участка, удостоверены закладной от ДД.ММ.ГГГГ, составленной ответчиком, как должником и залогодателем, и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> первоначальному залогодержателю ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п.2 ст.13 ФЗ «Об ипотеке» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнен по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Ответчик обязался вернуть сумму предоставленного займа, уплатив проценты за е пользование в размере, порядке и сроки, определённые в ст.3 Договора, однако не выполнил своих обязательств надлежащим образом, что привело к образованию просроченной задолженности. Ответчик неоднократно допускал длительную просрочку по уплате ежемесячных платежей в счёт погашения займа и процентов, уплачивая их не в полном объёме либо не погашая вовсе, что подтверждается прилагаемым расчётом задолженности.

Руководствуясь п.4.4.1 Договора Истец направил Ответчику требование о полном досрочном исполнении обязательств по Договору, однако оно осталось без удовлетворения.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма задолженности Ответчика перед Истцом по Договору займа №И3162-12/09 от ДД.ММ.ГГГГ составляет 3 225 815 рублей 35 копеек, из которых:

- основной долг - 3 001 666 рублей 77 копеек;

- проценты за пользование займом - 183 821 рубль 27 копеек;

неустойка за неисполнение обязательств по погашению основного долга - 8 823 рубля 65 копеек;

- неустойка за неисполнение обязательств по погашению процентов - 31 503 рубля 6 копеек.

Согласно закладной от ДД.ММ.ГГГГ и отчёту оценщика № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость жилого дома составляет 5 681 000 рублей, земельного участка - 989 000 рублей.

Согласно п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке» если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, начальная продажная цена жилого дома должна составлять соответственно 4 544 800 рублей, а земельного участка - 791 200 рублей.

Просил расторгнуть договор займа №И3162-12/09 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО Многоотраслевая фирма «ЗАФЭ» и ФИО2, взыскать с ФИО2 в пользу ЗАО «Ипотечный аге АИЖК 2011-2» задолженность по договору займа №И3162-12/09 от ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 225 815 рублей 35 копеек по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, а также расходы по уплате госпошлины в размере 24 329 рублей 08 копеек; обратить взыскание в счёт погашения задолженности по договору займа №И31612/09 от ДД.ММ.ГГГГ на заложенное недвижимое имущество в виде жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, путём продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 4 544 800 рублей за жилой дом и 791 200 рублей за земельный участок. Также просит взыскать с ФИО2 сумму расходов по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей за предъявление требования об обращении взыскания на заложенное имущество.

Представитель истца - АО «ДОМ.РФ», надлежащим образом извещенный о дате и времени слушания дела, в судебное заседание не явился, в исковом заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, будучи извещенной о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, о рассмотрении дела в ее отсутствие не просила, отзыв либо возражений на иск не представила.

Третье лицо – Управление Росреестра по <адрес>, будучи надлежаще извещенным о дне слушания дела, не обеспечило яку в своего представителя в судебное заседание, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

Третье лицо – ФИО1 в судебное заседание не явилась, будучи надлежаще извещенной о дне слушания дела, отзыв на иск не представила и не просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Руководствуясь ст.167 ГПК РФ, учитывая необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства согласно ст.6.1. ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие неявившихся сторон, которые были извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО Многоотраслевая фирма «ЗАФЭ» и ФИО2 был заключен договор займа № ИЗ162-12/09, в соответствии с которым общество обязалось предоставить заемщику заем в размере 3 400 000 рублей на срок 240 месяцев, считая от даты фактического предоставления кредита, для целевого использования – приобретения жилого дома общей площадью 226,6 кв.м., кадастровый (условный) №, а также земельного участка, общей площадью 1260 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, а заемщик обязался возвратить полученные денежные средства и уплатить проценты за пользование займом, а также осуществить иные платежи в порядке, предусмотренном ст. 3 договора.

В соответствии с п. 3.1 договора, за пользование кредитом заемщик обязался уплачивать проценты в размере 11,04 % годовых.

Пунктами 1.1, 1.2 указанного договора займа стороны предусмотрели, что займодавец сумму в размере 3 400 000 рублей перечисляет на счет заемщика, а заемщик осуществляет возврат займа и уплачивает проценты за пользование займом в порядке, установленном договором.

Обязательство со стороны займодавца было выполнено, на счет ФИО2 был перечислен ипотечный заем в размере 3 400 000 рублей, что подтверждается платежным поручением 310 от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 купила у ФИО4 жилой дом общей площадью 226,6 кв.м., с кадастровым номером 01:09:0101002:157, и земельный участок, общей площадью 1260 кв.м., с кадастровым номером 01:09:0101002:71, расположенные по адресу: <адрес>.

Согласно п.2.4 в соответствии со ст.77 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее – Закон об ипотеке) в обеспечение обязательств, принятых по договору займа, жилой дом и земельный участок считаются находящмися в залоге у займодавца в силу закона с момента государственной регистрации настоящего договора и права собственности покупателя на квартиру (пункт 2.4).

Указанный договор и право собственности зарегистрированы в установленном законом порядке (записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на жилой <адрес>-618 и на земельный участок №). Также ДД.ММ.ГГГГ произведена запись об ипотеке в силу закона.

На основании статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом и не допускается односторонний отказ от исполнения обязательств.

В пункте 5.2 договора предусмотрено, что при нарушении сроков возврата займа заемщик платит займодавцу неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа за каждый календарный день просрочки. Заемщики погашают заем и уплачивают проценты, начисленные за пользование займом, путем осуществления ежемесячных платежей (пункт 3.3).

Согласно пункту 1 статьи 810 Гражданского кодекса заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии с пунктом 2 статьи 811 Гражданского кодекса, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Из представленных расчетов видно, что в нарушение условий договора займа и закладной, ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование ответчицей производились несвоевременно и не полностью, в связи с чем образовалась заложенность, и впоследствии оплата прекратилась.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчицы было направлено требование о полном погашении всей суммы просроченной задолженности.

На день рассмотрения дела задолженность не погашена.

Поскольку установлено, что заемщиком обязательство по ежемесячному погашению кредита и процентов нарушалось, платежи своевременно, в предусмотренный кредитным договором срок не вносились, то есть заемщик надлежащим образом не выполнил условия договора займа, то требование истца о взыскании досрочно с ответчика суммы основного долга, процентов и пеней обоснованно.

Задолженность ответчика по состоянию на 20.06.2016г. сумма задолженности ответчика перед истцом по договору займа № ИЗ3162-12/09 от 01.12.2009г. составляет 3 225 815 рублей 35 копеек, из которых:

-основной долг – 3 001 666 рублей 77 копеек;

-проценты за пользование займом – 183 821 рубль 27 копеек;

-нестойка за неисполнение обязательств по погашению основного долга – 8 823 рубля 65 копеек;

-неустойка за неисполнение обязательств по погашению процентов – 31 503 рубля 66 копеек.

Указанная задолженность в полном объеме подлежит взысканию с ответчика.

Требование о расторжении договора займа также подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом, в силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как указано выше, заемщик допустил ненадлежащее исполнение обязательств по договору займа в части ежемесячного погашения займа и уплаты процентов.

В связи с существенным нарушением заемщиками условий договора займа истец ДД.ММ.ГГГГ направил требование о досрочном возврате суммы просроченной задолженности, и предупредил, что в случае неисполнения настоящего требования в установленный в нем срок истец вправе обратиться в суд с требованием о досрочном взыскании всего долга и процентов, также предложил расторгнуть кредитный договор.

Таким образом, учитывая размер суммы просроченных заемщиком платежей и длительность периода просрочки, договор займа подлежит расторжению.

Также обоснованным является требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 348 Гражданского кодекса (в редакции, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ) взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В соответствии с пунктом 1 статьи 350 Гражданского кодекса(в редакции, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ) реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 1 статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу пункта 1 статьи 56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 78 Закона об ипотеке обращение залогодержателем взыскания на заложенные дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования им залогодержателя и любых иных лиц, проживающих в таком жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

С учетом того обстоятельства, что права ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-2» как залогодержателя квартиры возникли в силу ипотеки в силу закона (статья 77 Закона об ипотеке), принимая во внимание, что допущенное заемщиком нарушение обязательства нельзя признать крайне незначительным, а размер требований залогодержателя сопоставим по сумме со стоимостью заложенного имущества, то требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество соответствуют положениям статей 348, 349 Гражданского кодекса, статьи 50 Закона об ипотеке.

Согласно закладной от 01.12.2009г. и отчет оценщика № от 14.10.2009г. рыночная стоимость жилого дома составляет 5 681 000 рублей, земельного участка 989 000 рублей.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Поскольку согласно заключению оценщика рыночная стоимость жилого дома составила 5 681 000 рублей и земельного участка 989 000 рублей, то начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества составляет в соответствии с вышеприведенными правилами составит 4 544 800 рублей и 791 200 рублей соответственно.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежат взысканию с ответчика расходы истца по уплате государственной пошлины в размере 30 329 рублей 08 копеек.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление АО «Дом.РФ» к ФИО2 о расторжении договора займа, взыскании задолженности и обращения взыскания на заложенное имущество, удовлетворить.

Расторгнуть договор займа №ИЗ162-12/09 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО Многоотраслевая фирма «ЗАФЭ» и ФИО2.

Взыскать с ФИО2 в пользу АО «Дом.РФ» задолженность по договору займа №ИЗ162-12/09 от 01.12.2009г. в размере 3 225 815 (три миллиона двести двадцать пять тысяч восемьсот пятнадцать) рублей 35 копеек, из которых: основной долг – 3 001 666 рублей 77 копеек; проценты за пользование займом – 183 821 рубль 27 копеек; нестойка за неисполнение обязательств по погашению основного долга – 8 823 рубля 65 копеек; неустойка за неисполнение обязательств по погашению процентов – 31 503 рубля 66 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере 30 329 (тридцать тысяч триста двадцать девять) рублей 08 копеек.

Обратить взыскание в счет погашения задолженности по договору займа № ИЗ162-12/09 от 01.12.2009г. на:

- жилой дом общей площадью 226,6 кв.м., кадастровый (условный) №, расположенный по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 4 544 800 рублей;

- земельный участок, общей площадью 1260 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 791 200 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Адыгея через Теучежский районный суд в течение месяца со дня со дня его вынесения.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья М.М. Сканчибасова

дело № г.

вводная и резолютивная части