Решение № 2-1686/2017 2-1686/2017~М-1500/2017 М-1500/2017 от 11 мая 2017 г. по делу № 2-1686/2017

Дело № 2-1686/2017

ЗАОЧНОЕ
РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Кировский районный суд г. Омска

в составе председательствующего судьи В.А. Лопаткина

при секретаре судебного заседания Шайкеновой А.Е.,

рассмотрев 12 мая 2017 года в открытом судебном заседании в г. Омске

гражданское дело по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации <адрес> к ФИО2 о признании договора аренды земельного участка недействительным и исключении регистрационной записи о зарегистрированном праве аренды,

установил:

Департамента имущественных отношений Администрации <адрес> обратился в Кировский районный суд <адрес> с исковым заявлением к ФИО2 о признании договора аренды земельного участка недействительным и исключении регистрационной записи о зарегистрированном праве аренды.

В обоснование требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ от ФИО2 по установленной форме поступило заявление о предоставлении ему однократно на праве аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 15342 кв.м., на котором расположен объект незавершенного строительства, находящийся у него в собственности в целях завершения его строительства. Собственность ответчика на объект незавершенного строительства подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серия №

По результатам рассмотрения заявления, департаментом было принято решение о возможности предоставления испрашиваемого земельного участка ответчику в указанных целях, путем заключения договора аренды участка.

Учитывая, что испрашиваемый участок в момент поступления заявления ответчика в департамент уже был сформирован, учтен и поставлен на кадастровый учет, в целях заключения договора было необходимо лишь определить размер платы за пользование участком на праве аренды, а также разработать непосредственно проект договора.

В целях расчета арендной платы по заключаемому договору аренды земельного участка, на основании Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в соответствии с постановлением №-п, в рамках уже имеющегося (заключенного ранее для подобных целей) договора № от ДД.ММ.ГГГГ на оказание услуг для муниципальных нужд по оценке государственного имущества, заключенного между департаментом и независимым оценщиком ФИО1, оценщику было дано задание № от ДД.ММ.ГГГГ - определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 15342 кв.м.

В период установления рыночной оценки стоимости участка, специалистами департамента был подготовлен проект договора аренды земельного участка за исключением тех разделов, где было необходимо использовать данные о размере арендной платы (поскольку размер рыночной стоимости не был еще известен, что бы можно было, исходя из него рассчитать размер арендной платы по соответствующей формуле).

По результатам проведенной оценки, оценщиком ФИО1 был подготовлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ (оценщиком данный отчет был предоставлен в департамент). Согласно данному отчету, размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составил 82 384 000 рублей 00 копеек.

Получив от оценщика отчет об определении рыночной стоимости, рассчитав размер арендной платы и завершив подготовку проекта договора, департамент был готов заключить с ответчиком данный договор.

ДД.ММ.ГГГГ в департамент от ответчика за его подписью поступило заявление о прекращении рассмотрения обращения от ДД.ММ.ГГГГ №/С00 о предоставлении земельного участка.

По результатам получения этого заявления от ответчика, департаментом была прекращена работа по заключению договора.

В ноябре 2016 года, в департамент из Центра по противодействию экстремизму УМВД России по <адрес> поступил запрос от ДД.ММ.ГГГГ № о предоставлении информации о факте регистрации договора аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №.

В информационной базе учета договоров департамента такого договора не значилось, соответственно сведениями о нем департамент не располагал, однако в целях ответа на запрос Центра по противодействию экстремизму УМВД России по <адрес>, департаментом в свою очередь был подготовлен и направлен запрос в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (далее - Росреестр) о предоставлении, надлежащим обозом заверенной, копии договора, реквизиты которого были указаны в запросе Центра по противодействию экстремизму УМВД России по <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ в Департамент из Росреестра поступила копия договора аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №.

Из данного договора следовало, что он был заключен между департаментом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) ДД.ММ.ГГГГ. По договору департамент являлся арендодателем земельного участка с кадастровым номером №, арендатором же является ФИО2, который в апреле 2015 года обращался в департамент с заявлением о предоставлении ему земельного участка с кадастровым номером № в аренду в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, расположенного на этом земельном участке и который в августе 2015 года своим заявлением просил департамент не рассматривать его заявление от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении земельного участка.

При этом предметом договора был тот же земельный участок, испрашиваемый ответчиком ранее в тех же целях, от которого он отказался, а рассмотрение заявки было прекращено. Вместе с тем, подобный договор был зарегистрирован в ЕГРП и при не известных для истца обстоятельствах подписан сторонами.

В целях выяснения названных противоречивых обстоятельств, специалистами департамента было проведено сопоставление копии договора, полученной из Росреестра по запросу и проекта договора с ответчиком, который был подготовлен специалистами департамента в рамках рассмотрения заявления ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ были обнаружены существенные противоречия и расхождения.

Истцом установлено, что ответчиком плата по договору не осуществлялась и не осуществляется, ни в размере указанном в оспариваемом договоре (22 264 рубля) ни в размере, указанном в проекте (566 390 рублей), от ответчика ни каких-платежей не поступало. Если бы платежи поступали ранее, то департамент из их назначения и факта поступления выявил бы наличие такого договора неустановленного происхождения, а не из запроса правоохранительных органов.

ДД.ММ.ГГГГ департамент письмом (№) обратился в УЭБиПК УВМД России по <адрес> с просьбой провести проверку в порядке статей 141, 144 УПК РФ по данному факту.

О том, что непосредственно департамент является стороной сделки, департамент узнал из копии договора, поступившей ДД.ММ.ГГГГ в департамент по соответствующему запросу. Следовательно, к моменту обращения в суд с настоящим исковым заявлением департаментом соблюден срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной, составляющий один год со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Полагает, что начальником управления землепользования департамента ФИО7 вопреки интересам департамента, ввиду того, что ответчиком ранее было отозвано его же заявление о предоставлении участка, ДД.ММ.ГГГГ был подписан договор аренды № № земельного участка с кадастровым номером №, на условиях, которые противоречат интересам департамента - размер арендной платы в 25 раз меньше той, которая должна была быть при заключении такого договора.

Учитывая данные обстоятельства, просит признать договор аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между департаментом имущественных отношений Администрации <адрес> и ФИО2, недействительным с момента его заключения и исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующую регистрационную запись о зарегистрированном праве аренды ФИО2 земельного участка с кадастровым номером № по договору аренды № Д- Кр-31-11167 от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 3-10)

В судебном заседании представитель истца Департамента имущественных отношений Администрации <адрес> ФИО4 исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик ФИО2 о дне и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, не явился, о причинах неявки суду не сообщил.

Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, ФИО6, действующая от имени ответчика при заключении оспариваемого договора, о дне и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, не явилась.

Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица ФИО7 о дне и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, телефонограммой не возражала относительно рассмотрения дела без ее участия, пояснив, что № № от ДД.ММ.ГГГГ она не подписывала.

В силу ст. 167 ГПК РФ, суд вправе рассмотреть дело в отсутствии ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

В соответствии с ч. 1 ст. 233 ГПК РФ, в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

Согласно ст. 233-234 ГПК РФ, с согласия исковой стороны суд определил рассмотреть дело в судебном заседании в порядке заочного производства.

Изучив материалы дела, суд приходит к выводу, что иск подлежит удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст. 56 ГПК РФ).

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ст. 67 ГПК РФ).

Департамент имущественных отношений Администрации <адрес> является структурным подразделением Администрации <адрес> и в силу положения о департаменте, утвержденного Решением Омского городского Совета от ДД.ММ.ГГГГ № является органом местного самоуправления и наделяется правами юридического лица в соответствии с настоящим Положением, имеет самостоятельную смету расходов и самостоятельный баланс, лицевые счета, открытые в органах Федерального казначейства, лицевые счета, открытые в финансовом органе, исполняющем бюджет <адрес>, и иные счета, открываемые в порядке, установленном законодательством, гербовую печать, простые печати и штампы со своим наименованием, факсимиле заместителя Мэра <адрес>, директора департамента, бланки и другие реквизиты, может от своего имени выступать истцом, ответчиком и третьим лицом в суде.

Согласно пп. 4 п. 17 Положения одной из задач департамента является управление и распоряжение муниципальным имуществом <адрес> и землями, расположенными в границах <адрес>.

В соответствии с п. 20 Положения в сфере земельных отношений департамент осуществляет следующие функции:

- является органом, уполномоченным на предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности <адрес>, земельных участков, расположенных на территории <адрес>, государственная собственность на которые не разграничена, распоряжение которыми осуществляют органы местного самоуправления в соответствии с федеральным и областным законодательством (уполномоченным органом);

- выступает арендодателем земельных участков, находящихся в муниципальной собственности <адрес>, земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и распоряжение которыми осуществляют органы местного самоуправления <адрес>, в пределах своей компетенции;

- заключает договоры купли-продажи, аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности <адрес>, земельных участков, расположенных на территории <адрес>, государственная собственность на которые не разграничена, договоры безвозмездного пользования земельными участками, находящимися в муниципальной собственности <адрес>, земельными участками, расположенными на территории <адрес>, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе заключает указанные договоры в отношении земельных участков, предоставляемых для строительства без принятия решения (издания правового акта) о предоставлении земельных участков по согласованию с департаментом архитектуры и градостроительства Администрации <адрес>.

Исходя из указанных положений, с очевидностью следует, что Департамент имущественных отношений Администрации <адрес> обратился в суд с настоящим иском в пределах предоставленных ему полномочий.

Из материалов дела следует, что ФИО2 является собственником объекта незавершенного строительством: гостиница – люкс на 25 мест, назначение: нежилое. Площадь застройки 755 кв.м. по адресу: <адрес> (л.д. 65, 71)

Вышеозначенный объект недвижимости расположен на земельном участке №, площадью 15342 кв.м., сведения о котором внесены в ГКН ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 76)

Согласно материалам дела ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, будучи собственником указанного выше объекта незавершенного строительства, обратился через службу «одного окна» с заявлением за регистрационным номером № о предоставлении в аренду земельного участка №, для целей завершения строительства.

В соответствии с сообщением заявителя объектом незавершенного строительства является гостиница люкс на 25 мест, назначение - не жилое, общая площадь 755 кв.м., объекту незавершенного строительства присвоен адрес: <адрес>.

По результатам рассмотрения заявления, департаментом принято решение о возможности предоставления испрашиваемого земельного участка ответчику в указанных целях, путем заключения договора аренды участка.

В связи с тем, что земельный участок был сформирован из земель, государственная собственность на которые не разграничена и располагался в границах <адрес> (учитывая основание предоставления участка - в целях завершения строительства, торги на право включения договора аренды не проводились), то в целях определения размера арендной платы за земельный участок стороны арендных правоотношений должны руководствоваться положениями Постановления №-п.

В соответствии с пунктом 2 Порядка (который является приложением к Постановлению №-п) размер арендной платы при аренде земельных участков в расчете на год определяется одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными уполномоченным органом исполнительной власти <адрес> в сфере регулирования земельных отношений (далее - уполномоченный орган); на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно п. 5 этого же Порядка определено, что арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3, 4 Порядка, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С х Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Основным нормативно-правовым актом Российской Федерации в сфере оценочной деятельности является Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В целях расчета арендной платы по заключаемому договору аренды земельного участка, на основании Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в соответствии с Постановлением №-п, в рамках ранее заключенного договора № от ДД.ММ.ГГГГ на оказание услуг для муниципальных нужд по оценке государственного имущества, между департаментом и независимым оценщиком ФИО1, оценщику было дано задание № от ДД.ММ.ГГГГ по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 15 342 кв.м.

По результатам проведенной оценки, оценщиком ФИО1 был подготовлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно данному отчету, размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составлял 82 384 000 рублей 00 копеек. (л.д. 60-61)

Из материалов дела следует, что данные отчета оценщика легли в основу подготовленного департаментом проекта договора, акта приема-передачи и расчета арендной платы. При этом, размер предложенной арендодателем арендной платы за земельный участок в месяц должен был составить 566390 рублей. (л.д. 41-48)

В судебном заседании также документально подтверждено, что ДД.ММ.ГГГГ от ФИО2 в адрес Департамента поступило заявление о прекращении рассмотрения заявления от ДД.ММ.ГГГГ №. (л.д. 79)

Согласно пояснениям представителя истца, по результатам получения этого заявления от ответчика, департаментом была прекращена работа по заключению договора. Данные обстоятельства явствуют из того, что вышеозначенный проект договора не был подписан сторонами и не передан на государственную регистрацию.

Между тем, из содержания дела правоустанавливающих документов на земельный участок № следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом имущественных отношений Администрации <адрес> в лице начальника управления землепользования ФИО7 и ФИО2 заключен договор аренды № № земельного участка №.

Из данного договора следовало, что он был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ.

Из сличения содержания проекта договора, подготовленного Департаментом по обращению ФИО2 в рамках разрешения заявления от ДД.ММ.ГГГГ и договора, содержащегося в Росреестре следует, что в проекте договора (подготовленном департаментом) был рассчитан размер ежемесячной арендной платы, исходя из рыночной стоимости арендуемого земельного участка (рыночная стоимость участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляла 82 384 000 рублей), исходя из этого, производя расчет платы в соответствии с Постановлением №-п, ежемесячный размер арендной платы должен был составлять 566 390 рублей, при этом в договоре, полученном из Росреестра, размер ежемесячной арендной платы составляет 22 264 рублей, вместе с тем, в приложении № к договору (где содержится расчет арендной платы) дается ссылка на реквизиты того отчета (№ от ДД.ММ.ГГГГ), который был подготовлен оценщиком ФИО1 в рамках заключенного между ней и департаментом договора № от ДД.ММ.ГГГГ на оказание услуг для муниципальных нужд по оценке государственного имущества, однако рыночная стоимость согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ должна составлять 82 384 000 рублей.

Каких-либо документов, подтверждающих факт установления рыночной стоимости испрашиваемого земельного участка в размере 3238400,00 рублей, как то указано в приложении к оспариваемому договору, материалы дела правоустанавливающих документов не содержат.

Согласно пояснениям истца следует, что вышеозначенный договор, департаментом не заключался.

Данный вывод подтвержден телефонограммой ФИО7 которая пояснила, что спорный договор она не подписывала.

Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Так, в момент заключения договора действовали следующие нормы законодательства.

На момент рассмотрения заявления ответчика уже действовало Постановление №-п. В соответствии с пунктом 5 Порядка (который является приложением к Постановлению №-п) определено, что арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3, 4 настоящего Порядка, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Однако вопреки этому в оспариваемом договоре указана арендная плата, размер которой не основан на рыночной стоимости земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно пункту 2 статьи 174 ГК РФ сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Учитывая, что ответчиком в нарушение ст. 56 ГПК РФ возражений не представлено, суд, оценивая представленные доказательства в своей совокупности, полагает, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № № земельного участка с кадастровым номером №, как противоречащий интересам департамента имущественных отношений, является недействительным с момента его заключения с ДД.ММ.ГГГГ, а запись о возникшем праве аренды ответчика подлежит исключению из ЕГРП, в связи с чем, исковые требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. 103, 194-199, 233-235 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Департамента имущественных отношений Администрации <адрес> к ФИО2 о признании договора аренды земельного участка недействительным и исключении регистрационной записи о зарегистрированном праве аренды.

Признать недействительным с момента заключения договор аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между Департаментом имущественных отношений Администрации <адрес> и ФИО2.

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись о зарегистрированном праве аренды ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым номером № по договору аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ФИО2 в доход местного бюджета госпошлину в размере 300 рублей.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения копии этого решения принятого в окончательной форме.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья: В.А. Лопаткин Решение вступило в законную силу 30.06.2017, не обжаловалось.