Решение № 2-135/2019 2-135/2019~М-143/2019 М-143/2019 от 26 июня 2019 г. по делу № 2-135/2019

Дело 2-135/2019 года


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Архаринский районный суд <адрес> в составе: председательствующего судьи Лобань Т.Н.,

секретаря судебного заседания ФИО8,

с участием истца ФИО1,

третьего лица ФИО9,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3, администрации рабочего поселка (пгт) Архара о регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с исковым заявлением к ФИО3 о регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка.

Определением судьи Архаринского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация рабочего поселка (пгт) Архара.

В обоснование заявленных требований, истец ФИО1 в исковом заявлении указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО10 в лице ФИО4, действующей на основании доверенности, был заключен договор купли-продажи жилого дома общей площадью 44,9 квадратных метров, кадастровый № и земельного участка общей площадью 1 508 квадратных метров, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>, пгт. Архара, пер. Высокий, <адрес>. Договор был сдан на государственную регистрацию в ФИО2 федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. Регистрация была приостановлена в связи с опиской в договоре в части стоимости отчуждаемых объектов недвижимости. ДД.ММ.ГГГГ было заключено дополнительное соглашение и также направлено на регистрацию, однако, в регистрации было отказано по причине смерти ФИО10. В настоящий момент он проживает в спорном жилом доме и пользуется земельным участком, так как исполнил обязательства по договору купли-продажи в полном объеме, в том числе, по оплате объектов недвижимости еще при жизни ФИО10. После смерти умершей у неё остался наследник – сын ФИО3, который до настоящего времени к нотариусу с заявлением о принятии наследства не обращался, однако, фактически в права наследования вступил.

Просит зарегистрировать переход права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительному соглашению к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома общей площадью 44,9 квадратных метров, кадастровый № и земельного участка общей площадью 1 508 квадратных метров, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>, пгт. Архара, пер. Высокий, <адрес>.

В судебном заседании истец ФИО1 на доводах, изложенных в исковом заявлении, настаивал, в дополнении пояснил, что он является племянником умершей ФИО10. У неё в собственности имелся дом с земельным участком, расположенный в пгт. Архара, пер. Высокий, <адрес>. Этот дом она хотела продать и ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО10 в лице ФИО4, которая действовала на основании доверенности, был заключен договор купли-продажи данного дома и земельного участка. Во время подписания договора, он полностью рассчитался с ФИО10 за дом и земельный участок. Сумма сделки была оговорена в 150000 рублей, 149000 рублей стоил дом, 1000 рублей стоил земельный участок. После подписания договора, они его сдали на государственную регистрацию в ФИО2, но регистрация была приостановлена в связи с опиской в части стоимости отчуждаемых объектов недвижимости. Указанная в договоре цена за жилой дом в сумме 199 000 рублей является ошибочной. ДД.ММ.ГГГГ было заключено дополнительное соглашение и также направлено на регистрацию, однако, в регистрации было отказано по причине смерти ФИО10. Он с ДД.ММ.ГГГГ имеет регистрацию в данном спорном доме, проживает и пользуется домом и земельным участком, все обязательства по договору купли-продажи он исполнил в полном объеме, в том числе, по оплате объектов недвижимости еще при жизни ФИО10. После смерти ФИО10 у неё остался наследник – сын ФИО3, который до настоящего времени к нотариусу с заявлением о принятии наследства не обращался, однако, фактически в права наследования вступил на другое имущество-<адрес> ДОС 7, <адрес>, где до момента смерти проживала ФИО10 и пользуется данным имуществом.

Просит полностью удовлетворить заявленные им требования.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела уведомлен своевременно надлежащим образом, возражений относительно заявленных истцом требований суду не предоставил, просил дело рассмотреть в его отсутствие.

ФИО2 ответчика – администрации рабочего поселка (пгт) Архара в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела уведомлен своевременно надлежащим образом, просил рассмотреть дело в отсутствие ФИО2, возражений относительно завяленных истцом требований не имеет.

ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела был уведомлен своевременно, надлежащим образом, просил дело рассмотреть в его отсутствие, возражений относительно заявленных требований, не представил.

Нотариус Архаринского нотариального округа <адрес> ФИО11 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела была уведомлена своевременно, надлежащим образом, ходатайств об отложении дела слушанием и возражений относительно заявленных требований, от неё не поступало.

Судом в порядке ст. 167 ГПК РФ, принято решение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.

Третье лицо ФИО4 в судебном заседании пояснила, что ФИО10 приходится ей родной сестрой, а ФИО1 племянником. ФИО10 сильно болела, практически не ходила. Она (ФИО21) помогала ей по ведению домашнего хозяйства. У ФИО10 был в собственности дом и земельный участок, расположенные в пгт. Архара, пер. Высокий, <адрес>. ФИО10 данный дом и земельный участок хотела продать племяннику ФИО1, и ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО1 был заключен договор купли-продажи дома и земельного участка. От имени ФИО10 при заключении договора купли-продажи действовала она (ФИО21), так как ФИО10 сильно болела. Доверенность на представление интересов ФИО10 была выдана в присутствии нотариуса, которая выезжала по месту жительства Раисы ФИО6. Стоимость жилого дома была оговорена в 149000 рублей, а земельного участка в сумме 1000 рублей, всего сумма по сделки составляла 150000 рублей. Денежные средства за данное имущество ФИО1 при заключении договора полностью отдал ей (ФИО21) а она в свою очередь передала деньги ФИО10. Частью денежных средств, ФИО10 распорядилась сама, а часть денежных средств, в сумме 100000 рублей была положена на её (ФИО5) счет в банке. Договор купли-продажи был сдан на государственную регистрацию в ФИО2, но регистрация была приостановлена в связи с опиской в части стоимости дома. Указанная в договоре цена за жилой дом в сумме 199 000 рублей является ошибочной. Так как у неё была доверенность ДД.ММ.ГГГГ, они заключили дополнительное соглашение к договору купли-продажи, в котором указали цену за жилой дом правильно, а именно, 149 000 рублей. Однако, поскольку на момент заключения данного дополнительного соглашения ФИО12, уже умерла, в государственной регистрации перехода права собственности им было отказано. ФИО1 еще до заключения договора стал пользоваться домом и земельным участком, с согласия ФИО10 был зарегистрирован по данному адресу и в настоящее время он проживает в спорном жилом доме и пользуется земельным участком, так как денежные средства за дом и земельный участок он отдал полностью еще при жизни ФИО10. ФИО1 также помогал ей (ФИО21) в осуществлении похорон ФИО10. К ФИО1 никто ни каких претензий по поводу жилого дома и земельного участка, расположенных в пгт. Архара, пер. Высокий, <адрес> не предъявлял. После смерти умершей у неё остался наследник – сын ФИО3, который до настоящего времени к нотариусу с заявлением о принятии наследства не обращался, однако, фактически в права наследования вступил, поскольку она (ФИО21) отдала ему документы на <адрес> ДОС 7 <адрес>, в которой проживала ФИО10 на день смерти. Не возражает против удовлетворения требований ФИО1.

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, приходит к следующему:

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 62 названного выше постановления Пленума, на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Учитывая приведенные выше нормы права и разъяснения, при отсутствии продавца единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.

Исходя из указанных разъяснений обстоятельства, связанные с передачей объекта недвижимости во владение покупателя, имеют правовое значение при рассмотрении требований о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В судебном заседании установлено и из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО10 в лице ФИО4, действующей на основании доверенности, (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома общей площадью 44,9 квадратных метров, кадастровый № и земельного участка общей площадью 1 508 квадратных метров, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>, пгт. Архара, пер. Высокий, <адрес> (п. 1 Договора).

Согласно п. 2, п. 3 данного Договора, указанный жилой дом и земельный участок принадлежат продавцу на праве собственности.

Данный факт подтверждается предоставленной в суд выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно п. 4 Договора жилой дом и земельный участок проданы за 150 000 рублей, в том числе, жилой дом за 199 000 рублей и земельный участок за 1 000 рублей. Покупатель передал продавцу указанную сумму полностью в момент подписания настоящего договора.

Из показаний истца, и третьего лица ФИО4, действующей при заключении договора от имени продавца, следует, что в действительности жилой жом и земельный участок проданы за 150 000 рублей, в том числе, жилой дом за 149 000 рублей и земельный участок за 1000 рублей. ФИО1 передал ФИО4 указанную сумму 150 000 рублей полностью в момент подписания настоящего договора, которые она передала ФИО10. Указанная в договоре цена за жилой дом в сумме 199 000 рублей является ошибочной. Впоследствии они заключили дополнительное соглашение к договору купли-продажи, в котором указали цену за жилой дом правильно, а именно, 149 000 рублей. Однако, поскольку на момент заключения данного дополнительного соглашения ФИО12, уже умерла, в государственной регистрации перехода права собственности им было отказано.

В материалах дела имеется дополнительное соглашение к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, согласно п. 1 которого изложить п. 4 договора в следующей редакции: жилой дом и земельный участок проданы за 150 000 рублей, в том числе, жилой дом за 149 000 рублей и земельный участок за 1 000 рублей.

Данное дополнительное соглашение подписано ФИО1 и ФИО4 и представлено на государственную регистрацию.

Как следует из уведомления об отказе в снятии приостановления государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №,503, принимая решение о приостановлении государственной регистрации, в качестве основания указано следующее: В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ в договоре купли-продажи должна быть указана цена имущества. То есть, условие о цене является существенным условием договора купли-продажи недвижимости. Так, в пункте 4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, представленного на государственную регистрацию, указано, что жилой дом и земельный участок проданы за 150 000 рублей, в том числе жилой дом за 199 000 рублей и земельный участок за 1 000 рублей. Из чего следует, что сторонами не согласована цена сделки, что является основанием для приостановления регистрации.

Представленное дополнительное соглашение к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ устраняет причины приостановления. Однако, выявлены новые обстоятельства. Согласно сведениям о государственной регистрации смерти, представленным отделением ЗАГС по <адрес> ФИО2 ЗАГС <адрес>, ФИО10 умерла ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 188 ГК РФ, действие доверенности прекращается вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность. В связи с тем, что правоспособность ФИО10 прекращена в связи со смертью, невозможно проведение государственной регистрации перехода права собственности.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № отказано в регистрации перехода права собственности на жилой дом, кадастровый №, общей площадью 44,9 кв.м. по адресу: <адрес>, пгт. Архара, пер. Высокий, <адрес>, документы на который были предоставлены ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно записи акта о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ отделения ЗАГС по <адрес> ФИО2 ЗАГС <адрес>, ФИО10 умерла ДД.ММ.ГГГГ.

Из ответа нотариуса Архаринского нотариального округа от ДД.ММ.ГГГГ следует, что к имуществу ФИО10, умершей ДД.ММ.ГГГГ, наследственное дело заведено. Выдано постановление о возмещении расходов на похороны ФИО10, по заявлению ФИО4 со счета умершей в банке. С заявлением о принятии наследства никто не обращался.

При этом, из показаний истца, и третьего лица ФИО4 следует, что фактически наследство после смерти ФИО10 принял её сын ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: пгт. Архара, <адрес>, ДОС 7, <адрес>, которой пользуется в настоящее время без оформления прав на наследство.

Материалами дела (свидетельством о рождении от ДД.ММ.ГГГГ; актовой записью о расторжении брака № от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО13 и ФИО14, брак был, расторгнут, после расхождения брака присвоена фамилия ФИО15; актовой записью о заключении брака № от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО16 и ФИО17, после заключения брака жене присвоена фамилия ФИО7; актовой записью о расторжении брака № от ДД.ММ.ГГГГ, брак был, расторгнут, после растяжения брака присвоена фамилия ФИО7; актовой записью о заключении брака № от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО18 и ФИО19, после заключения брака присвоена фамилия ФИО5) подтверждает факт того, что ФИО3 является сыном умершей ФИО10.

Однако, доказательств того, что он вступал в права наследства после умершей матери ФИО20, материалы дела не содержат. Каких-либо возражений, относительно заявленных истцом требований, ответчиком суду не представлено.

Согласно пункту 1 статьи 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Согласно пункту 1 статьи 1151 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, если отсутствуют наследники, как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным.

Согласно пункту 2 статьи 1151 Гражданского кодекса Российской Федерации, в порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории:

жилое помещение;

земельный участок, а также расположенные на нем здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества;

доля в праве общей долевой собственности на указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта объекты недвижимого имущества.

Если указанные объекты расположены в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе, они переходят в собственность такого субъекта Российской Федерации.

Жилое помещение, указанное в абзаце втором настоящего пункта, включается в соответствующий жилищный фонд социального использования.

Иное выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации.

На отношения по наследованию выморочного имущества в полной мере распространяются все правила наследования, установленные в части III ГК РФ, за некоторыми изъятиями, а именно на наследование выморочного имущества не распространяются правилу о принятии такого наследственного имущества (ч. 1 ст. 1152 ГК РФ), о сроке принятия наследства (ст. 1154 ГК РФ), об отказе от наследования выморочного имущества (ч. 1 ст. 1157 ГК РФ).

При этом, если муниципальное образование либо Российская Федерация в лице уполномоченных органов не обратилось с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство либо обратилось, наследство считается принятым со дня возникновения у муниципального образования либо Российской Федерации права на наследство. Переход выморочного имущества к муниципальному образованию закреплен императивно, а потому от него не требуется выражение его волеизъявления на принятие наследства, равно как и отказ от наследства при принятии выморочного имущества не допускается.

Для муниципального образования, как и для других наследников, наследственное правопреемство является универсальным, то есть к нему переходят все права и обязанности наследодателя, включенные в наследственную массу.

Жилой дом и земельный участок, являющиеся предметом договора купли-продажи, расположены на территории муниципального образования рабочего поселка (пгт) Архара, следовательно, данное муниципальное образование является надлежащим правопреемником жилого помещения с учетом положений статьи 1151 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Администрация рабочего поселка (пгт) Архара, на территории которой расположен спорный жилой дом, каких-либо возражений, относительно заявленных истцом требований, также не имеет, в отзыве указав, что переход права собственности не осуществлен в силу сложившихся обстоятельств.

Судом учитываются данные позиции ответчиков.

То обстоятельство, что стороны договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ обратились за государственной регистрацией перехода права собственности от продавца к покупателю, но не успели её осуществить до момента смерти продавца, не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку регистрация права на недвижимое имущество носит правоподтверждающий характер.

Выдача продавцом ФИО10 нотариальной доверенности на продажу принадлежащих ей жилого дома и земельного участка, передача истцу правоустанавливающих документов на спорное имущество, технической документации на дом, определенно указывают на намерение ФИО10 продать данные жилой дом и земельный участок.

Таким образом, договор купли-продажи, материалы дела, в том числе пояснения истца и третьего лица, содержат данные о предмете сделки, о цене объекта купли-продажи и о расчете сторонами по сделке, о фактическом исполнении договора.

Проанализировав указанные данные во взаимосвязи и совокупности, суд приходит к выводу, что предпринятые ФИО10 юридические и фактические действия направлены на отчуждение спорного имущества истцу, а, следовательно, на заключение договора купли-продажи, который сторонами сделки исполнен.

ФИО3, администрацией рабочего поселка (пгт) Архара) не заявлено требований о признании договора купли-продажи недействительным в соответствии с положениями статей 166, 168 ГК РФ.

На основании изложенного, суд находит требования истца о регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 о регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка удовлетворить.

Зарегистрировать переход права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ общей площадью 44,9 квадратных метров, кадастровый № и земельного участка общей площадью 1 508 квадратных метров, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>, пгт. Архара, пер. Высокий, <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Архаринский районный суд в течение одного месяца, со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Т.Н. Лобань

Решение суда в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.