Решение № 2-7/2019 2-7/2019~М-4/2019 М-4/2019 от 2 апреля 2019 г. по делу № 2-7/2019

Дело №2-7/2019


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Белый. 02 апреля 2019 года.

Бельский районный суд Тверской области

в составе:

председательствующего судьи Тепляковой В.К.,

при секретаре судебного заседания Богачёвой В.П.,

с участием представителя истца ФИО3, по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ГУП Тверской области «Жарковский межрайонный лесхоз» о признании права собственности на нежилое здание общей площадью <данные изъяты> м2, расположенное по адресу: <адрес>,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратился в суд с исковым заявлением к ГУП Тверской области «Жарковский межрайонный лесхоз» о признании права собственности на нежилое здание общей площадью <данные изъяты> м2, расположенное по адресу: <адрес>. В обоснование исковых требований указано, что 06 февраля 2015 года по договору купли-продажи приобрел у ответчика имущество, в том числе нежилое здание контору лепромхоза, общей площадью <данные изъяты> кв.м, год постройки 1949, раположенное по адресу: <адрес>. Договор был заключен на основании информационного сообщения о продаже имущества ГУП Тверской области «Жарковский межрайонный лесхоз», принятой от покупателя заявки и в соответствии с Предложением №1 о продаже имущества, утв. Определением Арбитражного суда Тверской области от 20.05.2014 г. по делу №А66-6182/2009. 27.06.2018 года истец обратился в Управление Росреестра по Комстромской области с заявлением о регистрации права собственности на указанный объект недвижимости. 11.10.2018 г. ФИО3 было отказано в государственной регистрации права собственности. Истец полагает, что в соответствии со ст.12 ГК РФ, ч.1 ст.432 ГК РФ, а также в силу договора купли-продажи от 06.02.2015 г. приобрел здание в собственность, и просит суд признать право собственности на объект недвижимости нежилое здание общей площадью <данные изъяты> м2, расположенное по адресу: <адрес>.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился о дате, месте и времени судебного заседания извещен судебной повесткой.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО4 исковые требования поддержал по основаниям изложенным в иске, при этом дополнил, что ФИО3 приобрёл нежилое помещение по договору купли-продажи в ходе банкротства ГУП Тверской области «Жарковский межрайонный лесхоз». Договор был исполнен сторонами, ФИО3 уплатил продавцу в лице конкурсного управляющего обусловленную договором стоимость здания в размере 305 127 руб.38 коп., продавцом был передан объект недвижимости. Претензий стороны не имели. Договор купли-продажи не оспорен и не расторгался. Полагает, что доводы ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области и третьего лица Главного управления по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области о том, что нежилое здание общей площадью <данные изъяты> м2, расположенное по адресу: <адрес>, является объектом культурного наследия не обоснованными, так как ни в Росреестре, ни в техническом паспорте нет отметок, о том, что на момент приобретения имелись какие-либо обременения, а также, что здание является объектом культурного наследия. По его мнению здание, расположенное по адресу <адрес> не относится в объектам культурного наследия, так как не соблюдена процедура, предусмотренная Федеральным законом "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации": не проведена экспертиза, не установлены обременения на объект, земельный участок. Представленный суду Главным управлением по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области паспорт не соответствует требованиям ст.21 указанного Федерального закона, а следовательно паспорт отсутствует. Спорное здание не зарегистрировано в установленном законом порядке и не включено в Реестр объектов культурного наследия. Ввиду вышеизложенного и исходя из представленных стороной истца и Арбитражным судом Тверской области документов, спорное нежилое здание не относилось к объектам культурного наследия, и более того согласно техническому паспорту здание возведено в 1949 году. Продажа произведена конкурсным управляющим, процедура реализации имущества должника и список конкурсного производства был утвержден Арбитражным судом, были произведены публикации, проведены торги в соответствии с требованием законодательства о банкротстве. Просит суд удовлетворить требования истца, признать право собственности ФИО3 на объект недвижимости нежилое здание общей площадью <данные изъяты> м2, расположенное по адресу: <адрес>.

Представитель ответчика ГУП Тверской области «Жарковский межрайонный лесхоз» в судебное заседание не явился, о дате месте и времени извещался судебной повесткой.

Определением Бельского районного суда Тверской области от 13 февраля 2019 года в качестве соответчика к участию в деле привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области, собственник здания, расположенного по адресу: <адрес>.

Представитель ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени извещался судебной повесткой. В письменном ходатайстве содержится просьба о рассмотрении дела в отсутствие представителя Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области.

Определением Бельского районного суда от 13 февраля 2019 года к участию в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований на стороне ответчика привлечено Главное управление по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области.

Представитель Главного управления по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени извещался судебной повесткой. В письменном ходатайстве содержится просьба о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований - Управления Росреестра по Тверской области в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени извещался судебной повесткой. В письменном ходатайстве содержится просьба о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

С учетом мнения представителя истца, суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст.167 ГПК РФ.

По ходатайству представителя истца в судебном заседании в качестве свидетеля допрошен бывший конкурсный управляющий ГУП Тверской области «Жарковский межрайонный лесхоз» ФИО1, который пояснил, что в 2015 году исполнял обязанности конкурсного управляющего ГУП Тверской области «Жарковский межрайонный лесхоз», принимал участие в реализации его имущества. Им была проведена инвентаризация имущества должника, результаты которой были доложены собранию кредиторов. Он подготовил положение о порядке и условиях продажи имущества, для того, чтобы потом выставлять его на торги, продавать, получать денежные средства, формировать конкурсную массу и возвращать кредиторам. На балансовом учёте в хозяйственном ведении ГУП Тверской области «Жарковский межрайонный лесхоз» находится имущество в соответствии с приложением. В приложении №1 в перечне объектов недвижимости на 6 странице под №135 указана контора Лесхоза, здание административное, по адресу: <адрес>. Им была организована проведение инвентаризации объекта, объект был включен в положение, которое он разрабатывал и представил на собрании кредиторов. В числе прочих объектов это имущество было выставлено на продажу. Была проведена оценка здания, результаты оценки были доложены собранию кредиторов и в Арбитражный суд. После утверждения Арбитражным судом положения началась процедура реализации имущества. 7 июня 2013 г. были проведены первые открытые торги в форме аукциона с открытой формой подачи предложений о цене, которые признаны не состоявшимися, так как не поступило заявок. В соответствии с положением в газете «Коммерсантъ» было опубликовано сообщение, что первый этап не состоялся, и были вторые торги с понижением цены на 10 %, которые также были признаны не состоявшимися. После этого им было принято решение о реализации имущества путём публичного предложения по заниженной цене. Поступило несколько заявок на приобретение имущества ГУП «Жарковский межрайонный лесхоз», в том числе и от покупателя ФИО3,. который был признан победителем. Сведений о том, что спорное здание является культурным наследием, ни в переписке, ни в едином реестре прав не было. От Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области возражений по данному зданию не поступало. Согласно Акта инвентаризации в графе объект культурного наследия, сведения отсутствуют. Дата строительства объекта указана -1949 год.

ФИО3 полностью оплатил обусловленную договором стоимость здания, претензий к нему не было. Все платёжные поручения представлены в дело.

Он (конкурсный управляющий) не мог зарегистрировать право хозяйственного ведения ГУП «Жарковский межрайонный лесхоз» на спорное здание из-за отсутствия денежных средств. По сложившейся практике оформление документов на недвижимое имущество производится на стадии конкурсного управления. Конкурсный управляющий с покупателем, с документами подтверждающими продажу объекта недвижимости, обращается в регистрирующий орган и просит регистрировать объект недвижимости не на продавца, а сразу на покупателя на основании договора. В данном случае он также просил зарегистрировать право на покупателя ФИО5, но регистрационные органы поскольку на объект недвижимости отсутствую документы на объект недвижимости у продавца, было отказано в регистрации. Ему не было известно, что спорное здание является объектом культурного наследия.

Выслушав объяснения представителя истца, показания свидетеля исследовав материалы гражданского дела суд приходит к следующему выводу.

В судебном заседании установлено, что здание, расположенное по адресу: <адрес> Постановлением Законодательного собрания Тверской области №296 П-2 от 27 мая 1999 года объявлено объектом культурного наследия регионального значения «Дом жилой, 2-ая пол. XIX в.», учитывается в реестре государственного имущества Тверской области. На основании распоряжения комитета по управлению имуществом Тверской области №1027 от 21 мая 2008 года «О закреплении имущества на праве хозяйственного ведения» здание на праве хозяйственного ведения было передано государственному унитарному предприятию Тверской области «Жарковский межрайонный лесхоз». Решением Арбитражного суда Тверской области от 01 июня 2012 года ГУП Тверской области «Жарковский межрайонный лесхоз» был признан несостоятельным (банкротом), в отношении предприятия открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим определением суда утвержден ФИО1. Конкурсный управляющий в процессе банкротства предприятия по договору купли-продажи имущества ГУП Тверской области «Жарковский межрайонный лесхоз» №Л1 от 06 февраля 2015 года по заниженной цене путём публичного предложения продал здание ФИО3.

Определением Арбитражного суда Тверской области от 14 августа 2017 года конкурсный управляющий ФИО1 был отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего государственного унитарного предприятия Тверской области «Жарковский межрайонный лесхоз» (том 1 л.л.55-77).

Определением Арбитражного суда Тверской области от 15 января 2018 года производство по делу о несостоятельности (банкротстве) государственного унитарного предприятия Тверской области «Жарковский межрайонный лесхоз» прекращено(том 1 л.д.78-82).

В соответствии со ст. 216 ГК РФ вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются право хозяйственного ведения имуществом.

В силу ст. ст. 8, 131 ГК РФ право хозяйственного ведения на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, которая является единственным доказательством существования зарегистрированного права (ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений).

На данное требованиезаконодательства обращено абз. 2 п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.10 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" согласно которого в силу абз. 5 п. 1 ст. 216 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.

Таким образом, до государственной регистрации права хозяйственного ведения предприятие не может распоряжаться полученным в хозяйственное ведение имуществом.

Распоряжением Комитета по управлению имуществом Тверской области №1027 от 21 мая 2008 года «О закреплении имущества на праве хозяйственного ведения» спорное здание на праве хозяйственного ведения было передано государственному унитарному предприятию Тверской области «Жарковский межрайонный лесхоз». В соответствии с пунктом 3 распоряжения государственное унитарное предприятие обязано было зарегистрировать право хозяйственного ведения в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и представить свидетельства о регистрации права в Комитет по управлению имуществом Тверской области (том 1 л.д.51-52). Как установлено в судебном заседании и не оспаривается сторонами, право хозяйственного ведения на здание, расположенное по адресу: <адрес>, государственное унитарное предприятие Тверской области «Жарковский межрайонный лесхоз» не было зарегистрировано ни в период деятельности предприятия, ни в период конкурсного управления. Таким образом, конкурсный управляющий осуществил продажу здания, не прошедшего в установленном законом порядке государственную регистрацию. При этом ФИО3 при заключении договора купли-продажи заключая сделку не удостоверился в , хотя имел реальную возможность.

Постановлением Законодательного собрания Тверской области №296 П-2 от 27 мая 1999 года « Об объявлении объектов историко-культурного наследия исторических городов и г. Кимры Тверской области памятниками истории и культуры» здание, расположенное по адресу: <адрес>, объявлено объектом культурного наследия «Дом жилой, 2-ая пол. XIX в.» и включено в Государственный список недвижимых памятников истории и культуры Тверской области (том 2, л.д.7-23).

Согласно выписки из реестра объект недвижимого имущества – контора лесхоза (жилой дом, 2-я пол 19 в.) на момент рассмотрения дела учитывается в реестре государственного имущества Тверской области. (том 1 л.д. 42).

В силу п. 4 ст. 132 Федерального закона от 26.10.2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации, а также иные объекты, продажа которых в соответствии с законодательством Российской Федерации должна осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, продаются в порядке, установленном статьей 110 настоящего Федерального закона.

В силу ст. 110 Федерального закона от 26.10.2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в случае продажи объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации к обязательным условиям конкурса относятся также обязательства покупателей по соблюдению установленных в соответствии с Федеральным законом от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" ограничений права пользования данным объектом культурного наследия, требований к его сохранению, содержанию и использованию, обеспечению доступа к данному объекту культурного наследия, сохранению его облика и интерьера (если интерьер относится к предмету охраны), выполнение в отношении данного объекта требований охранного документа, соблюдение особого режима использования земель в границах охранной зоны данного объекта культурного наследия и заключение договора о выполнении указанных требований.

Из представленных документов следует, что договор купли- продажи нежилого здания, раположенного по адресу: <адрес> от 06 февраля 2015 года, заключен посредством публичного предложения, а не по результатам конкурса. (том 1 л.д. 14-15, том 2 л.д. 47, 193-203).

Доводы представителя истца, что здание не относится к объектам культурного наследия, так как не соблюдена процедура, предусмотренная Федеральным законом "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации": не проведена экспертиза, не установлены обременения на объект, паспорт составлен не по форме, утвержденной ст.21 Федерального закона, полностью опровергаются представленными суду Министерством имущественных и земельных отношений Тверской области и Главным управлением по государственной охране оъектов культурного наследия Тверской области.

Паспорт на объект культурного наследия был составлен в 1994 году искусствоведом ФИО2. в соответствии с п. 16 Инструкции о порядке учета, обеспечения сохранности, содержания, использования и реставрации недвижимых памятников истории и культуры, утвержденной Приказом Минкультуры СССР от 13 мая 1986 г. N 203 "Об утверждении Инструкции о порядке учета, обеспечения сохранности, содержания, использования и реставрации недвижимых памятников истории и культуры", в соответствии с которым паспорт должен содержать указание на категорию охраны и вид памятника со ссылкой на утверждающий документ, а также сумму научных сведений и фактических данных, характеризующих историю памятника и его современное состояние, местонахождение в окружающей среде, оценку исторического, научного, художественного или иного культурного значения, сведения о его территории, связанных с ним сооружениях, садах, парках, находящихся в нем произведениях искусства, предметах, представляющих культурную ценность, о зонах охраны, а также об основных историко-архитектурных и библиографических материалах.

Форма паспорта, на которую ссылается представитель истца, была утверждена только в 2008 году.

Правовые акты, на основании которых спорное здание было объявлено объектом культурного наследия, не отменены и не оспорены в установленном законом порядке.

В ходе рассмотрения дела установлено, что в документах представленных сторонами, содержатся противоречивые сведения о технической характеристире спорного здания: площади, год постройки.

По договору купли-продажи от 06.02.2015 года истец приобрел здание площадью 260 кв.м, согласно дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ в договор внесены изменения, площадь здания указана <данные изъяты> кв.м., год постройки 1949 год, при этом внесение изменений в договор мотивировано как техническая ошибка.(том 1 л.д.14-16). Согласно объявления об открытых торгах в форме аукциона с открытой формой подачи предложений о цене от 07.06.2014 года и от 27.09.2014 года: лот 1 – нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> площадь здания <данные изъяты> кв. м., (том 1 л.д. 48,51); по отчету №251/1-1 об оценке рыночной стоимости площадь здания - <данные изъяты> кв. м.(том 2 л.д.28-30). Из первичных документов о передаче имущества в хозяйственное ведение следует, что площадь здания <данные изъяты> кв.м(том 1 л.д. 51-52, том 1 л.д.211, 185-188). Неоговоренные исправления относительно площади спорного здания имеются и в техническом паспорте, предоставленном по запросу суда ГБУ «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» Оленинское отделение. Кадастровый паспорт от 18 августа 2015 года вообще не содержит сведений о площади здания.

Противоречивые сведения представлены сторонами и относительно года постройки спорного здания.

Министерством имущественных и земельных отношений Тверской области и привлеченным к участию в деле в качестве третьего лица Главным управлением по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области представлены сведения, что здание, раположенное по адресу: <адрес>, объект культурного наследия -жилой дом, второй половины 19 века.(том 1 л.д.42. том 2 л.д. 7-23).

По договору купли-продажи от 06 февраля 2015 года, год постройки значится 1949(том 1 л.д.14-16). Аналогичные сведения содержатся и в других документах, исследованных в судебном заседании.

Указанные противоречия подлежали устранению в ходе заключения договора купли-продажи.

В силу ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

С учетом вышеизложенных требований законодательства, учитывая установленные в судебном заседании обстоятельства, суд приходит к выводу, что указанный в заключенном между конкурсным управляющим ФИО1 и ФИО3 договоре купли-продажи нежилого здания от 06.02.2015г., объект недвижимости не позволяет его индивидуализировать.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд приходит к выводу, что истцом не доказаны обстоятельства, свидетельствующе о его праве собственности на здание, раположенное по адресу: <адрес>, и отказывает в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО3 к ГУП Тверской области «Жарковский межрайонный лесхоз» о признании права собственности на нежилое здание общей площадью <данные изъяты> м2, расположенное по адресу: <адрес>, оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд с подачей жалобы через Бельский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 05 апреля 2019 года.

Председательствующий В.К. Теплякова