Апелляционное определение № 11-3472/2026 от 4 марта 2026 г.

Судья Дмитриева П.А.

УИД 74RS0031-01-2025-006328-76


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ



№ 11-3472/2026
05 марта 2026 года
г. Челябинск
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Шалиевой И.П.,

судей Губиной М.В., Парневовой Н.В.,

при секретаре Вырышеве М.Д.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3823/2025 по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Орджоникидзевского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по иску ФИО1 к ФИО2, Администрации <адрес> о признании недействительным договора аренды, прекращении права по договору аренды, исключении сведений из ЕГРН.

Заслушав доклад судьи Парневовой Н.В. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском, с учетом изменений, к ФИО2, администрации <адрес> о признании недействительным договора № аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, прекращении права по договору № аренды земельного участка с кадастровым номером №, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве аренды ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. (л.д. 3-4 том 1, л.д. 35-36 том 2).

В обоснование заявленных требований указано на то, что истец является собственником жилого помещения № в жилом доме и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес> Ответчик является собственником доли в помещении 1 в жилом доме и земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес> В ДД.ММ.ГГГГ году истцу стало известно, что ответчику предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером №, который является участком общего пользования и придомовой территорией, а также имеет общие границы с земельными участками истца и ответчика. Спорный земельный участок находится в аренде с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и состоит из двух контуров. Предоставление спорного земельного участка в аренду ответчику повлекло за собой сужение проезда к жилому помещению истца, а также невозможностью пользоваться прилегающей территорией. Согласия на предоставление в аренду спорного участка истец не давала, не согласовывала границ земельного участка при его оформлении. Считает, что аренда прилегающей территории, которая ранее находилась в общем пользовании, произведена с нарушением прав истца, как сособственника жилого помещения.

Истец ФИО1, ее представитель ФИО3 в судебном заседании заявленные требования поддержали.

Ответчик ФИО2 извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился.

Представитель ответчика ФИО4 с заявленными требованиями не согласилась, указала, что признание договора аренды недействительным не восстановит право истца.

Представитель ответчика администрации <адрес> в судебное заседание не явился, ранее представитель ФИО5 пояснила, что договор аренды прав истца не нарушает, договор заключен законно. Представлено письменное мнение.

Третьи лица КУИиЗО администрации <адрес>, Управление Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явились, о месте времени рассмотрения извещены надлежащим образом.

Решением суда отказано в удовлетворении исковых требований ФИО1

Не согласившись с решением суда, ФИО1 обратилась в Челябинский областной суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение.

В обоснование доводов жалобы указано, что в ДД.ММ.ГГГГ году истцу стало известно, что ответчику предоставлен в аренду земельный участок №, который является участком общего пользования, придомовой территорией, а также имеет общие границы с земельными участками истца и ответчика. Спорный земельный участок находится в аренде у ответчика и состоит из двух контуров. Предоставление в аренду спорного земельного участка повлекло сужение проезда к жилому помещению истца, а также препятствует пользоваться прилегающей территорией. Согласия на предоставление спорного земельного участка в аренду истец не давала, не согласовывала границы спорного участка при его оформлении. Настаивает на том, что аренда прилегающей территории, которая находилась ранее в пользовании, произведена с нарушением прав истца как собственника жилого помещения.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия на основании положений статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, признала возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся участников по делу.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО2 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником земельного участка, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов – вид разрешенного использования: в целях эксплуатации <данные изъяты> долей жилого дома, площадью 541 кв.м. (л.д. 11,12 том 1), <адрес>, площадью 42,2 кв.м., назначение жилое, по адресу: <адрес>. (л.д. 10, 34 том 1)

Собственниками смежных земельных участков с кадастровыми номерами № и №, расположенных по адресу: <адрес> являются ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО2 по <данные изъяты> доли в общей долевой собственности каждый, категория земель: земли населенных пунктов – вид разрешенного использования: под жилую застройку, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 84-86 том 1, л.д. 40-41 том 2).

Из ответов Управления Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 37 том 2), от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 38-39 том 2), направленных в адрес ФИО1 следует, что в целях осуществления государственного земельного надзора в целях предварительной проверки поступившей информации в соответствии с требованиями Административного регламента было принято решение о проведении внеплановой проверки. Должностным лицом Магнитогорского отдела в рамках проверки поступившей информации проведено административное обследование земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, составлен акт административного обследования № от ДД.ММ.ГГГГ. В результате проведенной проверки установлены нарушения требований ст. ст. 25, 26 Земельного кодекса РФ – выразившиеся в самовольном использовании земельного участка площадью 45 кв.м., прилегающей с северной стороны к земельному участку с кадастровым номером №, расположенному по адресу: <адрес>. Из положений вышеуказанных норм права следует, что лица вправе пользоваться земельным участком только при наличии соответствующих прав на земельный участок. В соответствии с предписаниями об устранении выявленного нарушения требований земельного законодательства РФ от ДД.ММ.ГГГГ правообладатели земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> обязаны устранить допущенное нарушение, а именно оформить права на используемый земельной участок или освободить самовольно занятый земельный участок в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно представленным сведениям, ДД.ММ.ГГГГ постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ утверждена схема расположения земельного участка из категории земель: земли населенных пунктов (Ж-4, зона индивидуальной жилой застройки), площадью 59 кв.м. с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес> прилегающая территория к земельным участкам с кадастровым номером № № и № на кадастровой карте (л.д. 46-47 том 2).

ДД.ММ.ГГГГ земельный участок площадь. 59 кв.м., из категории земель: земли населенных пунктов (Ж-4, зона индивидуальной жилой застройки), площадью 59 кв.м. с кадастровым номером №, прилегающий к земельным участкам №, №, по местоположения: <адрес>, прилегающий к земельному участку по <адрес>, для целей, не связанных со строительством – благоустройство территории предоставлен в аренду сроком на 15 лет ФИО9 (л.д. 54-55 том 1, л.д. 48 том 2).

ДД.ММ.ГГГГ администрацией <адрес> и ФИО9 заключен договор № аренды земельного участка, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов (Ж-4, зона индивидуальной жилой застройки), площадью 59 кв.м. с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>. (л.д. 53, 122, 173-203 том 1, л.д. 49-54 том 2).

Согласно п. 1.2 участок предоставлен для благоустройства. Изменение цели использования участка допускается исключительно с письменного разрешения арендодателя.

Срок действия договора установлен до ДД.ММ.ГГГГ, что следует из п. 2.1 договора.

Постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 представлено разрешение на условно разрешенный вид - ведение огородничества, использование земельного участка из категории земли населенных пунктов (территориальная зона Ж-4, зона индивидуальной жилой застройки) с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. (л.д. 125 оборот том 1).

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией <адрес> и ФИО2 заключен договор № аренды земельного участка, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов (Ж-4, зона индивидуальной жилой застройки), площадью 59 кв.м. с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>. (л.д. 122-124)

Согласно п. 1.2 участок предоставлен для ведения огородничества. Изменение цели использования участка допускается исключительно с письменного разрешения арендодателя.

Срок действия договора установлен до ДД.ММ.ГГГГ, что следует из п. 2.1 договора.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился с заявлением о предоставлении земельного участка №, площадью 59 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, прилегающий к земельному участку на праве аренды на срок 3 года. Цель использования земельного участка ведения огородничества. (л.д. 97)

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Архитектуры и градостроительства по заявлению ФИО2 подготовлено заключение-№, по которому КУИиЗО администрации города надлежит оформить соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 120 том 1)Так же указано на возможность заключения в соответствии с пп. 19 п. 2 ст. 39.6 Земельного Кодекса РФ с ФИО2 договора аренды на земельный участок категории земель: земли населенных пунктов, территориальная зона – Ж4 (зона индивидуальной жилой застройки), кадастровым номером №, площадью 59 кв.м., разрешенное использование – ведение огородничества, на срок 3 года, адрес: <адрес>, прилегающий к земельному участку, цель использования: ведение огородничества.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией <адрес> и ФИО2 заключен договор № аренды земельного участка, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов (Ж-4, зона индивидуальной жилой застройки), площадью 59 кв.м. с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, прилегающий к земельному участку (т. 1 л.д. 91-93).

Согласно п. 1.2 участок предоставлен для ведения огородничества. Изменение цели использования участка допускается исключительно с письменного разрешения арендодателя.

Срок действия договора установлен до ДД.ММ.ГГГГ, что следует из п. 2.1 договора.

Сведения о заключении договора № аренды земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ старшим инспектором Управления архитектуры и градостроительства администрации <адрес> проведено обследование земельного участка и составлен акт, из которого следует, что в ходе обследования земельного участка №, площадью 59 кв.м., установлено, что фактически при визуальном осмотре на данном земельном участке каких-либо капитальных строений не обнаружено. Отмечено, что исследуемый земельный участок является прилегающим с южной стороны к земельному участку с кадастровым номером №, площадью 91,47 кв.м., который находится в общей долевой собственности ФИО6, ФИО2, ФИО8, ФИО7, на котором расположено жилое помещение № с кадастровым номером №, находящееся в общей долевой собственности ФИО6, ФИО2, ФИО8, ФИО7 Исследуемый земельный участок, площадью 59 кв.м. и земельный участок, площадью 97,47 кв.м. образуют единую территорию и огорожены общим забором (л.д. 99 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ администрация <адрес> направила в адрес ФИО1 ответ на ее обращение в прокуратуру <адрес> по вопросам нецелевого использования земельного участка с кадастровым номером № и сужения пожарного проезда у <адрес>, из содержания которого следует, что работником администрации <адрес> проведено выездное обследование территории по указанному адресу. В результате обследования установлено, что к дому № по <адрес> пристроено помещение на земельном участке №. При этом, по сведениям Единого государственного реестра недвижимости, указанный земельный участок предоставлен в аренду и предназначен для несвязанных со строительством целей (ведения огородничества).

Факт использования земельного участка не по назначению указывает на нецелевое использование земельного участка, что является нарушением земельного законодательства РФ. В соответствии с постановлением Правительства РФ от 10 марта 2022 года № 336 «Об особенностях организации и осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля» в отношении собственника указанного земельного участка проведено контрольно-надзорное мероприятие без взаимодействия. ФИО2 объявлено Предостережение о недопустимости использования земельного участка не по назначению. В адрес отдела надзорной деятельности и профилактической работы по <адрес> направлено письмо о проведении проверки факта уменьшения пожарного проезда (л.д. 56-57, 58 том 1).

Согласно ответу начальника Отдела надзорной деятельности и профилактической работы по <адрес> и <адрес>, сотрудниками указанного отдела проведено выездное обследование по адресу <адрес> в <адрес> по результатам которого установлено, что подъезд к одноэтажному частному дому (функциональной пожарной опасности Ф1.4) осуществляется с <адрес> на расстоянии не более 50 м, что соответствует п.8.1.15 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям». Прилегающая к дому территория пожарным проездом не является (л.д. 59 том 2).

Разрешая заявленные требования, исходя из того, что земельные участки и помещения на них не находятся в совместном или общедолевом пользовании истца и ответчика, установив, что оспариваемым договором аренды какие-либо права и законные интересы стороны истца не нарушаются, проезд от участка истца к дорогам общего пользования имеется, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

С выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается ввиду следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В силу положений п. п. 1, 2 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно п. 9 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

При этом в п. 2 данной статьи указано, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, учитывая, что действующим законодательством предусмотрена необходимость получения согласия при заключении договора аренды в отдельных случаях, в частности, нахождения имущества в общей долевой собственности, принимая во внимание, что стороны не являются собственниками имущества на праве общей долевой собственности, равно получения согласия истца в данном случае не требуется, судебная коллегия приходит к выводу о соблюдении требований норм действующего законодательства при заключении оспариваемого договора аренды. Также судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключенный между ответчиком и органом местного самоуправления договор аренды спорного земельного участка какие-либо права и законные интересы стороны истца не затрагивает, в связи с чем отсутствуют основания для признания такого договора недействительным.

Ссылки стороны истца о том, что по вине ответчика имеет место сужение проезда признаны судебной коллегией несостоятельными, поскольку допустимых доказательств в обоснование указанной позиции стороной истца не представлено, материалы дела не содержат. Более того, указанный проезд не является пожарным проездом, каких-либо нарушений норм противопожарной безопасности в данном случае не допущено.

Таким образом, исходя из того, что в удовлетворении требований о признании недействительным договора аренды отказано, оснований для удовлетворения производных требований о применения последствий недействительности сделки не имеется.

В целом доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований для отмены решения суда, не содержат обстоятельств, которые опровергают выводы судебного постановления, на нарушение судом норм материального и процессуального права не указывают. Фактически сводятся к несогласию с оценкой, данной судом исследованным доказательствам, не согласиться с которой у судебной коллегии оснований не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Орджоникидзевского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 19 марта 2026 года.