Решение № 2-3225/2025 2-40/2026 2-40/2026(2-3225/2025;)~М-2779/2025 М-2779/2025 от 30 марта 2026 г. по делу № 2-3225/2025

Дело № 2-40/2026 (2-3225/2025;)

64RS0046-01-2025-004127-23


Решение

Именем Российской Федерации

31 марта 2026 года г. Саратов

Ленинский районный суд г. Саратова в составе:

председательствующего судьи Гамидовой Т.Г.

при ведении протокола судебного заседания помощниками судьи Василевской С.И., Рейн Г.Р., Воротниковой И.С., секретарем судебного заседания Мачневой А.В.,

с участием истца ФИО2, ее представителя ФИО3,

председателя кооператива по строительству и эксплуатации домов «Росток-95» ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к кооперативу по строительству и эксплуатации домов «Росток-95», администрации муниципального образования «Город Саратов» о признании права собственности на объект недвижимого имущества, осуществлении регистрации права собственности, взыскании компенсации морального вреда,

установил:

обращаясь в суд с иском, ФИО2 ссылалась на то, что по договору уступки права требования от 11 апреля 2025 года приобрела имущественные права участника долевого строительства - ИП ФИО5 (договор участия в долевом строительстве № от 18 октября 2016 года, регистрация произведена 25 октября 2016 года. На момент заключения ДДУ строительство дома находилось на стадии завершения, 7-й этаж здания был возведен. На момент заключения договора уступки права требования от 11 апреля 2025 года дом был сдан в эксплуатацию. В процессе строительства ответчик внес изменения в разрешение на строительство, в результате чего этажность дома уменьшена до 6, ввиду чего обратившись с заявлением о регистрации права собственности на квартиру, расположенную на 7-м этаже, ФИО2 получила отказ. Принимая во внимание изложенное и ссылаясь на заключение экспертизы ФИО2, просила признать за ней право собственности на двухкомнатную квартиру № с проектной общей площадью 59 кв.м в блок-секции А на 7 этаже объекта долевого строительства - многоквартирного дома по адресу: <адрес>, построенного ЖСК «Росток-95» на основании договора уступки права требования от 11 апреля 2025 года по договору участия в долевом строительстве № от 18 октября 2016 года, а также возложить обязанность на Управление Росреестра по Саратовской области по осуществлению государственной регистрации права собственности.

В судебном заседании ФИО2 и ее представитель ФИО3 поддержали доводы, изложенные в исковом заявлении. ФИО2 представлены дополнительные пояснения, в которых она указала, что выявленное отклонение по высоте помещения обусловлено дополнительными слоями утепления (два слоя экструдированного пенополистирола), также имеется цементная стяжка с армированием, которые могут быть демонтированы, что позволит увеличить высоту объекта. Кроме того, квартира расположена под кровлей при наличии наклонных ограждающих конструкций, соответственно, высота помещения не свидетельствует о невозможности его использования как жилого помещения и не исключает возможности признания на него права. Выражая несогласие с доводами ООО «Жасмин», ФИО2 указала, что спорный объект является изолированным объектом, не предназначен для обслуживания иных помещений многоквартирного дома, в помещении отсутствует инженерное оборудование, обслуживающее более одного помещения дома. Седьмой этаж создан до сдачи дома в эксплуатацию за счет дольщиков и пайщиков и не является общей собственностью собственников помещений многоквартирного дома. С учетом изложенного просили иск удовлетворить.

Представитель ответчика - председатель кооператива по строительству и эксплуатации домов «Росток-95» ФИО4 с учетом выводов, изложенных в экспертном исследовании, в том числе того, что в 2015 году в соответствии с проектной документацией были предусмотрены изменения, включая приспособление технического этажа под жилую функцию, спорное помещение обладает признаками самостоятельного объекта недвижимости, соответствует проектной документации, может быть использовано как жилое помещение, указав на наличие 17 помещений, аналогичных помещению, которое приобретено ФИО2, просил требования ФИО2 удовлетворить.

Третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Жасмин» представитель в судебное заседание не направлен, представлены письменные возражения на иск, в которых ООО «Жасмин» указал, что жилой дом по адресу: <адрес>, находится в управлении общества с ноября 2022 года. Дом является шестиэтажным, общее количество квартир в данном доме - 90. В доме имеется технический этаж, в котором отсутствуют какие-либо помещения, и которые относятся к общему имуществу данного многоквартирного дома. Общее собрание собственниками помещений многоквартирного жилого дома по вопросу предоставления ФИО2 помещения, расположенного на 7-м (техническом) этаже указанного дома не проводилось. Принимая изложенное, полагал требования истца не подлежащими удовлетворению.

Третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, Управлением Росреестра по Саратовской области представлены письменные возражения на иск, в которых просил рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Иные лица, участвующие в деле, были извещены о времени и месте судебного разбирательства, однако в судебное заседание не явились, об уважительных причинах своей неявки суду не сообщили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ суд перешел к рассмотрению дела в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав объяснения участников процесса, эксперта, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Исходя из положений ч. 1 ст. 35, ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации, участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом, и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Закон об участии в долевом строительстве).

В силу положений указанного закона объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса

Исходя из п. 1 ст. 4, п. 1 ст. 6 Закона об участии в долевом строительств по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 настоящей статьи.

Согласно ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В силу ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту переходу права.

Из материалов дела усматривается, что 18 октября 2016 года кооперативом по строительству и эксплуатации домов «Росток-95» и ФИО10 заключен договор долевого участия в строительстве №, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить недвижимое имущество и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать дольщику объект - жилое помещение по строительному адресу: <адрес>, номер жилого помещения - двухкомнатная квартира №.

В п. 1.3 договора указано, что объектом недвижимости является 7-ми этажный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения в <адрес>, расположенный на строительном участке по адресу: <адрес>.

Имущественные права, заключающиеся в праве требования передачи в собственность указанного объекта недвижимости - двухкмонатной квартиры № проектной общей площадью 59 кв.м в блок-секции А на 7 этаже объекта долевого строительства - 7-ми этажного со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения в <адрес>, который расположен на строительном участке по адресу: <адрес>, кадастровый номер участка №, в соответствии с договором участия в долевом строительстве № от 18 октября 2016 года, договором уступки права требования от 03 октября 2019 года переданы ИП ФИО5 на основании договора уступки от 11 апреля 2025 года ФИО2

Обращаясь в суд с иском, ФИО2, ссылаясь на незаконность полученного от Управления Росреестра по Саратовской области отказа в регистрации права на объект недвижимого имущества, просила признать за ней право собственности на квартиру №, расположенную в жилом доме по адресу: <адрес>.

Согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на 12 мая 2022 года, здание многоквартирного жилого дома с кадастровым №, построено в 2022 году, площадь застройки составляет 1792 кв.м, в здании 90 квартир, 6 надземных этажей и 1 этаж подземный.

Из материалов дела также усматривается, что многоквартирный дом был введен в эксплуатацию 31 мая 2022 года разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №.

Разрешением на ввод введены квартиры, расположенные на 2-6 этажах (90 штук) и нежилые помещения на первом этаже, седьмой этаж является техническим этажом.

Из поступившего отзыва Управления Росреестра по Саратовской области следует, что согласно ответу министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области изменения в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 31 мая 2022 года им не вносились.

Судом также установлено и следует из материалов дела, что многоквартирный дом по адресу: <адрес>, на основании договора от 28 ноября 2022 года находится в управлении ООО «Жасмин».

ООО «Жасмин» в письменном отзыве подтверждено, что жилой дом по указанному адресу является шестиэтажным, общее количество квартир в данном доме - 90. В доме имеется технический этаж, в котором отсутствуют какие-либо помещения, и которые относятся к общему имуществу данного многоквартирного дома.

Судом по ходатайству истца в целях установления юридически значимых обстоятельств назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам ФБУ Саратовская ЛСЭ Минюста России.

Согласно выводам, изложенным в заключении № от 17 февраля 2026 года, в пределах седьмого этажа многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, имеется двухкомнатная квартира с проектной общей площадью 59 кв.м в блок-секции А.

Состояние и планировка указанной квартиры соответствует проектной документации и договору долевого участия в строительстве, в том числе по площади, конфигурации и назначению помещения. Состояние и планировка квартиры не соответствует проектной документации, разработанной ООО «Саргорпроект» от 2011 года, в которой отсутствует седьмой этаж с квартирами, а имеется план технического этажа, который не соответствует фактической планировке.

На момент проведения судебной экспертизы установлено, что в жилых комнатах и кухне квартиры № обеспечено естественное освещение через оконные проему (установлены двухкамерные стеклопакеты из ПВХ-профиля), что соответствует ст. 22 Требований по обеспечению инсоляции и солнцезащиты. Конструкции спорного объекта находятся в исправном работоспособном состоянии. Недопустимые дефекты и повреждения не обнаружены. Трещин, прогибов, сколов, загниваний, отслоений и др. дефектов строительных конструкций спорного исследуемого объекта на момент проведения экспертизы не обнаружено. В целом техническое состояние строительных конструкций и имеющихся инженерных коммуникаций в квартире № после подводки недостающих инженерных коммуникаций, хорошее. эксплуатация квартиры после подводки недостающих инженерных коммуникаций, а также после проведения отделочных работ технически возможна и пригодна для постоянного проживания.

Также экспертом указано, что жилое помещение соответствует строительно-техническим, санитарно-эпидемиологическим, экологическим, противопожарным нормам и правилам.

Отсутствие внутреннего водопровода, отопления, отделочных работ в квартире №, а также высота в помещениях 2,40 м является устранимыми нарушениями (недостатками). Способом их устранения является проведение капитального ремонта спорной квартиры. Сдача жилья без отделки и подведенных коммуникаций в новостройках регулируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в ст. 8 которого прописана передача объекта долевого строительства, включая сдачу жилья без отделки.

Угроза для жизни и здоровья истца и третьих лиц отсутствует.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО6 подтвердила выводы, изложенные в заключении, дополнительно пояснив, что вопреки доводам ООО «Жасмин», на 7-м этаже перегородки, балконы сохранены, демонтированы только двери. Инженерных коммуникаций, обслуживающих другие помещения многоквартирного дома, на 7-м этаже нет, соответственно, данный этаж не является техническим. Имеющиеся недостатки помещений не являются существенными, поскольку дом изначально возводился как 7-ми этажный, соответственно, подключение помещений, расположенных на 7-м этаже, к коммуникациям многоквартирного дома никак не повлияет на права собственников других жилых помещений.

Суд принимает во внимание заключение судебной экспертизы, поскольку заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, экспертом проведено полное исследование представленных материалов и документов, дано обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам, оно соответствует требованиям, определенным в ст. 86 ГПК РФ и Федеральном законе «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», поэтому у суда отсутствуют основания не доверять данному заключению. Эксперт об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ предупрежден, в судебном заседании выводы, изложенные в заключении, экспертом подтверждены.

Вместе с тем суд учитывает следующее.

В соответствии с положениями ч. 2 ст. 25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В силу ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

В ч. 1 ст. 36 ЖК РФ определено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Исходя из ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В ч. 2 ст. 40 ЖК РФ закреплено, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Понятие реконструкции содержится в п. 14 ст. 1 ГрК РФ, согласно которой под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

На основании п. 5 ст. 8 ГрК РФ разрешение на реконструкцию выдает орган местного самоуправления в соответствии с требованиями ст.ст. 51, 52, 55 ГрК РФ.

Разрешая спор по существу, суд, оценив представленные доказательства в совокупности, исходит из того, что министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области изменения в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 31 мая 2022 года не вносились, 7-й этаж согласно представленной документации является техническим этажом, соответственно, вопреки доводам ФИО2, помещение 7-го этажа является общим имуществом всего многоквартирного дома. Суд также учитывает, что в своем ответе на запрос суда ООО «Жасмин» указал, а истцом ФИО2 в судебном заседании подтверждено, что общее собрание собственниками помещений жилого дома по вопросу предоставления ФИО2 помещения, расположенного на 7-м (техническом) этаже указанного дома, не проводилось,, соответственно, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме ФИО2 не давалось, вопрос о переводе нежилого помещения в многоквартирном доме в жилое помещение не разрешался, и не может быть разрешен в рамках рассмотрения данного дела, в связи с чем приходит к выводу о том, что правовых оснований для удовлетворения иска ФИО2 не имеется.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ч. 1 ст. 96 ГПК РФ денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам, или другие связанные с рассмотрением дела расходы, признанные судом необходимыми, предварительно вносятся на счет, открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством Российской Федерации управлению Судебного департамента в субъекте Российской Федерации, стороной, заявившей соответствующее ходатайство. В случае, если указанное ходатайство заявлено обеими сторонами, требуемые суммы вносятся сторонами в равных частях.

Как указано в ст. 97 ГПК РФ, денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение эксперта, за счет средств, внесенных на счет, указанный в ч. 1 ст. 96 Кодекса.

Согласно представленным документам стоимость судебной экспертизы составила 84018 руб., которые подлежат перечислению Управлением Судебного департамента по Саратовской области на счет ФБУ Саратовская ЛСЭ Минюста России. Оставшиеся из перечисленных 85100 руб. в счет оплаты судебной экспертизы (1082 руб.) подлежат перечислению ФИО2

руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

решил:

исковые требования ФИО2 к кооперативу по строительству и эксплуатации домов «Росток-95», администрации муниципального образования «Город Саратов» о признании права собственности на объект недвижимого имущества, осуществлении регистрации права собственности, взыскании компенсации морального вреда оставить без удовлетворения.

Управлению Судебного департамента по Саратовской области перечислить поступившие от ФИО1 за ФИО2 денежные средства согласно чеку по операции от 26 ноября 2025 года на общую сумму 85100 руб., наименование платежа - производство экспертизы по делу 2-3225/2025,

- федеральному бюджетному учреждению Саратовской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ИНН <***>, ОГРН <***> денежные средства в размере 84018 (восемьдесят четыре тысячи восемнадцать) руб. 00 коп..

- ФИО2 (паспорт серии №) денежные средства в размере 1082 (одна тысяча восемьдесят два) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме - 14 апреля 2026 года.

Судья подпись