Решение № 3А-195/2025 3А-195/2025~М-140/2025 М-140/2025 от 1 декабря 2025 г. по делу № 3А-195/2025

Дело № 3а-195/2025

УИД 33OS0000-01-2025-000289-31


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Владимир 2 декабря 2025 года

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Завьялова Д.А.

при секретаре-помощнике судьи Гаришине А.В., с участием представителей: административного истца общества с ограниченной ответственностью «Юрьев-Польская ткацко-отделочная фабрика «Авангард» - по доверенности ФИО1, административного ответчика государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» - по доверенности ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Юрьев-Польская ткацко-отделочная фабрика «Авангард» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Юрьев-Польская ткацко-отделочная фабрика «Авангард» (далее также - ООО «Авангард») обратилось во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением, уточнённым в ходе рассмотрения дела, к государственному бюджетному учреждению Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» (далее также - ГБУ ВО «ЦГКО ВО»), Министерству имущественных и земельных отношений Владимирской области и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее также - Управление Росреестра по Владимирской области) об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 136 100 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, в размере его рыночной стоимости 37 068 900 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

В обоснование ссылалось на то, что кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года составляет 121 651 624 рубля, что не соответствует его рыночной стоимости, установленной в отчёте об оценке рыночной стоимости, составленном частнопрактикующим оценщиком М.А.А. № **** от 28 апреля 2025 года, в размере 37 068 900 рублей, по состоянию на 1 января 2022 года.

По мнению административного истца, данное обстоятельство нарушает его право на установление действительной налоговой обязанности и ведёт к уплате земельного налога в завышенном размере.

После проведения по настоящему административному делу судебной оценочной экспертизы, по заключению которой рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 года определена в размере 30 622 500 рублей, ООО «Авангард», в лице генерального директора М.И.В., согласившись с указанным заключением, уточнило заявленные требования, просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 года в размере его рыночной стоимости - 30 622 500 рублей (т.3,л.д.117,156).

Представитель ООО «Авангард» по доверенности ФИО1 в судебном заседании поддержала заявленные требования с учётом уточнений, сделанных по результатам проведённой по делу судебной оценочной экспертизы, по изложенным в них основаниям.

В судебном заседании представитель административного ответчика ГБУ ВО «ЦГКО ВО» по доверенности ФИО2 поддержал позицию, изложенную названным административным ответчиком в письменных возражениях, представленных в суд, согласно которой ГБУ ВО «ЦГКО ВО» не ставит под сомнение форму и содержание заключения эксперта **** Г.Т.Г. № **** от 17 ноября 2025 года, вместе с тем возражает против удовлетворения административного искового заявления и установления кадастровой стоимости в размере, определённом в заключении эксперта **** Г.Т.Г. № **** от 17 ноября 2025 года, поскольку, по его мнению, названное заключение эксперта является ненадлежащим доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости вышеназванного земельного участка, в связи с тем, что в сравнении с отчётом о государственной кадастровой оценке всех учтённых в ЕГРН на территории Владимирской области земельных участков от 19 сентября 2022 года № 07/2022, проведённый экспертом анализ рынка привёл к некорректному подбору объектов-аналогов и искажению в последующем итоговой стоимости рассматриваемого земельного участка, что является нарушением положений статьи 4 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (т.3,л.д.126,127,130-133).

Административные ответчики Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области и Управление Росреестра по Владимирской области, заинтересованные лица - публично-правовая компания «Роскадастр» в лице её филиала по Владимирской области (далее также - филиал ППК «Роскадастр» по Владимирской области) и администрация муниципального образования Юрьев-Польский район Владимирской области, явка которых не признана судом обязательной, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, уважительных причин неявки не представили, какого-либо мнения относительно заключения эксперта **** Г.Т.Г. № **** от 17 ноября 2025 года, его формы и содержания, в том числе размера определённой экспертом рыночной стоимости названного земельного участка в суд, за исключением Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области, не представили.

Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области в письменных дополнениях к отзыву, представленному в суд, не ставило под сомнение форму и содержание заключения эксперта **** Г.Т.Г. № **** от 17 ноября 2025 года, вместе с тем возражало против удовлетворения административного искового заявления и установления кадастровой стоимости в размере, определённом в заключении эксперта **** Г.Т.Г. № **** от 17 ноября 2025 года, поскольку, по его мнению, названное заключение эксперта является ненадлежащим доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости вышеназванного земельного участка, в связи с тем, что в сравнении с отчётом о государственной кадастровой оценке всех учтённых в ЕГРН на территории Владимирской области земельных участков от 19 сентября 2022 года № 07/2022, проведённый экспертом анализ рынка привёл к некорректному подбору объектов-аналогов и искажению в последующем итоговой стоимости рассматриваемого земельного участка, что является нарушением положений статьи 4 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (т.3,л.д.139,140).

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определил, с учётом мнения представителей участвующих в деле лиц, явившихся в судебное заседание, рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания.

Выслушав объяснения упомянутых выше представителей участвующих в деле лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив все имеющиеся по административному делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В силу части 7 статьи 15 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» публично-правовая компания в течение десяти рабочих дней со дня начала применения кадастровой стоимости, полученной по результатам проведения государственной кадастровой оценки, обеспечивает формирование и предоставление бюджетному учреждению перечня вновь учтённых, ранее учтённых в Едином государственном реестре недвижимости объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения в период с 1 января года проведения государственной кадастровой оценки до даты начала применения кадастровой стоимости, полученной по результатам проведения государственной кадастровой оценки, с учетом следующих особенностей: 1) в перечень объектов недвижимости включаются виды объектов недвижимости (для земельных участков - категории земель), в отношении которых проводилась государственная кадастровая оценка; 2) перечень объектов недвижимости формируется и предоставляется в соответствии с порядком формирования и предоставления перечней объектов недвижимости.

Частью 1 статьи 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В течение сорока рабочих дней после получения перечня объектов недвижимости, предусмотренного частью 7 статьи 15 настоящего Федерального закона, бюджетное учреждение осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включенных в такой перечень, в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 5 статьи 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Пунктом 72 Методических указаний о государственной кадастровой оценке (далее также - Методические указания), утверждённых приказом Росреестра от 4 августа 2021 года № П/0336, предусмотрено, что определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется по алгоритмам, предусмотренным Указаниями, с применением подходящей по виду использования объекта недвижимости модели оценки кадастровой стоимости на основе результатов последней государственной кадастровой оценки, действовавших по состоянию на дату возникновения основания пересчета кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 73 Указаний. Датой определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки, на основании результатов которой осуществлялось определение кадастровой стоимости в соответствии с положениями настоящей главы Указаний.

Согласно пункту 74 Методических указаний результат расчета кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, оформляется в виде акта об определении кадастровой стоимости, включающего в том числе систематизированные сведения об определении кадастровой стоимости, форма которого утверждена приказом Росреестра от 6 августа 2020 года № П/0285.

Методические указания о государственной кадастровой оценке определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости и предназначены для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации и наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (пункт 1 Методических указаний).

Исходя из приведённого выше правового регулирования, датой определения оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, повлекшей за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии статьей 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», является 1 января 2022 года.

Как установлено судом и следует из материалов административного дела, ООО «Авангард» является собственником земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 136 100 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - для использования под производственную зону фабрики №1 и №2 (т.1,л.д.11-21,148-150).

Кадастровая стоимость названного земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года определена в соответствии с актом № АОКС-33/2025/000146 от 4 апреля 2025 года определения кадастровой стоимости, утверждённым ГБУ ВО «ЦГКО ВО», в размере 121 651 624 рубля, дата начала применения кадастровой стоимости 21 марта 2025 года (т.1,л.д.10,147,155,156,159-161).

Полагая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** не соответствует рыночной стоимости, нарушает его право на установление действительной налоговой обязанности и ведёт к уплате земельного налога в завышенном размере, ООО «Авангард» обратилось сначала, 11 августа 2025 года, в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области, созданную при уполномоченном органе субъекта Российской Федерации - Министерстве имущественных и земельных отношений Владимирской области, решением которой от 28 августа 2025 года № 7/17-Р заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости упомянутого земельного участка было отклонено (т.2,л.д.188,189,194-196), а затем 17 сентября 2025 года с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд, путём сдачи его в организацию почтовой связи, что подтверждается почтовым конвертом (т.1,л.д.2-5,142).

В обоснование своих требований административный истец представил в суд отчёт частнопрактикующего оценщика М.А.А. № **** от 28 апреля 2025 года, на бумажном носителе и в форме электронного документа, в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** определена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 37 068 900 рублей (т.1,л.д.35-141,т.2,л.д.1-95).

В ходе рассмотрения административного дела судом была назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 года и проверки отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.2,л.д.164-168).

Согласно заключению эксперта **** Г.Т.Г. № **** от 17 ноября 2025 года величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 года составляет 30 622 500 рублей.

Относительно соответствия отчёта об оценке № **** от 28 апреля 2025 года, составленного частнопрактикующим оценщиком М.А.А., требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано следующее.

В нарушение пункта 10 ФСО № 7 оценщиком не исследован рынок в тех сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, таких как рынок земельных участков под индустриальную застройку.

В нарушение пункта 11 в) ФСО № 7 оценщиком не проведён анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений земельных участков под индустриальную застройку. Согласно пункту 11 в) ФСО №7 при отсутствии рынка оцениваемого объекта территория исследования может быть расширена за счёт территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

По результатам, проведённого экспертом анализа рынка в разделе 3.1.11 заключения эксперта (Таблица 3.14 Локальный рынок продажи земельных участков во Владимирской области, сопоставимых с оцениваемым, на дату оценки), установлено, что рынок продажи земельных участок под индустриальную застройку развит и активен.

В нарушение пункта 11 д) ФСО № 7 в отчёте об оценке отсутствуют основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта.

Выявленные вышеприведенные нарушения свидетельствуют о не достаточном объеме исследований, проведенном оценщиком при исследовании рынка.В отчёте был применён сравнительный подход. Итоговое суждение о величине стоимости объекта оценки было основано на результате сравнительного подхода, выбор которого, по мнению эксперта, является обоснованным.

Для целей определения итоговой величины рыночной стоимости оценщик не использовал согласование результатов, ввиду применения только одного подхода.

В отчёте содержится раздел анализа наиболее эффективного использования объекта оценки.

Согласно, проведённому анализу наиболее эффективного использования (страницы 135-139 отчёта) оценщик сделал вывод о наиболее эффективном использовании земельного участка - под индустриальную застройку, что, по мнению эксперта, является верным.

В рамках выбранного сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж.

Данный метод является корректным, однако при его реализации экспертом выявлены нарушения.

В нарушение пунктов 2,5,9,10 ФСО V, пункта 22 б), в) ФСО № 7 оценщик, применяя сравнительный подход, использовал аналоги из сегмента земельных участков под ИЖС (страницы 143-149 отчёта), в то время как объект оценки относится к сегменту индустриальной застройки. Существенные различия между этими сегментами, включая принципы ценообразования, свидетельствуют о несопоставимости аналогов. Дополнительным фактором несопоставимости является значительное превышение площади объекта оценки (136 100 кв.м) над площадями аналогов (730-1700 кв.м). Это привело к тому, что рассчитанная корректировка на площадь (от 0,39 до 0,45) оказалась недопустимо высокой, что подтверждает некорректность выбранных аналогов и всех расчётов, осуществлённых выбранным методом.

Нарушения, выявленные в сравнительном подходе, повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно пунктам 23 а) и 23 ж) ФСО № 7 доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов; для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.

Оценщик не применял доходный и затратный подходы что, по мнению эксперта, является обоснованным.

Таким образом, частнопрактикующим оценщиком М.А.А. при подготовке отчета № **** от 28 апреля 2025 года, не допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером ****, к методам расчёта рыночной стоимости объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером ****, в правильности определения факторов, влияющих на стоимость указанного объекта недвижимости, а также математических действиях. Информация, использованная оценщиком, является проверяемой. Выявлены иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости (страницы 76-77 заключения эксперта). Информация, использованная оценщиком по выявленным нарушениям, является не достоверной и не достаточной. Допущенные нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости (т.3,л.д.2-108).

Экспертиза проведена сотрудником **** Г.Т.Г., имеющей соответствующее образование, стаж работы в области оценочной деятельности с 2005 года, стаж работы судебного эксперта с 2013 года, предупреждённой об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта № **** от 17 ноября 2025 года соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, ФСО № 7, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, ФСО I, ФСО II, ФСО III, ФСО IV, ФСО V, ФСО VI, утверждённых приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, содержит полное описание объекта оценки и произведённого расчёта его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что она предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации участвующими в деле лицами, за исключением ГБУ ВО «ЦГКО ВО» и Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области, и то только в части установленной экспертом рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 года, в ходе рассмотрения административного дела под сомнение не ставилась, это заключение, кроме как указанными административными ответчиками, в части определённой в нём величины рыночной стоимости указанного земельного участка, оспорено не было, ходатайств о вызове эксперта для допроса в судебное заседание, о назначении повторной, либо дополнительной экспертизы не заявлено.

В связи возражениями ГБУ ВО «ЦГКО ВО» и Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области относительно результатов экспертного заключения № **** от 17 ноября 2025 года, судом у эксперта Г.Т.Г., проводившей судебную оценочную экспертизу, были запрошены пояснения в письменном виде, в которых она настаивала на правильности и обоснованности данного ею экспертного заключения № **** от 17 ноября 2025 года, выполненного в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки.

Судом доподлинно установлено, что эксперт, проводившая судебную экспертизу, обладает правом на проведение подобного рода исследования, имеет достаточный опыт работы, соответствующую квалификацию и образование в оценочной деятельности, в том числе по оценке стоимости объектов недвижимости, что подтверждено документально (т.3,л.д.101-108), предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в материалах административного дела содержится её подписка по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации (т.3,л.д.3), выводы эксперта по поставленным вопросам у других участников процесса каких-либо неясностей не вызывали, противоречий в заключении эксперта и в её письменных пояснениях, не имелось, экспертом учтены все обстоятельства при проведении судебной экспертизы, порядок проведения экспертизы экспертом не был нарушен, экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

На возникшие у представителей административных ответчиков ГБУ ВО «ЦГКО ВО» и Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области, изложенные в письменном виде, вопросы и неясности по данному заключению, в том числе относительно того, что в соответствии с отчётом о государственной кадастровой оценки всех учтённых в ЕГРН на территории Владимирской области земельных участков от 19 сентября 2022 года № 07/2022 средняя величина стоимости предложения для 6 сегмента по продаже земельных участков на территории Владимирской области составила 483,77 руб./кв.м (том 1, таблица 29, станица 115 «Предложения по продаже земельных участков 6-го сегмента»), а средняя величина стоимости сделок данного сегмента составила 814,12 руб./кв.м (том 1, таблица 30, страница 116 «Зарегистрированные сделки купли-продажи с земельными участками 6-го сегмента» (по данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии)); применённые при подготовке отчёта об итогах государственной кадастровой оценки объекты-аналоги и земельный участок с кадастровым номером **** схожи по своим характеристикам; цена по аналогам приведена без корректировок, - экспертом Г.Т.Г., в своих письменных пояснениях даны подробные и мотивированные ответы (т.3,л.д.147,148), не противоречащие выводам, содержащимся в экспертном заключении № **** от 17 ноября 2025 года.

В частности в письменных пояснениях экспертом Г.Т.Г. обращено внимание на следующее.

Согласно статье 4 Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» государственная судебно-экспертная деятельность основывается на принципах законности, соблюдения прав и свобод человека и гражданина, прав юридического лица, а также независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследований, проводимых с использованием современных достижений науки и техники.

Эксперт при проведении экспертизы являлся независимым, так как не находился в какой-либо зависимости от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела.

Эксперт провёл исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объёме, что подтверждается: определённым сегментом рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект (раздел 3.1.5.3. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, страницы 27-29 заключения эксперта); обоснованным выбором отобранных для расчётов аналогов (раздел 3.1.5.6. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесён оцениваемый объект, таблица 3.14 страницы 35-38 заключения эксперта);

Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, что подтверждается приведёнными в экспертном заключении ссылками на использованные при проведении исследования методик, скриншотов объявлений цен предложений о продаже объектов, аналогичных исследуемому, а также скриншотов информации, полученной из внешних источников.

Таким образом, приведённые Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» нарушения Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», несостоятельны.

Представленные Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» объекты №№ 1,2,3 и их цены предложений не могут доказывать недостоверность анализа цен предложений, проведённого экспертом, так как сами являются некорректными аналогами.

Согласно подпунктe 4 пункта 5 ФСО V «Подходы и методы оценки» при применении сравнительного подхода необходимо учитывать объём и качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности - «степень сопоставимости» аналогов с объектом оценки (значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов).

Кадастровая стоимость определена на основании расчёта с использованием лишь 3 аналогов, расположенных на территории Владимирской области. На рынке имелось большее количество предложений объектов, сопоставимых по ценообразующим факторам с оцениваемым земельным участком.

В подтверждение этому в заключении эксперта имеется анализ рынка (таблица 3.15 страницы 35-38 заключения), по результатам которого представлена таблица с имеющимися на дату проведения оценки земельными участками предлагаемыми к продаже, аналогичных оцениваемым.

Рыночная стоимость была определена экспертом на основе анализа 10 сопоставимых объектов - аналогов, отобранных по ключевым ценообразующим факторам. Данная методология обеспечивает максимальную достоверность расчета.

Согласно информации, указанной в объявлениях о продаже аналогов № № 2,3, представленных Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО», на земельных участках имеются коммуникации (газ, скважины), а также ТП (трансформаторная подстанция), что не сопоставимо с объектом оценки, рыночная стоимость которого определяется как условно свободного от улучшений.

Оцениваемый земельный участок обладает значительной площадью - 136 100 кв.м Для проведения корректного анализа рынка экспертом были отобраны сопоставимые по размеру аналоги с площадью от 5 000 до 110 000 кв.м.

В отличие от цен налогов, представленных Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» без каких-либо, расчёт эксперта содержит обоснованные корректировки в рамках сравнительного подхода. Они учитывают различия по параметрам торга, статуса населённого пункта, местоположения, площади и наличие коммуникаций, что повышает достоверность результата оценки.

С учётом вышеизложенного, цены, указанные Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО», не являются доказательством: рыночной стоимости объекта оценки; некорректного подбора экспертом объектов-аналогов; искажения итоговой стоимости спорного объекта, представленной в заключении эксперта.

Таким образом, по мнению суда, экспертное заключение содержит исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом на разрешение вопросы об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 года, о соответствии отчёта об оценке частнопрактикующего оценщика М.А.А. № **** от 28 апреля 2025 года требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по административному делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в административном деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по административному делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы, поскольку заключение эксперта № **** от 17 ноября 2025 года мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд признает заключение эксперта № **** от 17 ноября 2025 года надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, определённую по состоянию на 1 января 2022 года.

Оценив заключение эксперта в соответствии с правилами статьи 84, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что выводы эксперта отвечают принципам обоснованности и однозначности, а представленное заключение является объективным и допустимым доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ****.

На основании заключения эксперта ООО «Авангард», согласившись с ним, в лице генерального директора М.И.В., в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации уточнило заявленные требования и просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 года в размере его рыночной стоимости - 30 622 500 рублей (т.3,л.д.117,156).

При таком положении представленный в материалы административного дела отчёт об оценке рыночной стоимости, составленный частнопрактикующим оценщиком М.А.А. № **** от 28 апреля 2025 года, суд не принимает в качестве достоверного и относимого доказательства по данному административному делу в связи с его несоответствием требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 года в размере его рыночной стоимости 30 622 500 рублей.

В силу разъяснений, содержащихся в ответе на вопрос № 7 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021)», утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года, ввиду того, что в соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, датой подачи заявления ООО «Авангард» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости следует считать 11 августа 2025 года, то есть дату его обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области, созданную при уполномоченном органе субъекта Российской Федерации - Министерстве имущественных и земельных отношений Владимирской области, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости упомянутого земельного участка, которую следует отразить в резолютивной части настоящего решения суда (т.1,л.д.188,189,194-196)

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180,249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Юрьев-Польская ткацко-отделочная фабрика «Авангард» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 136 100 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населённых пунктов, имеющего разрешённое использование - для использования под производственную зону фабрики №1 и №2, по состоянию на 1 января 2022 года, в размере его рыночной стоимости 30 622 500 (тридцать миллионов шестьсот двадцать две тысячи пятьсот) рублей.

Считать датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью «Юрьев-Польская ткацко-отделочная фабрика «Авангард» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 11 августа 2025 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья

Владимирского областного суда Д.А. Завьялов

Мотивированное решение изготовлено 2 декабря 2025 года.