Решение № 3А-742/2025 3А-742/2025~М-498/2025 М-498/2025 от 12 января 2026 г. по делу № 3А-742/2025

3а-742/2025


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 декабря 2025 года г. Оренбург

Оренбургский областной суд в составе:

председательствующего судьи Дорохиной Т.С.,

при секретаре Миногиной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании решений Государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной,

установил:

ФИО1 обратился в суд с вышеназванным административным исковым заявлением, указав, что является арендатором объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью 120 000 кв.м., местоположение: (адрес), земельный участок расположен в южной части кадастрового квартала №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения;

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью 470 000 кв.м., местоположение: (адрес), территория АОЗТ «(адрес)», категория земель: земли сельскохозяйственного назначения;

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью 369 750 кв.м., местоположение: (адрес), р-н Соль-Илецкий, земельный участок расположен в западной части кадастрового квартала №, категория земель: земли населенных пунктов;

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью 560 000 кв.м., местоположение: (адрес), р-н Соль-Илецкий, земельный участок расположен в восточной части кадастрового квартала №, категория земель: земли населенных пунктов.

Установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 436 800 рублей, определенная по состоянию на 1 января 2022 года, значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке в размере 243 000 рублей по состоянию на 5 июня 2025 года.

Установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 1 645 000 рублей, определенная по состоянию на 1 января 2022 года, значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке в размере 710 000 рублей по состоянию на 5 июня 2025 года.

Установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 1 197 990 рублей, определенная по состоянию на 1 января 2022 года, значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке в размере 587 000 рублей по состоянию на 5 июня 2025 года.

Установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 2 016 000 рублей, определенная по состоянию на 1 января 2022 года, значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке в размере 1 099 000 рублей по состоянию на 5 июня 2025 года.

Решением ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» № ОРС-56/2025/000243 от 3 июля 2025 года отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № на основании представленного отчета № 25/077/4 от 5 июня 2025 года частнопрактикующего оценщика ФИО4

Решением ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки (адрес)» № ОРС-56/2025/000241 от 3 июля 2025 года отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № на основании представленного отчета № 25/077/2 от 5 июня 2025 года частнопрактикующего оценщика ФИО4

Решением ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки (адрес)» № ОРС-56/2025/000240 от 3 июля 2025 года отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № на основании представленного отчета № 25/077/1 от 5 июня 2025 года частнопрактикующего оценщика ФИО4

Решением ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки (адрес)» № ОРС-56/2025/000242 от 3 июля 2025 года отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № на основании представленного отчета № 25/077/3 от 5 июня 2025 года частнопрактикующего оценщика ФИО4

Полагая, что указанные обстоятельства нарушают права и интересы, поскольку влекут увеличение выкупной стоимости земельных участков, административный истец просит суд признать незаконными решения ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» № ОРС-56/2025/000243, № ОРС-56/2025/000241, № ОРС-56/2025/000240, № ОРС-56/2025/000242 от 3 июля 2025 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости и установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, № в размере их рыночной стоимости по состоянию на 5 июня 2025 года.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

По договору аренды от 15 августа 2022 года №104-22 администрация муниципального образования Соль-Илецкий городской округ Оренбургской области предоставила в аренду ИП ФИО2 земельный участок с кадастровым номером №, площадью 120 000 кв.м., местоположение: (адрес), земельный участок расположен в южной части кадастрового квартала №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, на срок с 23 июля 2022 года по 22 июля 2027 года.

По договору аренды от 15 августа 2022 года №102-22 администрация муниципального образования Соль-Илецкий городской округ Оренбургской области предоставила в аренду ИП ФИО2 земельный участок с кадастровым номером №, площадью 470 000 кв.м., местоположение: (адрес) территория АОЗТ «(адрес)», категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, на срок с 23 июля 2022 года по 22 июля 2027 года.

По договору аренды от 15 августа 2022 года №103-22 администрация муниципального образования Соль-Илецкий городской округ Оренбургской области предоставила в аренду ИП ФИО2 земельный участок с кадастровым номером №, площадью 369 750 кв.м., местоположение: (адрес), (адрес) земельный участок расположен в западной части кадастрового квартала №, категория земель: земли населенных пунктов, на срок с 23 июля 2022 года по 22 июля 2027 года.

По договору аренды от 15 августа 2022 года №106-22 администрация муниципального образования Соль-Илецкий городской округ Оренбургской области предоставила в аренду ИП ФИО2 земельный участок с кадастровым номером №, площадью 560000+/-6548 кв.м., местоположение: (адрес), р-(адрес), земельный участок расположен в восточной части кадастрового квартала №, категория земель: земли населенных пунктов, на срок с 23 июля 2022 года по 22 июля 2027 года.

Право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с пунктом 9 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли – продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения указанного договора аренды земельного участка.

В силу указанной нормы закона в связи с истечением трех лет со дня заключения вышеуказанного договора аренды административный истец приобрел право на выкуп земельного участка, цена которого при заключении договора купли – продажи определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, административный истец имеет обоснованный правовой интерес в оспаривании кадастровой стоимости объекта.

Порядок определения результатов кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации и Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Федеральный закон № 237-ФЗ и введен новый механизм установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ, постановлением Правительства Оренбургской области от 27 декабря 2022 года № 1514-пп «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению на территории Оренбургской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, дата перехода -1 января 2023 года.

Постановлением Правительства Оренбургской области от 27 сентября 2016 года № 683-п государственные полномочия в сфере государственной кадастровой оценке возложены на государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области», в том числе по определению кадастровой стоимости, оказанию услуг по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

В соответствии с положениями статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7). ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????z?–?????????????????????????? ???????????????$???????”??????$???????? ?$??$??? ????$?????f ????$?????w ????$?????f??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельных участков утверждена Постановлением Правительства Оренбургской области от 25 октября 2022 года № 1123-пп по состоянию на 1 января 2022 года в размере 436 800 рублей (№), 1 645 000 рублей (№), 1 197 990 рублей (№), 2 016 000 рублей (№).

6 июня 2025 года ФИО1 обратился в ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости: земельного участка с кадастровым номером № в размере 243 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № в размере 710 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № в размере 587 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № в размере 1 099 000 рублей, предоставив отчеты об оценке № 25/077/4, № 25/077/2, № 25/077/1, № 25/077/3 от 5 июня 2025 года частнопрактикующего оценщика ФИО4

Решением ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» № ОРС-56/2025/000243 от 3 июля 2025 года отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № на основании представленного отчета № 25/077/4 от 5 июня 2025 года частнопрактикующего оценщика ФИО4

Решением ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» № ОРС-56/2025/000241 от 3 июля 2025 года отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № на основании представленного отчета № 25/077/2 от 5 июня 2025 года частнопрактикующего оценщика ФИО4

Решением ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» № ОРС-56/2025/000240 от 3 июля 2025 года отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № на основании представленного отчета № 25/077/1 от 5 июня 2025 года частнопрактикующего оценщика ФИО4

Решением ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» № ОРС-56/2025/000242 от 3 июля 2025 года отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № на основании представленного отчета № 25/077/3 от 5 июня 2025 года частнопрактикующего оценщика ФИО4

Согласно решениям ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» отчеты не соответствуют общим требованиям к содержанию отчета об оценке объекта оценки, установленным в статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также федеральным стандартам оценки.

В ходе рассмотрения дела определением Оренбургского областного суда от 13 октября 2025 года была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено частнопрактикующему оценщику ФИО5

Согласно заключению эксперта ФИО5 № 943/25 от 1 декабря 2025 года, отчеты № 25/077/4, № 25/077/2, № 25/077/1, № 25/077/3 от 5 июня 2025 года частнопрактикующего оценщика ФИО4 не соответствует законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности.

В отчетах об оценке выявлены отступления от требований федерального законодательства и федеральных стандартов оценки, приведшие к искажению итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, в результате чего она была определена неправильно. Рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 5 июня 2025 года составляет 253 000 рублей (№), 799 000 рублей (№), 629 000 рублей (№), 1 271 000 рублей (№).

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы. Эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами.

Заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта соответствует требованиям, предусмотренным законодательством об оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, положениями законодательства об оценочной деятельности, суд признает заключение эксперта надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью допущенные оценщиком в отчете об оценке нарушения законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, повлиявшие на итоговую стоимость объектов оценки, а также размер рыночной стоимости объектов недвижимости.

Суд не усматривает оснований для удовлетворения административных исковых требований в части признания незаконными решений ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» № ОРС-56/2025/000243, № ОРС-56/2025/000241, № ОРС-56/2025/000240, № ОРС-56/2025/000242 от 3 июля 2025 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, поскольку судебным экспертом установлено, что в отчете об оценке содержатся нарушения требований законодательства в области оценочной деятельности.

Таким образом, при рассмотрении заявлений административного истца у ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» имелись предусмотренные законом основания для отказа в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, определённой отчётом оценщика.

Поскольку оспариваемые решения ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» соответствуют нормативным правовым актам, прав и законных интересов административного истца не нарушают, оснований для признания их незаконным не имеется.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Учитывая, что доказательств, опровергающих приведённую в заключении эксперта величину рыночной стоимости земельных участков, и сведений об их рыночной стоимости в ином размере лицами, участвующими в деле, не представлено, суд находит требования административного истца об установлении в отношении земельных участков кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 5 июня 2025 года в размере 253 000 рублей (№), 799 000 рублей (№), 629 000 рублей (№), 1 271 000 рублей (№), определенной в заключении эксперта, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Поскольку административный истец обратился в ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 6 июня 2025 года, датой подачи заявления следует считать 6 июня 2025 года.

В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, установление судом рыночной стоимости земельных участков является основанием для органа регистрации права внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Надлежащим ответчиком по заявленным административным исковым требованиям является ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области», в связи с чем, в удовлетворении требований к остальным административным ответчикам следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании решений Государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 120 000 кв.м., местоположение: (адрес), земельный участок расположен в южной части кадастрового квартала №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, равной его рыночной стоимости по состоянию на 5 июня 2025 года в размере 253 000 рублей.

Датой подачи заявления считать 6 июня 2025 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером земельного участка с кадастровым номером №, площадью 470 000 кв.м., местоположение: (адрес) категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, равной его рыночной стоимости по состоянию на 5 июня 2025 года в размере 799 000 рублей.

Датой подачи заявления считать 6 июня 2025 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером земельного участка с кадастровым номером №, площадью 369 750 кв.м., местоположение: (адрес) части кадастрового квартала №, категория земель: земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости по состоянию на 5 июня 2025 года в размере 629 000 рублей.

Датой подачи заявления считать 6 июня 2025 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 560 000 кв.м., местоположение: (адрес) расположен в восточной части кадастрового квартала №, категория земель: земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости по состоянию на 5 июня 2025 года в размере 1 271 000 рублей.

Датой подачи заявления считать 6 июня 2025 года.

В удовлетворении административных исковых требований в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Оренбургский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Оренбургского

областного суда Т.С. Дорохина

В окончательной форме решение изготовлено 13 января 2026 года.

Судья Оренбургского

областного суда Т.С. Дорохина