Решение № 2-8433/2025 2-8433/2025~М-7034/2025 М-7034/2025 от 21 декабря 2025 г. по делу № 2-8433/2025

Дело №

УИД 50RS0№-69


РЕШЕНИЕ СУДА

Именем Российской Федерации

26 ноября 2025 года <адрес>

Балашихинский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Пономарёвой В.В.

при секретаре ФИО2,

с участием представителя истца по доверенности ФИО3, представителя ответчика по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО "СЗ "А101" к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, расходов по уплате госпошлины,

по встречному иску ФИО1 к ООО СЗ "А101" об уменьшении цены договора долевого участия, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец ООО "СЗ "А101" обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в размере 94772,72 руб., расходов по оплате госпошлины в размере 4000 руб.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "СЗ "А101" и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого застройщик обязался построить (создать) жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику жилое помещение, а участник обязуется принять объект и уплатить обусловленную цену. В соответствии с приложением № к договору предусмотрена общая проектная площадь жилого помещения – 60,30 кв.м, в том числе: площадь комнат – 38,5 кв.м, площадь вспомогательных помещений – 20,5 кв.м, лоджия – 1,30 кв.м (с учетом понижающего коэффициента). В соответствии с условиями договора стоимость 1 кв.м является фиксированной и составляет 237 307,12 руб., в то время как цена договора подлежит дополнительному уточнению после получения застройщиком результатов обмеров в отношении объекта, рассчитывается посредством умножения проектной площади на стоимость квадратного метра и составляет 14 309 619,46 руб. В соответствии с техническим планом фактическая площадь жилого помещения составляет 60,7 кв.м, в том числе: жилая площадь – 37,6 кв.м, вспомогательная площадь – 21,7 кв.м, лоджия – 1,4 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлено уведомление о завершении строительства. Разница между проектной и фактической площадью объекта составляет 0,40 кв.м, окончательная цена договора - 14 404 542,18 руб., разница между окончательной ценой и ценой на момент заключения договора – 94772,72 руб. ДД.ММ.ГГГГ квартира передана ответчику ФИО1, однако обязанность по оплате задолженности по договору ответчиком не исполнена.

Ответчик по первоначальным требованиям ФИО1, не оспаривая факт заключения договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, обратилась в суд с встречными требованиями к ООО "СЗ "А101" об уменьшении цены договора долевого участия, взыскании денежных средств в размере 403422,10 руб., компенсации морального вреда в размере 40000 руб., штрафа в размере 50% от взысканной судом суммы, судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 25000 руб., стоимости составления заключения в размере 17500 руб.

В обоснование встречных исковых требований указывает, что в соответствии с договором проектная площадь составляла 60,3 кв.м, в передаточном акте указана площадь 60,7 кв.м, в то время как в соответствии с заключением кадастрового инженера от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь квартиры составляет 58,6 кв.м, что образует разницу между проектной площадью и фактической площадью в сторону уменьшения на 1,7 кв.м и является основанием для уменьшения цены договора с взысканием денежных средств в размере 403 422,10 руб.

Представитель истца по первоначальным требованиям ООО "СЗ "А101" по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержала и просила их удовлетворить. Встречные исковые требования не признала и просила отказать в их удовлетворении, в материалы дела представлены возражения на встречное исковое заявление, в котором заявлено ходатайство о применении положений ст.333 ГК РФ в отношении штрафных санкций в случае удовлетворения иска и предоставлении отсрочки исполнения решения суда в соответствии с Постановлением Правительства РФ № от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик по первоначальным требованиям ФИО1 в судебное заседание, не явилась, обеспечила явку представителя по доверенности ФИО4, который исковые требования не признал и просил в их удовлетворении отказать, встречные исковые требования поддержал и просил их удовлетворить.

Выслушав представителя истца и представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, проанализировав и оценив собранные по делу доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, учитывая относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного Федерального закона.

На основании ч.1 ст.8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

В соответствии с п.2 ст.424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "СЗ "А101" (застройщик) и ФИО1 (участник) заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого застройщик обязался построить (создать) многоквартирный жилой <адрес> (корпус №.1) по строительному адресу: <адрес> (ППТ2-5) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику жилое помещение с условным номером 1-24, а участник обязуется принять объект и уплатить обусловленную цену.

В соответствии с п.1.9 договора общая/приведенная/ площадь объекта – сумма площадей всех частей помещения (объекта), определенная по результатам кадастровых работ в отношении объекта, произведенных по заказу застройщика, включая площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а также при наличии – лоджий и балконов, подсчитываемых со следующими коэффициентами: для лоджий – 0,5; балконов - 0,3.

При определении общей площади объекта не учитываются любые отделочные работы (например, штукатурка, шпаклевка, фальш-стены, декоративные элементы и т.п.), возведение перегородок и любые иные работы, влияющие на площадь объекта.

Определенная данным пунктом общая площадь объекта, с учетом площадей помещений вспомогательного назначения, а также лоджий и балконов, применяется сторонами исключительно для дополнительного уточнения цены договора согласно условиям договора и может не совпадать с проектной общей площадью объекта.

В соответствии с п. 4.1 договора цена договора составляет 14 309 619,46 руб. и рассчитана посредством умножения проектной общей площади объекта на стоимость одного квадратного метра, указанную в п.4.2 договора. Окончательная цена договора устанавливается с учетом п.4.3, 4.4, 4.5 договора.

Согласно п. 4.2 договора стороны договорились, что стоимость одного квадратного метра составляет - 237307,12 руб. Стоимость одного квадратного метра, определенная в данном пункте, является фиксированной и изменению не подлежит.

В соответствии с п. 4.3 стороны договорились, что цена договора подлежит дополнительному уточнению сторонами после получения застройщиком результатов обмеров в отношении объекта и рассчитывается посредством умножения общей площади объекта на стоимость одного квадратного метра, указанную в п.4.2 договора. При уточнении цены договора стороны подписывают акты сверки взаиморасчетов, для чего участник обязан явиться в офис застройщика в срок, указанный в уведомлении о завершении строительства жилого дома, направляемом в адрес участника в соответствии с п.5.5 договора. Взаиморасчеты в связи с увеличением цены договора производятся сторонами до составления передаточного акта на объект, при этом если какое-либо из обязательств по договору участником не выполнено либо выполнено ненадлежащим образом, застройщик вправе применять меры, предусмотренные законом для случаев неисполнения встречных обязательств, в том числе приостановить исполнение своего обязательства по передаче объекта участнику.

В соответствии с п. 4.4 договора, если по результатам обмеров объекта общая площадь объекта превысит проектную общую площадь объекта и такое расхождение будет находиться в пределах от 0,1 % до 5 % (включительно), то участник обязан перечислить на залоговый счет застройщика, открытый в уполномоченном банке сумму, определенную сторонами как произведение разницы указанных площадей на цену одного квадратного метра, обозначенную в п.4.2 договора. Оплата осуществляется участником перечислением денежных средств в рублях по реквизитам, указанным в акте сверки взаиморасчетов в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты подписания акта сверки взаиморасчетов, либо получения от застройщика письменного требования или уведомления о завершении строительства жилого дома, направляемого в адрес участника в соответствии с п.5.5 договора.

В случае, если по результатам обмеров объекта общая площадь объекта превысит проектную общую площадь объекта более чем на 5 %, оплата свыше 5 % участником не производится.

На основании п.4.5 договора, если по результатам обмеров объекта общая площадь будет меньше проектной общей площади, застройщик обязан возвратить участнику сумму, определенную сторонами как произведение разницы указанных площадей на цену одного квадратного метра, обозначенную в п. 4.2 договора. Возврат полученной в результате описанного в данном пункте расчета суммы осуществляется застройщиком перечислением денежных средств в рублях участнику по указанным им банковским реквизитам в течение 30 (тридцати) рабочих дней после перечисления уполномоченным банком застройщику денежных средств со счетов эскроу.

Согласно п. 4.6 договора цена договора - размер денежных средств, подлежащих уплате участником.

На основании п. 4.6.1 договора участник обязуется оплатить цену договора, которая на момент заключения договора составляет 14 309 619,46 руб. из расчета стоимости одного квадратного метра, указанной в пункте 4.2 договора. Цена договора подлежит изменению в случае, предусмотренном п.4.3 данного договора.

Согласно п. 5.1 договора застройщик обязан передать участнику объект после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 7.1.2 договора участник обязан оплатить цену договора в объеме и на условиях, предусмотренных ст.4 договора, в том числе с учетом уточнения цены договора. Подписать с застройщиком соответствующую форму акта сверки взаиморасчетов в сроки, установленные договором.

В соответствии с приложением № к договору общая проектная площадь – 60,30 кв.м, в том числе: площадь комнат – 38,5 кв.м, площадь вспомогательных помещений – 20,5 кв.м, лоджия – 1,30 кв.м (с учетом понижающего коэффициента).

ДД.ММ.ГГГГ застройщиком в адрес участника направлено уведомление о завершении строительства.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан акт осмотра, из которого усматривается, что недостатки (дефекты) отсутствуют.

ДД.ММ.ГГГГ квартира передана ответчику ФИО1 по передаточному акту, в соответствии с п.3 которого застройщик передал, а участник принял объект, со следующими характеристиками - жилая площадь – 37,6 кв.м, вспомогательная площадь – 21,7 кв.м, лоджия – 1,4 кв.м.

Таким образом, фактическая площадь составила 60,7 кв.м, в то время как проектная площадь составляла 60,30 кв.м.

В соответствии с п.5 передаточного акта окончательная цена договора составляет 404 542,18 руб.

Согласно п.6 передаточного акта на день подписания акта участник в счет окончательной цены договора фактически выплатил денежные средства в размере 14 309 619,46 руб. Разница между окончательной ценой договора и суммой денежных средств, фактически выплаченных участником, составляет 94 922,72 руб. Указанную денежную сумму участник обязуется доплатить в счет окончательной цены договора в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня подписания акта.

Правовая позиция истца по первоначальному иску ООО "СЗ "А101" основана на том, что разница в счет окончательной цены ответчиком ФИО1 не внесена.

На момент рассмотрения настоящего спора ФИО1 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес><адрес> (дата государственной регистрации права – ДД.ММ.ГГГГ), что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Ответчиком по первоначальному иску (истцом по встречному иску) ФИО1 в материалы дела представлено заключение кадастрового инженера ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ, их которого усматривается, что общая площадь с учетом летних помещений (лоджий и/или балконов, и/или террас) с применением понижающих коэффициентов, в результате проведенных обмеров составила 58,6 кв.м; в договоре участия в долевом строительстве указана площадь 60,3 кв.м; разница с площадью, указанной в договоре, составляет 1,7 кв.м.

Суд не принимает в качестве доказательства по настоящему делу, представленное ответчиком по первоначальному иску (истцом по встречному иску) ФИО1 заключение кадастрового инженера, так как выводы специалиста, составившего данное заключение, сделаны в отсутствие всех материалов настоящего гражданского дела и без соблюдения требований гражданского процессуального законодательства, в частности, кадастровый инженер не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной ст. 307 УК РФ.

Ходатайство о назначении судебной экспертизы по вопросу установления площади спорного объекта до выполнения отделочных работ, обеспеченное внесением денежных средств на депозит, ответчиком по первоначальному иску (истцом по встречному иску) ФИО1 не заявлялось при этом ст.79 ГПК РФ была разъяснена и понятна сторонам о чем приобщена соответствующая расписка.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Если же выяснение буквального смысла не позволяет определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом, принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Суд принимает во внимание, что ответчиком ФИО1 был подписан акт приема-передачи, содержащий обязательство о доплате денежных средств в размере 94 922,72 руб., при этом размер доплаты был рассчитан с учетом положений договора относительно того, что разница между общей площадью объекта и проектной общей площадью объекта составила 0,40 кв.м и такое расхождение находилось в пределах от 0,1 % до 5 % (включительно), что было предусмотрено заключенным договором.

Подписывая акт о передаче объекта долевого строительства, ФИО1 фактически выразила согласие с тем, что площадь принято объекта соответствует между сторонами проектной площади. При этом указанный акт, являлся основанием для регистрации за ответчиком права собственности, который ФИО1 не оспаривался.

Суд не может не согласиться с доводами истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) ООО "СЗ "А101" относительно того, что площадь квартиры, отраженная в выписке ЕГРН - 59,3 кв.м эквивалентна сумме жилой и вспомогательной площади, указанной в передаточном акте (37,6 кв.м + 21,7 кв.м).

В связи с изложенным суд удовлетворяет исковые требования истца по первоначальному иску ООО "СЗ "А101" и взыскивает с ответчика ФИО1 в пользу ООО "СЗ "А101" задолженность по договору участия в долевом строительстве от 07.09.2023г. в размере 94772,72 руб.

В связи с удовлетворением первоначальных исковых требований ООО "СЗ "А101" у суда не имеется правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований ФИО1 об уменьшении цены договора долевого участия.

Кроме того, у суда не имеется правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований ФИО1 о взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, так как они производны от основного требования, в удовлетворении которого истцу отказано.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в данной статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы по настоящему делу состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

С ответчика по первоначальному иску ФИО1 в пользу истца по первоначальному иску ООО "СЗ "А101" подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ООО "СЗ "А101" удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ.р. в пользу ООО "СЗ "А101" № задолженность по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. в размере 94772,72руб., расходы по оплате госпошлины в размере 4000руб.

В удовлетворении встречного иска ФИО1 к ООО "СЗ "А101" об уменьшении цены договора долевого участия, взыскании денежных средств в размере 403422,10руб., компенсации морального вреда в размере 40000руб., штрафа, судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 25000руб., стоимости составления заключения в размере 17500руб. -отказать. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Балашихинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГг.

Судья Балашихинского

городского суда <адрес> ФИО6ёва