Решение № 02-17209/2025 02-17209/2025~М-12762/2025 2-17209/2025 М-12762/2025 от 23 октября 2025 г. по делу № 02-17209/2025

УИД № 77RS0034-02-2025-017639-03


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 октября 2025 года адрес

Щербинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Пучковой А.С., при секретаре фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-17209/2025 по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Дудкино» о взыскании разницы между фактической площадью объекта долевого участия и площадью, установленной договором,

установил:

Истец Ффио обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Дудкино», в котором просит обязать ответчика выплатить разницу между фактической площадью апартаментов и установленной договором в размере сумма, проценты за незаконное удержание денежных средств в размере сумма; обязать ответчика внести в ЕГРН актуальные сведения о площади квартиры; обязать ответчика за свой счет устранить недостатки кухонного гарнитура в разумный срок в части установки углового кухонного гарнитура вместо установленного ранее; взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере сумма, расходы на кадастрового инженера в размере сумма

В обоснование иска указано, что между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве № ТП-2/2.4/560-462014405И от 15.12.2023, согласно которому ответчик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого строительства соответствующий объект долевого строительства (далее - апартамент), а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта. Согласно приложению 1 к договору, площадь апартамента должна была составлять 38,35 кв. м, цена апартамента составила сумма Согласно п. 2.5. договора сроки сдачи апартамента ответчиком истцу должен быть осуществлен не позднее 30.06.2024. Однако объект долевого строительства передан истцу 01.06.2025. Согласно заключению кадастрового инженера фио ООО «Кристон-кадастр» «О фактической площади нежилого помещения с кадастровым номером №№, расположенного о адресу: адрес, адрес, пом. 560» от 25.06.2025 г., фактическая площадь апартамента составляет 36,8 кв. м, разница между установленной договором площадью апартамент фактической площадью составляет 1,55 кв. адрес истцом и ответчиком был заключено дополнительное соглашение № 1 к договору участия в долевом строительстве № ТП-2/2.4/560-462014405И от 15.12.2023 г., согласно п. 2.2. которого ответчик обязуется также установить кухонный гарнитур с фурнитурой в апартамент. В вышеуказанном пункте не указано на изменение характеристик кухонного гарнитура, включая будет ли гарнитур угловой или прямой. Ответчик в нарушение положения п. 2.2. договора без согласования с истцом изменил характеристику кухонного гарнитура. Истцом в адрес ответчика направлена претензия, которая оставлена без удовлетворения.

Истец Ффио в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом в соответствии со ст. 113 ГПК РФ, обеспечила явку представителя фио, который в судебном заседании исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Дудкино» фио в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Пояснила, что условиями договора не предусмотрена установка именно угловой кухни в квартире истца.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, изучив материалы дела и представленные доказательства согласно положениям ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему выводу.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Пунктом 2 статьи 424 ГК РФ предусмотрено возможное изменение цены после заключения договора, в том числе в случае, установленном договором.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

Вместе с тем, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1).

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (п. 2).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

На основании ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно подп. 7 п. 2 ст. 14 ФЗ от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном законом порядке.

В силу п. 7 ст. 1 ФЗ N 218-ФЗ Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

Согласно ст. 8 ФЗ N 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости (п. 1).

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений. В случаях, предусмотренных федеральным законом, основные сведения о сооружении могут изменяться в результате капитального ремонта сооружения. Данные сведения вносятся в кадастр недвижимости на основании документов, указанных в пунктах 7, 7.2 - 7.4 части 2 статьи 14 настоящего Федерального закона, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (п. 2).

К основным сведениям, вносимым в кадастр недвижимости, относится площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место (п. 4). Кадастровая стоимость отнесена к дополнительным сведениям об объекте недвижимости (п. 5).

Согласно п. 3 ст. 40 ФЗ N 218-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета (в том числе с одновременной государственной регистрацией прав) созданных здания, сооружения может осуществляться государственный кадастровый учет всех расположенных в таких здании, сооружении помещений, в том числе относящихся к имуществу общего пользования, в случае представления заявителем технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных помещений. Государственный кадастровый учет всех помещений в здании, сооружении, в том числе относящихся к имуществу общего пользования, также осуществляется при представлении заявления собственником здания или сооружения, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, и технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных помещений.

Согласно п. 4 ст. 40 ФЗ N 218-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест.

Согласно ст. 401 НК РФ квартира является объектом налогообложения и налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости (ст. 402), может изменяться в связи с изменением кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие изменения качественных и (или) количественных характеристик этого объекта налогообложения со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости (ст. 403).

Из вышеприведенных норм материального права следует, что только внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения подтверждают площадь квартиры как объекта недвижимости и изменение ее качественных характеристик.

В судебном заседании установлено, что 15.12.2023 между истцом и ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Дудкино» был заключен договор участия в долевом строительстве № ТП-2/2.4/560-462014405И от 15.12.2023 г., согласно условиям, которого ответчик обязался построить жилой дом и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику расположенный в жилом доме объект недвижимого имущества – апартамент, площадью 38,35 кв. м, расположенную по адресу: адрес, адрес, пом. 560.

Согласно условиям договора стоимость договора составила сумма, и была оплачена истцом в полном объеме.

01.06.2025 года между сторонами был подписан акт приема-передачи согласно данному акту, общая площадь объекта составила 37,7 кв. м.

Согласно заключению кадастрового инженера фио ООО «Кристон-кадастр» «О фактической площади нежилого помещения с кадастровым номером №№, расположенного о адресу: адрес, адрес, пом. 560» от 25.06.2025 г., фактическая площадь апартамента составляет 36,8 кв. м.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия, которая осталась без удовлетворения.

Разделом 2 Договора предусмотрено, что Основные характеристики Объекта и основные характеристики Объекта долевого строительства подлежащие определению в Договоре в соответствии с Федеральным законом Nº214-Ф3, определяются в Приложении №1 настоящего Договора

Объект долевого строительства передается Участнику долевого строительства с выполнением Работ по отделке, указанных в Приложении Nº 3 к Договору.

Площадь объекта долевого строительства указывается в Приложении Nº1 к Договору в соответствии с утвержденной проектной документацией Объекта и после ввода Объекта в эксплуатацию уточняется Сторонами в Акте приема-передачи Объекта долевого строительства или одностороннем акте приема-передачи Объекта долевого строительства, составленном Застройщиком на основании Технического плана (технического паспорта, экспликации), подготовленного в соответствий с законодательством о государств кадастровом учете недвижимого имущества.

Приложением 1 к договору определены проектные характеристики Объекта долевого строительства, в том числе и общая площадь строительства до выполнения отделки/подготовки под отделку – 38,35 кв.м.

Согласно разделу 3 договора цена Договора изменяется только в случаях, предусмотренных пунктами 3.4 и 3.5 Договора.

Если после ввода Объекта в эксплуатацию на основании Технического плана (технического паспорта, экспликации) фактическая площадь объекта долевого строительства (без учета лоджии) превысит площадь строительства (без учета лоджии), указанную в столбце 7 Приложения Nº1 к Договору, более чем на 1 кв.м., Цена Договора увеличивается на сумму, определяемую как произведение стоимости 1 (одного) кв. м объекта долевого строительства, указанной в Приложении Nº1 к Договору (столбец 9), на разницу между фактической площадью объекта долевого строительства (без учета лоджии) (указанной в Техническом плане (техническом паспорте, экспликации)) и площадью объекта долевого строительства, указанной в столбце 7 Приложения Nº1 к Договору.

Если после ввода Объекта в эксплуатацию на основании Технического плана (технического паспорта, экспликации) фактическая площадь объекта долевого строительства (без учета лоджии) окажется меньше площади объекта долевого строительства (без учета лоджии), указанной в столбце 7 Приложения Nº1 к Договору более чем на 1 кв.м., Цена Договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение стоимости 1 (одного) кв. м объекта долевого строительства, указанной в Приложении Nº 1 к Договору (столбец 9), на разницу между фактической площадью объекта долевого строительства (без учета лоджии) (указанной в Техническом плане (техническом паспорте, экспликации)) и площадью объекта долевого строительства (без учета лоджии), указанной в столбце 7 Приложения.

Согласно п. 10.1 Договора площадь объекта долевого строительства подлежит уточнению с данными технического плана.

Объект долевого строительства передан истцу по акту приема-передачи, согласно которому, вопреки доводам изложенным в иске, истцу была переданы апартаменты общей площадью 37,7 кв. м, согласно произведенным обмерам перед вводом объекта в эксплуатацию в соответствии с условиями договора, указанный акт подписан истцом без замечаний.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости, размещенным в публичной кадастровой карте, общая площадь спорного объекта равна 37,7 кв.м.

Площадь квартиры была определена в рамках проведения кадастровых работ по изготовлению технического плана в отношении многоквартирного дома.

Согласно п. 12.3 Требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места (утв. Приказ Росреестра от 23.10.2020 N п/0393) расстояния, применяемые для определения площади жилого помещения, измеряются на высоте от нуля до 1,10 метра от уровня пола, то есть кадастровый инженер по своему усмотрению выбирает высоту в пределах допустимой.

Вместе с тем, СП 70.13330.2012 "Свод правил. Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87" (утв. Приказом Госстроя от 25.12.2012 N 109/ГС) допускает отклонение линий плоскостей пересечения от вертикали или проектного наклона на всю высоту конструкций для: стен и колонн, поддерживающих монолитные покрытия и перекрытия. Тем самым, даже при измерениях, проведенных квалифицированными кадастровыми инженерами, приборами, прошедшими поверки у аккредитованного лица, с соблюдением всех требований к точности и методам, возможно различие итоговой площади помещения, обусловленное выбором разных высот измерений, если допустимое отклонение стены от вертикали имеет место быть.

Кроме того, строительство многоквартирного дома осуществлялось в рамках проектной документации, получившей положительные заключения государственной экспертизы.

По факту завершения строительства Мосгосстройнадзор выдал заключение о соответствии построенного объекта проектной документации, составлен технический план МКД, и в совокупности, в том числе на основании указанных документов, Мосгосстройнадзором выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Измерение площади квартир проводится в рамках составления технического плана в отношении МКД в характеристиках, определенных проектной документацией.

Так, площадь объекта долевого строительства по результатам кадастрового учета в размере 37,7 кв. м., подтверждается сведениям из ЕГРН. Сведения, содержащиеся в ЕГРН в отношении объекта долевого строительства, не оспорены.

Между тем, истец ссылается на результаты обмеров, сделанные после проведения ремонтно-отделочных работ в объекте долевого строительства.

Доказательств того, что фактическая площадь объекта долевого строительства до проведения ремонтно-отделочных работ в момент ее передачи меньше, чем указана в договоре, не представлено.

Ответчик во исполнение принятых на себя обязательств по договору долевого участия перед передачей объекта долевого строительства осуществил ее внутреннюю отделку.

Так, согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ, изменение цены после заключения Договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных Договором, законом, либо в установленном законом порядке.

В силу п. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по соглашению сторон цены договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Таким образом, ответчик построив (создав) квартиру с площадью 37,7 кв. м, не отступил от условий договора, при этом, истцом не предоставлены доказательств, из которых можно сделать вывод о недостоверности площади квартиры, которая была определена до отделки, определенной в ходе кадастровых работ в соответствии с ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и содержащейся в ЕГРН.

Кадастровый учет объекта долевого строительства не оспаривался.

Замеры квартиры, представленные истцом, сделаны после отделки, что не является доказательством недействительности обмеров, сделанных для получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию в соответствии с требованиями закона и условиями, установленными в договоре участия в долевом строительстве.

В соответствии с вышеизложенным, исковые требования о взыскании с ответчика разницы между фактической площадью апартаментов и установленной договором в размере сумма, удовлетворению не подлежат.

В связи с отказом в удовлетворении указанного требования, не подлежат удовлетворению и производные требования о взыскании с ответчика в пользу истца процентов за незаконное удержание денежных средств в размере сумма; обязании ответчика внести в ЕГРН актуальные сведения о площади апартамента; взыскании с ответчика расходов на кадастрового инженера в размере сумма

Рассматривая исковые требования истца об обязании ответчика за свой счет устранить недостатки кухонного гарнитура в разумный срок в части установки углового кухонного гарнитура вместо установленного ранее, суд приходит к следующему.

Из договора участия в долевом строительстве следует, что участнику долевого строительства передается объект с внутренней отделкой, а также с установкой кухонного гарнитура с фурнитурой (стандарт), в которую входят: верхние каркасы шкафов, нижние каркасы шкафов, фурнитура, столешница, стеновая панель, цоколь, ручки, кухонная мойка и смеситель, отдельно стоящий холодильник, а также встраиваемая техника.

Перечень работ, включая характеристики техники, оборудования и материалов является ориентировочным и может быть изменен подрядной организацией и/или застройщиков без предварительного согласования и уведомления участника долевого строительства.

Договором участия в долевом строительстве № ТП-2/2.4/560-462014405И от 15.12.2023, установка именно углового кухонного гарнитура не предусмотрена.

Доказательств нарушения ответчиком условий договора в части установленной мебели и техники в квартире, суду не представлено и судом не добыто.

Таким образом, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований истца об обязании ответчика за свой счет устранить недостатки кухонного гарнитура в разумный срок в части установки углового кухонного гарнитура вместо установленного ранее.

В связи с отказом в иске, не подлежат удовлетворению и требования истца о компенсации морального вреда.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Дудкино» о взыскании разницы между фактической площадью объекта долевого участия и площадью, установленной договором – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Щербинский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 6 марта 2026 года.

Судья А.С. Пучкова