Решение № 2-1937/2020 2-82/2021 2-82/2021(2-1937/2020;)~М-1470/2020 М-1470/2020 от 2 марта 2021 г. по делу № 2-1937/2020

Дело № 2-82/2021

Поступило: 11.08.2020 г.


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«03» марта 2021 года г.Новосибирск

Советский районный суд г.Новосибирска в составе:

Председательствующего судьи: Нефедовой Е.П.

При секретаре: Сметаниной Ю.Ю.

Рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о выделе доли земельного участка в натуре, встречное исковое заявление ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском, в котором указала, что ей на праве общей долевой собственности в размере <данные изъяты> долей принадлежит земельный участок с кадастровым номером № площадью 1 347 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. №. Ответчику в соответствии с указанным договором принадлежит <данные изъяты> долей.

На земельном участке расположены следующие объекты недвижимости: жилой дом, площадью 44,3 кв.м. с кадастровым номером №, принадлежащий сторонам на праве общей долевой собственности и жилой дом общей площадью 214,8 кв.м., принадлежащий истицу на праве собственности.

Ответчик в части дома не проживает, дом находится в аварийном, ветхом состоянии. Земельный участок ответчик использует только в летний период. Истица с семьей постоянно проживают в своем доме, свою часть ветхого дома использует в качестве хозяйственной постройки и надлежаще содержат, земельным участком пользуется круглый год.

С целью прекращения общей долевой собственности и выдела доли в натуре, обратилась к ответчику со схемой раздела земельного участка и предложила подписать и зарегистрировать в дальнейшем соглашение о разделе участка путем межевания. Несмотря то, что размер земельного участка ответчика составляет всего 137 кв.м., истицей был предложен и отражен на схеме земельный участок площадью 450 кв.м., что соответствует минимальному размеру участка в соответствии с Правилами землепользования и застройки г.Новосибирска № 1288. Указанная схема раздела земельного участка была выполнена кадастровым инженером и предложена ответчику на согласование. Соглашение о выделе доли земельного участка в натуре с ответчиком не достигнуто. Наличие общей долевой собственности препятствует истице в полной мере осуществлять свои права пользования земельным участком, т.к. без согласия ответчика не может планировать территорию земельного участка, осуществлять надворные постройки, наличие аварийной постройки на участке и невозможность ее сноса создают серьезную угрозу.

Просит суд выделить истице в натуре долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 897 кв.м., согласно схеме расположения границ земельных участков, выполненной кадастровым инженером ООО ГеоПлюс в следующих поворотных точках: <адрес>; выделить ответчику в натуре долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 450 кв.м., согласно схеме расположения границ земельных участков, выполненной кадастровым инженером ООО ГеоПлюс в следующих поворотных точках: <адрес>.

ФИО2 с иском не согласилась, ею подано встречное исковое заявление. В иске указала, что ДД.ММ.ГГГГ. между истцом, ответчиком и мэрией г.Новосибирска ДД.ММ.ГГГГ. был заключен договор купли-продажи земельного участка №, расположенного по адресу: <адрес>, Земельный участок передан в собственность ФИО2 в размере <данные изъяты>, ФИО1 в размере <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности.

ФИО2 считает, что при заключении указанной сделки была введена в заблуждение ФИО3, которая была представителем ФИО1 при оформлении сделки и подписании указанного договора. Заблуждение заключалось в том, что ФИО3 до подписания договора сообщила и показала на схеме как будет разделен земельный участок между землепользователями. По сообщению ФИО3, после проведения необходимых действий у ФИО2 в собственности будет находиться земельный участок площадью 704 кв.м., а у ФИО1 площадью 643 кв.м. Также ФИО3 сказала, что для того, чтобы разделить участок, сначала необходимо его оформить в общую долевую собственность, т.к. сразу разделенный участок мэрия <адрес> передать не может.

После подписания договора купли-продажи ФИО2 засомневалась в том, что получит в собственность земельный участок площадью 704 кв.м. Поэтому ДД.ММ.ГГГГ. (в день подписания договора), она написала обращение в мэрию <адрес> об отмене процедуры оформления в собственность вышеуказанного участка. ДД.ММ.ГГГГ. мэрия г.Новосибирска ответила ФИО2, что договор купли-продажи находится на государственной регистрации в Россреестре по <адрес>. При обращении в Росреестр ФИО2 было сообщено, что право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. Оплата по договору купли-продажи истцом не осуществлялась.

При подписании договора купли-продажи ФИО2 исходила из того, что она получит в собственность земельный участок не менее 704 кв.м., в связи с чем считает, что договор купли-продажи заключен ею под влиянием заблуждения и вправе требовать признания сделки недействительной. Кроме того, при предоставлении вышеуказанного земельного участка не было учтено, что межу истцом и ответчиком было заключено соглашение от ДД.ММ.ГГГГ. об определении долей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ., по которому ФИО1 принадлежит на праве аренды 2/5 долей, что составляет 539 кв.м., ФИО2 принадлежит 3/5 долей, что составляет 808 кв.м.

В настоящий момент на представленном в общую долевую собственность участке находятся два обьекта-жилые дома, принадлежащие разным лицам, возможность формирования под каждым объектом самостоятельного участка определяется, на основании ст.11.10 ЗК РФ, исходя из предельного минимального размера выделяемого земельного участка.

Просит суд признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. заключенный между ФИО2, ФИО1 и мэрией <адрес>. Применить последствия недействительности сделки: прекратить право общей долевой собственности ФИО2 и ФИО1 на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, аннулировать запись о регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости; мэрии г.Новосибирска вернуть ФИО1 денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. №; признать действующим договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ., расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО2, ФИО1 и мэрией г.Новосибирска.

ФИО1 в суд не явилась, ее представитель по доверенности ФИО3 первоначальный иск поддержала, просила в удовлетворении встречного иска отказать. Пояснила, что не могла повлиять на ответчика и ввести ее в заблуждение. Ответчику разъяснили, что при передаче в собственность участок будет разделен в соответствии с площадью построенного истицей нового дома. Времени у ответчика для того, чтобы обдумать, было достаточно. Она никогда не говорила, что не согласна с договором. Истица внесла полностью оплату по договору купли-продажи, в том числе за ФИО2, т. к. последняя сказала, что у не сейчас нет денежных средств. Ответчик не просила оплатить за нее, но была поставлена в известность, что истица все оплатит. Не знает, одобрила она или нет такие действия, так как ничего не сказала по этому поводу. Истица не знала, что ответчик написала заявление о том, что она отказывается от заключения договора. Такого порядка пользования земельным участком, как указано в договоре, никогда не было.

Ответчик ФИО1 и ее представитель ФИО4 пояснили, что перед заключением договора купли-продажи ответчику показали схему, по которому истице перейдет после заключения договора участок площадью 6 соток, а ответчику 7 соток, она с данной схемой была согласна, т. к. в настоящее время сложился именно такой порядок пользования. При этом пояснили истица и ее представитель, что сначала участок оформят в долевую собственность, и потом разделят в собственность каждому по соглашению. Когда ответчик подписывала договор, то думала, что этот участок и получит. Сотрудник мэрии пояснила, что без оплаты по договору, он не будет зарегистрирован. Ответчик думала, что если не внесет оплату, то оформление договора автоматически остановится. Оплату не вносила и не просила истицу заплатить за нее. После подписания договора истица и ее представитель сказали, что они передумали делить участок по ранее предложенному варианту и площади останутся как в договоре, после чего сразу поехала в мэрию и написала отказ от исполнения договора. Ответ на заявление пришел в январе, после чего обратилась в Управление Росреестра, где пояснили, что сделка уже прошла государственную регистрацию. Акт приема-передачи земельного участка был подписан одновременно с договором купли-продажи, а не в ту дата, которая в нем указана.

Ответчик мэрия г.Новосибирска в суд не явились, представили возражения на исковое заявление, где указали, что подписав оспариваемый договор, истица по встречному иску фактически знала и согласилась с размером приобретаемой доли в праве общей долевой собственности, в связи с чем заблуждение относительно обстоятельств, на которые она ссылается в обосновании своих требований, отсутствует. Просят в иске отказать.

Третье лицо Управление Росреестра в суд не явились, извещены

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, пришел к следующему.

Согласно ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с п.1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если: сторона заблуждается в отношении предмета сделки либо в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (подпункты 2 и 5 пункта 2 статьи 178 ГК РФ).

По смыслу приведенной нормы права, сделка признается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался, заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о каких-то обстоятельствах, относящихся к данной сделке. Так, существенным является заблуждение относительно предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

Вопрос о том, является ли заблуждение существенным или нет, должен решаться судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела исходя из того, насколько заблуждение существенно не вообще, а именно для данного участника сделки.

Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса (пункт 6 статьи 178 ГК РФ).

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (статьи 178 или 179 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств, например, статьями 495, 732, 804, 944 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что ФИО1 принадлежит 2/5 долей, а ФИО2 3/5 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом площадью 44.3 кв.м., расположенный в <адрес> (л.д.37-38, 104об.-106).

ДД.ММ.ГГГГ между мэрий <адрес> (арендодатель) и ФИО1, ФИО2 (арендаторы) был заключен договор аренды земельного участка площадью 1347 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного в <адрес>, с возникновением у арендатором обязательств, соразмерно доле в праве собственности на недвижимое имущество, расположенное на земельном участков в виде индивидуального жилого дома (л.д.54-57).

10.01.2019г. ФИО1 и ФИО2 подписали соглашение, согласно которого ФИО1 пользуется земельным участком площадью 539 кв.м., ФИО2 пользуется частью земельного участка площадью 808 кв.м. (л.д.58-59).

Решением Советского районного суда г.Новосибирска от 16.01.2019г. признано за ФИО1 право собственности на самовольную постройку в виде жилого дома площадью 214,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>л.д.107-109). Решение не обжаловано, вступило в законную силу.

ДД.ММ.ГГГГ. между мэрий г.Новосибирска (Продавец) и ФИО1, ФИО2 (Покупатели) был заключен договор купли-продажи земельного участка № (л.4-7).

Согласно п.1.1 договора, продавец передает, а покупатели принимают в общую долевую собственность земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1 347 кв.м., с кадастровым номером № в следующих долях: ФИО2 1024/10000 в праве общей долевой собственность, ФИО1 8976/10000 в праве общей долевой собственности.

В соответствии с п.2.1 договора, цена земельного участка составляет 12 811,86 рублей. Оплата производится в течение 10 дней с момента подписания договора (п.2.2).

Пунктом 3.2.1 договора предусмотрено, что покупатели обязуются произвести оплату по договору в размере и сроки, предусмотренные п.п.2.1,2.2 договора.

Просрочка платежа свыше 30 дней по истечении срока, указанного в п.2.2 договора, считается отказом покупателей от исполнения договора. В этом случае, в соответствии со ст.450.1 ГК РФ, договор считается расторгнутым, расторжение договора освобождает покупателей от уплаты пени (п.5.2 договора).

Согласно передаточного акта, земельный участок был передан покупателям продавцом ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.5 об.).

В дату заключения договора купли-продажи, т.е. ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 подала заявление в мэрию г.Новосибирка об отмене процедуры оформления земельного участка в собственность (л.д.117).

Однако, несмотря на указанное заявление, ДД.ММ.ГГГГ. мэрией г.Новосибирска были переданы документы в Управление Росреестра по Новосибирской области для осуществления государственной регистрации указанного договора (л.д.118).

09.01.2020г. Управлением Росреестра по Новосибирской области зарегистрирован переход права собственности на основании договора купли-продажи (л.д.7-13).

На заявление ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ. был направлен ответ с рекомендацией обратиться с заявлением в регистрирующий орган для приостановления процедуры регистрации (л.д.60).

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 направила в адрес ФИО2 заявление о выделе своей доли в натуре путем межевания и раздела земельного участка, к которому приложила схему расположения границ земельных участков и соглашение об образовании земельного участка площадью 897 кв.м. и регистрации на него права собственности ФИО1, а также участка площадью 450 кв.м. с последующей передачей ФИО2 (л.д.14-15,27).

Фактически с момента возникновения права на жилой дом и по настоящее время, между сторонами сложился порядок пользования земельным участком, отраженной в схеме кадастрового инженера от 2019г., в силу которого ФИО1 использует часть участка площадью 643 кв.м, ФИО2 пользуется участком площадью 704 кв.м. (л.д.62). Данные обстоятельства подтверждены сторонами в ходе судебного заседания.

Проанализировав изложенное, суд считает, что истец по первоначальному иску была введена в заблуждение относительно существенных качеств предмета сделки, а именно, в отношении определения размера долей, подлежащих передаче в собственность каждому из участников долевой собственности, т.к. полагала, что дополнительным соглашением ей будет передана в собственность часть земельного участка, соответствующая ранее сложившемуся порядку пользования. Истец заблуждалась относительно правовых последствий совершаемых ею действий, не предполагала о возможном ограничении ее прав на получение в собственность доли земельного участка, фактически находящейся в пользовании. Данная ошибочная предпосылка истца, имеющая для нее существенное значение, послужила основанием к совершению оспариваемой сделки, которую она не совершила бы, если бы знала о действительном положении дел.

Указанные выводы суда подтверждаются последовательностью действий ФИО2, которая сразу подала заявление продавцу об отмене процедуры оформления земельного участка в собственность до передачи документов в регистрирующий орган. Также ФИО2 не исполнила обязательные и существенные условия договора купли-продажи, не произведя оплату за приобретаемое имущество, при этом осознавая, что данное бездействие влекло наступление таких последствий, как расторжение договора. При этом она не уполномочила ФИО1 внести денежные средства в полном объеме, в том числе и за истца.

Однако, несмотря на указанные обстоятельства, ответчики по своему усмотрению совершили действия, противоречащие воле истицы. А именно, продавец, игнорируя заявление ФИО2, передает документы для государственной регистрации перехода права собственности и только через 5 дней после завершения процедуры регистрации, дает ответ покупателю о том, что она вправе обратиться с заявлением в Управление Росреестра для приостановления регистрации договора. Покупатель ФИО1, не имея на то полномочий, оформленных в письменном виде, либо устного одобрения ФИО2, по своему усмотрению вносит за последнюю оплату по договору.

Кроме того, суд учитывает, что оспариваемый договор существенно ущемляет права истицы, является для нее крайне невыгодным, т.к. до его заключения в фактическом пользовании ФИО2 никогда не находилось менее 704 кв.м., в то время как на основании указанного договора, она становится правообладателем всего 138 кв.м, что также противоречит Правилам землепользования и застройки города Новосибирска, утвержденных Решением Совета депутатов г. Новосибирска от 24.06.2009 № 1288, устанавливающих предельный минимальный размер земельного участка с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» в размере 450 кв.м.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что истица заблуждались относительно качеств предмета сделки, которые значительно снижают возможность использования земельного участка, следовательно, в силу положений п.1 ст.179 ГК РФ договор является недействительным и его стороны подлежат возврату в первоначальное положение.

С учетом удовлетворения встречного иска, суд отказывает в требованиях ФИО1, поскольку право собственности сторон на земельный участок не возникло, возможность его раздела в натуре отсутствует.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

ФИО1 в иске к ФИО2 о выделе доли земельного участка в натуре -отказать.

Встречный иск ФИО2 удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. заключенный между ФИО2, ФИО1 и мэрией г.Новосибирска.

Применить последствия недействительности сделки:

-прекратить право общей долевой собственности ФИО2 и ФИО1 на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, аннулировать запись о регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости;

-мэрии г.Новосибирска вернуть ФИО1 денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. №;

-признать действующим договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ., расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО2, ФИО1 и мэрией г.Новосибирска.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в срок один месяц.

Председательствующий подпись Нефедова Е.П.

Мотивированное решение изготовлено 12.03.2021г.