Решение № 3А-419/2017 3А-419/2017~М-191/2017 М-191/2017 от 15 мая 2017 г. по делу № 3А-419/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 мая 2017 года Самарский областной суд в составе:

Председательствующего судьи Подольской А.А.

При секретаре судебного заседания Шабер И.С.

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-419/2017 по иску ООО «Трансгаз» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Трансгаз» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 25.06.2014 года в размере 6 284 098 рублей.

В обоснование иска указал, что является арендатором вышеуказанного земельного участка, считает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости данного земельного участка являются недостоверными и нарушают права истца, как плательщика арендных платежей.

Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков, в том числе вышеназванного в размере 20 645 684,24 рубля.

Дата определения кадастровой стоимости названного земельного участка – 25.06.2014 года.

Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненного ООО «<данные изъяты>», итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером: №, на дату оценки 25.06.2014 года составила – 6 284 098 рублей.

На основании изложенного, истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. Просит требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель истца ФИО3, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГ.., доводы административного иска поддержал в полном объеме, просил требования удовлетворить.

Представители ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, Правительства Самарской области, Администрации г.о. Тольятти, Министерства имущественных отношений Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.

В письменных отзывах ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области оставило разрешение заявленных требований на усмотрение суда, Администрация г.о. Тольятти просила в удовлетворении заявленных требований отказать, дело рассмотреть в отсутствие представителя, министерство имущественных отношений Самарской области просило в удовлетворении требований отказать, Управление Росреестра по Самарской области возражало против удовлетворения заявленных требований, просило дело рассмотреть в отсутствие представителя.

В судебное заседание представитель Правительства Самарской области, не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом. Письменных отзывов в адрес суда не направил.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, приходит к выводу о том, что требования административного истца в части установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению, при этом, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000г. №316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил проведения государственной кадастровой оценки земель органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Из материалов дела усматривается, что ООО «Трансгаз» является арендатором земельного участка №, расположенного по адресу: <адрес>, (основание: договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГ., заключенный между мэрией г.о.Тольятти и ООО «Трансгаз»).

Согласно п. № вышеуказанного договора аренды, исчисление арендной платы за земельный участок производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах, приведенных в п.№ договора, в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от ДД.ММ.ГГ.. № «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, условий и сроков её внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области».

Вышеуказанный земельный участок постановлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГ..

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в соответствии с приложением №2 к Постановлению Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» и по состоянию на 25.06.2014 года составляет 20 645 684,24 рубля.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Данной нормой также предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненного ООО «<данные изъяты>», итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки 25.06.2014 года составила 6 284 098 рублей.

Как следует из положительного экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГ. на указанный отчет, выполненный экспертами СРО Ассоциацией«<данные изъяты>» - ФИО1, ФИО2, экспертируемый отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Определенная в отчете стоимость объектов оценки подтверждена.

В соответствии с абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Полагая, что завышение кадастровой стоимости нарушает его права, ООО «Трансгаз» 29.12.2016 года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области № от ДД.ММ.ГГ. заявление ООО «Трансгаз» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости отклонено, в связи с тем, что, по мнению Комиссии, оформление и содержание отчета об оценке, предоставленного Обществом не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Считая свои права нарушенными, административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Отчет об оценке в соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» выполнен по состоянию на 25.06.2014 года, на дату определения кадастровой стоимости земельного участка.

В отчете об оценке в соответствии с требованиями ст. 11 Закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указаны дата проведения оценки спорного земельного участка, дата составления и порядковый номер отчета; приведены задание на оценку, применяемые стандарты оценки, допущения и ограничения, используемые при проведении оценки, описание объекта оценки, сведения о заказчике оценки и об исполнителе, анализ рынка земельных участков, анализ факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость земельного участка.

Анализ рынка, содержащий информацию о политических, экономических и законодательных факторах, оказывающих влияние на развитие рынка земельных участков Самарской области, выполнен в соответствии с положениями ФСО №7 /п.10,11/.

Оценщиком в отчете определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, а именно: к сегменту рынка земельных участков под коммерческие (торгово-офисные) объекты, расположенные в г. Тольятти (страница № отчета).

На странице № отчета оценщиком сделан вывод о том, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является использование в качестве земельного участка торгово-офисного назначения.

Из представленного истцом отчета об оценке видно, что оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка был применен метод регрессионного анализа в рамках сравнительного подхода, отказ от применения других методов и подходов обоснован (страница № отчета).

В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земельного участка с последующим перемножением на площадь исследуемого земельного участка (страница 52 отчета).

Учитывая ретроспективный характер оценки, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках, основным из которых является база данных «Территориальное агентство оценки» «АДОН».

В качестве объектов-аналогов экспертом выбраны 12 земельных участков торгово-офисного назначения, расположенных на территории г. Тольятти Самарской области сопоставимые по ценообразующим факторам

Отбор аналогов оценщиком производился с учетом обеспечения максимального значения коэффициента детерминации в уравнении многофакторной регрессии, возможности учета максимального количества ценообразующих факторов, а также величины коэффициента корреляции цен аналогов с результирующим признаком.

Характеристики объектов-аналогов приведены в таблице № на страницах № отчета.

Эксперт определил коэффициенты корреляции переменных в результирующей переменной больше 0,50 по абсолютному значению: на «площадь земельного участка, наличие коммуникаций, расположение объекта относительно основных транспортных магистралей города (тип улицы по генплану), ближайшее окружение объекта».

При применении метода многофакторного корреляционно-регрессионного анализа не требуется обоснование весов скорректированных цен аналогов и согласование цен аналогов, аналогичное тому, что используется при других методах.

Величина стоимости объекта недвижимости, рассчитанная в рамках сравнительного подхода составила 6 284 098 рублей.

Перечисленные обстоятельства свидетельствуют о соответствии отчетов основным требованиям федерального стандарта оценки №1 и требованиям Федерального закона №135-ФЗ.

Поскольку доказательств того, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, нежели указано в представленном заявителем отчете, который отвечает требованиям, предъявленным к подобного рода документам, содержит необходимые реквизиты, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, не представлено, у суда не имеется оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчета оценщика, на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Суд пришел к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Лица, привлеченные к участию в деле, не привели каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности установленной отчетами рыночной стоимости. Ходатайств о назначении и проведении по делу экспертизы не заявили.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений также установлены названной нормой.

В ЕГРН подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время ЕГРН) и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения в суд с настоящим иском является 31.03.2017г., в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 29.12.2016 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь ст.180, ст. 249 КАС РФ

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «Трансгаз» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 25.06.2014 года в размере 6 284 098 рублей.

Дата подачи заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 29.12.2016 года, в суд – 31.03.2017г.

Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в апелляционную инстанцию Самарского областного суда.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 17.05.2017г.

Председательствующий: подпись

Копия верна.

Судья

Секретарь