Решение № 3А-2448/2025 3А-2448/2025~МА-1624/2025 МА-1624/2025 от 3 сентября 2025 г. по делу № 3А-2448/2025

УИД 77OS0000-02-2025-013372-81


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

27 августа 2025 годаг.Москва

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,

при секретаре Коржикове Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-2448/2025 по административному исковому заявлению АО «Даниловский рынок» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения города Москвы «Городской центр имущественных платежей», обязании устранить допущенные нарушения при определении кадастровой стоимости нежилого здания,

УСТАНОВИЛ:

АО «Даниловский рынок» обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения города Москвы «Городской центр имущественных платежей» (далее – Учреждение, ГБУ «Центр имущественных платежей», административный ответчик) от 21 марта 2025 года № 232/25 о пересчете кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 77:05:0001006:1133, расположенного по адресу: <...>, площадью 8 820,7 кв.м. (далее – Здание); административный истец просит возложить на административного ответчика обязанность устранить в порядке, предусмотренном статьей 21 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», допущенные нарушения при определении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2023 года.

В обоснование требований административный истец указывает на то, что является собственником Здания, уплачивает в отношении него налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости; в Здании часть помещений не являются торговыми; Учреждением при принятии оспариваемого решения данное обстоятельство должным образом не учтено; кадастровая стоимость Здания в 2023 году пересчитана с применением неверного коэффициента экспликации площадей видов функционального назначения.

В судебном заседании представитель административного истца требования поддержала; представитель административного ответчика ГБУ «Центр имущественных платежей» против удовлетворения административного иска возражал.

Представитель заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы в судебное заседание не явился, извещен, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Исследовав материалы административного дела, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, оценив собранные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 245 КАС РФ юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения рассматривается по правилам главы 22 КАС РФ с учетом особенностей, установленных главой 25 КАС РФ (часть 1.1. статьи 247 КАС РФ).

Применительно к изложенному в соответствии с частью 9 статьи 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела установлено, что административный истец с 2008 года является собственником нежилого Здания, площадью 8 820,7 кв.м., основная площадь 6 887,1 кв.м., вспомогательная – 1 933,6 кв.м.), расположенного по адресу: <...>.

Согласно экспликации в Здании имеются помещения разного предназначения, в том числе торговые (площадью 7 215 кв.м.), бытовое обслуживание (площадью 121 кв.м.), прочие (площадью 696,9 кв.м.), гостиницы (площадью 839 кв.м.).

Согласно Отчета № 1/2023 «Об итогах государственной кадастровой оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории города Москвы, по состоянию на 1 января 2023 года» (далее – Отчет №1/2023) Здание на основании имеющейся информации об объекте недвижимости при проведении государственной кадастровой оценки было отнесено оценочной группе 4 «Объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, сервиса, отдыха и развлечений, включая объекты многофункционального назначения», подгруппе 4.1 «Объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, сервиса, отдыха и развлечений, включая объекты многофункционального назначения» (основная территория)»; его кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2023 года, утверждена распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 8 ноября 2023 года № 91214 Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории города Москвы, по состоянию на 01 января 2023 г.» в размере 1 124 843 537,41 руб. (с применением значения ценообразующего фактора «коэффициент экспликации_2023», равного 0,9610516925.

АО «Даниловский рынок» обратилось в Учреждение с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2023 года, указывая на то, что Здание состоит из площадей разных видов функционального назначения, только часть помещений являются торговыми (5 973,5 кв.м.), остальные – гостиничные (411,5 кв.м.), офисные (478,7 кв.м.) и пр. (технические помещения 1 957 кв.м.).

Учреждение запросило у ГБУ города Москвы «Московский контрольно-мониторинговый центр недвижимости» (далее – ГБУ МКМЦН) проведение мероприятий по обследованию фактического использования Здания для целей государственной кадастровой оценки, по результатам которых получило от последнего акт №91204951/ОФИ ГКО от 18 февраля 2024 года с заключением о том, что:

- 7962,53 кв.м. (90,27% общей площади Здания используется под коммерческие цели (подвид деятельности 4.22),

- 316,9 кв.м. (3,59% общей площади Здания) используется под размещение гостиниц (подвид деятельности 5.2.),

- 373,24 кв.м. (4,23% общей площади Здания) используется под административно-офисные цели (подвид деятельности 6.2.),

- 168,02 кв.м. (1,9% общей площади Здания) используется под производственные цели (подвиды деятельности 7.9. и 7.11).

С учетом данного акта обследования Учреждением 21 марта 2025 года принято оспариваемое АО «Даниловский рынок» решение № 232/25 о пересчете с применением коэффициента экспликации 0,9746986360 кадастровой стоимости Здания по состоянию на 1 января 2023 года; кадастровая стоимость Здания по состоянию на 1 января 2023 года определена в размере 1 140 816 325,59 руб.; удельный показатель кадастровой стоимости Здания рассчитан Учреждением методом статистического моделирования с применением коэффициента экспликации площадей видов функционального назначения на основании информации, предоставленной ГБУ «МКМЦН», учтено установленное фактическое использование помещений из групп видов деятельности 4,5,6,7.

Коэффициент экспликации определен путем соотношения стоимостей объектов недвижимости, рассчитанных при различных видах функционального использования, с учетом доли площади соответствующего функционального использования на основании информации, полученной из акта обследования №91204951/ОФИ ГКО, содержащего заключение о вышеуказанном фактическом использовании объекта недвижимости.

7 962,54 кв. м. х УПКС 132 691,26 руб./кв. м = 1 056 559 465,40 руб.

316,90 кв. м. х УПКС 97 792,23 руб./кв. м. = 27 821 357,69 руб.

373,24 кв. м. х УПКС 122 918,03 руб./кв. м.= 45 877 925,52 руб.

100,56 кв. м. х УПКС 62 835,46 руб./кв. м. = 6 318 733,86 руб.

67,46 кв. м. х УПКС/62 835,46 руб./кв. м.= 4 238 880,13 руб.

УПКС основной группы = 132 691,26 руб./кв. м.

Средневзвешенный УПКС = Общая стоимость/Общая площадь =129 333,99 руб./кв.м.

Коэффициент экспликации = Средневзвешенный УПКС/УПКС основной группы = 129 333,99 руб./ 132 691,26 руб. = 0,974698635.

Кадастровая стоимость таким образом определена в размере 1 140 816 325,59 руб. (132 691,26 руб./кв. м. х 8 820,7 кв.м. х 0,974698635).

Данное решение представляется суду законным в силу следующего.

В соответствии со статьями 2, 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Государственная кадастровая оценка в Москве проводилась:

- в 2023 году - в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Росреестра от 4 августа 2021 года № П/0336.

Упомянутые выше методические указания предназначены для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением субъекта Российской Федерации, наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, и предусматривают, что таковая определяется:

- на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, и того из определенных (установленных) для объекта видов его использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно, что приводит к максимизации его стоимости;

- методами массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости; при определении кадастровой стоимости проводится группировка объектов недвижимости в группы и подгруппы (при необходимости).

В соответствии со статьями 12 и 14 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» Учреждение вправе собирать и изучать информацию, необходимую для определения кадастровой стоимости, в том числе запросить недостающую информацию, необходимую для определения кадастровой стоимости, у органов и организаций, в распоряжении которых имеется такая информация.

В соответствии с указанными статьями и статьей 21 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2012 года №184-ПП предусмотрено, что Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы осуществляет сбор и передачу государственному бюджетному учреждению города Москвы, осуществляющему полномочия, связанные с определением кадастровой стоимости, сведения о фактическом использовании объектов недвижимости для целей государственной кадастровой оценки в порядке, установленном совместным приказом Госинспекции, Департамента экономической политики и развития города Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, согласованным таким государственным бюджетным учреждением города Москвы (пункт 4.6(1)).

Приказом Департамента экономической политики и развития города Москвы, Департамента городского имущества города Москвы, Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы от 2 июля 2020 года № 82-ПР/151/ПР-142/20 утверждены Порядок сбора и передачи государственному бюджетному учреждению города Москвы, осуществляющему полномочия, связанные с определением кадастровой стоимости, сведений о фактическом использовании объектов недвижимости для целей государственной кадастровой оценки, Методика установления фактического использования для целей кадастровой оценки (далее – Методика) и Классификация видов и подвидов деятельности.

Согласно пункту 2.2. Методики фактическое использование для целей кадастровой оценки определятся исходя из общей площади объекта, общей полезной площади объекта, полезной площади объекта, используемой для осуществления каждого из подвидов деятельности, а также площади общего пользования.

Порядок исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, закреплен в статье 21 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Согласно частям 1 и 2 этой статьи бюджетные учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости, рассматривают заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости; ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются:

1) несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке;

2) описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости.

В соответствии с частью 13 статьи 21 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» при рассмотрении заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, учитывается, что ошибкой также является допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе:

1) неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта недвижимости, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории);

2) использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости.

Согласно части 14 статьи 21 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетным учреждением принимается одно из следующих решений:

1) об удовлетворении заявления и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;

2) об отказе в пересчете кадастровой стоимости, если наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не выявлено.

Бюджетное учреждение рассматривает заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, в течение тридцати календарных дней со дня его поступления, информирует заявителя о принятом решении в течение трех рабочих дней со дня принятия такого решения (части 16-18 статьи 21 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Применительно к изложенному оснований полагать оспариваемое решение незаконными не имеется; оно принято Учреждением в строгом соответствии со статьей 21 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» и названными методическими указаниями; наличие ошибки при определении кадастровой стоимости Здания, рассчитанной с применением коэффициента экспликации ввиду установленных актом обследования помещений с различными видами деятельности, не выявлено; все виды фактического использования, а также доли площади соответствующего функционального использования, указанные в заключении о фактическом использовании (раздел 6 акта) учтены при определении кадастровой стоимости Здания; ошибок не выявлено. Методологическая и математическая верность расчетов проверена судом.

Ссылки административного истца на экспликацию к поэтажным планам Здания, в которых указано об иных размерах помещений, предназначенных для торговых объектов, офисов, гостиниц и пр., о незаконности оспариваемого решения не свидетельствуют; фактическое использование объекта капитального строительства и нахождение в нем помещений с различными видами деятельности для расчета коэффициента экспликации установлено актом обследования ГБУ «МКМЦН», учет которого Учреждением при определении кадастровой стоимости объектов прямо предусмотрен Отчетом № 1/2023 (раздел 3.7.3.1. том 4).

По сути, административный истец выражает несогласие с данным актом обследования, однако к предмету настоящего административного иска проверка его законности не относится.

Суд при этом отмечает, что необходимая Учреждению информация для определения кадастровой стоимости Здания собрана в установленном порядке, зафиксирована актом о фактическом использовании объекта для целей государственной кадастровой оценки. Оснований не доверять ему суд не имеет; он соответствует требованиям статей 59-61 КАС РФ, составлен уполномоченными лицами. Указанное в нем подтверждается фотоматериалами; мероприятия проведены по обращению Учреждения, рассматривающего заявление правообладателя Здания об исправлении ошибок, допущенных при определении его кадастровой стоимости, с доступом в Здание, при его осмотре установлены помещения с различными видами деятельности, их количество. Расчеты в акте сделаны по Методике, то есть как полезная площадь объекта, используемая для осуществления каждого из подвидов деятельности, а также приходящая на нее площадь мест общего пользования, судом проверены.

Административный истец также не отрицает, что при определении кадастровой стоимости Здания в оспариваемом решении Учреждения использована модель, учитывающая коэффициент экспликации (фактическое использование (группы 4,5,6,7)) на основании предоставленной ГБУ «МКМЦН» информации о соотношении помещений с различными видами деятельности; при этом исходя из критерия наиболее эффективного использования объекта, которое приводит к максимизации стоимости, за основу правомерно принята группа 4, подгруппа 4.1.

При таких данных, представляется, что оспариваемое решение принято Учреждением в строгом соответствии со статьей 21 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке». При определении кадастровой стоимости Здания по состоянию на 1 января 2023 года на основании собранных уполномоченными лицами сведений о его фактическом использовании Учреждением были выявлены ошибки, связанные с применением некорректного коэффициента экспликации, тем самым, установлены основания для ее пересчета.

Довод административного истца о том, что в акте обследования в разделе 2 также установлены технические помещения (741,5 кв.м.), в отношении которых дополнительно указано, что они относятся к подвиду деятельности 15.11, о незаконности непосредственно оспариваемого решения Учреждения, по убеждению суда, не свидетельствует; в заключении о фактическом использовании в акте данный вид деятельности в Здании не упомянут; коэффициент экспликации определяется как соотношение стоимостей объекта недвижимости, рассчитанных с учетом разных видов функционального использования с применением доли площади соответствующего функционального использования, определение которой предусмотрено методикой установления фактического использования Объекта (пункты 2.2, 2.4-2.6.) не по описанию объекта в разделе 2 акта.

Оснований полагать, что коэффициенты экспликации рассчитаны неверно, суд не имеет; акт обследования заявителем не оспорен, незаконным не признан.

С расчетами административного истца, изложенными в административном иске, отзыве на возражения, суд также согласиться не может, поскольку представляется, что и «площадь», и «доля,%» помещений различного вида функционального использования определены АО «Даниловский рынок» произвольно, а не в соответствии с пунктами 2.2 и 2.5. вышеупомянутой Методики.

Вопреки аргументам административного истца, установление фактического использования для целей кадастровой оценки также не производится на основании технической документации на объект недвижимости о назначении помещений; более того, как видно из первоначального расчета АО «Даниловский рынок» приведенные в нем сведения о размерах офисных, торговых и пр. помещений не соответствуют данным технической документации на Здание, что также указывает на их недостоверность.

При таких данных, оснований полагать оспариваемое решение Учреждения незаконным у суда не имеется, его несоответствие нормативным правовым актам не установлено, в том числе оно принято административным ответчиком с соблюдением срока и установленного порядка, в пределах предоставленных ГБУ «Центр имущественных платежей» пунктом 4 части 1 статьи 7 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» и распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 29 декабря 2016 года № 41602 полномочий, без нарушения прав административного истца.

Кроме того, суд учитывает, что согласно пункту 2 части 2 статьи 18 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости Здания объекта недвижимости, изменяющие кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону увеличения, применяются с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта о внесении изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

Более того, собственник Здания, если полагает, что при определении его кадастровой стоимости методом массовой оценки в силу объективных причин не учтены индивидуальные особенности Здания, части которого используются как офисы, гостиница и пр., вправе установить его кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости.

Исходя из указанного, оценивая собранные по административному делу доказательства в их совокупности по правилам статьи 84 КАС РФ, руководствуясь статьями 249, 227 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что в удовлетворении административного искового заявления АО «Даниловский рынок» надлежит отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 174 - 180, 227 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении административного искового заявления АО «Даниловский рынок» отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Московский городской суд.

Мотивированное решение суда изготовлено 4 сентября 2025 года.

Судья

Московского городского суда Р.Б. Михайлова