Решение № 3А-147/2025 3А-147/2025~М-80/2025 М-80/2025 от 6 августа 2025 г. по делу № 3А-147/2025

Дело № УИД №


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ

город Рязань

Рязанский областной суд в составе:

председательствующего судьи Лукашевича В.Е.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Авериным А.И.,

с участием представителя административных ответчиков - государственного бюджетного учреждения Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» и министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области по доверенности ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело № 3а-147/2025 по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Рустранссервис» к государственному бюджетному учреждению Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» и министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области о признании незаконным решения бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Рустранссервис» обратилось в Рязанский областной суд с административным иском к государственному бюджетному учреждению Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» и министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области о признании незаконным решения бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец ООО «Рустранссервис» указало, что Общество является собственником объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5322 кв. м, категории земель: земли населенных пунктов, видом разрешенного использования: для строительства базы со складским помещением, адрес: <адрес>, <адрес><адрес>В (<адрес>).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 17 491 453 рублей 91 копейки.

В соответствии с отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленным АО «Консультант-Сервис», по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 2 527 950 рублей.

Административный истец ООО «Рустранссервис» обращалось в ГБУ РО «Центр ГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего Обществу земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании вышеназванного отчета об оценке.

Решением ГБУ РО «Центр ГКО» № № от ДД.ММ.ГГГГ в установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости было отказано.

Административный истец ООО «Рустранссервис» считает, что решение бюджетного учреждения является незаконным, поскольку основания для отказа, изложенные в данном решении, носят субъективный характер, не основаны на документах и нормах права, либо не существенны и не влияют на итоговый результат. В соответствии с налоговым законодательством налоговая база по земельному налогу определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Поскольку налоги должны иметь экономическо основание и не могут быть произвольными, превышение кадастровой стоимости земельного участка по сравнению с его рыночной стоимостью затрагивает права административного истца.

С учетом уточнения заявленных требований, административный истец ООО «Рустранссервис» просило признать незаконным решение ГБУ РО «Центр ГКО» № № от ДД.ММ.ГГГГ и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером № равную его рыночной стоимости в размере 6 151 000 рублей, определенном заключением судебной оценочной экспертизы по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно представленному в письменной форме отзыву административных ответчиков ГБУ РО «Центр ГКО» и Минимущества Рязанской области при принятии решения № № от ДД.ММ.ГГГГ года бюджетным учреждением были соблюдены требования законодательных актов Российской Федерации и нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия Учреждения на принятие оспариваемого решения, процедура и порядок его принятия, а также требования, устанавливающие форму и вид, в которых бюджетное учреждение вправе принимать указанное решение. В связи с этим решение ГБУ РО «Центр ГКО» является законным и обоснованным. Отчет, представленный заявителем ООО «Рустранссервис», не соответствует законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Административный истец имеет возможность повторно обратиться в ГБУ РО «Центр ГКО» после устранения нарушений, выявленных в отчете и перечисленных в оспариваемом решении.

В судебное заседание представитель административного истца - ООО «Рустранссервис» по доверенности ФИО2, а также представители заинтересованных лиц - публично-правовой компании «Роскадастр» и администрации города Рязани не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 1 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ, Кодекс).

Информация о времени и месте рассмотрения дела в силу ч. 7 ст. 96 КАС РФ была также размещена на сайте Рязанского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Согласно ч. 2 ст. 150 и ч. 4 ст. 247 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в административном деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Представитель административного истца - ООО «Рустранссервис» по доверенности ФИО2 представил письменное уточнение заявленных требований, в котором просил провести судебное заседание в отсутствие представителя административного истца.

От представителя заинтересованного лица - ППК «Роскадастр» по доверенности ФИО3 поступил в письменной форме отзыв, в котором Компания не оспаривает требования административного истца ни по основанию их возникновения, ни по содержанию, в том числе размеру рыночной стоимости. Кроме того, Компания просит рассмотреть административное дело без участия их представителя.

Представитель заинтересованного лица - администрации города Рязани по доверенности ФИО4 представила письменную правовую позицию о том, что заявленные ООО «Рустранссервис» административные исковые требования удовлетворению не подлежат, поскольку оспариваемое решение бюджетного учреждения является законным и обоснованным, принятым в установленном нормативными правовыми актами порядке и в установленные законом сроки, а также просила рассмотреть административное дело без участия представителя администрации города.

На основании ч. 2 ст. 150 и ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие представителя административного истца - ООО «Рустранссервис», а также представителей заинтересованных лиц - публично-правовой компании «Роскадастр» и администрации города Рязани.

В судебном заседании представитель административных ответчиков - ГБУ РО «Центр ГКО» и Минимущества Рязанской области по доверенности ФИО1 пояснила, что сторона административных ответчиков административный иск ООО «Рустранссервис» не признает и просит отказать в его удовлетворении. Она поддержала доводы, изложенные в ранее представленном письменном отзыве, о том, что решение ГБУ РО «Центр ГКО» является законным и обоснованным, так как поступивший от заявителя отчет об оценке не соответствовал законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, что также подтверждается заключением судебной оценочной экспертизы. Административный истец не лишен возможности исправить выявленные недостатки и вновь обратиться в бюджетное учреждение. Кроме того, указала, что с письменными пояснениями эксперта ООО «Красные ворота» ФИО6 по проведенной экспертизе административные ответчики ознакомлены, замечаний они не имеют.

Суд, заслушав объяснения административных ответчиков, исследовав материалы административного дела № 3а-147/2025, находит административный иск ООО «Рустранссервис» подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 4 КАС РФ суд защищает нарушенные или оспариваемые права, свободы и законные интересы граждан и организаций.

В силу ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Помимо Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в настоящее время регулируется Федеральным законом № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом № 269-ФЗ от 31 июля 2020 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 269-ФЗ от 31 июля 2020 года).

Федеральным законом № 269-ФЗ от 31 июля 2020 года в Федеральный закон № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года) введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ от 31 июля 2020 года устанавливается до 1 января 2026 года переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 269-ФЗ от 31 июля 2020 года в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - решение).

В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 269-ФЗ от 31 июля 2020 года с даты, указанной в решении (в случае отсутствия решения - с 1 января 2026 года), в субъекте Российской Федерации: применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости (подпункт 1); не применяются положения статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года (подпункт 2); рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года) не осуществляется (подпункт 3).

Таким образом, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года до окончания переходного периода (до 1 января 2026 года либо до даты принятия решения), осуществляется в соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года.

Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года, то есть после 1 января 2026 года или с даты, указанной в решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021 год), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года).

Распоряжением Правительства Рязанской области № 534-р от 13 ноября 2020 года на территории Рязанской области установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 января 2021 года.

В силу ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ч. 2 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

В соответствии с ч. 5 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа.

В силу ч. 7 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Частью 15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года предусмотрено, что решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Таким образом, положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года подлежат применению на территории Рязанской области с 1 января 2021 года.

Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ, Кодекс) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог, арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ предусмотрено, что для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ, Кодекс) налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

В силу п. 1 ст. 389 НК РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог.

Согласно разъяснениям, приведенным Верховным Судом Российской Федерации в пункте 6 постановления Пленума № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как следует из материалов административного дела № 3а-147/2025 и установлено судом, административному истцу обществу с ограниченной ответственностью «Рустранссервис» принадлежит на праве собственности объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером №, площадью 5322 кв. м, категории земель: земли населенных пунктов, видом разрешенного использования: для строительства базы со складским помещением, адрес: <адрес>, в районе <адрес>В (<адрес>). Указанное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости № № от ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области № 25-П от 3 октября 2022 года «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Рязанской области» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Рязанской области по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в том числе, как следует из Приложения, установлена кадастровая стоимость вышеназванного земельного участка в размере 5 005 074 рублей 90 копеек.

Настоящее постановление применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с ДД.ММ.ГГГГ.

На основании постановления Минимущества Рязанской области № 35-П от 30 ноября 2022 года «О внесение изменений в Постановление министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 3 октября 2022 года № 25-П «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Рязанской области» в приложение к постановлению Минимущества Рязанской области № 25-П от 3 октября 2022 года внесены изменения, согласно которым кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2022 года утверждена в размере 17 491 453 рублей 91 копейки.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости № № от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена постановлением Минимущества Рязанской области № 35-П от 30 ноября 2022 года в размере 17 491 453 рублей 91 копейки по состоянию на 1 января 2022 года. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН - 26 декабря 2022 года, дата начала ее применения - 1 января 2023 года.

В силу положений главы 31 Налогового кодекса Российской Федерации, распоряжения Правительства Рязанской области № 534-р от 13 ноября 2020 года «Об установлении даты перехода на территории Рязанской области к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости» административный истец ООО «Рустранссервис» является плательщиком земельного налога в отношении земельного участка с кадастровым номером № на общих основаниях, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, являющегося объектом налогообложения.

ДД.ММ.ГГГГ в ГБУ РО «Центр ГКО» поступило от ООО «Рустранссервис» заявление об установлении кадастровой стоимости принадлежащего Обществу земельного участка в размере его рыночной стоимости. К данному заявлению в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ заявителем ООО «Рустранссервис» приложен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный акционерным обществом «Консультант-Сервис», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 527 950 рублей.

Решением ГБУ РО «Центр ГКО» № № от ДД.ММ.ГГГГ административному истцу ООО «Рустранссервис» отказано в установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости - земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Согласно разделу V указанного решения причинами, послужившими к отказу, являются: использование в отчете неполных и недостоверных сведений; нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Поскольку административный истец ООО «Рустранссервис» в отношении земельного участка с кадастровым номером №, является плательщиком земельного налога на общих основаниях и оплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости данного земельного участка, следовательно, результаты определения его кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности Общества, то оно вправе обратиться с административным исковым заявлением в суд.

Стороной административного истца ООО «Рустранссервис» был соблюден установленный частью 1 статьи 219 КАС РФ трехмесячный срок обращения в суд с административным иском, который в Рязанский областной суд поступил в электронном виде 10 апреля 2025 года.

Суд, анализируя приведенные выше обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года, полагает, что оспариваемое решение принято полномочным органом и с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось стороной административного истца.

Кроме того, отмечает, что решение бюджетного учреждения принято в установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года тридцатидневный срок с даты подачи ООО «Рустранссервис» заявления, содержит необходимые реквизиты, а также подписано директором бюджетного учреждения и ведущим кадастровым оценщиком.

В соответствии с ч. 11 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (пункт 1); об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (пункт 2).

В силу ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Вопросы соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и размера рыночной стоимости объекта оценки являются вопросами, требующими специальных познаний, за редкими случаями явного нарушения оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности, выявление которых возможно лицом, не имеющим специальных познаний (например, отсутствие у оценщика, составившего отчет членства в саморегулируемой организации оценщиков либо полиса страхования ответственности и т.п.).

Использование в рамках административного процесса специальных познаний возможно, в том числе путем назначения по административному делу судебной экспертизы.

Исходя из положений части 2 статьи 59 КАС РФ, заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Таким образом, по делам указанной категории заключение экспертизы является средством доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения настоящего спора.

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Для проверки доводов стороны административных ответчиков о несоответствии отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, составленного акционерным обществом «Консультант-Сервис», требованиям действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а также для подтверждения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером № судом по данному делу по ходатайству административного истца ООО «Рустранссервис» назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Красные ворота» ФИО6

Суд при выборе экспертной организации исходил из того, что по настоящему административному делу не исключается возможность назначения судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-оценочных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющимися государственными судебными экспертами (аналогичная правовая позиция изложена в решении Верховного Суда Российской Федерации № АКПИ22-93 от 24 марта 2022 года).

Из заключения эксперта ООО «Красные ворота» ФИО6 № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный акционерным обществом «Консультант-Сервис», не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки (далее - ФСО) в части пункта 1.3 ФСО III, пункта 10 ФСО V, пункта 2.1 ФСО VI, пункта 2.2 ФСО VI, пункта 2.3 ФСО VI, пункта 7.9 ФСО VI, пункта 7.13 ФСО VI, пункта 8 ФСО VI, пункта 11в ФСО № 7 и пункта 11д ФСО № 7. В связи с этим эксперт не может подтвердить рыночную стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 62:29:0070039:1163 в размере 2 527 950 рублей, определенном по состоянию на 1 июля 2024 года в отчете об оценке, составленном акционерным обществом «Консультант-Сервис». После устранения выявленных замечаний, дополнительных расчетов и анализа полученных результатов, эксперт заявляет, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:29:0070039:1163 по состоянию на 1 июля 2024 года составляет 6 151 000 рублей.

Суд считает, что заключение судебной оценочной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленное экспертом ООО «Красные ворота» ФИО6, соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, положениям Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», оно дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты, федеральные стандарты оценки и методическую литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству. Оснований не доверять представленному заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является достоверным и допустимым доказательством.

Эксперт ФИО6 является незаинтересованным по делу лицом, имеет высшее образование, длительный стаж работы по экспертной специальности, состоит в саморегулируемой организации оценщиков и по уровню своего образования, квалификации, длительному стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

В заключении эксперта ООО «Красные ворота» ФИО6 № от ДД.ММ.ГГГГ, как и в оспариваемом административном истцом решении ГБУ РО «Центр ГКО» № № от ДД.ММ.ГГГГ, отмечено, что отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, составленный АО «Консультант-Сервис», не соответствует федеральным стандартам оценки, в частности, ФСО III, ФСО VI и ФСО № 7.

Проверка отчета об оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», застраховавшим ответственность оценщика.

Суд, оценив собранные по административному делу доказательства в их совокупности, приходит к выводу о том, что содержание оспариваемого решения в полной мере соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, а кадастровая стоимость земельного участка не могла быть установлена в размере равном его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке.

В связи с этим суд полагает, что при рассмотрении заявления ООО «Рустранссервис» у ГБУ РО «Центр ГКО» имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости.

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания решения ГБУ РО «Центр ГКО» № № от ДД.ММ.ГГГГ незаконным отсутствует, заявленное в этой части требование административного истца ООО «Рустранссервис» не подлежит удовлетворению.

При проведении оценки рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № эксперт ФИО6 руководствовался принципами, предусмотренными федеральными стандартами оценки; в заключении эксперта приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; дана подробная характеристика объекту оценки с учетом локальных особенностей его расположения, учтены факторы и характеристики, влияющие на его стоимость; при проведении оценки были использованы объекты-аналоги, отнесенные к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка; корректировки в экспертном заключении приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки.

Экспертом подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов и с обоснованием применения сравнительного подхода, обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов, ошибок в расчетах не допущено.

По мнению суда, использование соответствующих коэффициентов экспертом произведено корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, опровергающих достоверность указанной выше величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости - земельного участка, сторонами не представлено.

В соответствии с п. 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации № 611 от 25 сентября 2014 года, оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В силу положений ст. 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В п. 30 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» указано, что существует интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки.

Следует также учитывать, что при определении конкретной величины рыночной стоимости различными субъектами оценочной деятельности допустимы расхождения в стоимости объектов недвижимости, связанные с профессиональным усмотрением эксперта и объемом использованной им информации об индивидуальных особенностях объектов оценки, являющихся, по мнению субъекта оценочной деятельности, ценообразующими. Вместе с тем все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. И лишь в случае существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

После исследования заключения судебной оценочной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного экспертом ООО «Красные ворота» ФИО6, стороны о назначении дополнительной либо повторной судебной оценочной экспертизы не просили, оснований для их назначения по своей инициативе суд не усматривает.

Ссылки стороны административных ответчиков в письменных возражениях на допущенные экспертом нарушения при проведении судебной оценочной экспертизы, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Все приведенные стороной административных ответчиков доводы опровергаются письменными пояснениями эксперта ФИО6, данными им после проведения экспертизы, в частности, о том, что объектом оценки является земельный участок, используемый под эксплуатацию промышленного предприятия, а, следовательно, все внутренние улучшения земельного участка относятся на здания и сооружения, расположенные на участках, поскольку участки оцениваются как условно-свободные, а район расположения рассматриваемого имущества обеспечен всеми необходимыми элементами инженерной инфраструктуры. Экспертом была применена понижающая корректировка к цене объектов-аналогов свободных от строений, но на которые заведено электричество. Размер внесенной понижающей корректировки сторона административных ответчиков не оспаривает, он определен экспертом в диапазоне, предложенном Справочником оценщика недвижимости-2024. Земельные участки, под ред. ФИО7 Срок экспозиции объекта недвижимости - это период времени, в течение которого объект экспонируется на рынке до достижения соглашения между продавцом и покупателем о его покупке. Начальной точкой отсчета срока экспозиции является выставление публичной оферты о продаже объекта, конечной - фиксация договоренности между продавцом и покупателем и снятие объекта с экспонирования (прекращение оферты). Срок экспозиции носит вероятностный характер, его нельзя точно предсказать, можно только определить после продажи объекта. Однако можно указать усредненную характеристику - типичный срок экспозиции, который характерен для большинства объектов, принадлежащих к рассматриваемому сегменту.

Оснований не согласиться с заключением эксперта ООО «Красные ворота» ФИО6 № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленным по результатам судебной оценочной экспертизы по административному делу № 3а-147/2025, суд не находит.

В связи с чем отклоняет возражения стороны административных ответчиков относительно заключения судебной оценочной экспертизы, допуская возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении различными оценщиками, что обусловлено вероятностным характером оценки.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что заключение судебной оценочной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 62:29:0070039:1163.

В ходе рассмотрения настоящего административного дела стороной административных ответчиков ГБУ РО «Центр ГКО» и Минимущества Рязанской области неоднократно приводился довод о невозможности удовлетворения судом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, в случае отказа в признании незаконным оспариваемого решения бюджетного учреждения, поскольку административный истец ООО «Рустранссервис» имеет возможность повторно обратиться в бюджетное учреждение после устранения нарушений, выявленных в отчете и перечисленных в оспариваемом решении.

Как полагает суд, такая позиция основана на ошибочном толковании правовых норм.

Согласно ч. 1 ст. 178 КАС РФ суд принимает решение по заявленным административным истцом требованиям.

В соответствии с ч. 15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Несмотря на факультативный и производный характер данного требования с учетом изложения диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года, его разрешение судом не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Кроме того, пунктом 3 статьи 3 НК РФ предусмотрено установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим принципом суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года).

Принимая во внимание, что установленное расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в государственный кадастр недвижимости, и рыночной стоимостью спорного объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером №, определенной в заключении эксперта ООО «Красные ворота» ФИО6 № от ДД.ММ.ГГГГ, нарушает права административного истца ООО «Рустранссервис», как налогоплательщика, суд считает, что требование административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости является законным и обоснованным.

Учитывая, что одной из задач административного судопроизводства, закрепленной в пункте 2 статьи 3 КАС РФ, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений, а также то, что причиной обращения с административным иском в суд для административного истца ООО «Рустранссервис» явилась необходимость восстановления нарушенных прав на справедливое налогообложение, и, принимая во внимание функцию разрешения административно-правовых споров, которая является основополагающей и вытекает из целевого предназначения самой судебной власти, в целях реализации приведенной задачи судопроизводства в рамках рассмотрения дела суд полагает необходимым определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:29:0070039:1163 в размере его рыночной стоимости, определенной заключением судебной оценочной экспертизы.

Таким образом, административный иск ООО «Рустранссервис» к ГБУ РО «Центр ГКО» и Минимуществу Рязанской области подлежит частичному удовлетворению.

Датой подачи административным истцом ООО «Рустранссервис» заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № следует считать ДД.ММ.ГГГГ (дата обращения с заявлением в бюджетное учреждение).

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175 - 180, 227, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административный иск общества с ограниченной ответственностью «Рустранссервис» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5322 кв. м, категории земель: земли населенных пунктов, видом разрешенного использования: для строительства базы со складским помещением, адрес: <адрес>, в районе <адрес>В (<адрес>), равную его рыночной стоимости в размере 6 151 000 (шести миллионов ста пятидесяти одной тысячи) рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью «Рустранссервис» о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения <адрес> «Центр государственной кадастровой оценки» № № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказать.

Датой подачи заявления считать ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья - подпись В.Е. Лукашевич

№
№

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.