Решение № 2-166/2024 2-166/2024(2-2625/2023;)~М-1765/2023 2-2625/2023 М-1765/2023 от 19 февраля 2024 г. по делу № 2-166/2024

К делу номер

УИД 23RS0номер-25


РЕШЕНИЕ

ИФИО1

<адрес> 20 февраля 2024 года

Лазаревский районный суд <адрес> края в составе:

Судьи Корниенко Г.В.

при секретаре ФИО7

с участием:

представителя истца ФИО3 - ФИО8, действующего на основании доверенности № <адрес>2 от ДД.ММ.ГГГГ;

представителя ответчиков ФИО2 и ФИО5 - ФИО9, действующего на основании доверенностей № <адрес>3 от ДД.ММ.ГГГГ и № <адрес>3 от ДД.ММ.ГГГГ;

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4, ФИО5, третье лицо - Управление Росреестра по <адрес> о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным и применении последствий недействительности сделки,

установил:

ФИО3 обратился в Лазаревский районный суд <адрес> с иском к ФИО2, ФИО5, третье лицо - Управление Росреестра по <адрес>, в котором просит признать недействительной ничтожную сделку договор купли-продажи недвижимого имущества (земельного участка и жилого дома) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО5 и ФИО2 в простой письменной форме в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер 23:49:0121003:219 и жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер: 23:49:0121003:1159 и применить последствия недействительности ничтожной сделки: прекратить право собственности ФИО2 в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер 23:49:0121003:219 (номер и дата государственной регистрации права номер от ДД.ММ.ГГГГ) и жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер: 23:49:0121003:1159 (номер и дата государственной регистрации праваномер от ДД.ММ.ГГГГ) и признать за ФИО3 право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер 23:49:0121003:219 и жилой дом,

2
расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер: 23:49:0121003:1159.

В обоснование заявленных требований истец указал, что он владеет на праве собственности: - земельным участком, расположенным по адресу: <адрес>; <адрес>, имеющим кадастровый номер: 23:49:0121003:219; общей площадью 620 кв. м; категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для индивидуальной жилой застройки; - жилым домом, расположенным по адресу: <адрес>; <адрес>, имеющий кадастровый номер: 23:49:0121003:1159; общей площадью 339,1 кв.м. И декабря 2018 года между ним и ФИО5 был заключен Договор займа с одновременным залогом недвижимости, удостоверенный нотариусом нотариального округа Санкт-Петербург ФИО10, предметом залога по которому являлись вышеуказанные объекты недвижимости. В соответствии с п. 1.5 названного Договора займа с одновременным залогом недвижимости, займ являлся целевым — для начала осуществления Истцом предпринимательской деятельности. ДД.ММ.ГГГГ между Истцом и Ответчиком 2 было заключено Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на имущество, переданное в залог, удостоверенное нотариусом нотариального округа Санкт-Петербург ФИО10, р-р номер-н/78-2020-4- 160. В соответствии с пунктом 3 данного Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, реализация предмета залога может быть осуществлена по выбору Залогодержателя либо путем продажи заложенного имущества с торгов, либо продажи Залогодержателем предмета залога по своему усмотрению другому лицу по цене не ниже рыночной стоимости с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом обязательства со всеми процентами, неустойками и издержками, связанными с обращением взыскания на предмет залога. Руководствуясь данным Соглашением ДД.ММ.ГГГГ, ФИО5 заключил с ФИО2 спорный Договор купли-продажи недвижимого имущества (земельного участка и жилого дома) в отношении заложенного имущества. Вместе с тем, пункт 3 названного Соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на имущество противоречит п.2 ст.350.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым продажа предмета залога залогодержателем другому лицу по цене не ниже рыночной стоимости с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом обязательства, осуществляется только в том случае, если залогодателем является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность. Истец, несмотря на свои намерения начать осуществление предпринимательской деятельности, связанной со строительством и эксплуатацией гостиницы, после заключения договора займа, Индивидуальным предпринимателем не зарегистрировался и в юридически значимый момент заключения спорного Договора купли-продажи им не являлся. Кроме того, Соглашение от ДД.ММ.ГГГГ предусматривает альтернативный способ реализации

3
предмета залога путем продажи с торгов, не связанный законом с осуществлением залогодателем предпринимательской деятельности. Таким образом, ответчик ФИО5, который дал нотариусу свои заверения о достигнутых между сторонами договоренностях, не мог не осознавать законные пределы для реализации своих прав как Залогодержателя. В свою очередь, ответчик ФИО2 не проявила должной осмотрительности при заключении спорного Договора купли-продажи, при условии, что Продавцом выступал не собственник объектов недвижимости. Следовательно, пункт 3 Соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на имущество, переданное в залог, удостоверенного нотариусом нотариального округа Санкт- Петербург ФИО10, р-р номер-н/78- 2020-4-160, при указанных обстоятельствах является ничтожным и не порождающим юридических последствий. Таким образом, Договор купли- продажи недвижимого имущества (земельного участка и жилого дома), заключенный между ответчиком ФИО5 и ответчиком ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ в простой письменной форме также является недействительным, как ничтожная сделка, основанная на ничтожном условии Соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на имущество, переданное в залог, удостоверенного нотариусом нотариального округа Санкт-Петербург ФИО10, р-р номер-н/78- 2020-4-160.

ФИО11, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил.

Представитель истца в судебном заседании доводы иска поддержал, просил удовлетворить их в полном объеме.

Ответчики ФИО2 и ФИО5, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили.

Представитель ответчиков в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал по доводам, указанным в письменных возражениях, приобщенных к материалам дела.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, будучи надлежащим образом извещенным о месте и времени слушания дела, о причинах неявки суду не сообщил, с ходатайством об отложении дела слушанием не обращался.

Третье лицо нотариус ФИО10 в судебное заседание не явилась, будучи надлежащим образом извещенной о месте и времени слушания дела, о причинах неявки суду не сообщила, ранее предоставила письменный отзыв, в котором просила удовлетворить заявленные требования.

В связи с изложенным и руководствуясь ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд находит исковые требования ФИО3 подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

4
Статьей 55 ГПК РФ предусмотрено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы им в судебном заседании.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО3 принадлежало на праве собственности следующее недвижимое имущество:

земельный участок с кадастровым номером 23:49:0121003:219, общей площадью 620 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуальной жилой застройки, расположенный по адресу: <адрес>;

жилой дом с кадастровым номером 23:49:0121003:1159, общей площадью 339,1 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Право собственности на указанные объекты недвижимости было зарегистрировано за ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ, о чем в ЕГРН были сделаны записи регистрации номер, 23-23-46/037/2010-240.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (Займодавец- Залогодержатель) и ФИО3 (Заемщик-Залогодатель) был заключен Договор займа с одновременным залогом недвижимости, удостоверенный нотариусом нотариального округа Санкт-Петербург ФИО10

Согласно п. 1.1 указанного договора займа Займодавец- Залогодержатель передает в собственность Заемщику-Залогодателю денежные средства в сумме 10 000 000 рублей, а Заемщик-Залогодатель обязуется возвратить Займодавцу-Залогодержателю указанную сумму займа и уплатить проценты за пользование займом в размере, порядке и сроки, обусловленные настоящим договором.

В силу п. 1.2 договора займа Заемщик-Залогодатель обязуется возвратить Займодавцу-Залогодержателю сумму займа в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Указанная в п. 1.1 договора сумма займа в размере 10 000 000 рублей на момент подписания договора передана Займодавцем-Залогодержателем и получена Заемщиком-Залогодателем в полном объеме (п. 1.3 договора займа).

5
В соответствии с п. 1.5 названного Договора займа с одновременным залогом недвижимости, займ являлся целевым — для начала осуществления ФИО3 предпринимательской деятельности.

Как следует из п. 3.1 договора займа в обеспечение своевременного исполнения своих обязательств по возврату суммы займа Заемщик- Залогодатель передает Займодавцу-Залогодержателю в залог (ипотеку):

земельный участок с кадастровым номером 23:49:0121003:219, общей площадью 620 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуальной жилой застройки, расположенный по адресу: <адрес>;

жилой дом с кадастровым номером 23:49:0121003:1159, общей площадью 339,1 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно п. 5.1 договора займа Займодавец-Залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога, если в установленный настоящим договором срок Заемщик-Залогодатель не исполнит основное обязательство по возврату денежной суммы, указанной в п. 1.1 договора.

Государственная регистрация ипотеки в силу договора произведена ДД.ММ.ГГГГ.

Также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (Займодавец-Залогодержатель) и ФИО3 (Заемщик-Залогодатель) было заключено Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на имущество, переданное в залог, удостоверенное нотариусом нотариального округа Санкт-Петербург ФИО10, р-р номер-н/78- 2020-4-160.

Согласно п. 2 указанного Соглашения срок исполнения обязательств Залогодателя по договору займа истек ДД.ММ.ГГГГ. На момент заключения настоящего Соглашения задолженность Залогодателя по договору займа составляет 26 616 000 рублей. Данная сумма согласована сторонами.

В соответствии с п. 3 Соглашения стороны пришли к соглашению об обращении взыскания на предмет залога во внесудебном порядке, при этом реализация предмета залога будет осуществлена по выбору Залогодержателя либо путем продажи заложенного имущества с торгов, либо продажи Залогодержателем предмета залога по своему усмотрению другому лицу по цене не ниже рыночной стоимости с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом обязательства со всеми процентами, неустойками и издержками, связанными с обращением взыскания на предмет залога.

По соглашению сторон обращение взыскания на предмет залога может быть начато по истечении трех месяцев с момента заключения настоящего Соглашения.

Руководствуясь данным Соглашением, ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 заключил с ФИО2 Договор купли-продажи недвижимого

6
имущества (земельного участка и жилого дома) в отношении заложенного имущества.

ФИО3 считает, что пункт 3 названного Соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на имущество противоречит п.2 ст.350.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем п. 3 Соглашения является ничтожным и не порождающим юридических последствий, а, следовательно, Договор купли-продажи недвижимого имущества (земельного участка и жилого дома) от ДД.ММ.ГГГГ также является недействительным, как ничтожная сделка, основанная на ничтожном условии Соглашения.

Вышеуказанное явилось поводом для обращения в суд с заявленными требованиями.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании ч. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и порядке, которые предусмотрены договором займа.

В силу п. 1 ст. 811 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного

7
имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге (абз. 2 ч. 4 ст. 334 ГК РФ).

Согласно ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В случае возникновения залога на основании закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения. К такому соглашению применяются правила настоящего Кодекса о форме договора залога.

В силу ч. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения залогодателя с залогодержателем, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 350.1 ГК РФ в случае, если взыскание на заложенное имущество обращается во внесудебном порядке, его реализация осуществляется посредством продажи с торгов, проводимых в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом или соглашением между залогодателем и залогодержателем.

Если залогодателем является лицо, осуществляющее

предпринимательскую деятельность, соглашением между залогодателем и залогодержателем может быть также предусмотрено, что реализация заложенного имущества осуществляется путем:

оставления залогодержателем предмета залога за собой, в том числе посредством поступления предмета залога в собственность залогодержателя, по цене и на иных условиях, которые определены указанным соглашением, но не ниже рыночной стоимости;

продажи предмета залога залогодержателем другому лицу по цене не ниже рыночной стоимости с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом обязательства.

8
Согласно абз. 2 ч. 2 ст. 55 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случае, если договор об ипотеке предусматривает условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и сторонами договора являются юридическое лицо и (или) индивидуальный предприниматель, в обеспечение обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью, способами реализации предмета ипотеки могут быть, в частности, оставление залогодержателем заложенного имущества за собой и продажа заложенного имущества залогодержателем другому лицу.

Как разъяснено в п. 72 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 23 "О применении судами правил о залоге вещей" реализация предмета залога, на который обращено взыскание во внесудебном порядке, осуществляется по общему правилу посредством продажи с торгов. Порядок их проведения определяется в соответствии с правилами, предусмотренными статьями 447, 448 ГК РФ или соглашением между залогодателем или залогодержателем, если иное не следует из существа законодательного регулирования порядка обращения взыскания.

Если залогодателем является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, то соглашением между залогодателем или залогодержателем могут быть также предусмотрены иные способы реализации заложенной вещи: оставление залогодержателем предмета залога за собой или продажа предмета залога залогодержателем другому лицу по цене не ниже рыночной стоимости (пункт 2 статьи 350.1 ГК РФ). При этом залогодержателем движимой вещи по такому соглашению может быть любое лицо. В случае реализации недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, указанные способы применяются только в случае, если сторонами договора являются юридическое лицо и (или) индивидуальный предприниматель и предмет ипотеки заложен в обеспечение обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью (абзац второй пункта 2 статьи 55 Закона об ипотеке).

В судебном заседании установлено, что в момент заключения спорного Договора купли-продажи недвижимого имущества (земельного участка и жилого дома) от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 не был зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя.

Учитывая вышеизложенное, в данном случае п. 3 Соглашения о способе реализации предмета залога путем продажи залогодержателем другому лицу по цене не ниже рыночной стоимости не мог быть применен, так как противоречит ст. 350.1 ГК РФ, ч. 2 ст. 55 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В силу ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны

9
применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, судом достоверно установлено, что спорный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключен в нарушение ст. 350.1 ГК РФ, ч. 2 ст. 55 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в связи с чем ничтожен в соответствии с ч. 2 ст. 168 ГК РФ.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО3 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным и применении последствий недействительности сделки.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО3 к ФИО4, ФИО5, третье лицо - Управление Росреестра по <адрес> о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным и применении последствий недействительности сделки - удовлетворить.

Признать недействительной ничтожную сделку - договор купли- продажи недвижимого имущества (земельного участка и жилого дома) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО5 и ФИО2 в простой письменной форме в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер 23:49:0121003:219 и жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер: 23:49:0121003:1159 и применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Прекратить право собственности ФИО2 в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер 23:49:0121003:219 (номер и дата государственной регистрации права номер от ДД.ММ.ГГГГ) и жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый

10

номер: 23:49:0121003:1159 (номер и дата государственной регистрации праваномер от ДД.ММ.ГГГГ).

Признать за ФИО3 право собственностина земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>,кадастровый номер 23:49:0121003:219 и жилой дом, расположенный поадресу: <адрес>, кадастровый номер: 23:49:0121003:1159.

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в<адрес>вой суд через Лазаревский районный суд <адрес> втечение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Лазаревскогорайонного суда <адрес>

Копия верна

Судья Лазаревскогорайонного суда <адрес>