Решение № 2-444/2025 2-444/2025~М-329/2025 М-329/2025 от 15 октября 2025 г. по делу № 2-444/2025

Дело № 2-444/2025


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Котельниково 2 октября 2025 года

Волгоградская область

Котельниковский районный суд Волгоградской области в составе:

председательствующего судьи Бакишевой И.М.,

при секретаре Подкорытовой Ю.А.,

с участием:

представителя истца ФИО2, действующего на основании доверенности,

представителя ответчика ФИО3, действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-444/2025 (УИД 34RS0022-01-2025-000579-79) по иску индивидуального предпринимателя – главы КФХ ФИО4 к ФИО8 чу, ФИО5, ФИО7 о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель глава КФХ ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО8, ФИО5, ИП главе КФХ ФИО7 о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения. В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним (арендатор) и ФИО6, ФИО5, ФИО8, ФИО9 (арендодатели) был заключён договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в их долевой собственности, с кадастровым номером №, площадью 1 100 000 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, на территории Захаровского сельского поселения, сроком на 10 лет. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке. ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 и ФИО8 воспользовались своим правом, предусмотренным ФЗ РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 года №101-ФЗ, и образовали земельный участок с кадастровым номером №, путём выдела принадлежащей им доли из земельного участка с кадастровым номером №, зарегистрировав своё право собственности на выделенный земельный участок в равных долях по ? доли. Запись в ЕГРН об обременении земельного участка с кадастровым номером № правом аренды внесена ДД.ММ.ГГГГ. После выдела ФИО5 и ФИО8 земельного участка ФИО4 продолжил пользоваться им на прежних условиях. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5, ФИО8 и ФИО7 заключён договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 440000 кв.м., переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 зарегистрировал право собственности на указанный земельный участок. При этом, ФИО5 и ФИО8 о совершённой сделке ФИО4 не уведомляли, нарушив его право на преимущественное приобретение земельного участка. Таким образом, передача ФИО5 и ФИО8 земельного участка с кадастровым номером № ФИО7 нарушает преимущественное право ФИО4 на приобретение указанного земельного участка, который о совершённых сделках купли-продажи не извещался, об их заключении узнал ДД.ММ.ГГГГ, когда получил от ФИО7 письмо, в котором содержалось предложение о расторжении договора аренды с приложением договоров купли-продажи. Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит суд: перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 440000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, заключенного между ФИО5, ФИО8 и ФИО7, с ФИО7 на ИП главу КФХ ФИО4.

Истец ИП глава КФХ ФИО4, будучи надлежащим образом извещённым, в судебное заседание не явился, доверил представление своих интересов истца ФИО10, который в судебном заседании исковые требования ИП главы КФХ ФИО4 поддержал, просил удовлетворить.

Ответчик ФИО7, будучи надлежащим образом извещённым, в судебное заседание не явился, доверил представление своих интересов ФИО11, который в судебном заседании возражал против удовлетворения требований ИП главы КФХ ФИО4

Ответчик ФИО5, будучи надлежащим образом извещённой, в судебное заседание не явилась, имеется заявление о рассмотрении дела в её отсутствие.

Ответчик ФИО8, будучи надлежащим образом извещённым, в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил.

Руководствуясь статьёй 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Свобода договора провозглашается в числе основных начал гражданского законодательства (статья 1 ГК РФ).

Граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору (пункты 1, 2 статьи 421 ГК РФ).

В силу ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Из смысла приведенных положений закона следует, что свобода договора означает свободу волеизъявления стороны договора на его заключение на определенных сторонами условиях. Следовательно, в силу свободы договора и возможности определения сторонами его условий (при отсутствии признаков его несоответствия действующему законодательству и существу возникших между сторонами правоотношений) они становятся обязательными при разрешении спора, вытекающего из данного договора.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между ИП главой КФХ ФИО4 (арендатор) и ФИО6, ФИО5, ФИО8, ФИО9 (арендодатели) был заключён договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в их долевой собственности, с кадастровым номером №, площадью 1 100 000 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (л.д. 13-16, 115-117).

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды, арендодатели предоставляют земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения для производства сельскохозяйственной продукции.

В соответствии с пунктом 3.2.3 договора аренды, арендодатели обязаны обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды, права выкупа земельного участка при прочих равных условиях перед другими лицами (л.д. 14).

В соответствии с пунктом 8.1 договора аренды, он заключён сроком на 10 лет. В договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ подписи сторон имеются.

ДД.ММ.ГГГГ из земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, на территории Захаровского сельского поселения, выделены доли ФИО5 и ФИО8 и образован земельный участок с кадастровым номером №, площадью 440000 кв.м., в котором ФИО5 и ФИО8 зарегистрировали своё право собственности в равных долях по ? доли.

После выдела ФИО5 и ФИО8 земельного участка ФИО4 продолжил пользоваться им на прежних условиях.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5, ФИО8 и ФИО7 заключён договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №. ФИО7 зарегистрировал право собственности на указанный земельный участок (л.д. 108-109).

При этом, ФИО5 и ФИО8 о совершённой сделке ФИО4 не уведомляли.

Предметом указанного договора является отчуждение в пользу ФИО7 земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 440 000 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>.

В договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подписи сторон имеются, цена отчуждаемого земельного участка составляет 400 000 рублей (л.д. 9-10).

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесена запись № о регистрации права собственности ФИО7 на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 440 000 кв. м, расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 108-110).

Обращаясь с настоящим иском, истец ИП глава КФХ ФИО4 указал, что в силу закона и договора аренды ФИО5 и ФИО8 обязаны были известить его в письменной форме о намерении продать свой земельный участок и о цене реализации. Однако, свою обязанность не выполнили, в связи с чем, нарушили право истца на преимущественное право приобретения указанного земельного участка.

По смыслу ст. 431 Гражданского кодекса РФ условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора (этого условия как части договора) или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

Условия заключенного между сторонами договора аренды о преимущественном праве арендатора на выкуп арендуемых земельных участков не допускает разных вариантов своего толкования, никем не оспорены и недействительными не признаны.

Данные условия договоров закону не противоречат, поскольку ни Гражданский и Земельный кодексы РФ, ни Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не запрещают включать в договоры аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения условия о преимущественном праве арендатора на их выкуп, в связи с чем, в силу ст. 309, п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса РФ они должны исполняться.

Доказательства того, что ответчики обращались с предложением приобрести земельные участки в устной, либо в письменной форме, материалы дела не содержат. При этом доводы ответчиков о том, что ими в устной форме предлагалось истцу купить арендуемые земельные участки не могут быть приняты во внимание, так как при отрицании данного факта стороной истца, ничем не доказаны.

Кроме того, исходя из обычаев делового оборота, указанное предложение арендодателей должно оформляться письменно.

При этом ответчиками не представлено доказательств наличия предусмотренных законом обстоятельств, освобождающих арендодателей от исполнения указанного условия договора в отношении арендатора.

При этом ссылки стороны ответчика о том, что договорами аренды не предусмотрены условия выкупа арендатором арендованного земельного участка, размер выкупной цены, порядок ее внесения, обязанность извещения арендатора, по мнению суда, не свидетельствуют о несогласовании сторонами договора условия о преимущественном праве арендатора на покупку арендованного земельного участка в случае возникновения соответствующего намерения у арендодателя, поскольку указанные условия не подлежали обязательному включению в договоры аренды, предметом которых, прежде всего, была аренда земельного участка, в соответствии с чем были оговорены все условия аренды (срок, оплата и т.д.).

Предусмотренное же условие относительно возможного намерения (которого могло и не возникнуть за период арендных отношений) арендодателя продать земельный участок (объект аренды) в данном договоре было правомерно оговорено лишь возложением на арендодателя обязанности предложить его покупку арендатору, а уже в случае его отказа предусмотрена возможность продать третьим лицам. Как раз во исполнение предусмотренной п. 3.2.1 договоров аренды обязанности собственники земельных участков могли представить арендатору проекты договоров купли-продажи, в которых подробно оговорить все условия, в частности цены покупки.

Кроме того, не усматривается нарушения прав и законных интересов прав арендодателей содержащимся в п. 3.2.1 условием о преимущественном праве арендатора постольку, поскольку, заключив спорные договоры аренды, ответчики согласились со всеми их условиями, в том числе с условием о преимущественном праве арендатора на покупку арендованных земельных участков, и приняли на себя обязательства предложить арендатору приобрести арендуемый земельный участок.

В силу п. 1 ст. 260 Гражданского кодекса РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 264 Гражданского кодекса РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

При этом действующее законодательство, не запрещающее возможность согласования сторонами договора аренды преимущественного права арендатора на покупку арендуемого им земельного участка, не содержит механизма защиты данного права при отказе арендодателя от исполнения соответствующего условия договора аренды.

Так положения ст. 250 Гражданского кодекса РФ регулируют продажу доли в праве общей долевой собственности с нарушением права преимущественной покупки, в настоящем же споре речь идет об обособленных (выделенных) земельных участках

Согласно с п. 1 ст. 308.3 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Установленные по делу обстоятельства, исключающие применение конкретной нормы права к спорным правоотношениям для защиты прав истца, нарушенных действиями ответчиков (арендодателей) ввиду не исполнения условий договоров аренды, не исключают права истца требовать от ответчиков исполнения в натуре принятых ими на себя обязательств по преимущественной продаже истцу арендуемых им земельных участков.

Вследствие изложенного нарушенное право истца возможно восстановить путем перевода на него прав и обязанностей покупателя спорных земельных участков.

Иного способа защиты нарушенного преимущественного права арендатора земельного участка, закрепленного в договоре аренды, согласованного между его сторонами, закон не предусматривает, специальной нормы права, регулирующей данные правоотношения, ни в гражданском ни в земельном законодательстве нет, как и отсутствует регулирование данного вопроса в Законе об обороте земель сельхозназначения.

В связи с чем, доводы стороны ответчика о том, что действующее законодательство не содержит правовых норм, регулирующих преимущественное право арендатора земельного участка на его приобретение и защиту интересов арендатора в случае нарушения такого права, даже при наличии в договоре аренды соответствующего пункта, не могут являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. По этим же основаниям отклоняются доводы ответчика о том, что в собственности у ответчиков при заключении договора купли-продажи находились не земельные доли, а земельные участки.

Перевод прав и обязанностей по договору купли-продажи на арендатора соответствует способам защиты, предусмотренным статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как представляет собой изменение правоотношений между истцом и ответчиками ФИО5, ФИО8 - арендодателями и прекращение правоотношения между последними и ФИО7.

Сведений о том, что договор купли-продажи заключен ответчиками с отступлением от принципа свободы договора, либо что арендодатель получил от покупателя какие-либо дополнительные выгоды в связи с продажей земельного участка именно ему, в материалах дела не имеется, в связи с чем, перевод на истца прав и обязанностей покупателя по заключенному ответчиками договору купли-продажи не нарушает их прав и охраняемых законом интересов, так как условия заключенного ими договора не изменяются, а покупатель получает возврат уплаченных денежных средств в полном объеме, и при этом эффективно восстанавливается нарушенное право истца на преимущественное приобретение земельного участка, в обработку которого он на протяжении многих лет вкладывал свои силы и средства.

Таким образом, принимая во внимание, что преимущественное право истца на приобретение отчуждаемого земельного участка основано на условиях соглашения, заключенного собственниками спорного имущества ФИО5, ФИО8 и ИП главой КФХ ФИО4, а материалами дела достоверно подтверждено, что по условиям заключенного договора аренды сторона приняла на себя обязательство продать земельный участок ИП главе КФХ ФИО4, и только при отказе последнего от его приобретения имела право продать его иным лицам, учитывая отсутствие доказательств того, что ответчики ФИО5 и ФИО8 обращались к ИП главе КФХ ФИО4 с предложением приобрести принадлежащий им земельный участок в письменной форме, суд приходит к выводу о наличии оснований для восстановления нарушенного права истца путем перевода на него прав и обязанностей покупателя земельного участка – ФИО7, и, как следствие, удовлетворения требования ИП главы КФХ ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка.

При этом ответчик ФИО7 при покупке спорного земельного участка, проявляя надлежащую степень заботливости и осмотрительности, должен был убедиться в том, что собственниками земельных участков были исполнены предусмотренные договорами аренды обязательства по извещению арендатора о намерении продать имущество третьему лицу и соответственно не нарушено преимущественное право истца на покупку арендуемых земельных участков.

Учитывая внесение ИП ФИО12 КФХ ФИО4 на депозитный счет Судебного департамента в Волгоградской области денежных средств в размере 600 000 руб., из них: 400 000 руб. (цена по договору купли-продажи) необходимо перечислить ФИО7

Довод стороны ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям основан на неправильном толковании норм материального права.

В соответствии с п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года.

Согласно п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

При этом ссылка стороны ответчика о том, что истец мог самостоятельно обратиться в ЕГРН и установить переход права собственности, судом отклоняется ввиду нижеследующего.

В соответствии с п. 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» факт регистрации в ЕГРН договоров купли-продажи с ФИО7 не свидетельствует о том, что со дня внесения в ЕГРП регистрационной записи ИП ФИО12 КФХ ФИО4 знал или должен был знать о заключении указанных договоров.

В судебном заседании установлено, что ИП глава КФХ ФИО4 узнал о нарушении своего преимущественного права на покупку арендуемого им земельного участка не ранее июня 2025 года - дата получения письма от ФИО7, в котором содержалось предложение о расторжении договора аренды с приложением договоров купли-продажи, что подтверждается материалами дела.

Иных достоверных доказательств осведомленности истца о заключении оспариваемого договора купли-продажи до июня 2025 года в деле нет.

В связи с изложенным, не опровергнута позиция истца о том, что он обратился за судебной защитой в пределах трех лет с момента, когда стало известно о нарушенном праве. Соответственно, у суда отсутствуют основания для применения срока исковой давности.

Иные доводы стороны защиты не свидетельствуют о незаконности и необоснованности исковых требованиях, в связи с чем, судом не принимаются.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования индивидуального предпринимателя – главы КФХ ФИО4 к ФИО8 чу, ФИО5, ФИО7 о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения удовлетворить.

Перевести на индивидуального предпринимателя – главу КФХ ФИО4 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером № площадью 440000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, на территории Захаровского сельского поселения, заключенного между ФИО5, ФИО8 ем и ФИО7,

Взыскать с индивидуального предпринимателя – главы КФХ ФИО4 в пользу ФИО7 стоимость цены договора в размере 400 000 рублей за счёт денежных средств в размере 600 000 рублей, внесенных ФИО4 на депозитный счёт УСД в <адрес> по платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ в обеспечение иска.

Управлению Судебного департамента в <адрес> перечислить ФИО7 (паспорт 1817 №) денежные средства в размере 400 000 рублей, внесенные ФИО4 на депозитный счёт УСД в <адрес> по платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ в обеспечение иска.

Для перечисления средств ФИО7 следует обратиться с письменным заявлением в Управление Судебного департамента в <адрес> и представить реквизиты банковского счета для перевода денежных средств.

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН о прекращении государственной регистрации права собственности ФИО7 на земельный участок с кадастровым номером № и основанием для государственной регистрации права собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером №.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ и может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Котельниковский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья И.М. Бакишева