Решение № 2-3822/2021 2-3822/2021~М-3225/2021 М-3225/2021 от 23 июня 2021 г. по делу № 2-3822/2021

УИД50RS0<№ обезличен>-46 № 2-3822/2021


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Химки, <адрес> 24 июня 2021 года

Химкинский городской суд <адрес> в составе

председательствующего судьи Букина Д.В.

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации <...> лицо Минмособлимущество, об обязании предоставить земельный участок в собственность за плату,

УСТАНОВИЛ

Истец обратился с требованиями к Администрации г.о.Химки об оспаривании решения от <дата> № Р<№ обезличен>44858555 об отказе в предоставлении земельного участка 50:10:0080309:2009 в собственность за плату без проведения торгов и об обязании предоставить спорный участок по цене 15% его кадастровой стоимости без проведения торгов, ссылаясь на то, что является арендатором этого участка и собственником расположенного на нем здания, в связи с чем имеет право на его выкуп. <адрес> участка по сведениям ЕГРН составляет 1100 кв.м и такая же площадь указана в договоре аренды, хотя изначально был предоставлен участок площадью 1400 кв.м и фактическая его площадь составляет 1403 кв.м.

В судебном заседании представитель требования поддержал.

Администрация г.о.Химки требования не признала по мотивам, изложенным в письменных возражениях, в частности ссылаясь на то, что существующее здание на земельном участке является результатом самовольной реконструкции.

3-е лицо Минмособлимущество возражений не представило, извещено о судебном разбирательстве повесткой нарочным.

Дело рассмотрено в порядке гражданского судопроизводства в связи с тем, что путем оспаривания ненормативного решения публичного органа заявитель изыскивает для себя субъективные (вещные) права на недвижимость.

Исследовав представленные в деле доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об удовлетворении иска.

В соответствии с п.1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком (п.4 ст. 35 Кодекса).

Согласно разъяснениям п.25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <дата> № 73 при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Согласно материалам дела на основании регистрационного удостоверения от <дата> и справки Химкинского БТИ от <дата><адрес>ному потребительскому обществу (райпо) принадлежало нежилое помещение (павильон) площадью 30,2 кв.м по адресу: <адрес>, <...><адрес>

<дата> Химкинское райпо по договору № 2 продало помещение в пользу ООО «Авто-95».

В техническом паспорте № 264 ГУП МО БТИ по состоянию на <дата> данное помещение, принадлежащее ООО «Авто-95», инвентаризировано в качестве здания автосервиса с площадью основного строения 30,2 кв.м, общей площадью строения и служебных пристроек – 329,2 кв.м.

Сведений о самовольном характере пристроек (об отсутствии разрешений на возведение или реконструкции) в техническом паспорте не имеется.

Согласно выписке из ЕГРН указанное здание площадью 329,2 кв.м стоит на кадастровом учете 50:10:0080309:2009, принадлежит истцу на основании договора купли-продажи от <дата> № 1 с дополнительным соглашением от <дата>.

Указанное здание расположено на земельном участке 50:10:0010121:24 по адресу: <адрес>, <...> вл.4, что подтверждено также выпиской из ЕГРН об основных характеристиках здания.

Постановлением главы Администрации <адрес> от <дата> № 1152 было перерегистрировано право бессрочного (постоянного) пользования Химкинского райпо на земельный участок площадью 0,14 га, с расположенным на нем павильоном по адресу: <адрес>, <...> вл.4.

Свидетельством № 53 от <дата> подтверждена регистрация права Химкинского райпо на этот участок площадью 0,14 га для павильона.

При продаже павильона Химкинским райпо в пользу ООО «Авто-95» стороны в передаточном акте от <дата> согласовали передачу также прилегающего земельного участка площадью 0,14 га в бессрочное пользование.

На основании изложенного между Администрацией <адрес> (затем Администрацией г.о.Химки) и ООО «Авто95» заключены сначала договор аренды № 1691 от <дата>, а затем договор аренды № ЮА-49 от <дата> сроком на 49 лет спорного земельного участка 50:10:0010121:24 для строительства и эксплуатации павильона по ремонту автомобилей и продаже запчастей.

Согласно выписке из ЕГРН права арендатора по договору аренды № ЮА-49 от <дата> уступлены истцу по договору цессии от <дата>.

<адрес> участка определена в 1100 кв.м, что менее площади при его образовании и закреплении за правопредшественником в бессрочное (постоянное) пользование в 1993 году (1400 кв.м).

Согласно ч.10 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

В первичных землеотводных документах (постановление и свидетельство от <дата>) местоположение границы участка не описано. В приложении № 1 к договору аренды от <дата> приведено описание устаревшим методом – в дирекционных углах и длине линий между ними.

Из заключения кадастрового инженера ФИО4 (квал.аттестат 50-14-970) следует, что граница земельного участка 50:10:0010121:24 частично закреплена на местности объектами искусственного происхождения, позволяющими определить местоположение границы участка. По результату измерения выявлено, что граница земельного участка по данным ЕГРН не соответствует его фактическим границам на местности. При сопоставлении фактической съемки границы участка со сведениями ЕГРН выявлено, что фактическая граница участка 50:10:0010121:24 пересекает кадастровую границу участка 50:10:0010121:3177, а также пересекает фактическую границу контура здания 50:10:0080309:2009. <адрес> участка по фактическим границам с учетом фактического контура расположенного на нем здания составляет 1402 кв.м.

Кадастровым инженером составлен каталог поворотных точек границы спорного земельного участка в указанной части и каталог поворотных точек границы смежного участка 50:10:0010121:3177 для устранения реестровой ошибки.

В судебном заседании от <дата> кадастровый инженер ФИО4, опрошенная в порядке ст. 188 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в качестве специалиста поддержала свое заключение, подтвердила, что данные нарушения составляют реестровую ошибку, подлежащую устранению.

Дополнительно кадастровый инженер пояснил, что здание 50:10:0080309:2009 на спорном земельном участке не имеет признаков реконструкции.

Выводы кадастрового инженера мотивированы, последовательны, непротиворечивы, бесспорно не опровергнуты сторонами. Уровень образования и квалификации кадастрового инженера подтвержден представленными дипломами и свидетельствами, в связи с чем заключение принято судом в основу решения.

Таким образом, суд приходит к выводу о наличии реестровой ошибки в описании границы и, как следствие, площади земельного участка при его предоставлении в аренду – не в соответствии с его фактическими границами и его площадью, установленной уполномоченным органом местного самоуправления при первичном образовании земельного участка до введения в действие ЗК РФ; при такой реестровой ошибке существующее в ЕГРН описание местоположения границ не соответствует местоположению принадлежащего арендатору здания в пределах арендованного земельного участка.

Избыток фактической площади в 2 кв.м (в сравнении с 1400 кв.м согласно землеотводному документу) умещается в среднюю квадратическую погрешность положения точек при измерении.

В соответствии со ст.ст. 304 – 305 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Это право принадлежит также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Таким образом, истец, являясь арендатором земельного участка, имеет право на такой способ защиты нарушенного права как устранении реестровой ошибки в описании границы и площади предоставленного ей земельного участка.

По сведениям ЕГРН чьи-либо права на смежный участок 50:10:0010121:3177 не зарегистрированы, сведения о нем имеют статус «временные» до <дата>, что также подтвердил кадастровый инженер в заседании от <дата>.

Поскольку иного правообладателя смежного участка не имеется, суд исходит из того, что смежный участок находится в муниципальной или в неразграниченной государственной собственности, в связи с чем уполномоченным на распоряжение лицом является Администрация г.о.Химки и является надлежащим ответчиком в споре об устранении реестровой ошибки в описании смежной с истцом границы.

В соответствии с ч.3 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» реестровая ошибка – воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном законом, либо в порядке, установленном для осуществления государственного кадастрового учета до дня вступления в силу настоящего закона, подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки (документов, обеспечивающих исполнение такого решения суда).

Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости, в порядке осуществления государственного кадастрового учета в связи с изменением объекта недвижимости, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее с заявлением об осуществлении одновременно государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав либо с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета соответствующего объекта недвижимости.

В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда (ч.4 ст. 61 Закона).

Таким образом, по смыслу приведенных положений правопорядок не терпит реестровых и технических ошибок в записях о недвижимости и требует устранения их даже без наличия волеизъявления правообладателя, а значит, тот же принцип действует и для суда, разрешающего спор о правах на недвижимость, что следует толковать как допускающее выход за пределы исковых требований.

При таких обстоятельствах суд исходя из сути спора принимает решение об устранении выявленной при рассмотрении настоящего дела реестровой ошибки.

Согласно материалам дела истец обратился к ответчику с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в собственность за плату без проведения торгов согласно п.6 ч.1 ст. 39.3 и п.1 ст. 39.20 ЗК РФ.

Распоряжением Минмособлимущества от <дата><№ обезличен>ВР-1770 утвержден административный регламент предоставления государственной услуги по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов (далее – административный регламент).

Органом, ответственным за предоставление данной государственной услуги, определена администрация муниципального района или городского округа, которая согласно п.5.5 в целях предоставления государственной услуги взаимодействует с:

- Управлением Росреестра по <адрес> для получения сведений о земельном участке и/или расположенном на земельном участке объекте из ЕГРН;

- ФНС России для получения сведений из ЕГРЮЛ или ЕГРИП;

- Главархитектурой <адрес> по вопросу получения заключения об оборотоспособности земельного участка.

Исчерпывающий перечень документов, необходимых для предоставления государственной услуги, которые находятся в распоряжении органов власти, определен в главе 11 административного регламента.

Таким образом, круг источников для запрашивания информации и ее объем определены административным регламентом.

Администрация г.о.Химки решением от <дата> № Р<№ обезличен>44858555 отказала в предоставлении земельного участка со ссылкой на то, что: (1) на испрашиваемом участке расположено здание 329,2 кв.м без разрешительной документации и (2) участок используется под предпринимательскую деятельность по ремонту и обслуживанию автомобилей не в соответствии с видом разрешенного использования участка для строительства и эксплуатации павильона по ремонту автомобилей и продаже запчастей.

Однако, как установлено ранее, здание площадью 329,2 кв.м, из которых основное строение (павильон) – 30,2 кв.м, а вместе со служебными пристройками – 329,2 кв.м в таком виде проинвентаризировано МО БТИ в 2011 году без указания самовольного характера и внесено регистрирующим органом в ЕГРН с регистрацией права истца.

Записи в ЕГРН о здании площадью 329,2 кв.м и о праве истца на здание являются доказательством существования зарегистрированного права на введенный в гражданский оборот объект недвижимости (ч.5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Суду не представлено при рассмотрении настоящего дела доказательств того, чтобы здание в порядке, установленном ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, было признано самовольным, в т.ч. по инициативе органа местного самоуправления, а зарегистрированное право истца в судебном порядке было оспорено или признано отсутствующим.

Что касается несоответствия фактического использования земельного участка разрешенному виду использования, то ответчик не смог пояснить, в чем именно заключается несоответствие между «ремонтом и обслуживанием автомобилей» в существующем здании (павильон) и «строительством и эксплуатацией павильона по ремонту автомобилей и продаже запчастей».

Опрошенный в порядке ст. 188 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в качестве специалиста в судебном заседании от <дата> кадастровый инженер ФИО4 пояснила, что фактическое использование участка соответствует разрешенному, вышеуказанные действия тождественны, в настоящее время они объединены под понятием «объекты дорожного сервиса».

Приказом Росреестра от <дата> № П/0412 утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков, в соответствии с которым введен вид с ко<адрес>.9.1 «Объекты дорожного сервиса», включающий вид с ко<адрес>.9.1.4 «Ремонт автомобилей: размещение мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей, и прочих объектов дорожного сервиса, а также размещение магазинов сопутствующей торговли».

Таким образом, решение администрации от <дата> № Р<№ обезличен>44858555 об отказе в предоставлении земельного участка по указанным в нем мотивам является необоснованным.

В рамках межведомственного взаимодействия ответчиком получен ответ от Главархитектуры <адрес> о пересечении запрашиваемого земельного участка с зонами особых условий использования территории: охранная зона ВЛ 220 кВ ТЭЦ-21-Куркино 1 и ТЭЦ-21-Куркино 2, водоохранная зона Химкинского водохранилища, прибрежная защитная полоса Химкинского водохранилища, кроме того, о расположении в 3-м поясе зоны санитарной охраны источника питьевого водоснабжения.

Аналогичные сведения об ограничениях указаны в справке, сформированной ГБУ МО Мособлгеотрест в рамках РГИС МО (Геопортал Подмосковья).

Однако перечисленные ограничения не указаны в п.4 и п.5 ст. 27 ЗК РФ в качестве основания для изъятия земельного участка из гражданского оборота или для ограничения его гражданского оборота.

Так, согласно п/п.14 п.5 ст. 27 ЗК РФ земельные участки, расположенные в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, являются ограниченными в обороте и не подлежат передаче в частную собственность.

Следовательно, расположение участка в третьем поясе зоны санитарной охраны источника питьевого водоснабжения не препятствует его приватизации.

Мособлархитектура в ответе от <дата> на судебный запрос сообщило об отсутствии пересечения испрашиваемого земельного участка с границами второго пояса зоны санитарной охраны источника питьевого водоснабжения г.Москвы.

Согласно ст. 65 Водного кодекса Российской Федерации водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии (границам водного объекта) и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира. В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.

Перечень ограничений, установленных п.15 ст. 65 Кодекса для водоохранной зоны и п.17 ст. 65 Кодекса для прибрежной защитной полосы, не исключает передачу подпадающих под такие ограничения участков в частную собственность.

Что касается расположения участка в охранной зоне ВЛ 220 кВ, то письмом от <дата> № 15-26/173 АО «Мосэнерго» - филиал Октябрьский электрические сети согласовало размещение автосервиса в охранной зоне непосредственно под проводами ВЛ 220 кВ при условии выполнения противопожарных мероприятий.

Постановлением Правительства Российской Федерации от <дата> № 160 утверждены правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон.

Перечень ограничений, установленных п.10-11 Правил, также не исключает передачу подпадающих под такие ограничения участков в частную собственность.

Более того, ответчик в решении от <дата> № Р<№ обезличен>44858555 и в возражениях против иска на данные обстоятельства как на основание отказа в предоставлении земельного участка не ссылался.

На иные ограничения, препятствующие передаче земельного участка истцу в собственность за плату без проведения торгов, ответчик в условиях состязательного гражданского судопроизводства (ст.ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) не ссылался и их наличие суду неизвестно.

Таким образом, на участке, предоставленном в аренду для строительства и эксплуатации павильона по ремонту автомобилей и продаже запчастей, возведено и введено в гражданский оборот здание (павильон) автомастерской, право на который зарегистрировано за истцом; фактическое использование участка соответствует его разрешенному использованию, согласованному договором аренды; ограничения, препятствующие передаче участка в собственность, отсутствуют, что дает истцу право на приобретение данного участка уточненной площадью и границей (с учетом устранения реестровой ошибки) в собственность без проведения торгов.

В соответствии с решением Совета депутатов г.о.Химки от <дата> № 11/3 «Об установлении цены продажи земельных участков, находящихся в собственности городского округа Химки <адрес>, гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на таких земельных участках» испрашиваемый земельный участок подлежит продаже по цене, равной 15% его кадастровой стоимости.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ

Иск ФИО1 удовлетворить.

Устранить реестровую ошибку в описании местоположения границы и площади земельного участка 50:10:0010121:24 по адресу: <адрес>, <...> вл.4, установив его площадь 1402 кв.м и границу, описанную кадастровым инженером ФИО4 (квал.аттестат 50-14-970), со следующими координатами (МСК-50) поворотных точек:

№ точки

Х
Y

н1

483183,92

2184326,01

2
483185,87

2184324,42

3
483192,96

2184320,98

4
483211,55

2184310,55

5
483222,79

2184321,22

6
483238,99

2184317,74

7
483245,40

2184327,58

8
483224,29

2184341,57

н9

483222,77

2184339,41

н10

483216,88

2184342,79

н11

483197,13

2184354,07

н12

483193,33

2184346,92

н13

483184,33

2184330,76

н14

483183,30

2184326,85

н1

483183,92

2184326,01

Обязать Администрацию городского округа Химки <адрес> предоставить ФИО1 в течение месяца в собственность за плату в размере 15% кадастровой стоимости без проведения торгов земельный участок 50:10:0010121:24 по адресу: <адрес>, <...> вл.4 площадью 1402 кв.м со следующим описанием местоположения характерных точек, составленным кадастровым инженером ФИО4 (квал.аттестат 50-14-970):

№ точки

Х
Y

н1

483183,92

2184326,01

2
483185,87

2184324,42

3
483192,96

2184320,98

4
483211,55

2184310,55

5
483222,79

2184321,22

6
483238,99

2184317,74

7
483245,40

2184327,58

8
483224,29

2184341,57

н9

483222,77

2184339,41

н10

483216,88

2184342,79

н11

483197,13

2184354,07

н12

483193,33

2184346,92

н13

483184,33

2184330,76

н14

483183,30

2184326,85

н1

483183,92

2184326,01

Решение является основанием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Химкинский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Д.В. Букин

В окончательной форме принято

<дата>.