Апелляционное определение № 33-1507/2026 от 18 марта 2026 г.

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

31RS0016-01-2025-009059-58 33-1507/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Белгород 19 марта 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:

председательствующего Стефановской Л.Н.,

судей Абрамовой С.И., Пашковой Е.О.,

при секретаре Сукач А.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО СЗ «Дирекция Юго-Западного района» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору

по апелляционной жалобе ФИО1

на решение Октябрьского районного суда г.Белгорода от 19.11.2025

Заслушав доклад судьи Стефановской Л.Н., судебная коллегия

установила:

АО СЗ «Дирекция Юго-Западного района» обратилось в суд с иском к ФИО1, в котором просило взыскать задолженность по договору купли-продажи №№ от ДД.ММ.ГГГГ в размере 8555400 рублей, проценты за просрочку в уплате денежных средств в размере 352895 рублей 72 копеек за период с 01.12.2024 по 17.09.2025, продолжив начисление с 18.09.2025 до момента исполнения судебного решения, расходы по оплате государственной пошлины, обратить взыскание на заложенное имущество- нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>, помещение №№, реализовав его путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость в размере 8820000 рублей.

В обоснование указано на неисполнение условий по договору купли-продажи №№ от ДД.ММ.ГГГГ в части оплаты стоимости приобретенного объекта недвижимого имущества.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца иск поддержал.

Решением суда иск удовлетворен.

С ФИО1 в пользу АО СЗ «Дирекция Юго-Западного района» взыскана задолженность по договору № № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 8555400 рублей, 352895 рублей 72 копеек- проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.12.2024 по 17.09.2025, проценты по ст. 395 ГК РФ, начисляемые на сумму 8555400 рублей с 18.09.2025 до исполнения обязательств, 83179 рублей- в возврат уплаченной государственной пошлины.

Обращено взыскание на заложенное имущество- нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>, помещение №№ путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимости в размере 8820000 рублей.

В апелляционной жалобе ответчик просит отменить решение суда, как постановленное при неправильном применении норм материального и процессуального права.

В возражениях представитель АО СЗ «Дирекция Юго-Западного района» просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции ФИО1 отсутствовала (извещена посредством ГЭПС-отказ, путем направления уведомления электронным заказным письмом, конверт вернулся в адрес суда с отметкой «истек срок хранения», что следует из отчета Почты России), обеспечила участие в деле представителя, который просил удовлетворить апелляционную жалобу.

Представитель АО СЗ «Дирекция Юго-Западного района» в судебном заседании суда апелляционной инстанции просил в удовлетворении апелляционной жалобы ФИО1 отказать.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции признает доводы апелляционной жалобы убедительными в части.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 309, 310, 454, 556 ГК РФ, ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) » пришел к выводу о ненадлежащем исполнении обязательств по договору купли-продажи №№ от ДД.ММ.ГГГГ, что является основанием для взыскания задолженности по договору и обращении взыскания на предмет залога.

Данные выводы являются законными и обоснованными.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Обязанность продавца в соответствии со ст. 556 ГК РФ передать объект покупателю считается исполненной с момента подписания договора без составления отдельного документа о передаче указанного недвижимого имущества.

Право собственности на объект переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ДД.ММ.ГГГГ АО СЗ «Дирекция Юго-Западного района»- продавец и ФИО1- покупатель заключили в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, договор купли-продажи № №, по условиям которого покупатель купила нежилое помещение, кадастровый номер <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., находящееся в подвале по адресу <адрес>, нежилое помещение №№, стоимостью 8820000 рублей.

По условиям договора сумма в размере 8820000 рублей оплачивается покупателем путем внесения собственных денежных средств на расчетный счет продавца в порядке и сроки, предусмотренные графиком погашения долга - Приложение №1 к договору. Обязательства покупателя по оплате объекта считаются выполненными с момента поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет продавца.

Стоимость объекта недвижимого имущества подлежала уплате в следующем порядке: 31.10.2024-44100 рублей, 30.11.2024-44100 рублей, 31.12.2024-44100 рублей, 31.01.2025-44100 рублей, 28.02.2025-44100 рублей, 31.03.2025-44100 рублей, 30.04.2025-44100 рублей, 31.05.2025-44100 рублей,30.06.2025-8467200 рублей.

Объект недвижимого имущества до момента его полной оплаты находится в залоге у продавца.

Покупатель во исполнение условий договора об оплате стоимости объекта недвижимого имущества перечислил продавцу 31.10.2024-44100 рублей, 02.02.2025-44100 рублей, 07.02.2025-44100 рублей, 12.03.2025-44100 рублей, 12.03.2025-44100 рублей, 28.05.2025-44100 рублей, всего 264600 рублей.

При этом ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих исполнение принятых на себя обязательств в полном объеме и наличие оснований для освобождения ответчика от исполнения принятых обязательств по оплате стоимости нежилого помещения.

Право собственности ФИО1 на нежилое помещение №№ дома <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>, зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

Требование о погашении задолженности по договору, направленное 07.07.2025 в адрес ФИО1 не исполнено.

Таким образом, принимая во внимание, что истцом предоставлены доказательства задолженности ответчика по договору купли-продажи, а также доказательства об обязанности погасить задолженность и доказательства неисполнения покупателем своих обязательств, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ФИО1 в пользу истца задолженность по договору купли-продажи в размере 8555400 рублей.

В соответствии со ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Расчет процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.12.2024 по 17.09.2025 произведен истцом в соответствии с положениями ст. 395 ГК РФ, оснований считать его необоснованным у суда первой инстанции не имелось.

Пункт 48 Постановления Пленума Верховного Суда РФ 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушения обязательств» содержит разъяснение о том, что сумма процентов, подлежащих взысканию, определяется на день вынесения решения судом, исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства. При этом день фактического исполнения обязательства, в частности платы задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.

Таким образом, суд первой инстанции правильно указал на начисление процентов до полного исполнения основного обязательства.

В соответствии со ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона). Правила настоящего Кодекса о залоге на основании договора соответственно применяются к залогу, возникшему на основании закона, если законом не установлено иное. В случае возникновения залога на основании закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения. К такому соглашению применяются правила настоящего Кодекса о форме договора залога.

В соответствии со ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно п.1.8 договора объект купли-продажи с момента передачи покупателю и до момента полной его оплаты находится в залоге у продавца.

Учитывая, что ответчиком не исполнено обязательство, обеспеченное залогом, и при этом договор содержит условие о залоге, требования об обращении суммы долга на предмет залога обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.

Исходя из п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 данного кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях (п. 3 ст. 350 ГК РФ).

Согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Начальная продажная стоимость залогового имущества определена судом первой инстанции в размере 8820000 руб. При этом, суд указал, что данная стоимость определена по соглашению сторон.

Вместе с тем, таких доказательств материалы дела не содержат.

Кроме того, в суде апелляционной инстанции представитель ответчика оспаривал установленную судом первой инстанции начальную продажную стоимость заложенного имущества.

При рассмотрении апелляционной жалобы, судом апелляционной инстанции было предложено сторонам по делу представить действительную стоимость спорного залогового имущества.

Согласно отчету №067.04-0095 от 17.03.2026 ЦОБПСТ и АЭ Союз «Торгово-промышленная палата», представленный истцом, рыночная стоимость нежилого помещения №№ дома <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты> составляет 8 693949 руб.

Ответчиком иной стоимости представлено не было.

При таких обстоятельствах представленный стороной истца отчет о начальной продажной стоимости залогового имущества, принимается судом апелляционной инстанции в качестве доказательства по делу, поскольку оснований ставить под сомнение выводы, изложенные в указанном отчете, у судебной коллегии не имеется.

Оценщики имеют специальное образование, значительный стаж экспертной работы, выводы аргументированы, не содержат противоречий.

Ответчиком стоимость нежилого помещения №№ дома <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты> не опровергнута. Сведения об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в материалы дела не представлено.

Таким образом, начальная продажная цена нежилого помещения, являющегося предметом залога, должна быть определена в размере 6955 159,20 руб. (8693 949 руб. x 80%).

Доводы апелляционный жалобы, что данный спор разрешен судом первой инстанции с нарушением правил подсудности, поскольку ответчик является индивидуальным предпринимателем, подлежат отклонению.

Доказательств того, что нежилое помещение было приобретено ответчиком в целях осуществления предпринимательской деятельности материалы дела не содержат, а наличие у ответчика статуса индивидуального предпринимателя не является безусловным основанием для отнесения спора к подсудности арбитражного суда в соответствии со ст.ст. 27,28 АПК РФ.

Из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не следует, что он заключен ФИО1 как индивидуальным предпринимателем.

Иных доводов, которые могли бы служить безусловным основанием для отмены решения суда, и указаний на обстоятельства, которые бы не были предметом судебного разбирательства, апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь ст.ст 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г.Белгорода от 19.11.2025 по делу по иску АО СЗ «Дирекция Юго-Западного района» (ИНН <данные изъяты>) к ФИО1 (СНИЛС <данные изъяты>) о взыскании задолженности по договору изменить в части разрешения требований об установлении начальной продажной цены при обращении взыскания на заложенное имущество.

Установить начальную продажную цену заложенного имущества нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, помещение №№ в размере 6955 159,20 руб.

В остальной части решения суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня составления мотивированного апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы (представления) через суд первой инстанции.

Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен: 30.03.2026

Председательствующий

Судьи