Решение № 2-1638/2024 2-1638/2024~М-781/2024 М-781/2024 от 18 октября 2024 г. по делу № 2-1638/2024

Производство № 2-1638/2024

Дело № 70RS0004-01-2024-001223-28


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 октября 2024 года Советский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего судьи Шукшиной Л.А.,

при секретаре Жаворонковой В.О.,

с участием:

истца ФИО1, его представителя ФИО7, действующего на основании доверенности от 28.02.2024 сроком на три года,

представителей ответчика ФИО8 – адвоката Аржанниковой О.В., действующей на основании доверенности от 12.04.2024 сроком на три года, ответчика ФИО9 – ФИО10, действующей на основании доверенности от 19.04.2024 сроком на три года,

рассмотрев в открытом судебном заседании в <адрес> гражданское дело по исковому заявлению Войко ФИО16 к Болтовской (ФИО14) ФИО17 ФИО9 ФИО18 ФИО11 ФИО19 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, возложении обязанности заключения договора купли – продажи нежилого помещения,

установил:

ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к Болтовской ФИО3, ФИО9 ФИО20 ФИО11 ФИО21, в котором, уточнив требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просит признать договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО8 ФИО5 и ФИО4 недействительным;

применить последствия недейственности, прекратив право собственности ФИО9, ФИО11 в отношении нежилого помещения, расположенного на первом этаже по адресу: <адрес>, строение 1, пом. 1008, общей площадью 70,5 кв.м., кадастровый №, зарегистрировать право собственности ФИО8 в отношении указанного нежилого помещения;

обязать ФИО8 заключить с ФИО1 договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, строение 1, пом. 1008, общей площадью 70,5 кв.м., кадастровый № за цену с учетом произведенных неотделимых улучшений в размере 228000 рублей;

взыскать судебные расходы на оплату услуг представителя с каждого ответчика по 14500 рублей, расходы оплате государственной пошлины с каждого ответчика по 9893 рублей.

Обосновывая заявленные требования ФИО1 указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО12 был заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель обязалась предоставить арендатору за плату во временное пользование нежилое помещение площадь. 70,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, строение 1, пом. 1008, общей площадью 70,5 кв.м., кадастровый №. Указанный договор в установленном законом порядке был зарегистрирован в ЕГРН. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено дополнительное соглашение, по условиям которого, стороны, в том числе договорились о том, что арендатор имеет преимущественное право покупки арендуемого по договору нежилого помещения, при это его выкупная стоимость определена в размере 2100000 рублей в случае продажи помещения арендатору до ДД.ММ.ГГГГ.Кроме того, по условиям указанного дополнительного соглашения определено, что произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, при этом п. 5 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что арендатор может использовать капитализацию произведенных улучшений помещения по результату независимо оценки в качестве залога при получении кредита для выкупа данного помещения, при этом арендодатель подтверждает, что все ранее произведенные и последующие улучшения помещения являются активами арендатора. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 и ФИО5 и ФИО4 заключен договор купли-продажи нежилого помещения, при этом уведомлений и иных предложений по покупке спорного имущества истцу не направлялось, в связи с чем, преимущественное право покупки вышеуказанного нежилого помещения арендатора нарушено.

В судебное заседание ответчики ФИО8, ФИО9, ФИО11, третьи лица ФИО13, ИП ФИО15, Управление Росреестра по Томской области, не явились, извещены надлежащим образом о времени и дате судебного заседания, возражений о рассмотрении дела в свое отсутствие, указанные лица не заявляли.

Суд руководствуясь положениями ст.167 ГПК РФ полагает возможным перейти к рассмотрению дела по существу в отсутствии неявившихся лиц.

В судебном заседании истец ФИО1, его представителя ФИО7, на удовлетворении заявленных требований настаивали по основаниям, изложенным в иске и дополнительным письменным пояснениям, поддержав ранее данные в судебном заседании пояснения, суть которых сводится к тому, что ответчики, нарушив условия договора в части преимущественного права истца покупки спорного объекта недвижимости, совершили сделку в пользу другого лица, при это между истцом и ответчиком ФИО8 в лице ее представителя велись переговоры для подготовки и оформлении необходимых документов для совершения сделки, однако в связи с тем, что стоимость объекта, в случае его продажи ФИО1 существенно снизилась поскольку им были вложены собственные денежные средства в данный объект, которые необходимо было зачесть в продажную цену помещения, собственнику стало не выгодно продавать имущество арендатору, что указывает на нарушение прав истца.

Представитель ответчика ФИО8 - Аржанникова О.В. в судебном заседании возражала относительно заявленных требований, поддержав доводы, изложенные в возражениях на исковое заявление, дополнительно пояснив, что срок преимущественного права покупки спорного нежилого помещения у ФИО1 истек 01.09.2021, в указанный период истец не воспользовался своим правом, кроме того, дополнительное соглашение, определяющие преимущественное право подписано лицом, не имеющим соответствующих полномочий, в то время как собственником согласия н внесение изменений в договор аренды не давалось. Законодателем не предусмотрено правового механизма разрешения требований в заявленном виде, поскольку ФИО1 не имея преимущественного права покупки, а также не являясь собственником, в том числе долевым спорного имущества, не имеет материально правового интереса.

Представитель ответчика ФИО9 – ФИО10 полагала, что требования не подлежат удовлетворению, поскольку являются не законными и не обоснованными, истец формулирует требования на позиции действующего арендатора, в том время как договор аренды был расторгнут по его же инициативе.

Из содержания ранее представленного третьим лицом, не заявляющем самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО13 следует, что заключение дополнительного соглашения от 01.05.2021, в соответствии с которым за арендатором определено преимущественное право покупки объекта недвижимости, фактически последовало лишь в связи с предлогом истца оформления кредитного договора и увеличения своих активов, а для указанных действий необходимы дополнительные соглашения, поскольку это требование банка. Собственник ФИО8 действительно о них не знала. В течение длительного время ФИО1 не совершал каких - либо действий, указывающих на реальные намерения приобретения нежилого помещения.

Согласно отзыва Управления Росреестра по Томской области, третье лицо полагает, что при обращении ФИО1 с заявлением о регистрации соглашения об изменении условий договора аренды, представленные документы соответствовали форме и содержанию, права представителя ФИО8 – ФИО13 прописаны в доверенности от 11.09.2022, в связи с чем, действия государственного регистратора прав являются законными и обоснованными.

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив доводы искового заявления, возражения на него, исследовав и оценив письменные доказательства, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 21.10.2016 между ФИО1 (арендатор) и ФИО12 (арендодатель) заключен договор аренды № 01/21.10.16 от 21.10.2016, предмет которого определен п. 1.1, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату, во временное пользование нежилое помещение общей площадью 70,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>, ст. 1, пом. 1008, а арендатор обязуется принять помещение по акту приема-сдачи (приложение № 1 к договору) и оплачивать пользование им в соответствии с настоящим договором.

Согласно п. 1.4 в силу п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на помещение к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора.

Права арендатора закреплены разделом 2.4 договора, в соответствии с которым арендатор имеет право на досрочное расторжение договора при нарушении его положений арендодателем или при наступлении обязательств, делающих не возможным продолжение договора в силу экономического положения арендатора (п. 2.4.1) на пролонгацию договора аренды на новый срок в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ в случае надлежащего исполнения своих обязанностей по договору (п. 2.4.2).

Стоимость аренды согласована сторонами в разделе 3 договора и составляет 22500 рублей, которая производится ежемесячно путем перечисления денежных средств арендодателя, не позднее 10 числа месяца следующего за расчетным.

Договор вступает в силу с ДД.ММ.ГГГГ и действует по ДД.ММ.ГГГГ (пункт 6.1).

По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, стр., пом. 1008 передан ФИО2, с указанием на отсутствие претензий по техническому состоянию переданного имущества.

Договор аренды №/ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке, о чем свидетельствует штамп регистрирующего органа и не оспаривается сторонами.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО8 в лице представителя ФИО13 подписано дополнительное соглашение к договору аренды № 01/21.10.16 от 21.10.2016, в соответствии с которым стороны согласовали внести изменения в п. 6.1 договора «срок действия договора» установив срок действия договора аренды №/ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на условиях определенных договором аренды.

Из содержания пункта 2 дополнительного соглашения следует, что в случае продажи арендодателем помещения, арендатор имеет преимущественное право покупки помещения, при этом выкупная стоимость помещения для арендодателя составляет 2100000 рублей, данная стоимость установлена в случае продажи помещения арендодателем арендатору до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно представленных в материалы дела дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ и пояснений от ДД.ММ.ГГГГ к данному соглашению сторонами согласованы ранее произведенные и последующие улучшения арендуемого помещения, которые произвел арендатор с согласия арендодателя.

25.01.2024 между ФИО26, действующей от имени ФИО8 и ФИО9, ФИО11 заключен договор купли-продажи нежилого помещения, в соответствии с условиями которого ФИО8 от имени которой действует ФИО13 продала ФИО9, ФИО11 принадлежащее ей по праву собственности нежилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, стр. 1, пом. 1008, состоящее из основного строения, общей площадью 70,5 кв.м., кадастровый №.

Указанный договор купли-продажи явился основанием регистрации перехода прав собственности в отношении нежилого помещения, по адресу: <адрес>, стр. 1, пом. 1008, общей площадью 70,5 кв.м., кадастровый №, о чем свидетельствует представленная в материалы дела выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ и не оспаривается сторонами.

Обосновывая требование о недействительности договора, истец ссылается на совершение сделки без уведомления арендатора и предложения ему реализовать преимущественное право на покупку нежилого помещения.

Между тем, суд полагает, что довод о недействительности договора как совершенного без уведомления арендатора и предложения ему реализовать преимущественное право на покупку нежилого помещения, не являются в данном случае обоснованными ввиду следующего.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК Российской Федерации).

Исходя из пункта 2 статьи 168 ГК Российской Федерации, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 1 статьи 624 ГК Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно пункту 3 статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В силу пункта 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 550, пунктом 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

Правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В силу абз. 1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Согласно п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Как ранее установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО8 от имени которой действует ФИО13, заключено дополнительное соглашение, согласно которому, среди прочего, стороны в пункте 2 соглашения определили, что в случае продажи арендодателем помещения, арендатор имеет преимущественное право покупки помещения, при этом выкупная стоимость помещения для арендодателя составляет 2100000 рублей, данная стоимость установлена в случае продажи помещения арендодателем арендатору до ДД.ММ.ГГГГ.

Так из буквального толкования вышеуказанного пункта 2 дополнительного соглашения следует, что в срок до ДД.ММ.ГГГГ определено преимущественное право ФИО2 на покупку нежилого помещения, по адресу: <адрес>, стр. 1, пом. 1008, общей площадью 70,5 кв.м., кадастровый № стоимостью 2100000 рублей, при этом после ДД.ММ.ГГГГ полагать о сохранении его преимущественного права не является обоснованным, поскольку условия о размере выкупной цены и о порядке ее внесения сторонами не определены, в связи с чем, по истечению согласованного сторонами срока, то есть после ДД.ММ.ГГГГ дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ не отвечает требованиям договора аренды с правом выкупа.

Из указанного следует, что в установленном законом и договором порядке, соответствующие соглашение между сторонами не достигнуто, иные дополнительные соглашения, представленные в материалы дела, не содержат условий о преимущественном праве истца выкупа спорного нежилого помещения.

Доказательств приобретения истцом спорного объекта в срок до 01.09.2021, доводов о невозможности совершения сделки, пролонгации данного условия материалы дела не содержат, что указывает на то обстоятельства, что после 01.09.2021 преимущественное право покупки объекта ФИО1 утрачено.

По смыслу положений п. 1 ст. 168 ГК РФ для целей признания сделки ничтожной необходимо, чтобы данная сделка в момент ее совершения сторонами не соответствовала требованиям закона или иных правовых актов, однако данных обстоятельств судом не установлено.

Согласно пункту 1 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ, иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В силу п. п. 90, 91 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделка может быть признана недействительной по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 173.1 ГК РФ, только тогда, когда получение согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления на ее совершение необходимо в силу указания закона (пункт 2 статьи 3 ГК РФ).

Не может быть признана недействительной по этому основанию сделка, получение согласия на которую необходимо в силу предписания нормативного правового акта, не являющегося законом. По общему правилу последствием заключения такой сделки без необходимого согласия является возмещение соответствующему третьему лицу причиненных убытков (статья 15 ГК РФ).

В случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества статья 173.1 ГК РФ не подлежит применению.

Последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ, пункт 18 статьи 21 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" и т.д.).

Вместе с тем, как обоснованно в данной части отмечено стороной ответчика, истец ФИО1 не является собственником, долевым собственником спорного недвижимого имущества, следовательно не является стороной оспариваемой сделки, и в силу п. 1 ст. 173.1 ГК РФ не отнесен к категории лиц имеющих право требовать признания недействительной сделки.

Более того, положения статьи 173.1 ГК РФ не подлежит применению в случае нарушения преимущественного права покупки какого-либо имущества, на что фактически ссылается истец в обоснование заявленных требований.

При указанных обстоятельствах доводы спорящих сторон, в частности отделимых улучшений, порядка расторжения договора аренды, правового значения не имеют, при этом довод представителя ответчика ФИО8 – адвоката Аржанниковой О.В. об отсутствии у ФИО13 полномочий на подписание дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды, по мнению суда подлежит отклонению ввиду следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Из материалов дела усматривается, что при подписании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды между ФИО27 и ФИО8 в лице представителя ФИО13, последняя действовала на основании доверенности серия <адрес>5 от ДД.ММ.ГГГГ, выданная сроком на пять лет.

Согласно указанной доверенности ФИО8 уполномочила ФИО14, в том числе представлять свои интересы по всем вопросам, связанным с согласование, осуществлением, оформлением и регистрации перепланировки нежилого помещения, находящегося по адресу: <адрес> АЮ помещение 1008; управлять указанным имуществом; продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащее ФИО8 нежилое помещение, для чего предоставлено право заключить и подписать договор купли-продажи на условиях по своему усмотрению, акт приема-передачи, получить причитающиеся денежные средства и иные условия.

Как ранее установлено судом, договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество, заключается в форме предусмотренной для договора купли-продажи, то есть определяя преимущественное право арендатора, арендодатель, его представитель фактически распоряжается имуществом в пользу арендатора, то есть продает его на определенных условиях, при этом, право ФИО14 продажи нежилого помещения, находящегося по адресу: <адрес> АЮ помещение 1008, прямо определено вышеуказанной доверенностью.

Анализируя выше изложенное, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, после установленной даты ДД.ММ.ГГГГ не соответствует условиям договора аренды с правом выкупа, что указывает на отсутствие у истца преимущественного права покупки спорного нежилого помещения, оснований для удовлетворения заявленных требований не находит.

Учитывая, что в удовлетворении заявленных требования истцу отказано, следовательно судебные расходы, понесенные истцом при рассмотрении настоящего дела, не подлежат взысканию с ответчиков.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Войко ФИО22 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт № выдан ДД.ММ.ГГГГ УМВД России по <адрес>, код подразделения 700-004) к Болтовской (ФИО14) ФИО23 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт № выдан ДД.ММ.ГГГГ ГУ МВД России по городу Санкт – Петербург и <адрес>, код подразделения 780-049), ФИО5 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт <...> выдан ДД.ММ.ГГГГ Октябрьским РОВД <адрес>, ФИО11 ФИО24 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт № выдан ДД.ММ.ГГГГ УМВД России по <адрес>, код подразделения 700-003) о признании договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, стр. 1, пом.1008, кадастровый № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным; применении последствий недействительности сделки путем регистрации права собственности за Болтовской Алёной ФИО6; возложении обязанности на Болтовскую (ФИО14) ФИО25 заключения договора купли – продажи нежилого помещения с учетом произведенных неотделимых улучшений, взыскании понесенных по делу судебных расходов – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска в течение месяца со дня составления мотивированного текста решения.

Судья (подпись) Л.А. Шукшина

Оригинал документа находится в деле № 2-1638/2024 (УИД 70RS0004-01-2024-001223-28) в Советском районном суде г. Томска

Мотивированный текст решения составлен 28.10.2024