Решение № 2-1998/2024 2-1998/2024~М-1387/2024 М-1387/2024 от 22 сентября 2024 г. по делу № 2-1998/2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 сентября 2024 года г. Тула

Центральный районный суд города Тулы в составе:

председательствующего Прямицыной Е.А.,

при секретаре Буколовой Т.С.,

с участием представителя истца ФИО2 по доверенности ФИО6,

представителей ответчика ООО «Специализированный застройщик «Проект-П» по доверенностям ФИО7 ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Проект-П» о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи застройщиком объекта долевого строительства,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Проект-П» о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи застройщиком объекта долевого строительства, ссылаясь на то, что в соответствии с договором участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ним и ООО «Специализированный застройщик «Проект-П», застройщик принял на себя обязательства построить объект недвижимости многоквартирный жилой дом и передать ему в собственность <адрес>, проектной площадью 25,87 кв.м., располагающуюся на 19 этаже многоквартирного жилого дома по строительному адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером 71:30:020409:301.

В соответствии с п. 1.1 договора участия в долевом строительстве срок передачи застройщиком квартиры участнику установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ включительно.

В связи с нарушением застройщиком установленного договором срока передачи объекта недвижимости просит суд с учетом уточнения требований иска взыскать с ответчика в его пользу неустойку в размере 79 593 руб., расходы на представителя в размере 45 000 руб.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил.

Представитель истца ФИО2 по доверенности ФИО6 в судебном заседании исковые требования с учетом их уточнения поддержал, просил удовлетворить, ссылаясь в ходе судебного разбирательства на то, что при первом осмотре квартиры ДД.ММ.ГГГГ было выявлено отступление от площади квартиры, что было указано его доверителем в акте осмотра, с замером тот не согласился, в связи с чем отказался подписывать акт приема-передачи квартиры, намереваясь произвести собственные замеры с участием кадастрового инженера. В дальнейшем при осмотре квартиры было выявлено, что необходима регулировка двери. Данный недостаток являлся существенным, не позволял принять квартиру, которая передана была лишь в феврале 2024 г.

Представители ответчика ООО «Специализированный застройщик «Проект-П» по доверенностям ФИО7 ФИО5 в судебном заседании просили отказать в удовлетворении требований с учетом уточнения, поддержали письменный отзыв на иск, ссылаясь на выполнение обществом обязательств, предусмотренных договором участия в долевом строительства. Пояснили, что было выявлено увеличение площади передаваемого жилого помещения, однако, несмотря на то, что полная оплата с учетом доплаты истцом произведена не была, застройщик был готов передать квартиру истцу. По их мнению, недостатки, указанные истцом в актах, не являлись существенными, не препятствовали тому принять квартиру.

Представители третьих лиц Государственной жилищной инспекции <адрес>, администрации <адрес> в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причины неявки суду не сообщил.

В силу положений ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав представителя истца ФИО2 по доверенности ФИО6,

представителей ответчика ООО «Специализированный застройщик «Проект-П» по доверенностям ФИО7 ФИО5, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Статья 309 ГК РФ устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности, гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства урегулированы Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»).

В соответствии с положениями ст.2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (в редакции, действующей на момент возникновения, спорных правоотношений) объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно пункту 1 и 3 ст.4 указанного Федерального закона (в редакции, действующей в момент возникновения спорных правоотношений), по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Статьей 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Специализированный застройщик «Проект-П» (застройщик) и ФИО2 (участники) был заключен договор № SL/677-ЭР участия в долевом строительстве жилого комплекса «SPORT LIFE» на <адрес> в <адрес>.

Объектом долевого строительства является <адрес>, проектной площадью 25,87 кв.м., располагающаяся на 19 этаже многоквартирного жилого дома по строительному адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером 71:30:020409:301, стоимостью 3 183 720 руб.

Согласно п. 4.1 договора застройщик обязуется передать объект долевого строительства участнику долевого строительства в течение 3 (трех) месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и проведении технической инвентаризации, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

ООО «Специализированный застройщик «Проект-П» получено разрешение на ввод в эксплуатацию жилого <адрес> по адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГг., что подтверждается копией разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от 20.10.2023г.

Судом установлено, что истец ФИО2 как участник долевого строительства в полном объеме выполнила свои обязательства по договору, полностью внес сумму денежных средств, что участвующими в деле лицами не оспаривалось.

Согласно пункту 5.1 договора № SL/677-ЭР участия в долевом строительстве в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору сторона, не исполнившая своих обязательств или не надлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные законодательством РФ и настоящим договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В силу п. 5.3 договора в случае нарушения предусмотренного настоящим договором срока передачи объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены настоящего договора за каждый день просрочки, а если участником договора является гражданин, неустойка, предусмотренная настоящим пунктом, уплачивается застройщиком в двойном размере.

Указанный выше договор участия в долевом строительстве прошел в установленном порядке государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

До настоящего времени вышеуказанный договор не расторгался, не изменялся, по искам сторон недействительным не признавался.

В соответствии с частью 3 статьи 6 Закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» при невозможности завершить строительство в предусмотренный договором срок застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение договора осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Обязательства ответчика по передаче истцу в собственность квартиры выполнены и передаточный акт № о передаче объекта долевого строительства по договору № SL/677-ЭР от ДД.ММ.ГГГГ подписан ДД.ММ.ГГГГ.

В силу ст.453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Как следует из материалов дела, каких-либо соглашений об изменении срока передачи объекта долевого строительства сторонами не заключалось, с требованиями об изменении договора в судебном порядке ответчик не обращался (ст.452 ГК РФ). Данные обстоятельства не опровергнуты сторонами в ходе рассмотрения дела.

Согласно 4.1 договора застройщик обязуется передать объект долевого строительства участнику долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Ссылаясь на нарушение ответчиком срока передачи объекта долевого строительства, истец ДД.ММ.ГГГГ направил в адрес ответчика письменную претензию с требованием выплатить неустойку с уведомлением о намерении обратиться в суд с требованием о взыскании неустойки.

Ответ на претензию ответчика направлен последнему застройщиком ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствуют почтовые документы, в удовлетворении требований претензии отказано со ссылкой на отсутствие нарушения срока передачи квартиры, а также виновных действий со стороны застройщика.

Установленные судом обстоятельства подтверждаются исследованными письменными материалами дела, сторонами не оспаривались.

Согласно ст.8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора (п.2 ч.4 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ).

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Частью 2 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Исходя из пункта 1 ст.314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

По смыслу приведенных правовых норм при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка, действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24.10.2017 № 41-КГ17-26).

Обязательства по передаче объекта долевого строительства застройщиком в установленный срок – не позднее 31.12.2023 г., исполнены не были.

Вместе с тем, судом установлено и подтверждается материалами дела, что 30 ноября 2023г. участнику долевого строительства в соответствии с требованиями законодательства было направлено уведомление об окончании строительства жилого дома и необходимости явиться на приемку объекта долевого строительства, а также о последствиях такой неявки, что подтверждается соответствующим уведомлением, списком почтовых отправлений.

В соответствии с ч.4 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

20 декабря 2024г. истец отказался от приемки квартиры в связи с несогласием с итоговым замером квартиры, фактическая разница указана в 0,69 кв.м., что следует из акта осмотра квартиры, содержащего отметку об отказе в подписании акта приема-передачи квартиры.

Согласно пояснениям представителя истца в судебном заседании, его доверитель был намерен произвести самостоятельные измерения квартиры, что им было сделано и установлено превышение проектной площади на 0, 81 кв.м., в связи с чем им произведена доплата в размере 104 руб. 490 коп. 19.02.204 г, что подтверждается платежным поручением № 979503.

19 января 2024г. истец отказался подписать акт приема-передачи квартиры, основанием для отказа указано на необходимость регулировки двери, что подтверждается копией указанного акта.

В соответствии с п. 1 Постановления Правительства РФ от 29 декабря 2023 г. № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства», вступившего в силу с 30.12.2023 г., устанавливаются следующие особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства в период со дня вступления в силу настоящего постановления по 31 декабря 2024 г.:

передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства, подписываемому участником долевого строительства и застройщиком с учетом следующих особенностей:

при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства и застройщик до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обеспечивают составление акта осмотра в соответствии с подпунктом "л" настоящего пункта с участием лица, обладающего специальными познаниями и необходимой квалификацией в соответствии с подпунктом "к" настоящего пункта (далее - специалист), отношения по оплате услуг которого регулируются в соответствии с подпунктом "м" настоящего пункта;

при отсутствии существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства застройщик и участник долевого строительства указывают в передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства перечень недостатков (дефектов) (далее - недостатки), подлежащих безвозмездному устранению застройщиком. При наличии разногласий относительно указанного перечня он определяется согласно акту осмотра, составленному с участием специалиста в соответствии с подпунктом "л" настоящего пункта (п.п. в);

при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, подтвержденных актом осмотра, составленным с участием специалиста в соответствии с подпунктом "л" настоящего пункта, участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и предъявить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в соответствии с подпунктом "д" настоящего пункта либо отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и исполнения договора и предъявить требования к застройщику о возврате денежных средств и уплате процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (п.п. г);

при выявлении отступлений от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательных требований, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства, или иных недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования (далее - установленные требования к качеству объекта долевого строительства), участник долевого строительства обращается к застройщику с требованием о безвозмездном устранении выявленных недостатков, если иное не установлено настоящим постановлением (п.п. д);

техническое обследование объекта долевого строительства обеспечивается методами визуального и инструментального обследования (далее - осмотр) и осуществляется в следующем порядке:

специалист, участвующий в проведении осмотра, определяется по соглашению с участником долевого строительства;

дата проведения осмотра с участием специалиста согласовывается участником долевого строительства и застройщиком в течение 5 рабочих дней со дня возникновения разногласий относительно перечня недостатков объекта долевого строительства, но не ранее чем через 3 рабочих дня после дня ее согласования;

участник долевого строительства и застройщик обеспечивают свое присутствие и (или) присутствие уполномоченных представителей по месту нахождения объекта долевого строительства в согласованное время для участия в проведении осмотра;

не позднее 3 рабочих дней со дня проведения осмотра специалистом участник долевого строительства направляет застройщику акт осмотра, составляемый в произвольной форме и включающий в том числе дату осмотра, фамилию, имя и отчество (при наличии) специалиста, сведения о его квалификации и информацию специалиста о наличии или отсутствии нарушений установленных требований к качеству объекта долевого строительства (п.п. л);

если иное не предусмотрено соглашением между застройщиком и участником долевого строительства, застройщик возмещает участнику долевого строительства расходы по оплате услуг специалиста в случае, если специалист согласно акту осмотра подтвердил наличие нарушений установленных требований к качеству объекта долевого строительства (п.п. м).

Допрошенный в судебном заседании производитель работ ООО «Строй-Ком» ФИО8 показал, что общество является генеральным подрядчиком строительства жилого комплекса «SPORT LIFE» на <адрес> в <адрес>. В его обязанности входит, в том числе, обеспечение устранения недостатков строительства, выявляемых при приемке квартир участниками долевого строительства. Ему известно, что приемка квартиры ФИО2 не состоялась ДД.ММ.ГГГГ по причине его несогласия с площадью квартиры, ДД.ММ.ГГГГ тот также не принял квартиру, указав на необходимость регулировки двери. В обществе есть мастер, который отрегулировал дверь, а именно, эксцентрик (язычок замка плохо попадал в ответное отверстие). При этом недочете дверь закрывалась, пользоваться дверью и закрывать ее на замки было можно. При регулировке двери квартиры истца замки не менялись. В значительной части квартир полотно двери проседало, в связи с чем необходимо было регулировать замки. Граждане заселялись, потом обращались с подобными претензиями, выходил мастер и регулировал двери либо в присутствии жильцов, либо ему оставляли ключи, что является обычной практикой реагирования на подобные претензии. Данный недочет был устранен 06-10 февраля, после чего квартира ФИО2 была принята.

Показания указанного свидетеля логичны, непротиворечивы, согласуются с письменными материалами дела, показаниями стороны ответчика, оснований ставить их под сомнение ввиду отсутствия допустимых доказательств данному обстоятельству суд не усматривает.

Оценив в совокупности установленные обстоятельства с учетом приведенных норм материального права суд приходит к выводу, что существенных недостатков квартиры, которые воспрепятствовали бы ФИО2 осуществить приемку квартиры как ДД.ММ.ГГГГ, так и ДД.ММ.ГГГГ, не имелось. Незначительное расхождение фактической и проектной площади квартиры не ухудшают ее качественные характеристики.

При этом суд учитывает, что с ДД.ММ.ГГГГ до предельной даты приемки квартиры – не позднее ДД.ММ.ГГГГ, прошло значительное время, в течение которого истец вправе был произвести контрольные замеры квартиры, и осуществить ее приемку в установленный договором срок. Доказательств наличия препятствий истцу в произведении контрольных замеров до ДД.ММ.ГГГГ им с соблюдением положений ст. 56 ГПК РФ суду не представлено, на таковые стороны в судебном заседании не ссылались, с требованием о продлении срока приемки квартиры истец к застройщику не обращался. Доказательств удержания квартиры ответчиком от приемки до оплаты истцом разницы в площади квартиры суду также не представлено.

Равно как недостаток, указанный в акте от ДД.ММ.ГГГГ, который, по утверждению стороны истца, также воспрепятствовал ФИО2 принять квартиру, таковым признать нельзя. Доказательств его существенности, делающей квартиру непригодной для предусмотренного договором использования, суду не представлено, незначительность и устранимость его без каких-либо временных и финансовых затрат подтверждена в судебном заседании свидетелем ФИО8

Таким образом, отказ ФИО2 от подписания акта приемки квартиры в установленный договором срок – до ДД.ММ.ГГГГ при отсутствии существенных недостатков квартиры, установленных специалистом, суд полагает уклонением от его подписания. При этом каких-либо виновных действий ответчика, воспрепятствовавших приему-передаче спорной квартиру, суд не усматривает, таких доказательств в материалах дела не содержится.

При изложенном, суд не усматривает правовых основания для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика неустойки и производных о взыскании штрафа, судебных расходов.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении иска ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Проект-П» о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи застройщиком объекта долевого строительства отказать в полном объеме.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы в Центральный районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Прямицына Е.А.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ