Решение № 2-2745/2019 2-2745/2019~М-1881/2019 М-1881/2019 от 24 июля 2019 г. по делу № 2-2745/2019

Дело № 2-2745/2019


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 июля 2019 года г. Липецк

Советский районный суд г. Липецка в составе:

председательствующего судьи Малыхиной А.Н.,

при секретаре Присекиной О.В., Бабаянце А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора найма жилого помещения, возложении обязанности освободить квартиру и передать ключи от квартиры, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился с иском к ФИО2 о расторжении договора найма жилого помещения, возложении обязанности освободить квартиру и передать ключи, взыскании денежных средств. В обоснование требований истец указал, что 01.06.2017 года стороны заключили договор найма <адрес>-А по <адрес> сроком на 11 месяцев. Квартира передана ответчику по акту приема передачи от 01.06.2017 года. В соответствии с условиями договора наниматель обязан оплачивать ежемесячную плату в размере 12 000 руб. и коммунальные услуги. Однако ответчик не исполнял договорные обязательства, не оплатил арендные платежи за период с января 2019 года по март 2019 года в сумме 36 000 руб., коммунальные услуги за период с июня 2017 года по март 2019 года в сумме 29 541,66 руб., расходы по оплате услуг клинингового агенства в сумме 4 800 руб.

В связи с изложенными обстоятельствами истец, с учетом уточнений исковых требований, просит суд расторгнуть договор найма жилого помещения от 01.06.2017 года, обязать ответчика освободить квартиру и возвратить ключи от входной двери квартиры, взыскать с ответчика денежные средства в общей сумме 70 341,66 руб., а также судебные расходы по оплате госпошлины в размере 2 608 руб.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о дате и месте судебного разбирательства извещался надлежащим образом.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в уточненном иске (л.д. 60 – 62, 114 - 116).

Дополнительно объяснил, что ответчик в 2019 году не оплатил арендные платежи за наем квартиры. Наниматель по условиям договора должен был ежемесячно оплачивать коммунальные платежи, однако он это делал нерегулярно, в связи с чем образовалась задолженность, которую погасил истец, следовательно, ответчик обязан возместить истцу убытки. Ответчик отказался досрочно расторгнуть договор найма, не возвратил квартиру наймодателю по акту приема-передачи.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании иск не признал и объяснил, что в арендованной квартире он проживал с супругой и малолетним ребенком с 01.06.2017 года по 31.12.2018 года. Из арендованной квартиры он с семьей выехал 31.12.2017 года и вывез свои вещи. Арендованная квартира и имущество наймодателя были оставлены в том же состоянии, каково оно было при заключении договора найма. При выезде акт приема-передачи квартиры не составлялся, так как он не придал этому значения. Ключи от квартиры он передал ФИО4 5 января 2019 года, она не имела претензий по состоянию квартиры и имущества, о составлении акта приема-передачи квартиры не заявляла. С 01.01.2019 года он с семьей не проживал в арендованной квартире, в связи с чем требования истца о взыскании арендных платежей и коммунальных платежей за период с 01.01.2019 года по 31.03.2019 года являются незаконными. В период с 01.06.2017 года по 31.12.2018 года он оплачивал коммунальные услуги, но иногда допускал пропуски платежей. В феврале 2019 года истец заказал клининговому агенству генеральную уборку квартиры и сдал квартиру в аренду другому нанимателю – девушке, которая проживает там в настоящее время, однако на просьбу истца явиться в суд она отказалась из-за нежелания портить отношения с наймодателем.

Выслушав объяснения сторон, показания свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ч. 1 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.

На основании ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

В силу ст. 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с ч. 1 ст. 671 Гражданского кодекса РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ).

Согласно ст. 678 Гражданского кодекса РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В соответствии со ст. 682 Гражданского кодекса РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать ее размер.

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ.

Судом установлено, что <адрес>-А по <адрес> с 23.06.2015 года принадлежит на праве собственности ФИО5, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 75 - 79).

ФИО5 (ссудодатель) предоставила указанную квартиру в безвозмездное пользование истцу ФИО1 (ссудополучателю) на основании договора от 01.01.2017 года сроком на 11 месяцев с возможностью пролонгации на тех же условиях на неопределенный срок (л.д. 22).

В силу п. 1.3 договора безвозмездного пользования доходы, полученные ссудополучателем в результате использования помещения в соответствии с настоящим договором, являются его собственностью.

Согласно п. 2.4.3 договора ссудополучатель имеет право сдавать квартиру в аренду и использовать по своему усмотрению.

ФИО1 (доверитель) в соответствии с договором от 01.01.2017 года поручил ФИО4 (поверенному) безвозмездно совершать от имени и за счет доверителя действия связанные с пользованием и эксплуатацией <адрес>-А по <адрес>, в том числе вести переговоры и взаимодействие с потенциальным арендаторами, контроль в период действия договора аренды квартиры, получать от арендаторов оплату, при необходимости оплачивать коммунальные платежи за квартиры (л.д. 86).

01.06.2017 года между истцом ФИО1 (наймодатель) и ответчиком ФИО2 (наниматель) заключен договор найма жилого помещения, в соответствии с которым наймодатель передал нанимателю во временное владение и пользование за плату <адрес>-А по <адрес> сроком на 11 месяцев с возможностью пролонгации на тех же условиях и на тот же срок (л.д. 7 - 8).

По акту приема-передачи от 01.06.2017 года истец передал, а ответчик принял указанную квартиру и находящееся в ней имущество, указанное в данном акте (л.д. 9).

Ссылка ответчика на то обстоятельство, что истец представил в суд договор найма жилого помещения, содержащий условия, отличные от условий, который содержал договор, подписанный ответчиком при его заключении, судом не может быть принята, так как ответчик не представил суду свой экземпляр договора, то есть свои доводы о различиях в экземплярах договора, подписанных истцом и ответчиком, ФИО2 необходимыми доказательствами не подтвердил.

Пунктом 4.1 договора установлена плата за наем квартиры и пользование имуществом в размере 12 000 руб. за 1 месяц, без учета коммунальных платежей.

В силу п. 6.1.2 договора наниматель обязан своевременно производить плату за наем квартиры.

В соответствии с п. 8.3 договора наймодатель имеет право досрочно расторгнуть договор найма, если наниматель не оплачивает наем квартиры в течение 5 дней.

Согласно п. 9.1, п. 9.2, п. 9.4 договора по истечении срока найма наниматель обязан передать наймодателю квартиру и имущество в течение 5 дней с момента окончания срока действия договора по акту приема-передачи; выехать из квартиры и подготовить ее к передаче наймодателю; в момент подписания акта приема-передачи передать наймодателю ключи от входной двери.

Заявляя требование о расторжении договора найма квартиры и возложении на ответчика обязанности освободить квартиру и возвратить ключи, взыскании арендных платежей и убытков, истец указывает, что ответчик ФИО2 с семьей в период с января 2019 года по март 2019 года проживал в спорной квартире.

В обоснование своих требований и доводов о продолжении пользования в 2019 году квартирой со стороны ответчика истец ссылается на отсутствие акта приема-передачи квартиры, который должен быть подписан сторонами при возврате квартиры нанимателем наймодателю.

Возражая против исковых требований, ответчик ФИО2 в судебном заседании объяснил, что 31.12.2018 года он с семьей выехал из арендованной квартиры и вывез свои вещи, ключи от квартиры 05.01.2019 года возвратил ФИО4 С 01.01.2019 года они постоянно проживают в <адрес>.

Для проверки доводов ответчика судом были допрошены свидетели.

Свидетель ФИО6 в судебном заседании показала, что она является супругой ответчика. Они с ребенком проживали в арендованной <адрес>-А по <адрес> с 01.06.2017 года по 31.12.2018 года. Перед Новым годом они забрали свои вещи и съехали с арендованной квартиры, с 01.01.2019 года стали постоянно проживать в <адрес>. В январе 2019 года они вызывали ребенку на дом врача-педиатра. После того, как началось судебное разбирательство, они с мужем 25.05.2019 года ходили в квартиру истца, беседовали с девушкой, которая там проживает, она рассказала, что сняла эту квартиру в феврале-марте 2019 года.

Свидетель ФИО7 в судебном заседании показал, что перед Новым 2019 годом ФИО2 попросил его помочь перевезти вещи из съемной квартиры. Примерно в 16-17 часов они приехали на «Газели» ответчика на <адрес>. Дом он не знает визуально, он расположен рядом со школой и пивбаром «Берлога». Он помог ответчику перенести из квартиры и погрузить их в «Газель» вещи: детскую кроватку, коляску, вещи в пакетах, мебель никакую не перевозили. Эти вещи они привезли и занесли в квартиру на <адрес>, которая расположена на 21 этаже, номер дома его не интересовал. При переезде ответчик ФИО2 говорил, что он платит взносы за ипотечную квартиру, а также за наем квартиры, это очень дорого для семьи, поэтому он решил съехать с арендованной квартиры.

Показания данных свидетелей являются последовательными и непротиворечивыми, согласуются с письменными доказательствами и установленным по делу обстоятельствами, в связи с чем суд принимает их в качестве допустимых и достоверных доказательств.

Возражения ответчика ФИО2 также подтверждаются справкой Детской поликлиники № 1, из содержания которой следует, что малолетний ребенок ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ г.р., проживающий по адресу: <адрес>, наблюдается в Детской поликлинике № 1. По данному адресу 15.01.2019 года был осуществлен вызов врача ребенку на дом (л.д. 57).

Из квитанции Клинингового агенства «Мир чистоты» (ИП ФИО9) сер. ОО 052525 усматривается, что 11.02.2019 года заказчику ФИО1 были оказаны услуги по уборке <адрес>-А по <адрес> стоимостью 4 800 руб. (л.д. 10).

В состав услуг входило: частичное мытье окон изнутри, откосы и подоконники; генеральная уборка – мытье стен и дверей кухни, мытье внутри и фасадов кухни от жира, мытье духовки и холодильника внутри; мытье натяжных потолков от бытовых загрязнений, остатков еды, жира и т.д.; мытье шкафов и мебели изнутри и снаружи, мытье полов; помывка санузла от известковых и уриновых отложений и бытовой грязи.

Исследовав содержание данной квитанции, суд приходит к выводу, что указанное письменное доказательство опровергает доводы истца о том, что ответчик ФИО2 в период с января 2019 года по март 2019 года проживал в арендованной квартире.

Исходя из изложенных обстоятельств и характера оказанных услуг, суд приходит к выводу, что необходимость проведения 11.02.2019 года тщательной генеральной уборки квартиры с мытьем стен и натяжных потолков возникла у наймодателя в связи с выездом семьи ответчика из квартиры, что в свою очередь также является подтверждением объяснений ответчика о том, что в феврале 2019 года он в арендованной квартире уже не проживал, ввиду чего ответчику не имело смысла не возвращать ФИО4 ключи от квартиры.

Проанализировав совокупность собранных по делу доказательств, суд приходит к выводу, что доводы истца о проживании нанимателя ФИО2 в арендованной <адрес>-А по <адрес> в период с января 2019 года по март 2019 года, не нашли своего доказательственного подтверждения.

Само по себе несоставление сторонами акта приема-передачи квартиры от нанимателя наймодателю, в отсутствие других достоверных доказательств, не может являться исключительным и безусловным доказательством того факта, что в период с 01.01.2019 года по 31.03.2019 году ответчик продолжал проживать в арендованной квартире.

Так как договором найма жилого помещения не предусматривалось условие об оплате нанимателем генеральной уборки квартиры, то требование истца о взыскании с ответчика услуг клинингового агенства в сумме 4 800 руб. является необоснованным и удовлетворению не подлежит.

Пунктом 2 ст. 687 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

Согласно ст. 688 Гражданского кодекса РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Из установленных судом обстоятельств следует, что наниматель ФИО2 проживал в арендованной квартире в период с 01.06.2017 года по 31.12.2018 года, после чего выехал из квартиры и передал ключи ФИО4 Задолженности по арендной плате за указанный период он не имеет, то есть обязательства по внесению платы за наем жилья им исполнены.

Поскольку в силу ч. 1 ст. 408 Гражданского кодекса РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство, суд приходит к выводу, что в связи с выездом нанимателя ФИО2 из арендованной квартиры и отсутствием у нанимателя задолженности по оплате арендных платежей за период с 01.06.2017 года по 31.12.2018 года заключенный сторонами договор найма <адрес>-А по <адрес> от 01.06.2017 года прекратил свое действие, ввиду чего он расторжению не подлежит, следовательно, основания для возложения на ответчика обязанности освободить арендованную квартиру и возвратить ключи от квартиры, а также для взыскания с ответчика арендных платежей за период с января 2019 года по март 2019 года в сумме 36 000 руб. – отсутствуют.

Истцом также заявлены требования о взыскании с ответчика задолженности по оплате коммунальных услуг за период с 01.06.2017 года по 31.03.2019 год в общей сумме 29 541,66 руб.

Согласно ст. 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Из представленных истцом платежных квитанций усматривается, что в период с 01.06.2017 года по 31.12.2018 года по поручению истца поверенным лицом ФИО4 оплачивались коммунальные услуги в отношении <адрес>-А по <адрес>.

Ответчик в судебном заседании объяснил, что в период проживания в указанной квартире коммунальные услуги оплачивал нерегулярно, иногда пропускал ежемесячные платежи.

Согласно ст. 153 Жилищного кодекса РФ граждане обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

В силу ст. 154 Жилищного кодекса РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме;

2) взнос на капитальный ремонт;

3) плату за коммунальные услуги.

В свою очередь, плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.

Поскольку судом установлено, что ответчик в период с января 2019 года по март 2019 года в арендованной квартире не проживал, то требования истца о взыскании с ФИО2 задолженности по оплате коммунальных услуг за этот период в сумме 11 302,55 руб. удовлетворению не подлежат.

Согласно расчету истца задолженность ответчика по оплате коммунальных услуг за период с 01.06.2017 года по 31.12.2018 года составила 18 239,11 руб., которая включает: коммунальные услуги АО «ЛГЭК» - 6 312,85 руб., ООО «ГЭСК» - 2 434,80 руб., ПАО «Квадра» - 4 038,63 руб., оплата содержания и ремонта жилого помещения по квитанциям ТСЖ «Улица Терешковой» - 5 452,83 руб. (л.д. 114 – 115).

Доводы ответчика о том, что им произведена оплата за содержание жилья в марте 2018 года в сумме 5 700 руб. и в мае 2018 года в сумме 2 607 руб., судом не принимаются, так как представленными истцом справкой ТСЖ «Улица Терешковой» и реестрами платежей подтверждается только сам факт осуществления указанных платежей, однако эти документы не содержат сведений, кем произведены эти платежи (л.д. 89 - 91).

В то же время истец представил квитанцию ТСЖ «Улица Терешковой» к приходному кассовому ордеру № 1025 от 20.03.2018 года, в которой указано, что ФИО1 произвел оплату за содержание <адрес>-А по <адрес> за июнь, август, ноябрь, декабрь, январь, февраль 2018 года в сумме 5 700 руб. (л.д. 118).

В силу ст. 154 Жилищного кодекса РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения, а также взносы на капитальный ремонт, не являются платой за коммунальные услуги.

При этом из договора найма жилого помещения от 01.06.2017 года усматривается, что при его заключении стороны в п. 4.4 договора согласовали, что наниматель самостоятельно ежемесячно оплачивает коммунальные услуги, электроэнергию и абонентскую плату за телефон.

Таким образом, поскольку плата за содержание жилья не входит в перечень коммунальных услуг, установленных ст. 154 ЖК РФ, а договором найма жилого помещения на нанимателя ФИО2 не возложена обязанность по оплате содержания жилья, следовательно, плата за содержание и ремонт жилого помещения по квитанциям ТСЖ «Улица Терешковой» в сумме 5 452,83 руб. не подлежит взысканию с ответчика.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии с указанной нормой права с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в размере 475 руб.

Руководствуясь ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по оплате коммунальных услуг по договору найма жилого помещения (квартиры) от 01.06.2017 года за период с 01.06.2017 года по 31.12.2018 года в сумме 12 786,28 руб. и судебные расходы по оплате госпошлины в размере 475 руб.

В удовлетворении исковых требований о расторжении договора найма жилого помещения (квартиры) от 01.06.2017 года, возложении обязанности освободить <адрес>-А по <адрес> и передать ключи от квартиры, взыскании денежных средств за услуги клинингового агенства – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Липецкий областной суд через Советский районный суд г. Липецка в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья А.Н.Малыхина

Мотивированное решение

составлено 30.07.2019 г.