Апелляционное определение № 33-4956/2026 от 21 апреля 2026 г.

Судья: Сорокина Н.Ю.

Гр. дело №33-4956/2026

№ 2-893/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

22 апреля 2026 года г.о. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Лебедевой Т.В.,

судей Нуждиной Н.Г., Осьмининой Ю.С.,

при секретаре Я.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе администрации Куйбышевского района г.о. Самары на решение Куйбышевского районного суда г.о. Самары от 09.09.2025,

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Лебедевой Т.В., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация Куйбышевского внутригородского района г.о.Самара обратилась в Куйбышевский районный суд г.о. Самары с иском к М.С.С. о возложении обязанности по приведению нежилого помещения в первоначальное состояние, указав, что М.С.С. является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, на 1 этаже, общей площадью № кв.м, кадастровый №. Администрацией Куйбышевского внутригородского района г.о.Самара организован осмотр по факту перепланировки нежилого помещения, в ходе которого установлено, что согласно техническому паспорту по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в помещении поз. 81 предусмотрена входная дверь и окно. На момент осмотра оконный проем отсутствует, подоконный блок демонтирован, кладка над окном разобрана, смонтирована входная группа в виде двухдверного пластикового блока. <адрес> нежилого помещения до перепланировки и переустройства составляла 137,8 кв.м, после перепланировки – 134,9 кв.м. На основании обращения М.С.С. от ДД.ММ.ГГГГ о согласовании самовольно произведенной перепланировки нежилого помещения <адрес> было согласовано выполнение работ в соответствии с представленным техническим заключением по обследованию конструкций нежилого помещения № выполненным ООО «Проектная компания «Горжилпроект». Выполненные М.С.С. в поз. 81 работы по демонтажу подоконного блока и кладки над окном, монтажу входной группы в виде двухдверного пластикового блока не были предусмотрены Техническим заключением и не согласованы <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ М.С.С. направлено предупреждение о приведении в прежнее состояние нежилого помещения в срок до ДД.ММ.ГГГГ, которое не исполнено. Организация дверного проема вместо существующих оконных проемов во внешней стене многоквартирного дома влечет расширение объекта капитального строительства в целом, при этом уменьшается размер существующего общего имущества, что указывает на реконструкцию объекта. Просили обязать М.С.С. за свой счет привести нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый № в прежнее состояние в соответствии с техническим паспортом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в течение одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу, а именно, в помещении 81 установить оконный блок, восстановить подоконный блок и кладку над окном смонтировать входную группу в виде одностворчатого пластикового блока (л.д. 4-10 т. 1).

М.С.С. предъявлен встречный иск к Администрации Куйбышевского внутригородского района городского округа Самара, в котором с учетом уточнений, просил суд сохранить в существующем виде входную группу нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, на первом этаже, общей площадью 134,9, кадастровый № в соответствии с техническим заключением шифр №, техническим паспортом от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным ООО «Центр инвентаризации и кадастра». Обязать Администрацию Куйбышевского внутригородского района городского округа Самара выдать акт о согласовании на существующую входную группу нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, на первом этаже, общей площадью 134,9 кв.м, кадастровый № в соответствии с техническим заключением шифр №, техническим паспортом от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным ООО «Центр инвентаризации и кадастра», для внесения изменений в ЕГРН собственником нежилого помещения (л.д. 185-187 т. 1).

В ходе рассмотрения гражданского дела к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены – Министерство строительства <адрес>, ООО «Жилэнерго», ООО СЗ «Шард», А.В.Н.

Судом постановлено следующее решение:

«В удовлетворении исковых требований Администрации Куйбышевского внутригородского района городского округа Самара к М.С.С. о возложении обязанности по приведению нежилого помещения по адресу: <адрес>, кадастровый № в первоначальное состояние – отказать.

Встречные исковые требования М.С.С. удовлетворить.

Сохранить в перепланированном виде входную группу нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, в соответствии с техническим заключением шифр №, техническим паспортом, составленным <данные изъяты>» по состоянию ДД.ММ.ГГГГ

В апелляционной жалобе администрация <адрес> г.о. Самара просит решение суда отменить, постановить новое решение об удовлетворении требований администрации, об отказе в удовлетворении встречного иска. В обоснование доводов жалобы указывает, что М.С.С. в пом. 81 вместо существовавшего оконного проема во внешней стене МКД организовал дверной проем, что повлекло расширение объекта капитального строительства в целом, при этом уменьшается размер общего имущества МКД в связи с демонтажом части наружной стены фасада, что является реконструкцией, которая в установленном порядке не согласована.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель М.С.С. – Л.Е.Б., действующая на основании доверенности, в удовлетворении апелляционной жалобы просила отказать, полагая решение суда законным. Пояснила, что отсутствуют первоначальные размеры оконного и дверного проема, в связи с чем в случает удовлетворения требований администрации, решение будет неисполнимо.

Третье лицо А.В.Н. поддержал доводы апелляционной жалобы администрации <адрес> г.о. Самара.

Иные лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о чем свидетельствуют отчеты об отслеживании почтовых отправлений, о причинах неявки судебной коллегии не сообщили, об отложении дела не ходатайствовали.

Кроме того, информация о рассмотрении апелляционной жалобы в соответствии с положениями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» размещена на официальном сайте Самарского областного суда в сети Интернет (http://oblsud.sam.sudrf.ru), и была доступна к ознакомлению в срок, достаточный для подготовки к делу и своевременной явки в суд.

Судебная коллегия на основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав пояснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст.ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Оспариваемое решение суда указанным требованиям закона не соответствует.

В силу пункта 2 статьи 141.4 Гражданского кодекса Российской Федерации помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.

В силу части 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Частью 1 статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 названного Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения (часть 2 статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 13 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (пункт 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Строительство и реконструкция, согласно пункту 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации являются видами градостроительной деятельности.

Часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяет разрешение на строительство как документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом.

Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводится по согласованию с органом местного самоуправления.

Осуществление собственником нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, работ по переустройству и (или) перепланировке должно происходить с соблюдением норм Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства на основании проекта переустройства и (или) перепланировки по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Как установлено частью 1 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии решения о согласовании или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, являются самовольными.

Последствием самовольного переустройства или самовольной перепланировки помещения, согласно части 3 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, является приведение такого помещения в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Из анализа частей 1 - 3 статьи 36, части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущих уменьшение размера общего имущества. При условии его отсутствия нельзя признать такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку проведенными в соответствии с требованиями закона.

Отсутствие согласования с органом местного самоуправления работ по переустройству и (или) перепланировке помещения не является безусловным основанием для приведения помещения в прежнее состояние, если таким сохранением не нарушаются права и законные интересы граждан, не создается угроза их жизни или здоровью.

Часть 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации допускает обращение лица с иском о сохранении помещения в многоквартирном доме в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, который подлежит удовлетворению, если таким сохранением не нарушаются права и законные интересы граждан, либо не создается угроза их жизни или здоровью.

Судом первой инстанции установлено и материалами гражданского дела подтверждается, что М.С.С. с ДД.ММ.ГГГГ является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, на первом этаже, кадастровый №, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 114-117 т. 1), на основании договора купли-продажи недвижного имущества с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 167-168 т. 1).

Из технического паспорта, составленного ООО «Центр кадастра и права» в отношении нежилого помещения по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, следует, что общая площадь нежилого помещения составляет 137,80 рублей, полезная площадь – 89,60 кв.м., площадь коридора поз. 81- 5,6 кв.м. Из плана 1 этажа лит. К усматривается, что в помещении поз. 81 предусмотрена входная дверь и окно (л.д. 82-85 т. 1).

Из технического паспорта, составленного ООО «БТИ Самара» в отношении нежилого помещения по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, следует, что общая площадь нежилого помещения составляет 134,9 рублей, полезная площадь – 97,8 кв.м., площадь коридора поз. 81- 16,4 кв.м. Из плана 1 этажа усматривается, что в помещении поз. 81 предусмотрена входная дверь и окно (л.д. 86-89 т. 1).

Согласно техническому заключению по обследованию конструкций нежилого помещения после перепланировки по адресу: <адрес>, нежилое помещение н1 №-ТЗ, при перепланировке нежилого помещения выполнены следующие виды работ:

выполнены ненесущие перегородки их керамического пустотелого кирпича толщиной 120 мм для образования подсобного помещения поз. 76, площадью 5,6 кв.м, санузла поз. 77, площадью 1,7 кв.м, после чего площадь коридора поз. 75 стала 9,0 кв.м;

разобраны ненесущие перегородки санузла поз. 76, площадью 1,3 кв.м, санузла поз. 77, площадью 1,3 кв.м, коридора поз. 78, площадью 3,2 кв.м, помещение поз. 79, площадью 11,6 кв.м, помещение поз. 80, площадью 29,0 кв.м;

выполнены ненесущие перегородки толщиной 70 мм из гипсокартонных листов на металлическом каркасе с заполнением пустот минеральной ватой «URSA» для образования помещения поз. 79, площадью 24,4 кв.м, помещение поз. 80, площадью 22,4 кв.м;

разобраны ненесущие перегородки между коридором поз. 81, площадью 5,6 кв.м и коридором поз. 82, площадью 10,5 кв.м;

выполнены ненесущие перегородки из керамического пустотелого кирпича, толщиной 120 мм, для образования санузла поз. 82, площадью 1,8 кв.м, после чего площадь помещения поз. 83 стала 17,4 кв.м;

разобраны ненесущие перегородки узла поз. 84, площадью 1,3 кв.м, санузла поз. 85, площадью 1,3 кв.м, коридора поз. 86, площадью 3,5 кв.м;

выполнены ненесущие перегородки из керамического пустотелого кирпича, толщиной 120 мм для образования санузла поз. 86, площадью 2,6 кв.м, после чего площадь помещения поз. 87 стала 33,6 кв.м;

стояки инженерных систем обшиты влагостойкими гипсокартонными листами в помещении поз. 80 площадью 22,4 кв.м и в санузле поз. 86, площадью 2,6 кв.м, после чего площадь помещения поз. 87 стала 33,6 кв.м;

установлены санитарно-технические приборы в санузле поз. 77 площадью 1,7 кв.м, в санузле поз. 82, площадью 1,8 кв.м, в санузле поз. 86, площадью 2,6 кв.м с подключением к существующим инженерным сетям. Подключение сантехприборов выполнены в соответствии с техническими нормами;

полы санузлов выполнены из керамической плитки с горизонтальной гидроизоляцией из гидроизола на битумной мастике с заводом на стены на 20 см;

вентиляция санузлов осуществляется под потолком в существующие вентканалы;

отопительная система нежилого помещения осталась без изменений. Демонтаж отопительных приборов не производился.

Согласно выводам указанного технического заключения, перепланировка нежилого помещения выполнена в соответствии с требованиями безопасности, предусмотренной Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 384-ФЗ технического регламента о безопасности зданий и сооружений. Перепланировка нежилого помещения не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания. Дальнейшая эксплуатация нежилого помещения не нарушает прав и законных интересов других лиц. Строительные мероприятия не затрагивают общего имущества здания, а также не повлекут изменений внешнего архитектурного облика (л.д. 52-69 т. 1).

Постановлением исполняющего обязанности Главы Куйбышевского внутригородского района городского округа Самара Ж.П.А. от ДД.ММ.ГГГГ № согласована самовольно произведенная перепланировка нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, помещение н-1 в соответствии с представленным техническим заключением по обследованию конструкций нежилого помещения №-ТЗ, выполненным ООО «Проектная компания «Горжилпроект» (л.д. 47-48 т. 1).

ДД.ММ.ГГГГ консультантом отдела архитектуры управления архитектуры, муниципального, земельного и лесного контроля Администрации Куйбышевского внутригородского района городского округа Самара Б.Е.В. и консультантом правового управления Администрации Куйбышевского внутригородского района городского округа Самара М.Н.В. составлен акт осмотра по адресу: <адрес>.

В ходе осмотра установлено, что на первом этаже многоквартирного жилого <адрес> располагается помещение н-1 в составе помещений поз. 75 (коридор 9,0 кв.м), поз. 76 (подсобное помещение 5,6 кв.м), поз. 77 (санузел 1,7 кв.м), поз. 79 (помещение 24,4 кв.м), поз. 80 (помещение 22,4 кв.м), поз. 81 (коридор 16,4 кв.м), поз. 82 (санузел 1,8 кв.м), поз. 83 (помещение 17,4 кв.м), поз. 86 (санузел 2,6 кв.м), поз. 87 (помещение 33,6 кв.м), поз. 88 (лоджия 1,7 кв.м).

Со стороны главного фасада в помещение располагается входная группа, доступ с улицы обеспечивается посредством металлического крыльца. Согласно техническому паспорту по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в помещении поз. 81 предусмотрена входная дверь и окно. На момент осмотра оконный проем отсутствует, подоконный блок демонтирован, кладка над окном разобрана, смонтирована входная группа в виде двухдверного пластикового блока (л.д. 13-29 т. 1).

ДД.ММ.ГГГГ Главой Куйбышевского внутригородского района г.о. Самара в адрес М.С.С. направлено предупреждение о необходимости приведения в прежнее состояние нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, н-1, кадастровый №, в соответствии с техническим паспортом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 30-31 т. 1).

Актом осмотра от ДД.ММ.ГГГГ, составленным главным специалистом отдела архитектуры управления архитектуры, муниципального, земельного и лесного контроля Администрации Куйбышевского внутригородского района городского округа Самара А.Е.А. и консультантом правового управления Администрации Куйбышевского внутригородского района городского округа Самара М.Н.В., установлено, что собственником нежилого помещения по спорному адресу не произведены работы для его приведения в прежнее состояние (л.д. 32-46 т. 1).

По заданию заказчика М.С.С. ООО «Регионпроминжиниринг» разработана проектная документация «Перепланировка нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>», шифр 209/2024-АС, 2024 <адрес> документацией установлен порядок производства работ:

в нежилом помещении демонтировать в наружной стене в дверном проеме входную дверь, ненесущую часть наружной стены под перемычкой, которая раньше была смонтирована для уменьшения ширины дверного проема. Заложить часть проема до уровня подоконника для монтажа оконного блока и дверного блока. Смонтировать дверной блок входной двери и оконный блок в подготовленные проемы по замерам.

Проект выполнен в соответствии с санитарно-гигиеническими и пожарными нормами.

В плане демонтажа имеется отметка о том, что в дверном проеме входной группы на стадии строительства здания смонтирована несущая перемычка. В процессе эксплуатации нежилого помещения демонтированы оконный и дверной блок, демонтирована ненесущая подоконная часть, заложена часть проема и смонтирована входная дверь.

Проектом предполагается демонтировать дверной блок и ненесущую часть наружной стены.

Согласно выводам, в перепланированном нежилом помещении несущая способность внутренних и ограждающих конструкций нежилого помещения обеспечена, обеспечена надежность и безопасность здания в целом, не нарушены права и законные интересы граждан жилых этажей, не создается угроза жизни и здоровью граждан, а также не нарушаются требования СП 54.13330.2016 Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», СП 118.13330.2012 Актуализированная редакция СНиП 31-06-2001 «Общественные здания и сооружения», СП 112.13330.2011 Актуализированная редакция СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений», СП 73.13330.2016 Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-85 «Внутренние санитарно-технические системы зданий», СП 70.13330.2012 Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87 Несущие ограждающие конструкции, Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», Федерального закона № 123-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности». Нежилое помещение обеспечено всеми необходимыми инженерными коммуникациями. Возможна эксплуатация нежилого помещения по его назначению (л.д. 120-136 т. 1).

Согласно техническому заключению по результатам инженерно-технического обследования строительных конструкций нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, шифр 003/2025-ТЗ, 2025, составленному ООО «Регионпроминжиниринг», в результате перепланировки спорного нежилого помещения изменение размера общедомового имущества в многоквартирном доме не произошло, так как один материал заменен на другой. Доля осталась прежней.

Нежилое помещение, купленное в таком виде, соответствует требованиям строительных норм и правил. Перепланировка нежилого помещения не создает угрозу для жизни и здоровья людей вышерасположенных этажей и людей внутри нежилого помещения, а наоборот, защищает права и интересы граждан, которые в случае аварийной ситуации будут находится в данном помещении.

В техническом паспорте до перепланировки и после перепланировки не указываются размеры оконных и дверных проемов. Установить размеры входной группы в настоящее время не представляется возможным без проектной документации. Расширять дверной проем категорически запрещается, так как в непосредственной близости от входной двери проходят общедомовые стояки инженерного оборудования.

Опирание несущей перемычки установить без проектной документации не представляется возможным, так как она является несущей и воспринимает нагрузку кирпичной кладки и плит перекрытий вышележащих этажей.

В соответствии с разработанным проектом шифр 209/2024-АС дверное полотно возможно по пожарным нормам для обеспечения эвакуации установить шириной 1 100 мм, при этом оконный блок возможно установить 440 мм. Таким образом, предлагаемое проектное решение, удостоверяющее современным нормам, ухудшает процесс эксплуатации нежилого помещения и нарушает права собственника нежилого помещения, а также создает угрозу безопасности людей внутри нежилого помещения в случае возникновения аварийной ситуации.

Согласно выводам указанного технического заключения, нежилое помещение в нормативном техническом состоянии. Пространственная жесткость и устойчивость здания в целом обеспечена. С учетом нормативного технического состояния конструкций нежилого помещения возможна его дальнейшая безопасная эксплуатация по своему назначению в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации. На основании произведенного технического обследования нежилого помещения установлено, что основные строительные конструкции имеют нормативное техническое состояние, инженерно-техническое состояние строительных конструкций и инженерных систем обеспечивают безопасную эксплуатацию, не угрожает жизни и здоровью граждан, соответствует градостроительным нормам, а также соответствует требованиям СП 55.13330.2016 Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 384-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», СП 112.13330.2012 Актуализированная редакция СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений»№, СП 73.13330.2012 Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-85 «Внутренние санитарно-технические системы», СП 70.13330.2012 Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87 «Несущие и ограждающие конструкции». Нежилое помещение может эксплуатироваться по своему назначению (л.д. 137-158 т. 1).

Согласно техническому паспорту, составленному ООО «Центр инвентаризации и кадастра» в отношении нежилого помещения по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, оконный проем в помещении поз. 81 отсутствует, смонтирована входная группа. <адрес> нежилого помещения – 136,60 кв.м, площадь помещения поз. 81 – 16,4 кв.м (л.д. 163-166 т. 1).

Третьим лицом А.В.Н. в материалы гражданского дела представлены архитектурные решения заказчика ООО СЗ «Шард» 10-8ЖД-3, 2А-00-АР, поэтажный план первого этажа второго подъезда МКД 34, <адрес>, БТИ, план первого этажа помещения Н-1 до перепланировки и после перепланировки ООО ПК «Горжилпроект» <адрес>.

Итоговая проектная документация А.В.Н. не представлена.

Из ответов ООО СЗ «Шард» от ДД.ММ.ГГГГ исх. №, а также от ДД.ММ.ГГГГ исх. № следует, что рабочий проект на жилой дом по адресу: <адрес>, передан в ООО УК «Жилэнерго». Сообщено, что демонтаж оконного блока рядом с входной дверью, разборка кирпичной кладки под ним и установка двустворчатой двери вместо одностворчатой не снижают несущую способность здания, так как над окном и дверью установлены общие усиленные перемычки (л.д. 169, 221 т. 1).

Согласно ответу ООО «Жилэнерго» на судебный запрос от ДД.ММ.ГГГГ исх. №, в управляющей организации отсутствует проектная документация, в соответствии с которой выполнялось строительство жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 220 т. 1).

Согласно ответу Государственной инспекции строительного надзора <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № №, имеющаяся в отношении объекта капитального строительства: «Строительство жилого дома с ВП №, жилой <адрес>, №, две блочные ТП №,9» по адресу: <адрес>, земли КСП Волгарь документация уничтожена.

С учетом приведенных правовых норм, установленных обстоятельств, принимая во внимание, что согласно выводам технического заключения ООО «Регионпроминжиниринг» шифр № года основные строительные конструкции спорного нежилого помещения имеют нормативное техническое состояние, инженерно-техническое состояние строительных конструкций и инженерных систем обеспечивает безопасную эксплуатацию, не создает угрозу жизни или здоровью граждан, соответствуют требованиям пожарной безопасности, а выполненные работы по замене материала наружных стен из кирпича на оконнодверной блок не повлекли уменьшение площади общего имущества дома, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении встречных исковых требований М.С.С. и сохранении входной группы нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, на первом этаже, общей площадью 134,9 кв.м, кадастровый № в соответствии с вышеназванным техническим заключением и техническим паспортом от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным ООО «Центр инвентаризации и кадастра».

В связи с тем, что встречные исковые требования удовлетворены в полном объеме, требования первоначального искового заявления Администрации Куйбышевского внутригородского района городского округа Самара об обязании привести нежилое помещение в прежнее состояние оставлены судом без удовлетворения.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, и при неправильном определении юридически значимых для дела обстоятельств.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ), судам следует отличать в результате проведенных работ произошла перепланировка квартиры, переустройство или реконструкция многоквартирного дома. Жилищное и градостроительное законодательство предусматривают различный порядок и требования к проведению работ по переустройству и (или) перепланировке помещений, расположенных в многоквартирном доме, и по реконструкции многоквартирного дома (пункт 2 Обзора).

В соответствии с частью 1 статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (часть 2 статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства на основании проекта переустройства и (или) перепланировки по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (часть 1, 2 статьи 26 ЖК РФ).

Как установлено частью 1 статьи 29 ЖК РФ, переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии решения о согласовании или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, являются самовольными.

Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (часть 3 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Понятие "реконструкция" установлено пунктом 14 статьи 1 ГрК РФ применительно к объектам капитального строительства, в соответствии с которым реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

К объектам капитального строительства относятся здание (в том числе многоквартирный дом), строение, сооружение и объекты незавершенного строительства, кроме некапитальных строений, сооружений (пункт 10 статьи 1 ГрК РФ и часть 6 статьи 15 ЖК РФ).

Помещение в многоквартирном доме является обособленной частью здания (многоквартирного дома), но не является самостоятельным объектом капитального строительства (пункт 1 статьи 141.4 ГК РФ и пункт 10 статьи 1 ГрК РФ).

При разрешении вопроса об отнесении работ, выполненных собственником помещения в многоквартирном доме, к реконструкции судам следует применять положения пункта 14 статьи 1 ГрК РФ (часть 1 статьи 7 ЖК РФ).

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ. В частности, реконструкция объектов капитального строительства проводится на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных статьей 51 ГрК РФ (часть 2 статьи 51 ГрК РФ); реконструкция объекта капитального строительства - многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (пункт 6.2 части 7 статьи 51 ГрК РФ).

Основным отличием перепланировки от реконструкции является объект, в отношении которого осуществлены изменения. Так, перепланировка выполняется в помещениях (как в жилых, так и нежилых), расположенных в многоквартирном доме, а работы, проводимые в отношении здания (сооружения) или помещения, которое в нем находится, и в результате которых изменены параметры самого дома (его части) либо произведена замена, восстановление несущих конструкций, является реконструкцией (пункт 5 Обзора).

Из разъяснений, изложенных в пункте 4 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ), следует, что оборудование отдельного входа в помещение многоквартирного дома посредством разрушения части его внешней стены, являющейся несущей конструкцией, относится к реконструкции этого дома и регулируется законодательством о градостроительной деятельности.

Пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены особенности правового режима общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции (подпункт "в" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 491).

Из разъяснений, изложенных в пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" следует, что наружные стены здания относятся к общему имуществу всех собственников помещений данного здания.

В силу статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно пункту 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

В силу п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме.

Реализация прав владения, пользования и распоряжения общим имуществом дома обусловлена необходимостью достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.

Закон прямо предусматривает случаи, когда реализация правомочий собственника общего имущества может производиться по его усмотрению, то есть без согласования с остальными собственниками (пункт 2 статьи 246 ГК РФ). В остальных же случаях реализация правомочий одного из собственников общего имущества может происходить только по согласованию с остальными собственниками. Данный вопрос должен решаться на общем собрании собственников.

Из материалов дела следует, что принадлежащем М.С.С. нежилом помещении по адресу: <адрес>, на первом этаже, кадастровый №, выполнены работы со стороны главного фасада. Согласно техническому паспорту по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в помещении поз. 81 предусмотрена входная дверь и окно. В настоящее время во входной группе оконный проем отсутствует, подоконный блок демонтирован, кладка над окном разобрана, смонтирована входная группа в виде двухдверного пластикового блока.

Отнеся данные работы к работам по перепланировке нежилого помещения, и принимая решение о сохранении нежилого помещения в перепланированном состоянии, поскольку выполненные работы соответствуют требованиям действующего законодательства, суд первой инстанции руководствовался представленным М.С.С. техническим заключением по результатам инженерно-технического обследования строительных конструкций нежилого помещения, разработанным ООО «Регионпроминжиниринг», согласно выводам которого в результате перепланировки спорного нежилого помещения изменение размера общедомового имущества в многоквартирном доме не произошло, так как один материал заменен на другой.

Такой вывод сделан судом с нарушением правил оценки доказательств.

В соответствии с ч. 3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно требованиям статьи 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

При оценке документов или иных письменных доказательств суд обязан с учетом других доказательств убедиться в том, что такие документ или иное письменное доказательство исходят от органа, уполномоченного представлять данный вид доказательств, подписаны лицом, имеющим право скреплять документ подписью, содержат все другие неотъемлемые реквизиты данного вида доказательств (ч. 5 ст. 67 ГПК РФ).

В силу ч. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

Указанные нормы процессуального закона при оценке выводов, сделанных ООО «Регионпроминжиниринг» в техническом заключении по результатам инженерно-технического обследования строительных конструкций нежилого помещения, судом первой инстанции нарушены.

Данное заключение в части отнесения выполненных работ к работам по перепланировке, не отвечает требованиям допустимости, поскольку указанное обстоятельство носит правовой характер, а следовательно, относится к прерогативе суда, а не эксперта, проводившего строительно-техническое обследование объекта.

От правовой оценки видов выполненных работ суд первой инстанции уклонился, что привело к неправильному определению юридически значимых по делу обстоятельств, норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Из представленной технической документации следует, что в процессе эксплуатации нежилого помещения в поз. 81 (входная группа) демонтированы оконный и дверной блок, демонтирована подоконная часть, разобрана кладка над окном, заложена часть проема и смонтирована входная дверь.

На основании статьи 16 ЖК РФ, статьи 244, 246 ГК РФ, пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 491, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции) включаются в состав общего имущества. Согласно установленным пунктом 3 статьи 44 ЖК РФ правилам, принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Если речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Фасад многоквартирного дома, как ограждающая несущая конструкция, обслуживающая более одного помещения в доме, в силу статьи 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома, в связи с чем на выполнение работ по его реконструкции с уменьшением его размера требуется согласие 100 % собственников.

Выполненные при эксплуатации нежилого помещения работы по демонтажу подоконной части и разборке кладки над окном привели не только к уменьшению общего имущества МКД, но и к изменению всего объекта капитального строительства, поскольку привели к изменению параметров объекта капитального строительства, а следовательно, данные работы являются реконструкцией и требовали согласования органов местного самоуправления, и согласия 100 % собственников помещений многоквартирного дома на уменьшение общего имущества.

За согласованием работ по реконструкции многоквартирного жилого дома М.С.С. не обращался. Согласие всех собственников многоквартирного жилого дома на уменьшение общего имущества также отсутствует.

При указанных обстоятельствах требования администрации <адрес> г.о. Самара об обязании М.С.С. привести нежилое помещение в прежнее состояние, соответствующее сведениям технического паспорта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, являются законными и подлежат удовлетворению.

Перечень работ, которые необходимо произвести ответчику для приведения нежилого помещения в прежнее состояние отражен в представленной М.С.С. проектной документации «Перепланировка нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>», шифр №, разработанной ООО «Регионпроминжиниринг»: в нежилом помещении демонтировать в наружной стене в дверном проеме входную дверь, ненесущую часть наружной стены под перемычкой, которая раньше была смонтирована для уменьшения ширины дверного проема. Заложить часть проема до уровня подоконника для монтажа оконного блока и дверного блока. Смонтировать дверной блок входной двери и оконный блок в подготовленные проемы по замерам (л.д. 120-136 т. 1).

Удовлетворение требований администрации является основанием отказа в удовлетворении встречных требований М.С.С.

С учетом установленных обстоятельств решение суда первой инстанции подлежит отмене, поскольку постановлены при неправильном применении норм материального права, неправильном определении юридически значимых для дела обстоятельств.

Руководствуясь ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Куйбышевского районного суда г.о. Самары от № – отменить.

Постановить по делу новое решение, которым исковые требования администрации Куйбышевского района г.о. Самары удовлетворить.

Обязать М.С.С. (паспорт №) в течение трех месяцев с даты вступления решения суда в законную силу за свой счет привести входную группу в нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, н-1, кадастровый № в прежнее состояние в соответствии с техническим паспортом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ: в помещении 81 установить оконный блок, восстановить подоконный блок и кладку над окном, смонтировать входную группу в виде одностворчатого пластикового блока.

В удовлетворении встречных исковых требований М.С.С. о сохранении нежилого помещения в перепланированном состоянии – отказать.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение составлено 29 апреля 2026 года.

Председательствующий

Судьи