Решение № 2-3238/2017 2-3238/2017~М-2380/2017 М-2380/2017 от 13 сентября 2017 г. по делу № 2-3238/2017

Дело № 2-3238/2017 <данные изъяты>


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 сентября 2017 года

Сергиево-Посадский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Гущиной А.И., при секретаре Ивашовой Д.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО23 к ФИО24, ФИО25 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, прекращении права собственности, признании права собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, прекращении права собственности, признании права собственности на земельный участок.

ФИО2 обратился в суд со встречным иском к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, прекращении права собственности, признании права собственности на земельный участок.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО2 отказался от встречного иска, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по встречному иску ФИО2 было прекращено.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО4 уточненные исковые требования поддержал и пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ истица по договору купли-продажи приобрела земельный участок с кадастровым номером № из земель сельскохозяйственного назначения для ведения садоводства общей площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>. Право собственности истца было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. В ДД.ММ.ГГГГ истице стало известно, что принадлежащий ей земельный участок был продан по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между предыдущим собственником ФИО3 и ФИО2 Право собственности ФИО2 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. Указанный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нарушает права ФИО1 как собственника земельного участка, поскольку невозможно владеть, пользоваться и распоряжаться данным участком. Считает данный договор ничтожным, поскольку совершен лицом, не обладающим правом собственности на данный объект недвижимости. Просит признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО2, прекратить право собственности ФИО2 на спорный земельный участок, признать за ФИО1 право собственности на земельный участок.

Ответчики ФИО3, ФИО2, третьи лица ФИО5, ФИО6 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом телеграммами по адресам места жительства, о причинах неявки не сообщили, не ходатайствовали об отложении судебного заседания.

Ранее представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО5 в судебном заседании иск не признала. Пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, от имени которого действовала по доверенности ФИО5 в порядке передоверия от ФИО7, и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка в СНТ «Загорье» участок №. Договор заключен в простой письменной форме. ФИО7 действовала на основании нотариальной доверенности. Оригинал свидетельства о праве собственности на землю ФИО3 был утерян, был получен дубликат. Также был сделан запрос в Управление Росреестра, был получен ответ, что собственником земельного участка значился ФИО3 Пояснила, что ФИО3 не выдавал доверенность на имя ФИО6 и денежных средств от ФИО1 за земельный участок не получал.

Ответчик ФИО2 ранее в судебном заседании иск ФИО1 не признал. Пояснил, что он является собственником земельного участка № в СНТ «Загорье» на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Договор был заключен в установленной законом форме. От ФИО3 действовала по доверенности ФИО5 Он передал денежные средства по договору в полном объеме. Право собственности ФИО2 было зарегистрировано в установленном порядке. О том, что ФИО3 ранее продал земельный участок ФИО1, он не знал.

Третье лицо ФИО6 в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ пояснил, что он познакомился с внуком ФИО3, который показывал ему спорный земельный участок. ФИО3 был намерен продать земельный участок, для чего выдал доверенность на имя ФИО6 на заключение договора купли-продажи. Денежные средства в размере <данные изъяты> за земельный участок были переданы внуку ФИО3 ФИО35, о чем он написал расписку. От внука ФИО3 получены оригинал свидетельства о праве собственности на землю, ключи от дачи. После заключения договора купли-продажи ФИО1 пользовалась земельным участком, обрабатывала его, начала реконструкцию дома.

Третье лицо представитель Управления Росреестра по Московской области по доверенности ФИО8 в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО9, действующий от имени ФИО3 на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ., а также действующий от имени ФИО1 на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ удостоверенной нотариусом ФИО10, обратился с заявлениями о государственной регистрации права собственности ФИО3 на земельный участок и перехода права по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному в простой письменной форме между ФИО3 и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ регистрационные действия были осуществлены. За ФИО1 было зарегистрировано право собственности на земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ по запросу ФИО7, действующей по доверенности от ФИО3, были предоставлены сведения ЕГРН о правах отдельного лица на объекты недвижимости, где было указано на прекращение права собственности ФИО3 на спорный земельный участок с ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5, действующая в порядке передоверия от ФИО11, действующей от имени ФИО3, на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, а также ФИО2, обратились с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ регистрационные действия были осуществлены. Было зарегистрировано право собственности ФИО2 на земельный участок, право собственности ФИО1 было прекращено. Представитель Управления Росреестра считает, что в данном случае имеется техническая ошибка, допущенная государственным регистратором, поскольку право собственности ФИО3 на спорный земельный участок было прекращено ДД.ММ.ГГГГ, и ошибочно зарегистрировано право ФИО2 на земельный участок. Впоследствии в судебные заседания не явилась, просила о рассмотрении дела в отсутствие третьего лица.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, допросив свидетелей, суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО26, ДД.ММ.ГГГГ рождения, была выдана доверенность на имя ФИО27 на продажу за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащий ФИО3 земельный участок по адресу: <адрес>. Доверенность удостоверена нотариусом г. Москвы ФИО12, зарегистрирована в реестре № (л.д. 72-73). Факт выдачи доверенности подтверждается справкой нотариуса г. Москвы ФИО12 и копией реестра совершения нотариальных действий (л.д. 104-107).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, от имени которого действовал ФИО6 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи (купчая) земельного участка, по которому ФИО1 приобрела земельный участок с кадастровым номером № из земель сельскохозяйственного назначения для ведения садоводства общей площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес> за цену <данные изъяты> (Л.д. 62-65). Согласно п.<данные изъяты> договора расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. В тот же день между сторонами был подписан передаточный акт.

Свидетель ФИО13, внук ФИО3, подтвердил, что он показывал ФИО1 спорный земельный участок, привозил деда в нотариальную контору для выдачи доверенности. Через несколько дней после заключения договора купли-продажи он (ФИО13) приезжал к ФИО6 и получил денежные средства в размере <данные изъяты> за земельный участок, о чем написал расписку. Денежные средства потом передал ФИО3

Свидетель ФИО9 пояснил, что он является председателем СНТ «Загорье» с ДД.ММ.ГГГГ. ФИО3 он не знает, участком он не пользовался. На участке расположен старый садовый дом. До ДД.ММ.ГГГГ за участок вносились членские взносы, а в ДД.ММ.ГГГГ дом был отключен от электроснабжения за неуплату взносов. С ФИО1 он знаком. С ДД.ММ.ГГГГ она начала пользоваться земельным участком №, предоставила правоустанавливающие документы на земельный участок. Она принята в члены СНТ, оплачивает членские взносы и за электричество, обрабатывает земельный участок, ремонтирует дом. Он (ФИО9) помогал ей оформить право собственности на земельный участок, о чем ему была выдана доверенность. В ДД.ММ.ГГГГ на территорию СНТ «Загорье» приезжал ФИО2, который сообщил, что якобы является собственником земельного участка №, однако ему сообщили, что собственником является ФИО1 В члены СНТ ФИО2 не принимали, членские взносы он не оплачивает.

Суд принимает во внимание показания допрошенных свидетелей, поскольку они последовательны, не противоречат друг другу и материалам дела.

Из копии дела правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым номером № из земель сельскохозяйственного назначения для ведения садоводства общей площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес> следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО9, действующий от имени ФИО3 на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ., а также действующий от имени ФИО1 на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ., удостоверенной нотариусом ФИО10, обратился с заявлениями о государственной регистрации права собственности ФИО3 на земельный участок и перехода права по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному в простой письменной форме между ФИО3 и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ регистрационные действия были осуществлены. В записи ЕГРН внесены сведения о регистрации права собственности ФИО3 на основании Постановления Главы Администрации Сергиево-Посадского района № от ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ

Одновременно запись о праве собственности ФИО3 была прекращена на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ

За ФИО1 было зарегистрировано право собственности на земельный участок (запись № от ДД.ММ.ГГГГ. ) (л.д. 54-78)

ДД.ММ.ГГГГ по запросу ФИО7, действующей по доверенности от ФИО3, были предоставлены сведения ЕГРН о правах отдельного лица на объекты недвижимости, где было указано на прекращение права собственности ФИО3 на спорный земельный участок с ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 166).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5, действующая в порядке передоверия от ФИО11, действующей от имени ФИО3, на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, а также ФИО2, обратились с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация была приостановлена в связи с неточностями и неясностями в договоре купли-продажи (отсутствие кадастрового номера земельного участка, о расчете между сторонами, неуказание реквизитов доверенности от продавца) (л.д. 39-42)

В соответствии со ст. 13 ч. 1 ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действующей на момент совершения регистрационных действий) государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Вопреки требованиям Закона об отсутствии оснований для совершения регистрационных действий ввиду наличия противоречий между между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества ДД.ММ.ГГГГ регистрационные действия были осуществлены. Было зарегистрировано право собственности ФИО2 на земельный участок (рег. запись № от ДД.ММ.ГГГГ), право собственности ФИО1 было прекращено. (л.д. 35-53).

Согласно договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО5, действующая в порядке передоверия от ФИО11, по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ., действующей от имени ФИО3, на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, а также ФИО2, (покупатель), продавец продал принадлежащий ему на праве собственности земельный участок с кадастровым номером № из земель сельскохозяйственного назначения для ведения садоводства общей площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>. Продажная цена составляет <данные изъяты>. Согласно п.<данные изъяты> договора расчет производится в день подписания настоящего договора (л.д. 35-36). В договоре имеется ссылка на то, что договор имеет силу передаточного акта.

Факт выдачи доверенности от ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ реестровый номер №, действующей от имени ФИО3 на имя ФИО5, подтверждается справкой нотариуса г. Москвы ФИО14 (л.д. 181). Также подтвержден факт выдачи ДД.ММ.ГГГГ доверенности от имени ФИО3 на имя ФИО7 с реестровым номером № (л.д. 93-101, 192-199).

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

На основании ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

На основании ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Согласно п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22 от 29.04.10 г. если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Судом установлено, что договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ заключен между ФИО3 и ФИО1 в установленной законом письменной форме и исполнен сторонами сделки. Право собственности ФИО3 было зарегистрировано и затем прекращено в связи с отчуждением земельного участка в пользу ФИО1 ФИО3 данный договор не оспаривался. Переход права собственности ФИО3 на имя ФИО1 было осуществлено в установленном законом порядке. ФИО1 уплатила денежную сумму по договору и вступила в фактическое владение земельным участком, что подтверждается показаниями свидетеля ФИО9, а также копией членской книжки садовода, квитанциями об оплате членских взносов (л.д. 108-114).

Заключенный между ФИО3 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи этого же земельного участка является ничтожным, поскольку ФИО3 ранее распорядился своей недвижимостью, передал земельный участок в пользу ФИО1, право собственности ФИО3 было прекращено. При заключении договора купли-продажи и продавец, и покупатель знали об отсутствии у ФИО3 права собственности на земельный участок, что подтверждается выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 166), однако, действуя недобросовестно, подали на регистрацию заявление о переходе права собственности на земельный участок в пользу ФИО2 Регистрация перехода права собственности на имя ФИО2 была ошибочно произведена государственным регистратором, что подтвердил представитель Управления Росреестра по Московской области в судебном заседании и в отзыве на иск.

Поскольку на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у ФИО3 отсутствовало право собственности на земельный участок, в том числе право распоряжения им, данный договор является ничтожным и не влечет правовых последствий, кроме тех, которые связаны с его недействительностью.

Суд считает обоснованным иск ФИО1 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи, заключенного между ФИО3 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ. В связи с этим подлежит прекращению право собственности ФИО2 на спорный земельный участок, которое зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 86-87). В целях восстановления нарушенного права за ФИО1 признается право собственности на спорный земельный участок.

Ответчик ФИО2 вправе требовать возмещения причиненных ему убытков ФИО3 в судебном порядке в связи с признанием сделки недействительной.

Руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО28 к ФИО29, ФИО30 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, прекращении права собственности, признании права собственности на земельный участок удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № из земель сельскохозяйственного назначения для ведения садоводства общей площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО31 и ФИО32.

Прекратить право собственности ФИО33 на земельный участок с кадастровым номером № из земель сельскохозяйственного назначения для ведения садоводства общей площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО34 право собственности на земельный участок с кадастровым номером № из земель сельскохозяйственного назначения для ведения садоводства общей площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня его составления в окончательной форме через Сергиево-Посадский городской суд.

Решение составлено в окончательной форме 16.10.17 г.

Судья <данные изъяты> Гущина А.И.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>