Решение № 2-1685/2025 2-1685/2025~М-273/2025 М-273/2025 от 28 апреля 2025 г. по делу № 2-1685/2025

Дело № 2-1685/2025 29 апреля 2025 года

29RS0014-01-2025-000582-37


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Ломоносовский районный суд города Архангельска в составе

председательствующего судьи Поликарповой С.В.,

при секретаре судебного заседания Зайцевой В.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Архангельске гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Андеграунд Мастер» к ФИО1, ФИО2 о взыскании солидарно задолженности по договору участия в долевом строительстве,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Андеграунд Мастер» (далее – истец, общество, ООО «Андеграунд Мастер») обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2 о взыскании солидарно задолженности по договору участия в долевом строительстве

В обоснование иска указано, что между ФИО1, ФИО2 и застройщиком ООО Специализированный застройщик «СоломбалаСтрой» <Дата> заключен договор участия в долевом строительстве <№>. В соответствии с договором застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой комплекс, в границах ... (1 этап строительства). После получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать участнику объекта долевого строительства, определённый договором. Участники обязались уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Объектом долевого строительства являлась квартира за номером 162, которая будет находиться в доме на 10 этаже. Общая площадь квартиры определяется согласно проекту по внутреннему контуру стен за вычетом площади технических шахт и капитальных перегородок и предварительно составляет 63,83 кв.м., в том числе лоджия/балкон площадью 1,66 кв.м. (с учетом понижающего коэффициента 0,3/0,5). Объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией имел следующие характеристики: назначение - жилое; количество комнат - 2; площадь комнаты - 16,01 кв.м.; площадь комнаты - 12,00 кв.м.; площадь кухни-гостиной - 22,93 кв.м.; площадь коридора - 6,73 кв.м.; площадь санузла- 2,80 кв.м.; площадь лоджии/балкона - 1,66 кв.м. (с учетом понижающего коэффициента 0,3/0,5); строительные оси: «2-9», «Н-С». При этом фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого участниками долевого строительства может быть уточнена к моменту передачи объекта долевого строительства. В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. В силу п.п.1, 3 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. Таким образом, по смыслу приведенных норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта. Согласно п.3.1 договора цена договора определена сторонами и составляла 6 063 637 руб. Указание на проектные площади объекта долевого участия в строительстве в договоре включающие в себя площадь квартиры как таковой и площадь балкона, свидетельствует о согласовании сторонами условий об оплате за возведение объекта недвижимости с учетом балкона. По заданию застройщика специализированной организацией ООО «Архземкадастр» были произведены обмеры объекта капительного строительства - многоквартирный жилой комплекс, в границах ... (1 этап строительства), присвоен почтовый адрес: ..., фактическая площадь квартиры ответчиков составила 63,2 кв.м., без учета лоджии/балкона площадью 1,7 кв.м. (с учетом понижающего коэффициента 0,5/0,3). В силу положений п.3.2 договора в случае увеличения фактической площади объекта долевого строительства участник долевого строительства производит застройщику доплату до полного размера цены договора, в течение 30 (тридцати) дней со дня получения от застройщика сообщения об этом, но в любом случае не позднее даты подписания акта приема-передачи с застройщиком, оплата за указанную разницу производится исходя из стоимости одного квадратного метра, равной 94 997 руб. за 1 кв.м. <Дата> года ООО СЗ «СоломбалаСтрой» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU <№>-03. <Дата> между застройщиком и дольщиком подписан акт приёма-передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве <№> от <Дата>. В адрес ответчиков было направлено уведомления о необходимости погашения задолженности. Обязательство по оплате цены договора участия в долевом строительстве прекращается с момента поступления денежных средств на расчетный счет застройщика. В силу положений ст. 12 Федерального закона от <Дата> № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, обязательства застройщика по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства исполнены в полном объеме, что и подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи. Тогда как обязательства участника долевого строительства по оплате цены договора не исполнены по настоящее время, доплата до полной стоимости договора не произведена. Разница между проектной и фактической площадью составила 1,07 кв.м., соответственно, разница к доплате составила 101 646 руб. 79 коп. Согласно ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Согласно договору цессии ООО СЗ «СоломбалаСтрой» уступило право требования ООО «Андеграунд Мастер» по договорам участия в долевом строительстве (согласно приложениям <№>) в части неисполненных участниками долевого строительства обязательств по уплате в полном объеме денежных средств. <Дата> в адрес ответчиков направлены уведомления о состоявшейся уступке права требования. <Дата> мировым судье судебного участка <№> Ломоносовского судебного района г.Архангельска вынесен судебный приказ по делу <№> о взыскании задолженности с ФИО2, ФИО1 <Дата> судебный приказ по делу <№> отменен. Просит взыскать с ФИО1, ФИО2 солидарно задолженность по договору участия в долевом строительстве <№> от <Дата> в размере 101 646 руб. 79 коп., расходы по уплате госпошлины в размере 4049 руб.

Представители третьих лиц ООО Специализированный застройщик «СоломбалаСтрой» и ООО «Архземкадастр» в судебном заседании участия не принимали, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом.

По определению суда дело рассмотрено при данной явке.

Представитель истца в судебном заседании поддержал требования в полном объеме.

Ответчики ФИО1, ФИО3 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласились, указали, что согласно акту приема-передачи сторонами не было предъявлено взаимных претензий, полагали, что пропущен срок исковой давности.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.В силу п.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с п.1 ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Между ФИО1, ФИО2 и застройщиком ООО Специализированный застройщик «СоломбалаСтрой» <Дата> заключен договор участия в долевом строительстве <№>. В соответствии с договором застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой комплекс, в границах ... (1 этап строительства). После получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать участникам объекта долевого строительства, определённый договором. Участники обязались уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Согласно п. 1.1 договора объектом долевого строительства являлась квартира за номером 162, которая будет находиться в доме на 10 этаже. Общая площадь квартиры определяется согласно проекту по внутреннему контуру стен за вычетом площади технических шахт и капитальных перегородок и предварительно составляла 63,83 кв.м., в том числе лоджия/балкон площадью 1,66 кв.м. (с учетом понижающего коэффициента 0,570.3). Объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией имеет следующие характеристики: назначение - жилое; количество комнат-2; площадь комнаты - 16,01 кв.м.; площадь комнаты - 12,00 кв.м.; площадь кухни-гостиной - 22,93 кв.м.; площадь коридора - 6,73 кв.м.; площадь санузла- 2,80 кв.м.; площадь лоджии/балкона - 1,66 кв.м. (с учетом понижающего коэффициента 0,3/0,5); строительные оси: «2-9», «Н-С».

Также договором предусмотрено, что фактическая площадь объекта долевого строительства может быть уточнена к моменту передачи объекта долевого строительства.

Согласно условиям договора стоимость квартиры на момент заключения договора составила 6 063 637 руб.

По заданию застройщика специализированной организацией ООО «Архземкадастр» были произведены обмеры объекта капительного строительства - многоквартирный жилой комплекс, в границах ... (1 этап строительства), присвоен почтовый адрес: г. ..., фактическая площадь квартиры составила 63,2 кв.м, без учета лоджии/балкона площадью 1,7 кв.м (с учетом понижающего коэффициента 0,5/0,3). Таким образом, площадь квартиры увеличилась на 1,07 кв.м. В силу положений п.3 договора, в случае увеличения фактической площади объекта долевого строительства более чем на 1% участник долевого строительства производит застройщику доплату до полного размера цены договора., в течение 30 (тридцати) дней со дня получения от застройщика сообщения об этом, но в любом случае не позднее даты подписания акта приема-передачи с застройщиком, оплата за указанную разницу производится, исходя из стоимости одного квадратного метра, равной 94 997 рублей за 1 кв.м.

<Дата> ООО Специализированный застройщик «СоломбалаСтрой» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

<Дата> между застройщиком и ответчиками и подписан акт приёма-передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве <№> от <Дата>.

Ответчикам направлены уведомления о необходимости доплаты 101 646 руб. 79 коп.

Согласно договору цессии ООО Специализированный застройщик «СоломбалаСтрой» уступило право требования ООО «Андеграунд Мастер» по договорам участия в долевом строительстве (согласно приложениям <№>) в части неисполненных участниками долевого строительства обязательств по уплате в полном объеме денежных средств.

<Дата> в адрес ответчиков направлены уведомления о состоявшейся уступке права требования.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (ст.310 ГК РФ).

Доказательств внесения в пользу истца полной стоимости строительства квартиры ответчиками не представлено.

С учетом изложенного требования истца о взыскании с ответчиков задолженности по договору участия в долевом строительстве солидарно в сумме 101 646 руб. 79 коп. являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Контррасчет ответчиками не представлен.

При этом суд приходит к выводу о несостоятельности доводов ответчиков об отсутствии долга со ссылкой на п.9 акта приема-передачи, в котором указано на отсутствие у сторон имущественных взаимных претензий, поскольку содержание указанного акта не свидетельствует об отказе истца от своего права получить полную стоимость строительства квартиры.

Пресекательности срока внесения доплаты п.3.2 договора участия в долевом строительстве <№> также не содержит.

Пунктом 3.2 указанного договора предусмотрено, что в случае увеличения фактической площади объекта долевого строительства более чем на 1%, участник долевого строительства производит застройщику доплату до полного размера цены настоящего договора в течение 30 дней со дня получения от застройщика сообщения об этом, но в любом случае не позднее даты подписания акта приема-передачи с застройщиком, оплата за указанную разницу производиться исходя из стоимости одного квадратного метра, равной 94 997 руб. за 1 кв.м.

Указанным условиям стороны достигли договоренности о дате внесения и размере доплаты в случае увеличения фактической площади объекта долевого строительства. Однако содержание указанного пункта не подразумевает, что после истечения указанного в нем срока обязанность участников долевого строительства по доплате будет считаться отсутствующей. Кроме того, данный срок установлен для участников долевого строительства, а не для застройщика.

В акте приема-передачи не содержится условия об исполнении либо прекращении обязательств участников долевого строительства произвести доплату в соответствии с п.3.2 договора участия в долевом строительстве №СС/А/КВ-Э1-162.

Срок исковой давности также истцом не пропущен, учитывая данные о том, когда застройщику стало известно об измерениях площади спорной квартиры.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ и ст.333.19 ГК РФ с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию солидарно государственная пошлина в сумме 4 049 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Андеграунд Мастер» (ИНН <***>) к ФИО1 (паспорт <№>), ФИО2 (паспорт <№>) о взыскании солидарно задолженности по договору участия в долевом строительстве удовлетворить.

Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Андеграунд Мастер» задолженность по договору участия в долевом строительстве от <Дата> года <№> в сумме 101 646 руб. 79 коп., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4 049 руб., всего взыскать 105 695 (сто пять тысяч шестьсот девяносто пять) руб. 79 коп.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Архангельский областной суд через Ломоносовский районный суд города Архангельска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено <Дата>.

Председательствующий С.В. Поликарпова