Решение № 2-1305/2018 2-1305/2018 ~ М-967/2018 М-967/2018 от 17 июня 2018 г. по делу № 2-1305/2018

<данные изъяты>

Дело №

Мотивированное
решение изготовлено 18 июня 2018 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

Первоуральский городской суд <адрес>

в составе председательствующего Логуновой Ю.Г.

с участием представителя истца ФИО1

представителя ответчика адвоката Никитиной М.А.

при секретаре Фаттаховой Л.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, возврате помещения в собственность истца,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли–продажи нежилого помещения – нежилых помещений №№ на первом этаже в здании жилого назначения, расположенного по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании неоплаченных процентов в размере 178843 рубля.

При рассмотрении дела по существу представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ сроком на десять лет со всеми правами /л.д.37 уточнила исковые требования, представив заявление об уточнении исковых требований, согласно которым на взыскании неоплаченных процентов в сумме 178843 рубля не настаивала, просила расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ и возвратить помещения в собственность истца /л.д.66/.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом его интересы в судебном заседании представляла ФИО1 на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ сроком на десять лет со всеми правами /л.д.37. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии истца ФИО2

В судебном заседании представитель истца ФИО1 уточненные исковые требования поддержала. Суду пояснила, что между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи нежилого помещения. По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истец (продавец ФИО2) продал принадлежащее ему на праве собственность, а ответчик (покупатель ФИО3) купил в собственность нежилое помещение- нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>, помещения № за 5200000 рублей.

В пункте 3 договора от ДД.ММ.ГГГГ, касающегося условий оплаты объекта недвижимости указано, что 200 000 рублей выплачены покупателем продавцу до подписания настоящего договора; 5 000 000 рублей будут выплачены покупателем продавцу в течение 5 (пяти) лет с момента подписания настоящего договора. Стороны договорились, что до произведения окончательных расчетов по настоящему договору, нежилое помещение, указанное в п. 1 настоящего договора, будет находиться в залоге у ФИО2, покупатель уплачивает продавцу <данные изъяты> годовых на сумму задолженности по данному договору и обязательный ежемесячный платеж покупателя продавцу по данному договору составляет не менее 10 000 рублей ежемесячно.

Договор купли-продажи был зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес> N № в связи с этим переход права собственности на указанные помещения от ФИО2 к ФИО3 был зарегистрирован. В настоящее время титульным собственником помещений является ответчик, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданной ДД.ММ.ГГГГ.

После заключения договора ФИО3 ежемесячно производил уплату процентов и ежемесячный платеж в размере 10000 рублей. При этом размер процентов составлял от 60000 рублей до 64170 рублей. Периодически у ответчика возникали просрочки платежа, но в целом до ДД.ММ.ГГГГ года оплата по договору производилась. Вместе с тем, с ДД.ММ.ГГГГ года в настоящее время истец не получает от ответчика денежные средства, которые ФИО3 обязан был уплатить за приобретенное помещение в соответствии с п. 3 договора купли-продажи, ни проценты, ни ежемесячный платеж в сумме 10000 рублей не уплачиваются. В связи с этим, несмотря на то, что общий срок исполнения условий об оплате- ДД.ММ.ГГГГ не истек, истец был лишен того, на что мог рассчитывать при заключении договора, то есть на своевременную оплату процентов и основного долга ( подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Согласно представленному расчету за период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ следует, что в соответствии с условиями оговора от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком должно было быть уплачено процентов 2914600 рублей, а фактически перечислено 2295757 рублей, разница составила 618843 рубля, уплаченная сумма основного долга составила 440000 рублей. При таких обстоятельствах в силу положений ст. 450, ч.2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений, содержащихся в п. разъяснения, содержащиеся в п. 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", просит суд расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО3, вернув в собственность истца нежилое помещение.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, о чем в деле имеется расписка /л.д.73/, представил письменный отзыв на исковое заявление /л.д.67/, дополнительные возражения на исковое заявления /л.д.78-83/, а также заявление о рассмотрении дела в его отсутствие с участием представителя Никитиной М.А. /л.д.77/. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии ответчика ФИО3

В судебном заседании представитель ответчика Никитина М.А., действующая на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ /л.д.76/, исковые требования не признала. Суду пояснила, что действительно, между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи нежилого помещения - нежилых помещений №№ на первом этаже в здании жилого назначения, расположенном по адресу: <адрес>. Право собственности ФИО3 на нежилое помещение было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре недвижимости /далее- ЕГРН/ ДД.ММ.ГГГГ произведена запись регистрации №. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ на объект недвижимости была зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу ФИО2, о чем в ЕГРН также произведена запись регистрации №. Условия об оплате приобретаемого нежилого помещения были согласованы сторонами в пункте 3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. При этом условия, содержащиеся в пункте 3 договора истец трактует таким образом, что при наличии неоплаченной суммы по договору в размере 5 000 000 рублей, он признает ее задолженностью на момент подписания договора и на указанную сумму (то есть на 5 000000 рублей) ежемесячно начисляет <данные изъяты> годовых и устанавливает ежемесячный фиксированный платеж в размере 10000 рублей. Считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат, поскольку согласно расчетам ответчикам сумма произведенных им платежей в счет уплаты стоимости приобретенного объекта недвижимости составила <данные изъяты>(расчет приложен). Поскольку сумма платежей, полученных от покупателя превышает половину цены товара, оснований для расторжения договора купли-продажи не имеется ( п. 2 ст. 489 ГК РФ).

Более того, стороны договора согласовали расчет по договору купли-продажи с рассрочкой платежа, полная стоимость объекта в размере 5200 00 рублей должна быть оплачена ДД.ММ.ГГГГ. Продавец был согласен получать частичные платежи. При этом, стороны договора предусмотрели, что рассрочка платежа должна составлять не менее 10 000 рублей ежемесячно, то есть без составления отдельного графика платежей и определением фиксированной суммы платежа. Вместе с тем, из буквального содержания и трактования п.3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что стороны определи, во-первых, что ежемесячно ответчик обязан вносить не менее 10 000 рублей ежемесячно. Однако, исходя из фактических действий сторон, следует, что ответчик вносил денежные средства в различных размерах по своему усмотрению, но более 10 000 рублей ежемесячно, то есть без нарушений условий об оплате. Срок, в который должен быть внесен ежемесячный платеж, также в договоре не определен, то есть в течениие каждого текущего месяца. Во-вторых, обязанность покупателя уплатить <данные изъяты> годовых на сумму задолженности по данному договору не носит ежемесячный характер. При этом, что следует понимать под задолженностью в указанном договоре и с какого периода времени исчислять указанную задолженность в договоре сторонами также не определено. Из расчета истца следует, что за 5 лет продавец предполагает получение от покупателя процентов на сумму 3 250 000 рублей, то есть стоимость объекта составит 8 450 000 рублей, что является нарушением существенных условий договора в части согласования покупной цены. При этом, уплата процентов по договору не является существенным условием по договору, лишь неуплата суммы основного долга является таким нарушением. В-третьих, из условий заключенного договора купли-продажи с рассрочкой не следует, что стороны согласовали условие о конкретных сроках внесения оплаты по договору, в то время как срок, на который заключен договор не истек. Соответственно, никаких существенных нарушений условий по оплате объекта недвижимости ответчиком в настоящее время не допущено, поскольку срок исполнения обязательств по договору еще не наступил (ДД.ММ.ГГГГ), что в свою очередь позволяет покупателю внести, оставшуюся сумму до указанного даты. В-четвертых, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не предусматривает плату за пользование помещением, поскольку продавец продал, а покупатель приобрел в собственность указанное помещение. На основании вышеизложенного просит в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказать в полном объеме.

Допрошенный в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 суду пояснил, что действительно, ДД.ММ.ГГГГ с истцом был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по <адрес> пункту 3 данного договора срок полного исполнения обязательства по договору определен до ДД.ММ.ГГГГ, который еще не наступил, в связи с чем нет оснований для расторжения договора в настоящее время. Кроме, того, договором не установлены основания расторжения договора, признания его недействительным, иные юридически значимые основания прекращения договора. Представленный истцом расчет выплаченных сумм требует проверки, по его расчетам он выплатил большую часть денежных средств в счет погашения основного долга. Также понимал, что должен был выплачивать основную сумму долга и проценты, что и делал. Просит в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказать.

Суд, выслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения. По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истец (продавец ФИО2) продал принадлежащее ему на праве собственность, а ответчик (покупатель ФИО3) купил в собственность нежилое помещение- нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>, помещения №ДД.ММ.ГГГГ000 рублей.

Стоимость объекта по договору купли-продажи была определена сторонами в 5200 000 рублей ( п.3).

Согласно пункту 3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что нежилое помещение продано за 5 200 000 рублей, уплачиваемые «Покупателем» - «Продавцу» следующим образом:

-200 000 рублей 00 копеек, выплачены «Покупателем» - «Продавцу» до подписания настоящего договора;

- 5 000 000 рублей 00 копеек будут выплачены «Покупателем» - «Продавцу» в течение ДД.ММ.ГГГГ с момента подписания настоящего договора.

Стороны договорились, что до произведения окончательных расчетов по настоящему договору, нежилое помещение, указанное в п. 1 настоящего договора, будет находиться в залоге у гр.ФИО2, «Покупатель» уплачивает «Продавцу» <данные изъяты> годовых на сумму задолженности по данному договору и обязательный ежемесячный платеж «Покупателя» - «Продавцу» по данному договору составляет не менее 10 000 рублей.

Согласно п.1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу п.2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Обращаясь в суд с иском о расторжении договора, истец указал, что в настоящее время условия договора об оплате ответчиком не исполняются, с декабря 2017 года платежи по договору не поступают. Согласно представленному расчету уплаченная сумма основного долга составила 440000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ в связи с неисполнением ФИО3 обязательств по оплате приобретенного объекта недвижимости истец направил ему требование о расторжении договора, которое ответчиком оставлено без ответа/л.д.33/.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Надлежащее исполнение прекращает обязательство (п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации ).

В соответствии с пунктом 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом (§ 1 Общие положения о купле-продаже), применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров.

Пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязанностью покупателя является оплата товара непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (п. 2 ст. 486 ГК РФ).

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации). Из буквального толкования текста правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом согласно абзацу 4 указанного пункта в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 указанного кодекса.

Кроме того, в силу ч.3 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Таким образом, с учетом вышеизложенных правовых норм следует считать, что продавец, не получив в установленные договором сроки оплату за проданный товар лишается денежных средств, на поступление которых рассчитывал при заключении договора, что является существенным нарушением условий договора купли-продажи. Неоплата покупателем проданного ему недвижимого имущества является существенным нарушением условий договора и может повлечь его расторжение.

Вместе с тем, суд не находит оснований для расторжения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Как следует из статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Стороны по-разному трактуют содержание пункта 3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем, суд полагает, что исходя из его буквального толкования, пункт 3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, касающийся оплаты, следует трактовать следующим образом: «Покупатель» уплачивает «Продавцу» <данные изъяты> годовых на сумму задолженности по данному договору, то есть ФИО3 обязан уплатить ФИО2 проценты на сумму задолженности по договору в размере <данные изъяты> годовых. Сумма задолженности составляет 5000000 рублей, соответственно <данные изъяты> от неё составит 650000 рублей (5 000000 рублей х 13%= 650000 рублей). При этом суд считает возможным согласиться с позицией ответчика о том, что обязанность покупателя уплатить <данные изъяты> годовых на сумму задолженности не носит ежемесячного характера и не определена каким то иным сроком, периодичность её внесения также не указана. В связи с этим суд полагает, что данная сумма 650000 рублей является фиксированной и должна быть уплачена продавцом. Срок её уплаты сторонами не определен.

Доводы стороны ответчика о том, что задолженностью по договору может считаться только сумма (остаток долга), не выплаченная по истечении установленного срока для оплаты, суд считает не состоятельными, поскольку сам факт неоплаты оставшейся суммы 5000000 рублей при заключении договора, несмотря на то, что стороны фактически предусмотрели оплату товара в рассрочку, уже является задолженностью, которую ответчик обязался погашать путем внесения обязательных ежемесячных платежей размером не менее 10000 рублей. Таким образом, пункт 3 договора от ДД.ММ.ГГГГ также содержит условие о том, что ответчик обязан был производить оплату товара в течение пяти лет путем внесения обязательного ежемесячного платежа не менее 10000 рублей.

Толкование истцом данного пункта в той части, что уплата процентов должна была производиться ежемесячно, судом отклоняется, поскольку при такой трактовке следует, что ответчик обязан был уплачивать проценты в размере <данные изъяты> годовых от суммы задолженности ежемесячно, что составляло бы 650000 рублей в месяц.

В связи с этим суд приходит к выводу о том, что согласно п. 3 договора от ДД.ММ.ГГГГ ответчик обязан уплатить оставшуюся сумму по договору в размере 5000000 рублей в течение пяти лет с момента подписания договора путем внесения обязательного ежемесячного платежа, который составляет не менее 10000 рублей, а также уплатить проценты в сумме 650000 рублей, срок уплаты которых не определен.

Стороны в судебном заседании ссылались на частичную оплату по договору от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком ФИО3 Согласно представленному расчету истца следует, что ФИО3 в период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ было произведено выплат всего на сумму 2735757 рублей, из которых 440000 рублей- указанные истцом в качестве погашения основного долга в счет покупной цены за объект недвижимости и 2295757 рублей- обозначенные истцом как проценты по договору/л.д.8-9/.

Ответчиком представлен свой расчет, согласно которому общая сумма платежей составила 3032757 рублей /л.д.82-83/.

Факт перечисления денежных средств ответчиком истцу подтверждается Справкой о состоянии вклада по счету ФИО2 в ПАО «Сбербанк России» за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ /л.д.17-32/ и Выпиской по его счету /л.д.34-36/.

Указанные платежи перечислялись ответчиком единой суммой без разграничения суммы основного долга и процентов (без указания назначения платежа), что не оспаривалось сторонами. Распределение истцом и отнесение из перечисленных ежемесячных сумм только 10000 рублей в счет погашения основного долга по оплате объекта является необоснованным, поскольку условиями договора также не предусмотрено фиксированной суммы в счет уплаты основного долга, указано лишь на то, что ежемесячный платеж должен быть не менее 10000 рублей, предельный размер платежа не указан.

Согласно пункту 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Таким образом, учитывая, что периодичность и срок уплаты процентов по договору не определен, общая сумма произведенных ответчиком платежей по расчету истца составляет <данные изъяты> от цены объекта, предусмотренной п. 3 договора <данные изъяты> и, соответственно, превышает половину цены товара.

Поскольку сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара, оснований полагать, что ответчиком были нарушены существенные условия договора в части неоплаты проданного объекта недвижимости, а также, принимая во внимание, что срок оплаты по договору не наступил (ДД.ММ.ГГГГ), оснований для удовлетворения иска о расторжении договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ у суда не имеется. В связи с этим ответчик не лишен возможности исполнить обязательства в установленный срок.

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований ФИО2

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 14, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, возврате помещения в собственность истца – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Свердловской областном суде в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме через Первоуральский городской суд.

Председательствующий: <данные изъяты> Ю.Г. Логунова

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>