Решение № 3А-1881/2019 3А-897/2020 3А-897/2020(3А-1881/2019;)~М-1825/2019 М-1825/2019 от 21 июля 2020 г. по делу № 3А-1881/2019

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 июля 2020 года г. Красногорск,

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Вердияна Г.В.,

при ведении протокола помощником судьи Сорокиным Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-897/2020 (пред. № 3а-1881/2019) по административному исковому заявлению ООО «Ингка Сентер Рус Проперти С» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Ингка Сентер Рус Проперти С» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с КН <данные изъяты> расположенного в Ленинском районе Московской области, равной его рыночной стоимости.

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего ему земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и, соответственно нарушает его (истца) права плательщика земельного налога.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на дату кадастровой оценки в представленном отчете об оценке № 076-06/19-рн1 от 8 августа 2019 года, составленного оценщиком ООО «РМС-ОЦЕНКА».

В ходе судебного разбирательства, в связи с оспариванием представителем административного ответчика - Министерства имущественных отношений Московской области достоверности величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, определенного в отчете об оценке, судом была назначена экспертиза для проверки представленных административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости данного объекта на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и определения, в случае такого несоответствия, его действительной рыночной стоимости (л.д. 202-205).

По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость спорного объекта недвижимости была определена в размере отличном от размера рыночной стоимости, определенного в отчете об оценке.

Представитель административного истца – ФИО1 поддержал заявленные требования своего доверителя в полном объеме.

Представитель административного ответчика – Министерства имущественных отношений Московской области – ФИО2 поддержал ранее поданные письменные замечания к экспертному заключению, в связи с которыми Министерство полагало заключение эксперта ненадлежащим доказательством, ввиду допущенных экспертом нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, а именно: 1) необоснованный отказ от доходного подхода; 2) отказ от корректировки на «условия рынка»; 3) завышенная корректировка на «торг»; 4) отказ от корректировки на «удаленность от МКАД»; 5) не проанализировано расположение объектов относительно крупных автомагистралей.

Представитель заинтересованного лица – ГБУ МО «ЦКО» – ФИО3 также полагал заключение эксперта ненадлежащим доказательством и поддержал замечания ГБУ МО «ЦКО» к данному заключению: 1) ненадлежащий анализ рынка; 2) отсутствие идентификации аналогов; 3) отказ от корректировки на «условия рынка»; 4) корректировка на наличие/отсутствие коммуникаций; 5) итоговое значение стоимости не соответствует рыночным данным.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не обеспечили явку в суд своих представителей.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным в соответствии со ст. 150 КАС РФ рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу положений п. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) п. 1 ст. 390, п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), кадастровая стоимость устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п. 1 ст. 388 НК РФ организации, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

В соответствии с п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, указанных в п. 3 данной статьи.

В силу положений <...> Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития России от 22 июня 2015 года № 388), при проведении государственной кадастровой оценки основным методом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является метод массовой оценки.

Пункт 3 ст. 66 ЗК РФ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, установленного в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного земельного участка.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ).

В соответствии с абз. 1, 37 названной нормы, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости затрагивает права и обязанности юридического лица - собственника данного земельного участка.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4 ст. 24.18). Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абз. 2 ст. 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 8 ФСО № 4).

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Судом установлено, что ООО «Ингка ФИО4 С» является собственником земельного участка с КН <данные изъяты> общей площадью 90 000 +/- 210 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для размещения торгового комплекса, расположенного по адресу: <данные изъяты> (т. 1 л.д. 9-13).

Судом также установлено, что распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 27 ноября 2018 года № 15ВР-1633 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» была установлена, в том числе, кадастровая стоимость земельного участка, принадлежащего административному истцу по состоянию на 1 января 2018 года (дата формирования перечня земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке), что подтверждается приложенными к административному исковому заявлению выписками о из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости (т. 1 л.д. 8).

Согласно заключению эксперта № 3012/20 от 15 мая 2020 года ООО «ТЕХАССИСТАНС» ФИО5, которому судом было поручено проведение судебной экспертизы по проверке отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определению действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, оценщиком при составлении отчета об оценке были допущены нарушения требований российского законодательства об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости. В соответствии с данным экспертным заключением рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составляет 271 684 467 рублей 98 копеек.

В судебном заседании допрошен эксперт ФИО5, проводивший экспертизу, в материалы дела экспертом представлены письменные пояснения по заданным сторонами вопросам. Из пояснений, данных экспертом в судебном заседании, следует, что замечания к экспертному заключению не нашли своего подтверждения, в судебном заседании эксперт убедительно и подробно опроверг имеющиеся к экспертному заключению замечания, дал необходимые разъяснения своего заключения, его пояснения зафиксированы аудиопротоколом судебного заседания.

Указание административного ответчика на необоснованный отказ эксперта от применения доходного подхода, является несостоятельным, поскольку эксперт вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов, а на стр. 31-34 заключения содержится подробное обоснование отказа от применения доходного подхода, с которым суд соглашается.

Довод административного ответчика и заинтересованного лица о том, что эксперт необоснованно отказался от корректировки на «условия рынка», не заслуживает внимания, среднерыночный срок экспозиции для оцениваемого земельного участка составляет от 12 до 24 месяцев, сроки экспозиции аналогов подпадают под указанный диапазон.

Указание административного ответчика на применение завышенной корректировки на «торг» было опровергнуто экспертом в судебном заседании. Эксперт пояснил, что им было проведено телефонное интервьюирование с собственниками аналогов и установлено, что предлагается стоимость «продажи», а не «фактической сделки», поскольку собственники готовы снизить изначальную стоимость предложения.

Замечание Министерства имущественных отношений Московской области и заинтересованного лица относительно необоснованного отказа эксперта от внесения корректировки на «удаленность от МКАД» суд оценивает критически, поскольку объекты расположены в рамках одного диапазона и была также проверена экспертом путем телефонного интервьюирования.

Ссылка административного ответчика на тот факт, что экспертом не проанализировано расположение объекта оценки относительно крупных автомагистралей не нашла своего подтверждения. Экспертом исследовался данный фактор и в п. 12 на стр. 43-45 заключения указаны дополнительные факторы, влияющие на стоимость объекта оценки.

Указание ГБУ МО «ЦКО» на ненадлежащий анализ рынка суд находит несостоятельным, поскольку стр. 36 экспертного заключения представлены данные о фактическом состоянии рыночной стоимости объектов, близких по своим характеристикам с исследуемыми объектами.

Замечание заинтересованного лица относительно того, что экспертом не была произведена идентификация аналогов не нашла своего подтверждения. Эксперт пояснил, что им было проведено телефонное интервьюирование с собственниками аналогов в ходе которого был установлен их ВРИ.

Довод ГБУ МО «ЦКО» о том, что экспертом необоснованно указано на наличие коммуникаций в непосредственной близости к объекту оценки также не заслуживает внимания, как не влияющий на расчет рыночной стоимости, поскольку земельный участок оценивается как «свободный» от любых улучшений.

Проанализировав представленные экспертом письменные пояснения, суд приходит к выводу, что замечания ответчика и заинтересованного лица к экспертному заключению не являются обоснованными, не влияют на итоговую рыночную стоимость объекта недвижимости, в связи с чем, на основании ст. 83 КАС РФ судом отказано в удовлетворении ходатайства представителя административного ответчика назначении по делу повторной экспертизы. Само по себе несогласие стороны с рыночной стоимостью объекта недвижимости, указанной в экспертном заключении, не является основанием для назначения по делу повторной экспертизы.

Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных району расположения объектов оценки, произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов. Заключение судебной экспертизы подготовлено лицом, имеющим соответствующее образование и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В свою очередь административным ответчиком и заинтересованным лицом каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объектов недвижимости, не представлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Иными лицами, участвующими в деле, выводы эксперта не оспариваются.

Оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что определенная экспертом ФИО5 рыночная стоимость спорного земельного участка является наиболее вероятной ценой, по которой данный объект мог быть отчужден на открытом рынке по состоянию на 1 января 2018 года, и именно эта стоимость должна быть установлена в качестве его кадастровой стоимости.

Исходя из изложенного, требование ООО «Ингка ФИО4 С» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежит частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст. 175-180, 249 КАС РФ,

р е ш и л:

административное исковое заявление ООО «Ингка ФИО4 С» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с КН <данные изъяты>, общей площадью 90 000 +/- 210 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для размещения торгового комплекса, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 271 684 467 (двести семьдесят один миллион шестьсот восемьдесят четыре тысячи четыреста шестьдесят семь) рублей 98 (девяносто восемь) копеек.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, включая дату подачи заявления в Московский областной суд – 18 декабря 2019 года.

В удовлетворении административного иска об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в ином размере ООО «Ингка Сентер Рус Проперти С» отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Г.В. Вердиян