Решение № 2А-482/2021 2А-482/2021~М-276/2021 М-276/2021 от 14 марта 2021 г. по делу № 2А-482/2021

К делу №2А-482/2021 г.

УИД №23RS0001-01-2021-000540-65


Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

«15» марта 2021 г. г. Абинск

Абинский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Осташевского М.А.,

при секретаре Стрелецкой Н.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное гражданское дело по административному исковому заявлению ФИО1 к администрации Ахтырского городского поселения Абинского района о признании отказа администрации Ахтырского городского поселения № от ДД.ММ.ГГГГ в заключении договора аренды незаконным и обязании администрации Ахтырского городского поселения заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>А, без проведения торгов, для завершения строительства жилого дома, на три года,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в Абинский районный суд с административным исковым заявлением к администрации Ахтырского городского поселения Абинского района, в котором просит признать незаконным отказ администрации Ахтырского городского поселения в заключении нового договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>А, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м. Обязать администрацию Ахтырского городского поселения заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>А, без проведения торгов, для завершения строительства жилого дома, сроком на три года. Требования мотивировал тем, что ФИО1 на основании договора аренды № земельного участка для индивидуального жилищного строительства от ДД.ММ.ГГГГ является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., с видом разрешенного использования - индивидуальное жилищное строительство, расположенного по адресу: <адрес> предоставлен сроком на 10 лет, то есть до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ администрацией Ахтырского городского поселения ФИО1 было выдано разрешение на строительство жилого дома, сроком на 10 лет, то есть до ДД.ММ.ГГГГ. В период действия договора аренды ФИО1 осуществил строительство жилого дома - объекта незавершенного строительства площадью <данные изъяты> кв.м., степень готовности 18%. ФИО1 обратился в администрацию Ахтырского городского поселения с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>А, без проведения торгов, поскольку на данном земельном участке имеется объект незавершенный строительством. Однако, письмом № от ДД.ММ.ГГГГ администрация Ахтырского городского поселения ФИО1 было отказано в предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительством, в связи с тем, что у ФИО1 отсутствуют документы, подтверждающие его право собственности на объект недвижимости, расположенный на испрашиваемом земельном участке. Вместе с тем, для регистрации права собственности на вновь созданный объект, ФИО1 получил технический план объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ. При подаче на государственную регистрацию объекта незавершенного строительства в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю ФИО1 сообщили, что для регистрации права собственности необходимо предоставить действующий договор аренды земельного участка и рекомендовали обратиться в суд. В связи с вышеизложенным, ФИО1 вынужден обратиться в суд с данным административным исковым заявлением.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился, его представитель ФИО2 представила заявление о рассмотрении административного искового заявления в ее отсутствие, а также указала, что на заявленных требованиях настаивает.

Представитель администрации Ахтырского городского поселения Абинского района ДД.ММ.ГГГГ в судебное заседание не явился, направив ходатайство об отложении судебного заседания, поскольку представитель участвует в судебном заседании в Арбитражном суде. В судебное заседание, назначенное на ДД.ММ.ГГГГ представитель администрации Ахтырского городского поселения также не явился, направив в суд ходатайство об отложении судебного заседания, в связи с тем, что он участвует в судебном заседании в Арбитражном суде. Однако, представителем администрации, доказательств, подтверждающих его занятость в иных судебных процессах, а также доказательств, подтверждающих уважительность причин неявки в судебное заседание, им не представлено и судом не установлено. На основании изложенного, суд полагает возможным рассмотреть административное исковое заявление в отсутствие представителя администрации Ахтырского городского поселения.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что постановлением администрации МО <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 предоставлен в аренду на 10 лет земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>А.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО Абинский район и ФИО1 заключен договор № аренды земельного участка под индивидуальное жилищное строительство, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>А, с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, сроком на 10 лет, то есть до ДД.ММ.ГГГГ.

На основании постановления администрации Ахтырского городского поселения Абинского района № ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 выдано разрешение на строительство жилого дома на земельном участке по адресу: <адрес>А, сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании установлено, что на предоставленном в аренду земельном участке по адресу: <адрес>А, на основании выданного разрешения на строительство, ФИО1 осуществил строительство объекта недвижимости: жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства – 18%.

Кадастровым инженером ДД.ММ.ГГГГ подготовлен технический план объекта незавершенного строительства – жилого дома степенью готовности 18%, расположенного по адресу: <адрес>А, в графе «субъект права» указан ФИО1.

Также, судом установлено, что ФИО1 обратился в администрацию Ахтырского городского поселения с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>А, для завершения строительства жилого дома.

Однако, ДД.ММ.ГГГГ главой Ахтырского городского поселения ФИО1 отказано в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № для завершения строительства объекта незавершенного строительством, поскольку ФИО1 не представлено доказательств, подтверждающих право собственности на объекты незавершенного строительства расположенный на испрашиваемом земельном участке.

Вместе с тем, суд полагает, что ФИО1 было необоснованно отказано в заключении договора аренды земельного участка на новый срок, поскольку административным истцом в установленном законом порядке получено разрешение на строительство индивидуального жилого дома, в период действия указанного разрешения и договора аренды ФИО1, возвел фундамент, то есть объект незавершенного строительства площадью <данные изъяты> кв.м., степень готовности 18%.

Также, для регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимости, ФИО1 получен технический план объекта незавершенного строительства, изготовленный кадастровым инженером ДД.ММ.ГГГГ. А данном техническом плане объекта незавершенного строительством в графе «субъект права» указан ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Абинский отдел ФИО1 выдано уведомление о приостановлении государственной регистрации права собственности объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>А, в связи с тем, что срок действия договора аренды земельного участка истек ДД.ММ.ГГГГ.

В силу ч.1 ст.218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов.

Согласно ст.621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

На основании ч.1 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с п.3 ст.39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов.

Согласно п.4 ст.39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в п.3 ст.39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии с п.10 ч.2 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 указанной статьи.

На основании ч.5 ст.39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно п.21 ст.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, суд приходит к выводу, что для владельцев объектов незавершенного строительства, расположенных на арендованных земельных участках, выделенных для строительства по договорам аренды, заключенным до 01 марта 2015 года, предусмотрена возможность заключения договоров аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно п.33 Приказ Минэкономразвития России от 12 января 2015 года №1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов» в случае, если право на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, собственник такого объекта для получения в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства предоставляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект (здание, сооружение).

На основании изложенного, суд полагает, что отсутствие у ФИО1 регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, не является основанием для отказа администрацией Ахтырского городского поселения в заключении (продлении) договора аренды земельного участка.

Следовательно, ФИО1 имеет право на предоставление ему земельного участка в аренду для завершения строительства объекта, так как соблюдены все условия, установленные законодательством: он является арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 01 марта 2015 года и на этом земельном участке имеется незарегистрированный объект незавершенного строительства – жилой дом степенью готовности 18%.

Кроме того, согласно п.5 ч.1 ст.1 Земельного кодекса РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Следовательно, последующие эксплуатация и обслуживание указанного объекта недвижимости возможны только на едином земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В силу ч.1 ст.624 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Таким образом, учитывая, что ФИО1 на протяжении всего срока аренды земельного участка использовал его по целевому назначению, задолженности по арендной плате не имеет, а следовательно добросовестно исполнял свои обязанности по договору аренды, а также, что он имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды, суд приходит к выводу, что администрацией необоснованно было отказано ФИО1 в заключении договора аренды земельного участка на новый срок и полагает необходимым обязать администрацию заключить данный договор.

Кроме того, признавая преимущественное право ФИО1 на заключение договора аренды земельного участка, суд принимает во внимание и то обстоятельство, что заявлений от других лиц о намерении приобрести спорный земельный участок в аренду, в администрацию Ахтырского городского поселения не поступало.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования административного истца ФИО1 к администрации Ахтырского городского поселения обоснованы и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ, суд.

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление ФИО1 к администрации Ахтырского городского поселения Абинского района о признании отказа администрации Ахтырского городского поселения № от ДД.ММ.ГГГГ в заключении договора аренды незаконным и обязании администрации Ахтырского городского поселения заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>А, без проведения торгов, для завершения строительства жилого дома, на три года удовлетворить.

Признать незаконным отказ администрации Ахтырского городского поселения Абинского района Краснодарского края № от ДД.ММ.ГГГГ в заключении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>А, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м.

Обязать администрацию Ахтырского городского поселения Абинского района Краснодарского края заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>А, с видом разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство, без проведения торгов для завершения строительства жилого дома, сроком на 3 (три) года.

Решение суда может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Абинский районный суд в течение месяца со дня его вынесения.

Председательствующий