Апелляционное определение № 33-1532/2026 от 30 марта 2026 г.

УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья Кочергаева О. П. 73RS0012-01-2025-001190-32

Дело №33-1532/2026


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

город Ульяновск 31 марта 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего Колобковой О.Б.,

судей Кузнецовой Э.Р., Власовой Е.А.,

при секретаре Пугачевой Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО1 на решение Мелекесского районного суда Ульяновской области от 27 ноября 2025 года по гражданскому делу №2-1-620/2025, которым постановлено:

иск ФИО2 удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером *** площадью 37 570 +/- 67,84 кв.м, расположенного по адресу: ***», категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного назначения, заключенный 29 ноября 2023 года между ФИО1 и ФИО2.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 стоимость земельного участка в размере 400 000 руб., в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 12 500 руб., а всего 412 500 руб.

Прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером *** площадью 37 570 +/- 67,84 кв.м, расположенный по адресу: *** категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного назначения.

Признать право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером *** площадью 37 570 +/- 67,84 кв.м, расположенный по адресу: *** категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного назначения.

В удовлетворении иска ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств отказать.

Решение по вступлению в законную силу является основанием для прекращения права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером *** и для регистрации права собственности на указанный земельный участок за ФИО1.

Заслушав доклад судьи Кузнецовой Э.Р., объяснения третьего лица ФИО4, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО1, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств.

В обоснование требований указано, что согласно заключенному с ФИО1 договору купли-продажи от 29 ноября 2023 года истец является собственником земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу***

Вступившим в законную силу решением Мелекесского районного суда Ульяновской области от 26 июля 2024 года, удовлетворен иск ФИО5 к ФИО2 о признании недействительными результатов межевания принадлежащего ей земельного участка.

Поскольку исключение сведений о земельном участке из государственного реестра фактически направлено на прекращение данного земельного участка, она направила в адрес ответчика письмо о расторжении договора купли-продажи земельного участка, однако ответа на него не получила.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просила расторгнуть договор купли-продажи, заключенный между сторонами, взыскать с ответчика уплаченную стоимость земельного участка в размере 400 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины 12 500 руб.

Судом к участию в деле в качестве ответчика привлечен ФИО3, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО5, ФИО4, ФИО6, ФИО7, кадастровые инженеры ФИО8, ФИО9, администрация МО «Мелекесский район» Ульяновской области, администрация поселения МО «Лебяжинское сельское поселение», Нижне-Волжское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов в лице отдела водных ресурсов по Ульяновской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, ППК «Роскадастр» в лице филиала по Ульяновской области, УФССП России по Ульяновской области в лице ОСП по г.Димитровграду, ПАО Сбербанк.

Рассмотрев заявленные требования по существу, суд постановил приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит отменить решение суда ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильного применения норм материального права.

В обоснование доводов жалобы указывает, что нарушение, повлекшее спор о границах земельного участка, допущено не продавцом, а кадастровым инженером ФИО8 при проведении кадастровых работ. Таким образом, ФИО1 является пострадавшим лицом наравне с истцом, что свидетельствует об отсутствии ее вины в сложившихся обстоятельствах.

При заключении договора купли-продажи продавец исполнил обязанности, предусмотренные пунктами 7 и 8 договора: покупатель был удовлетворен качественным состоянием участка по результатам осмотра, претензий к продавцу не имел; участок был передан свободным от прав третьих лиц и обременений. Доказательств того, что продавец знал или должен был знать о наличии реестровой ошибки на момент совершения сделки, материалы дела не содержат.

Полагает, что судом не установлена совокупность условий, необходимых для расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств в соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Основанием для расторжения договора по статье 460 Гражданского кодекса Российской Федерации является передача товара, обремененного правами третьих лиц. В рассматриваемом случае на момент заключения договора участок не был обременен правами третьих лиц, доказательств обратного не представлено. Выявление реестровой ошибки не свидетельствует о наличии обременения в смысле, придаваемом данной норме.

Отмечает, что решением Мелекесского районного суда Ульяновской области от 26 июля 2024 года установлен факт наложения земельных участков, однако данное обстоятельство не освобождает суд от необходимости установления виновности продавца в рамках настоящего спора. Сам по себе факт реестровой ошибки не является основанием для расторжения договора при отсутствии вины продавца.

В заседание суда апелляционной инстанции иные лица, участвующие в деле, кроме третьего лица, не явились, причины неявки в судебную коллегию ими не сообщены. Судебная коллегия на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения дела судом второй инстанции.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения участника процесса, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 29 ноября 2023 года между ФИО1, от имени которой по доверенности действовал ФИО3 (продавец), и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства.

Стоимость участка определена сторонами в размере 400 000 руб., расчет произведен полностью до подписания договора (л.д. 88 том 1).

Согласно пункту 7 договора, покупатель подтвердил, что перед заключением договора осмотрел участок, претензий к его качественному состоянию не имеет и не обнаружил недостатков, о которых продавец не сообщил. В пункте 8 договора продавец гарантировал отсутствие обременений правами третьих лиц. Пунктом 12 договора предусмотрено, что договор одновременно является документом о передаче имущества, а участок считается переданным с момента подписания договора.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости следует, что право собственности ФИО2 на указанный земельный участок зарегистрировано на основании данного договора (л.д. 41- 46).

Решением Мелекесского районного суда Ульяновской области от 26 июля 2024 года, вступившим в законную силу, удовлетворен иск ФИО5 к ФИО2 о признании недействительными результатов межевания земельных участков по гражданскому делу № ***.

Указанным решением признаны недействительными результаты межевания земельного участка с кадастровым номером ***, собственником которого является ФИО2, в части определения местоположения его границ, из ЕГРН исключены сведения о границах данного участка. Судом установлено, что спорный земельный участок практически полностью налагается на земельный участок, принадлежащий на праве собственности ФИО5 (л.д. 16–22 том 1).

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО2 ссылается на то, что в результате совершенной сделки она не получила тот объект, на который рассчитывала, – земельный участок с определенными границами, пригодный для использования с учетом его расположения, транспортной доступности и категории земель. Указанные обстоятельства, по мнению истца, являются основанием для расторжения договора купли-продажи.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 450, 453, 460, 469, 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что продавцом передан товар, обремененный правами третьих лиц, а также товар ненадлежащего качества, что является существенным нарушением условий договора и влечет его расторжение с возвратом покупателю уплаченных денежных средств и возвратом сторон в первоначальное положение.

Судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции законными и обоснованными.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, обоснованно исходил из того, что правовое регулирование отношений, возникающих из договора купли-продажи земельного участка, имеет особенности, установленные земельным законодательством, которое является специальным по отношению к общим нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, а также иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из приведенной нормы следует, что для применения данных последствий не требуется установления вины продавца в форме умысла или неосторожности. Юридически значимым обстоятельством является сам факт передачи покупателю земельного участка, информация о свойствах которого, влияющая на решение о покупке, оказалась недостоверной.

Судом установлено и подтверждено вступившим в законную силу решением Мелекесского районного суда Ульяновской области от 26 июля 2024 года, что земельный участок с кадастровым номером ***, переданный ФИО2 по договору купли-продажи, имеет реестровую ошибку, выразившуюся в наложении его границ на земельный участок, принадлежащий на праве собственности ФИО5 Вследствие этого сведения о местоположении границ спорного участка исключены из ЕГРН.

Таким образом, покупателю был передан земельный участок, границы которого не установлены в соответствии с требованиями закона, что делает невозможным его использование по целевому назначению – для сельскохозяйственного производства. Данное обстоятельство является существенным недостатком товара, поскольку покупатель, приобретая участок, рассчитывал на его определенные качественные характеристики, включая местоположение и возможность идентификации на местности.

Доводы жалобы о том, что реестровая ошибка допущена кадастровым инженером, а ФИО1 является пострадавшим лицом, не могут служить основанием для отказа в иске, поскольку ответственность за качество переданного товара и его соответствие условиям договора перед покупателем несет именно продавец (статья 469, пункт 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пункт 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность продавца передать товар свободным от любых прав третьих лиц. Под правами третьих лиц в контексте купли-продажи недвижимости понимаются не только зарегистрированные в ЕГРН права, но и любые притязания, которые могут повлиять на возможность осуществления правомочий собственника, включая фактическое владение и пользование.

В данном случае решением суда, имеющим преюдициальное значение, установлен факт наложения границ, что свидетельствует о наличии у третьего лица (ФИО5) притязаний, которые признаны правомерными.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за наличие притязаний третьих лиц на товар, о которых ему было известно, если эти притязания впоследствии признаны правомерными. Продавец, отчуждая земельный участок, сформированный в результате кадастровых работ, не может не знать о существовании его границ, а также о наличии смежных землепользователей. Риск недостоверности сведений о местоположении границ несет лицо, которое инициировало проведение кадастровых работ и выставило участок на продажу.

Ссылка ответчика ФИО1 на собственную добросовестность и неосведомленность о реестровой ошибке не освобождает ее от ответственности перед покупателем, поскольку в силу закона именно на продавце лежит обязанность по передаче товара, соответствующего условиям договора о качестве и свободного от прав третьих лиц. Взаимоотношения продавца с кадастровым инженером, который выполнял работы по формированию участка, не имеют правового значения для разрешения спора между продавцом и покупателем.

Суд первой инстанции, удовлетворяя иск, вопреки доводам жалобы, не применял статью 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, в качестве самостоятельного основания для расторжения договора. Иск был удовлетворен на основании специальных норм земельного законодательства (пункт 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации) и общих положений гражданского законодательства о последствиях передачи товара ненадлежащего качества и товара, обремененного правами третьих лиц (статьи 460, 475 Гражданского кодекса Российской Федерации). В связи с этим доводы жалобы в указанной части основаны на неверном толковании принятого судом решения и не свидетельствуют о его незаконности.

Довод жалобы о том, что при осмотре участка покупатель не обнаружил недостатков, не опровергает выводы суда. Как следует из материалов дела, истец ФИО2 осматривала участок как объект недвижимости с определенными, как она полагала, законно установленными границами. Обнаружить реестровую ошибку, заключающуюся в наложении границ на смежный участок, при визуальном осмотре в отсутствие специальных познаний невозможно.

Кроме того, сам факт осмотра участка не лишает покупателя права впоследствии ссылаться на скрытые недостатки, которые не могли быть выявлены при обычном осмотре, а также на наличие прав третьих лиц, о которых продавец не сообщил.

Судебная коллегия отмечает, что суд первой инстанции обоснованно руководствовался положениями части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Мелекесского районного суда Ульяновской области от 26 июля 2024 года, в котором ФИО2 участвовала в качестве ответчика, а ФИО5 – в качестве истца, установлен факт наложения границ земельного участка с кадастровым номером *** на участок ФИО5 Данное обстоятельство не подлежало доказыванию вновь. Для разрешения настоящего спора суду достаточно было установить сам факт наличия указанного недостатка и его существенность, что и было сделано.

В соответствии с пунктами 2, 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, и каждая сторона обязана возвратить другой все полученное по сделке, если иное не предусмотрено законом или договором.

Суд, взыскивая с ФИО1 в пользу ФИО2 уплаченные по договору 400 000 руб., а также прекращая право собственности истца на земельный участок и признавая право собственности на него за ответчиком, правильно применил последствия расторжения договора, обеспечив восстановление прав обеих сторон.

Доводы ФИО1 о невозможности возврата участка ввиду отсутствия сведений о его границах являются несостоятельными, поскольку участок как объект недвижимости не снят с кадастрового учета, его существование в натуре не прекращено, что подтверждается выпиской из ЕГРН, и ответчик не лишен возможности провести межевые работы по установлению его границ.

Иных доводов, которые могли бы свидетельствовать о незаконности и необоснованности обжалуемого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит.

Выводы суда мотивированы, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального права.

Все доводы жалобы повторяют правовую позицию ответчика, нашедшую верное отражение и правильную оценку в судебном постановлении, не опровергают правильности выводов суда, направлены на иную оценку доказательств, ошибочное толкование норм действующего законодательства, не могут повлиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к отмене состоявшегося судебного решения.

Каких-либо нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции в соответствии с частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия также не усматривает.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Мелекесского районного суда Ульяновской области от 27 ноября 2025 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Апелляционное определение может быть обжаловано в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) по правилам, установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, через Мелекесский районный суд Ульяновской области.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 06 апреля 2026 года