Апелляционное определение № 33-1719/2026 от 10 марта 2026 г.

Судья Баскова Л.В. № 33-1719/2026 (2-1096/2025 – 1 инст.)

УИД 86RS0015-01-2025-001488-12


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

11 марта 2026 года г. Ханты-Мансийск

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе:

председательствующего судьи Яковлева Д.В.,

судей Бойко Д.А., Решетниковой О.В.

при ведении протокола секретарём Пачгановой И.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску (ФИО)13 ((ФИО)16) (ФИО)2, (ФИО)1 к администрации МО г. Нягани о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки

по апелляционной жалобе (ФИО)1

на решение Няганского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 3 декабря 2025 года,

заслушав доклад судьи Яковлева Д.В., объяснения представителя ответчика – (ФИО)7, возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия,

установила:

(ФИО)13 ((ФИО)16) А.М. и (ФИО)1 обратились в суд с иском к администрации МО г. Нягани, просили, уточнив требования,

признать недействительной (ничтожной) сделкой заключенный 21 января 2013 года договор купли-продажи квартиры по адресу: (адрес), (адрес)., (адрес),

применить последствия недействительности сделки в виде реституции,

обязать ответчика заключить договор социального найма с истцами и членами семьи в отношении объекта по адресу: (адрес), (адрес), (адрес),

взыскать с ответчика

в пользу (ФИО)1 расходы по оплате государственной пошлины 3 000 рублей;

в пользу (ФИО)13 ((ФИО)16) А.М. неосновательное обогащение 930 571,72 рублей и расходы по оплате государственной пошлины 23 611 рублей.

В обоснование заявленных требований сослались на то, что истица (ФИО)13 заключила с ответчиком оспариваемый договор. Стоимость квартиры была определена за часть жилого помещения с учетом площади ранее занимаемой аварийной квартиры, предоставленной на условиях социального найма. По мнению истцов, при переселении из аварийного жилья ответчик должен был предоставить им жилое помещение на условиях социального найма, а не заключать договор купли-продажи. Утверждали, что истица полностью погасила стоимость квартиры по оспариваемому договору. Указали, что о нарушении своего права истцы узнали в августе 2025 года, поэтому срок для оспаривания сделки ими не пропущен.

В возражениях на иск ответчик указал, что действующее законодательство не содержит запретов на продажу жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности. Пояснил, что в рамках долгосрочной программы истцы имели право на предоставление жилого помещения, состоящего из того же числа комнат в муниципальной квартире. Спорная квартира имеет площадь значительно выше той, в которой они ранее проживали. При заключении договора купли-продажи стоимость предоставляемого жилого помещения определена за вычетом площади ранее занимаемого аварийного помещения. Истице предлагалось жилое помещение равнозначное по площади ранее занимаемому, от которого она отказалась. Утверждал, что квартира истице предоставлена на основании её заявления, порядок и условия предоставления жилья ей и членам её семьи были разъяснены и понятны, претензий никто не имел. Кроме того, (ФИО)14 (супругом) было дано нотариальное согласие от 21 января 2013 года на покупку с залоговым обременением и регистрацию квартиры. Пояснил, что расчет стоимости предоставляемой квартиры произведен с учетом стоимости площади ранее занимаемой квартиры, с которым истица была согласна. Заявил о пропуске истцами срока исковой давности, полагая, что требование о недействительности сделки могли быть заявлены истицей в рамках рассмотрения ранее рассмотренного дела в 2013 году по иску администрации о взыскании с неё задолженности по данному договору.

Определением суда от 9 сентября 2025 года и протокольным определением суда от 25 ноября 2025 года к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены (ФИО)14 и ПАО «Сбербанк России» (т.1 л.д.2-4, 132-135).

В письменных пояснениях (ФИО)14 полагал, что оспариваемый договор купли-продажи не может быть признан недействительным по основаниям, предусмотренным статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Невозможным полагал вернуть стороны в первоначальное положение, поскольку квартира находится в споре по его иску к (ФИО)14 о разделе совместно нажитого имущества, а также в залоге у ПАО «Сбербанк России». Недопустимым полагал применение реституции в виде передачи спорной квартиры истице и членам её семьи по договору социального найма, поскольку он, являясь собственником квартиры, членом семьи не является в связи с расторжением брака. По его мнению, в случае возврата уплаченных денежных средств по договору будут нарушены его права, поскольку стоимость квартиры выплачивалась в период брака за счет совместных денежных средств. Просил применить срок исковой давности к требованию о признании сделки недействительной.

От ответчика также поступило заявление о применении срока исковой давности.

Протокольным определением суда от 25 ноября 2025 года изменен процессуальный статус третьего лица (ФИО)14 на соответчика (т.1 л.д.132-135).

От (ФИО)14 поступило заявление о взыскании с истцов судебных расходов на оплату юридических услуг 30 000 руб. в равных долях по 15 000 руб. (т.1 л.д.147).

Решением Няганского городского суда от 3 декабря 2025 года в удовлетворении иска отказано. С истцов в пользу (ФИО)14 взысканы расходы по оплате услуг представителя 30 000 руб., то есть по 15 000 руб. с каждого.

В апелляционной жалобе (ФИО)1 просит об отмене постановленного решения суда и удовлетворении заявленных требований. Указал, что в возрасте 15 лет он не осознавал природу своих действий и действовал по указанию законного представителя. На дату переселения из аварийного жилья действовало постановление администрации г. Нягани от 24 октября 2011 года №4399, согласно которому гражданам предоставлялось жилье на условиях социального найма равнозначное по площади ранее занимаемому. Допускалось предоставление на условиях социального найма жилого помещения, превышающего по общей площади ранее занимаемое, но не более чем на 10%. Указывает, что у ответчика отсутствовали равнозначные по площади жилые помещения, а им была предложена спорная квартира. Ссылается на то, что изымаемое жилое помещение являлось комнатой в коммунальной квартире, ввиду чего необходимо было учитывать общую площадь вспомогательных помещений. Полагает, что квартира должна была быть предоставлена на условиях социального найма, а взимание платы за превышение квадратных метров являлось незаконным. Настаивает на том, что о факте заключения договора купли-продажи квартиры ему стало известно в августе 2025 года из спора о разделе имущества. На протяжении 12 лет он добросовестно полагал, что проживает в квартире на основании договора социального найма и полагал, что в дальнейшем сможет воспользоваться своим правом на приватизацию и получение доли в имуществе. Настаивает на том, что срок исковой давности для него не истек.

В возражениях на апелляционную жалобу администрация г. Нягани указывает на недобросовестные действия истцов, направленные во вред имущественным интересам (ФИО)14

В суд апелляционной инстанции истцы и третьи лица ((ФИО)14 и ПАО «Сбербанк России») не явились. О времени и месте судебного заседания истцы и третье лицо (ФИО)14 извещены 24 февраля 2026 года телефонограммами, а представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России» почтовым извещением.

Ходатайств об отложении слушания дела и документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не явившиеся в судебное заседание участники процесса не представили.

Информация о движении дела размещена на официальном сайте суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела по правилам части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов апелляционной жалобы и заслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что квартира истице предоставлена на основании её заявления, договор купли-продажи был заключен добровольно и осознанно, условия его заключения ей разъяснялись и были понятны. Суд пришел к выводу о том, что исковое заявление подано с целью получения наиболее благоприятной правовой позиции по делу о разделе между бывшими супругами спорной квартиры. Применяя срок исковой давности, суд исходил из того, что в период с 18 февраля 2013 года по 19 ноября 2019 года (ФИО)8 оплачивала платежи по договору купли-продажи и с иском об оспаривании договора не обращалась. Применяя срок исковой давности в отношении истца (ФИО)1, суд исходил из того, что с момента совершения сделки прошло более 12 лет и указанный срок не может быть восстановлен.

Оснований не согласиться с такими выводами суд апелляционной инстанции не находит.

21 октября 2004 года (ФИО)16 ((ФИО)19) А.М. на состав семьи из 3 человек (включая мужа (ФИО)18. и сына) на основании ордера на условиях социального найма было предоставлено жилое помещение общей площадью 18,3 кв.м по адресу: (адрес) (т. 1 л.д. 16).

(дата) (ФИО)20. вступила в брак с (ФИО)14 и изменила фамилию (т. 1 л.д. 50).

(дата) (ФИО)14 установил отцовство в отношении сына (ФИО)16 – (ФИО)9, которому присвоены фамилия (ФИО)16 и отчество (ФИО)3 (т. 1 л.д. 26).

21 января 2013 года (ФИО)8 в связи с расселением аварийного дома обратилась к администрации г. Нягани с заявлением, в котором просила предоставить ей квартиру по адресу: (адрес), (адрес) (адрес), общей площадью 41,3 кв.м и заключить договор купли-продажи с выплатой стоимости жилого помещения предоставленного сверх площади ранее занимаемого жилого помещения с рассрочкой платежа до 84 месяцев. Порядок и условия предоставления жилья (ФИО)8 и членам ее семьи были разъяснены и понятны, претензий из членов семьи никто не имел. В договоре купли-продажи вышеуказанной квартиры подписанты просили оформить квартиру на (ФИО)8, остальные члены семьи с правом проживания. Заявление также подписано супругом (ФИО)14 и сыном (ФИО)1 (т. 1 л.д. 57).

В этот же день (ФИО)14 (супругом) было дано нотариальное согласие на покупку с залоговым обременением и регистрацию квартиры по адресу: (адрес), (адрес), (адрес) (т. 1 л.д. 61).

В этот же день муниципальным образованием город Нягань и (ФИО)8 был заключен договор купли-продажи на квартиру по адресу: (адрес), (адрес), (адрес). Стоимость квартиры сторонами определена в 1 670 983,08 руб., рыночная стоимость квартиры составляет 2 440 000 руб. и определена по отчёту оценщика, при этом указано, что покупатель купил квартиру за 930 571,72 руб. в рассрочку на 84 месяца по 11 078 руб. в месяц (т. 1 л.д. 17).

К договору был приложен следующий расчёт:

стоимость предоставляемого жилого помещения общей площадью 41,3 кв.м составляет 1 670 983,08 руб. (в соответствии с приложением к Приказу Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Нягани №514 от 16 октября 2012 года), стоимость 1 кв.м составляет 40 459,64 рублей (1 670 983,08 руб. / 41,3 кв.м).

разница в квадратных метрах между предоставляемым и расселяемым жилым помещением составляет 23 кв.м (41,3 кв.м – 18,3 кв.м).

стоимость жилого помещения, предоставленного сверх площади ранее занимаемого жилого помещения, составляет 930 571,72 руб. (40 459,64 руб. ? 23 кв.м) (т. 1 л.д. 58-60).

В указанный период действовала целевая программа "Улучшение жилищных условий отдельных категорий граждан, проживающих на территории муниципального образования г. Нягань, на 2011-2013 года и на период до 2015 года" (т.1 л.д. 98).

23 января 2013 года за (ФИО)8 зарегистрировано право собственности на квартиру (т. 1 л.д. 21).

21 ноября 2019 года комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Нягани (ФИО)8 выдана справка о полном погашении стоимости квартиры (т. 1 л.д. 22).

11 декабря 2020 года спорная квартира передана в ипотеку ПАО «Сбербанк России» в качестве меры исполнения обязательств (ФИО)8 и (ФИО)14 по кредитному договору от 11 декабря 2020 года, по которому им предоставлен кредит на сумму 1 000 000 руб. (т.1 л.д. 91-95).

24 ноября 2022 года решением мирового судьи судебного участка № 1 Няганского судебного района расторгнут брак (ФИО)8 и (ФИО)14 (т. 1 л.д. 91).

По сведениям МВД России в спорной квартире зарегистрированы по месту жительства (ФИО)13 ((ФИО)16) А.М., (ФИО)10, (ФИО)11 и (ФИО)1 (л.д. 51-52).

Настаивая на обращении в суд в течение срока исковой давности, апеллянт ссылался на подписание оспариваемого договора в несовершеннолетнем возрасте и на свою убеждённость в проживании в квартире на условиях социального найма.

Данные доводы обоснованными признаны быть не могут.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В соответствии со статьёй 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале её исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (пункт 1). Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий её недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (пункт 2).

Из приведенных положений закона следует, что закон устанавливает различные сроки исковой давности в зависимости от заявленных оснований недействительности сделки и субъекта предъявляющего иск, в силу чего недействительные сделки классифицируется на оспоримые и ничтожные.

Поскольку (ФИО)1 не являлся стороной сделки, в рассматриваемом случае подлежат применению положения пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, а срок исковой давности для предъявления им требований составляет три года.

В то же время, в силу вышеприведенных положений закона, течение такого срока начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале её исполнения.

Действительно, (ФИО)1 (дата) года рождения, на момент заключения договора купли-продажи 21 января 2013 года, исполнилось только 15 лет. Однако, достигнув совершеннолетия (дата), он в полной мере мог реализовывать свои гражданские права, в том числе требовать признания оспариваемого договора недействительным, чего не сделал.

Оснований полагать, что (ФИО)1 в силу своего возраста и образования в период с 15 декабря 2015 года до момента подачи иска не интересовался правовой судьбой квартиры, в которой был зарегистрирован по месту жительства и проживал, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Как следствие этого оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции, указавшего на пропуск истцами срока исковой давности, судебная коллегия не находит.

Являются правильными и выводы суда первой инстанции о соответствии оспариваемого договора купли-продажи требованиям закона.

В силу статьи 86 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договор купли-продажи) если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.

Из приведенных положений закона следует, что по общему правилу на орган местного самоуправления при расселении аварийного многоквартирного дома законом возложена обязанность по обеспечению жилищных прав граждан путём предоставления иного жилого помещения на условиях социального найма.

В то же время в силу статьи 1 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав, а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению (пункт 1). Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан (пункт 2).

Согласно пункту 1 статьи 10 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему.

Таким образом, в рассматриваемом случае оспариваемый договор купли-продажи подлежат анализу на предмет нарушения прав его сторон и иных проживавших в квартире лиц.

Как правильно указал суд первой инстанции, такой договор прав истцов не нарушает, поскольку предоставленное жилое помещение по площади значительно (в 2,25 раза) превышает площадь ранее занимаемого семьёй аварийного помещения. Такое помещение было предоставлено в связи с расселением в рамках действовавшей муниципальной программы, направленной на улучшение жилищных условий граждан проживающих в г. Нягани и предусматривающей возможность расселения общежитий. Площадь занимаемого истцами ранее аварийного помещения зачтена в площадь предоставленного жилого помещения, покупная стоимость которого пропорционально уменьшена из расчёта равнозначности стоимости обоих жилых помещений (несмотря на то, что изымаемое жилое помещение являлось аварийным). Участие в программе являлось добровольным, а заключая оспоримый договор купли-продажи, истица (ФИО)8 (являющаяся законным представителем истца (ФИО)1 в силу чего действовала в своих интересах и интересах своего сына) была осведомлена об условиях участия в программе и условиях договора.

Следует отметить, что площадь спорного жилого помещения превышала площадь изымаемого в 2,25 раза, при том, что оплаченная по договору в рассрочку за превышение площади сумма составляла только 38% от рыночной стоимости, установленной оценщиком и оговорённой сторонами при заключении договора купли-продажи.

В таких условиях обеспечение жилищных прав истцов, расселённых в 2013 году из аварийного жилого помещения путём предоставления в собственность квартиры на вышеуказанных условиях, нарушающим их жилищные права, равно как и нарушающим действовавшее жилищное законодательство, признано быть не может.

Ссылки апеллянта на нарушение его прав неверным расчётом площади учтены быть не могут. Изымаемое аварийное жилое помещение площадью 18,3 кв.м являлось жилым помещением в общежитии и данных о том, что оно являлось комнатой в коммунальной квартире, в деле не имеется. Кроме того, вышеприведенные расчёты свидетельствуют о предоставлении спорного жилого помещения на льготных условиях, предусмотренных муниципальной программой.

При заключении договора в интересах апеллянта действовала его мать, являющаяся его законным представителем. В дальнейшем она участвовала в судебном разбирательстве по предъявленному к ней иску, обусловленному неисполнением договора. В 2019 году исполнила условия договора (фактически одобряя таковой), а также распоряжалась спорной квартирой, в том числе передавала квартиру в залог по кредитному обязательству.

Сам апеллянт, не являвшийся стороной договора, никаких неблагоприятных имущественных последствий связанных с его заключением и обусловленных обязанностью выплаты денежных средств, не претерпел, так как у него в силу договора не было никаких финансовых обязательств перед ответчиком.

Следует обратить внимание и на то, что на настоящий момент между (ФИО)8 и её бывшим супругом – (ФИО)14 имеется спор о разделе квартиры, чего самой (ФИО)8 не оспаривалось (т. 1 л.д. 6).

В силу этого суд апелляционной инстанции вынужден прийти к выводу о том, что заявленный по настоящему делу иск (при удовлетворении которого будет изменён правовой статус квартиры) фактически направлен на создание правовой ситуации, при которой квартира будет исключена из состава подлежащего разделу совместно нажитого имущества.

Это не позволяет сделать вывод о том, что при обращении в суд истцы действовали добросовестно, как это предполагается статьёй 1 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьёй 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Няганского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 3 декабря 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 12 марта 2026 года.

Председательствующий Яковлев Д.В.

Судьи коллегии Бойко Д.А.

Решетникова О.В.