Решение № 2А-343/2020 2А-343/2020~М-159/2020 М-159/2020 от 20 мая 2020 г. по делу № 2А-343/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с.Ермаковское 21 мая 2020 года

Ермаковский районный суд Красноярского края в составе:

председательствующего судьи Петуховой В.Н.,

при секретаре Ивановой И.В.,

с участием:

представителя административного истца ФИО1, - ФИО2,

представителя административного ответчика межмуниципального Минусинского отдела Управления Росреестра по Красноярскому краю ФИО3,

представителя заинтересованного лица, администрации Ермаковского района ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии Управления Росреестра по Красноярскому краю о признании незаконным решения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии об отказе в государственной регистрации договора переуступки прав и обязанностей арендатора, обязании осуществить государственную регистрацию договора переуступки прав и обязанностей арендатора, земельного участка, находящегося в государственной собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии Управления Росреестра по Красноярскому краю о признании незаконным решения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии об отказе в государственной регистрации договора переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 12.02.2020 б/н, обязании административного ответчика осуществить государственную регистрацию договора переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 12.02.2020 б/н в отношении земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> кадастровый №. Требования мотивированы тем, что 12 февраля 2020 административным истцом в Управление росреестра по Красноярскому краю Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии было подано заявление о регистрации договора переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 12.02.2020 б/н. К заявлению были приложены следующие документы: договор переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 12.02.2020 б/н. на 5 л. в 3 экз.; квитанция об оплате госпошлины, что подтверждается описью документов принятых административным ответчиком. 21 февраля 2020 года административным ответчиком было принято решение о приостановлении государственной регистрации до 21.05.2020, о чем административному истцу было выдано уведомление № с указанием следующих оснований: в связи с тем, что договор аренды земельного участка № от 15.05.2019 в отношении земельного участка: <адрес> кадастровый №, заключен по итогам аукциона, следовательно, по мнению ответчика арендатор не вправе уступать права аренды по указанному договору. Административный истец считает данное решение о приостановлении государственной регистрации незаконным. Принятое административным ответчиком решение противоречит нормам действующего законодательства, нарушает права административного истца.

Административный истец ФИО1 в судебном заседании не явилась направила своего представителя действующую на основании доверенности ФИО2, которая в судебном заседании исковые требования поддержала, наставала на их удовлетворении.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю действующая на основании доверенности ФИО5 в судебном заседании возражала по доводам, изложенным в возражении на административное исковое заявление, просила отказать в удовлетворении административного искового заявления.

Представитель Администрации Ермаковского района Красноярского края ФИО4, в судебном заседании пояснила, что заявленные требования оставляет на усмотрение суда, при этом пояснила, что при обращении административного истца для получения согласия по спорному договору уступки прав требований по договору аренды земельного участка находящегося в государственной собственности и приобретенного посредством аукциона, то согласие свое администрация не дала бы, поскольку это не соответствует Закону «О защите конкуренции».

Заинтересованные лица ФИО6, представитель Администрации Нижнесуэтукского сельсовета Ермаковского района Красноярского края, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили, об отложении либо о рассмотрении дела в их отсутствие не просили.

В соответствии с п. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно п. 1 ст. 8.1. ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра, также п.5 вышеуказанной статьи - уполномоченный в соответствии с законом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы, а в случаях, указанных в пункте 4 настоящей статьи, также наступление соответствующего обстоятельства.

В соответствии с ч. 3 ст. 3 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» к компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в частности относятся: прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

Согласно ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав в частности включают в себя: прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с п.7 ст. 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

В силу ч.2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно п. 9 ст.22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с п.7. ч.1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Как следует, из представленных материалов 15.05.2019 года между Администрацией Ермаковского района Красноярского края и ФИО6, был заключен на основании протокола аукциона № от 07.05.2019 договор аренды № находящегося в государственной собственности земельного участка.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду для индивидуального жилищного строительства земельный участок, находящийся в государственной собственности с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение: <адрес>, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования (по документу): для индивидуального жилищного строительства. Срок действия договора аренды 20 лет с даты его подписания, а именно с 15.05.2019 по 14.05.2039 (пункт 1.2 договора).

В разделе 2 договора согласованы условия внесения арендной платы, в том числе, согласно пункту 2.3 размер арендной платы может пересматриваться ежегодно, но не ранее чем через год после заключения настоящего договора, изменяется в одностороннем порядке..., арендная плата за последующие годы уплачивается равными частями от годовой арендной платы в срок до 15 июля и до 15 сентября текущего года путем безналичного расчета по реквизитам указанным в договоре (пункт 2.4 договора).

Согласно п. 5.2.2 договора арендатор имеет право сдавать участок в субаренду согласия арендодателя, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, на срок не превышающий срок договора аренды в порядке, установленном законодательством.

12.02.2020 года ФИО6 и ФИО1 заключили между собой договор переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка находящегося в государственной собственности, согласовав в разделе 1 предмет договора, согласно которому арендатор, предварительно уведомив арендодателя, обязуется передать новому арендатору права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка (свойства участка указаны в пунктах 1.2-1.15 договора) заключенного между арендатором и арендодателем 15.05.2019 № по итогам торгов (протокол аукциона от 07.05.2019 №), а новый арендатор обязуется принять переданные ему права и обязанности (пункт 1.1 договора).

В разделе 2 стороны согласовали условия платы за переуступку и арендную плату, согласно пунктам 2.1, 2.2, 2.3, и 2.4 договора размер платы за переуступку права аренды участка составляет 70 000 рублей; плата указанная в п. 2.1 договора передается арендатору, новым арендатором в момент подписания договора; арендная плата по договору аренды № от 15.05.2019 года составляет 10 940 руб.; после переуступки прав и обязанностей от арендатора новому арендатору размер арендной платы и порядок ее внесения сохраняются не менее одного года с момента подписания договора.

Согласно материалам административного дела административным истцом 12 февраля 2020 года ФИО1 было подано заявление в Управление Росреестра по Красноярскому краю Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии о регистрации договора переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 12.02.2020 б/н. Согласно описи документов, принятых для оказания государственных услуг регистрации и погашение сделки об ограничении (обременении) права на земельный участок, к заявлению были приложены следующие документы: договор переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 12.02.2020 б/н.; квитанция от 12.02.2020 № (2000 руб. 00 коп.)

21 февраля 2020 года Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии Управления Росреестра по Красноярскому краю уведомило административного истца ФИО1 о приостановлении начиная с 21 февраля 2020 года осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, документы на которую были предоставлены с заявлением от 12 февраля 2020 года № № в связи с тем, что договор аренды земельного участка № от 15.05.2019 в отношении земельного участка: <адрес>, заключен по итогам аукциона, следовательно, арендатор ФИО6, являвшийся победителем торгов не вправе уступать права аренды по вышеуказанному договору. Указанные обстоятельства препятствуют государственной регистрации соглашения об уступке прав по договору аренды в отношении заявленного объекта недвижимости. Осуществление действий по государственной регистрации соглашения об уступке прав требования по договору аренды приостанавливается до 21.05.2020.

В силу статей 606 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить во временное владение и пользование или во временное пользование арендатора, предусмотренное договором имущество, а арендатор обязан вносить плату за пользование имуществом в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором аренды.

Пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса определяет, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ч 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Одним из принципов земельного законодательства в силу ст. 1 Земельного кодекса РФ является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются органами власти, и договорами аренды.

Определение срока аренды недвижимого имущества в рамках предельного срока, установленного законодательством, в каждом конкретном случае является правом собственника имущества.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Для договора аренды земельного участка существенными условиями являются предмет договора и размер арендной платы.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора.

Существенное условие - арендная плата. Согласно п. 12 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

При отсутствии согласованности существенных условий соответствующий договор не считается заключенным.

Анализируя на основании ст. 431 ГК РФ, условия договора переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка находящегося в государственной собственности от 12.02.2020 года согласованные сторонами (ФИО7 и ФИО6), в разделе 1 предмет договора и разделе 2 плата за переуступку, арендная плата; и сопоставляя их с условиями, договоры аренды № от 15.05.2019 года находящегося в государственной собственности земельного участка, заключенным между Администрацией Ермаковского района и ФИО6, раздел 1 предмет договора и раздел 2 договора размер и условия внесения арендной платы, суд приходит к выводу, что условия договора от 12.02.2020 в разделе 1, как и в иных разделах не содержат срок заключения договора, в свою очередь договор № от 15.05.2019 сторонами заключен на срок 20 лет; кроме того, условия договора от 12.02.2020 согласованные сторонами, в разделе 2 договора не содержат условия арендной платы по истечение срока в один год, указывая, что после переуступки прав и обязанностей от арендатора к новому арендатору размер арендной платы и порядок ее внесения сохраняется не менее одного года с момента подписания, что не соответствует положения пункта 2.4 договора аренды № от 15.05.2019 года, предусматривающее внесение арендной платы за последующие годы равными частями от годовой арендной платы в срок до 15 июля и до 15 сентября текущего года по реквизитам указанным в договоре.

Из анализа условий договоров следует, что стороны согласовывая условия договора переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка находящегося в государственной собственности от 12.02.2020 года, существенные условия договора субаренды в соответствии с условия договора аренды не согласовали, и доводы представителя административного истца, что пункт 1.1 договора от 12.02.2020, предполагает, что все права и обязанности нового арендатора, перешли к нему от арендатора по договору аренды от 15.05.2019 года на основании договора от 12.02.2020 года, оцениваются судом критически, и отвергаются по указанным выше основаниям.

Кроме того, как следует из возражений на иск, административным ответчиком при проведении правовой экспертизы в соответствии с пунктом 22 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество" (зарегистрировано в Минюсте России 01.12.2017 N 49074) государственным регистратором прав, устанавливая действительность поданных заявителем документов, проверяет в том числе: соответствие документов, в том числе их формы и содержания, требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа; наличие прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица.

При этом, в соответствии с пунктом 223 Административного регламента в случае если правоустанавливающим документом является договор или односторонняя сделка, государственный регистратор прав при проверке его законности (в случае государственной регистрации как самой сделки, так и перехода, ограничения права, обременения объекта недвижимости на ее основании) в том числе устанавливает: наличие существенных условий сделки; соблюдение формы сделки, установленной законом или соглашением сторон; принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лица, не являющегося собственником имущества, в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником; соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных федеральным законом случаях.

При проведении правовой экспертизы установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, содержится запись о государственной регистрации договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 15.05.2019 № заключенного между Администрацией Ермаковского района (арендатор) и ФИО6 (арендодателем) на срок 20 лет с 15.05.2019 по 14.05.2039. Договор заключен на основании протокола аукциона № от 07.05.2019.

Ссылаясь на ч. 7 ст. 448 ГК РФ представитель Росреестра по Красноярскому краю, полагает, что обязательства по таком договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Таким образом, условие договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от 15.05.2019, заключенного по результатам аукциона, о праве арендатора передавать свои права и обязанности, несмотря на п. 9 ст. 22 ЗК РФ, прямо противоречит требованиям ч.7 ст. 448 ГК РФ.

Несоответствие формы и (или) содержания документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства Российской Федерации в силу пункта 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" является основанием для приостановления государственной регистрации права.

На основании ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

В ходе рассмотрения дела установлено, что, ФИО6 является победителем по результатам аукциона протокол № от ДД.ММ.ГГГГ (лот №) на право заключения договора аренды спорного земельного участка.

Как следует из материалов регистрационного дела, уведомлением Управления Росреестра по Красноярскому краю 21.02.2020 года государственная регистрация договора уступки прав аренды вышеуказанного земельного участка от 12.02.2020 года, заключенного между ФИО6 и ФИО1, приостановлена, поскольку по результатам проведения правовой экспертизы представленных документов на предмет наличия оснований, предусмотренных ст. 26 Закона о регистрации, препятствующих осуществлению государственной кадастрового учета и государственной регистрации прав, выявлено, что данный договор направлен на получение ФИО1 права аренды вне аукциона.

Соответственно, обязанности по договору аренды лично ФИО6, как победителем аукциона, не исполняются, а передаются ФИО1. При этом ФИО1 не участвовала в аукционе, по результатам которого могла претендовать на заключение договора аренды земельного участка, и ей предоставлено право аренды вне аукциона, что противоречит требованиям действующего законодательства. Поскольку гражданское законодательство ограничивает правомочие победителя торгов на переуступку его права и обязанностей по договору аренды, заключенного по результатам аукциона, императивно возлагая на него обязанность, исполнить обязательство лично.

Таким образом, земельный участок, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, находящийся в государственной собственности, мог быть предоставлен ФИО1 только на торгах.

При таких обстоятельствах, оспариваемое решение Управления Росреестра по Красноярскому краю признается судом правомерным, с учетом всех вышеприведенных фактов на основании требований действующего законодательства.

При этом доводы административного истца и заинтересованного лица, со ссылкой на методические рекомендации, изложенные в письмах Минэкономразвития России, в том числе от 24.04.2017 № ОГ-Д23-4755, суд признает несостоятельными, поскольку письма Минэкономразвития России не содержат правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, не являются нормативными правовыми актами, имеют информационный характер и не препятствуют руководствоваться непосредственно нормами законодательства, а также противоречат сложившейся судебной практике изложенной в Определении Верховного суда Российской Федерации от 21.06.2018 N 308-ЭС18-7782 по делу N А53-21595/2017, решении Арбитражного суда Волгоградской области от 29.08.2018 по делу N А12-22426/2018, постановлении Двенадцатого арбитражного суда от 23.11.2018 по делу N А12-22426/2018, постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2019 N 15АП-2756/2019.

Принимая во внимание обстоятельства дела в совокупности с предписаниями вышеприведенных законоположений, суд приходит к выводу о законности оспариваемого решения, в связи, с чем оснований для удовлетворения административного иска, у суда не имеется, следовательно, исковые требования являются не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного руководствуясь ст.ст.175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административных исковых требований ФИО1 к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии Управления Росреестра по Красноярскому краю о признании незаконным решения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии об отказе в государственной регистрации договора переуступки прав и обязанностей арендатора, обязании осуществить государственную регистрацию договора переуступки прав и обязанностей арендатора, земельного участка, находящегося в государственной собственности, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд с подачей жалобы через Ермаковский районный суд Красноярского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий В.Н. Петухова

Мотивированное решение составлено 01 июня 2020 года.