Решение № 2-103/2025 2-103/2025(2-1848/2024;)~М-696/2024 2-1848/2024 М-696/2024 от 15 апреля 2025 г. по делу № 2-103/2025

УИД 63RS0№-25


Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

02 апреля 2025 года <адрес>

Волжский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Бересневой С.А.,

при секретаре судебного заседания Горгуль Е.А.,

участием представителя истца Ж.К.В., представителя ответчика И.А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Р.К.П. к АО «С. З. «Кошелев-Проект Самара» о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

Р.К.П. обратился в суд к АО «С. З. «Кошелев-Проект Самара» с иском о защите прав потребителей, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ истец заключил с ответчиком договор участия в долевом строительстве №, согласно которому З. (ответчик) обязан был построить многоквартирный жилой дом, в котором располагается квартира, приобретаемая истцом и которая имеет следующие характеристики: четырёхкомнатная квартира на 4 этаже, условный №, расчетная площадь 94,90 кв.м, жилая площадь 61,50 кв.м., стоимость 9 222 300 руб.

ДД.ММ.ГГГГ стороны подписали акт приёма-передачи квартиры к вышеуказанному договору участия в долевом строительстве, согласно которого истец принял объект – квартиру площадью 92,5 кв.м, с условным номером 77 на 4 этаже 2 секции 9ти этажного МКД № строение 4 по адресу: <адрес>, пос. г.т. Смышляевка, п.г.т. Стройкерамика, <адрес>, стр. 4

ДД.ММ.ГГГГ ООО «БТИ» подготовлен технический паспорт вышеназванной квартиры, согласно которому общая площадь квартиры составляет 91,4 кв.м. Таким образом, разница в части площади между оплаченной истцом и построенной ответчиком квартиры составляет 3,5 кв.м. Согласно п. 5.4 договора долевого участия допустимая разница неизбежной погрешности может быть не больше 2,5 кв.м. Стоимость 1 кв.м. приобретенной квартиры составляет 97 179,13 руб.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к ответчику с претензией о возврате суммы переплаты в размере 340 126,97 руб. ДД.ММ.ГГГГ ответчик в удовлетворении его претензии отказал.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства и указывая, что сумма испрашиваемых истцом денежных средств является для ответчика неосновательным обогащением, Р.К.П. просит суд взыскать с АО «С. З. «Кошелев-Проект Самара» в его пользу сумму в размере 340 126,97 руб., неустойку в размере 3 419,86 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (рассчитанную по правилам ст. 395 ГК РФ), компенсацию морального вреда в сумме 34 000 руб., штраф в размере 50% от присуждённой судом суммы в пользу потребителя.

Представитель истца Ж.К.В. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал, просил суд удовлетворить их. Пояснил, что разница в площадях возникла из-за включения З. в площадь квартиры площади арочного проёма площадью 1,1 кв. м., которая не подлежит включению в площадь квартиры в соответствии с п. 3.39 Инструкции о проведении учёта жилищного фонда в РФ, утверждённой приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №.

Представитель ответчика АО «СЗ «Кошелев-проект Самара» И.А.А. в судебном заседании исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать, указывая, что квартира поставлена на кадастровый учёт и данные о ней внесены в ЕГРН с общей площадью 92,5 кв.м. на основании технического плана, изготовленного кадастровым инженером по заказу З.. Инструкция о проведении учёта жилищного фонда в РФ, утверждённая приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ № применению не подлежит; действующие нормативные акты, предусматривающие исключение из площади квартиры площади арочного проёма, отсутствуют. В обоснование позиции представила письмо Управления Росреестра по <адрес> № Исх/24-2379 от ДД.ММ.ГГГГ.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах гражданского дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд находит иск подлежащим оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.

Как установлено статьёй 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определённое действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определённого действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают в числе прочего из договора.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 307.1 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора (договорным обязательствам), общие положения об обязательствах применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися ГК РФ и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил - общими положениями о договоре.

В соответствии со статьёй 5 Федерального закона N 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту «Федеральный закон N 214-ФЗ»), в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между Р.К.П. и Акционерным обществом «С. З. «КОШЕЛЕВ-ПРОЕКТ САМАРА» был заключён договор участия в долевом строительстве №, согласно которому ответчиком осуществлялось строительство для истца четырёхкомнатной квартиры на 4 этаже, условный №, расчётная площадь 94,90 кв.м, жилая площадь 61,50 кв.м., стоимость 9 222 300 руб.

После завершения строительства сведения об указанной квартире были внесены в технический план многоквартирного жилого дома, квартира истца была поставлена на кадастровый учёт, ей был присвоен кадастровый номер. Согласно данным ЕГРН, внесённым на основании Технического плана, площадь квартиры составляет 92,5 кв.м.

Согласно акту приёма-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, истец принял от З. квартиру общей площадью 92,5 кв.м.

После подписания акта приёмки квартиры истец заказал технический паспорт помещения от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому площадь квартиры составила 91,4 кв. м.

По мнению истца, основанием для перерасчёта цены квартиры является допущенная ошибка при подсчёте фактической площади квартиры. Согласно доводам истца, З. в общую площадь квартиры, необоснованно включена площадь арочного проёма 1,1 кв.м.

Пунктом 5.4 договора участия в долевом строительстве, заключённого между АО «С. З. «КОШЕЛЕВ-ПРОЕКТ САМАРА» и Р.К.П. (далее по тексту - Договор), предусмотрена возможность последующего изменения цены договора: «Стороны допускают, что общая площадь квартиры может быть уменьшена или увеличена за счёт, соответственно, увеличения или уменьшения отдельных комнат, кухни и/или других помещений Квартиры в результате возникновения неизбежной погрешности при проведении строительно-монтажных и/или отделочных работ.

Стороны пришли к соглашению, что такие отклонения считаются допустимыми, т.е. не являются нарушением требований о качестве квартиры (не будут являться ухудшением качества) и существенными изменениями размеров квартиры. В случае расхождения по окончании строительства и/или окончании выполнения отделочных работ расчётной и фактической общей площади квартиры не более чем на 2,5 (Две целых пять десятых) квадратных метра, определяемой по замерам организации, осуществляющей технический учёт, расчёты сторон не подлежат изменению и основываются на площади, указанной в Договоре. Перерасчёт не производится. На момент заключения Договора Участник долевого строительства ознакомлен с характеристиками и потребительскими свойствами квартиры и примыкающих к ней помещений, а также её расположением по отношению к иным помещениям многоквартирного дома».

Согласно пп. 4.3.1, ДД.ММ.ГГГГ Договора, З. обязуется построить (создать) многоквартирный жилой дом и по вводу объекта в эксплуатацию передать Дольщику квартиру в соответствии с условиями договора.

Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ для ввода объекта в эксплуатацию З. обращается в уполномоченный орган, выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Частью 3 статьи 55 ГрК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень документов, при предоставлении которых, З. выдаётся разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно подпункту 12 части 3 статьи 55 ГрК РФ для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию З. обязан предоставить технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Указанный технический план является обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию согласно части 10.1 статьи 55 ГрК РФ.

Технический план многоквартирного дома и входящих в его состав жилых и нежилых помещений направляется З. в орган, осуществляющий государственный кадастровый учёт объектов недвижимости для постановки вновь созданного объекта на кадастровый учёт в соответствии с требованиями ст. 24 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Технический план содержит уникальные сведения об объекте недвижимости, которые включаются в единый государственный кадастр недвижимости, в результате чего вновь созданный объект идентифицируется в качестве объекта недвижимости. Такая идентификация объекта необходима правообладателям при регистрации прав на принадлежащие им объекты недвижимости и проведения сделок с ним.

Согласно п.4 ст. 40 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ, при осуществлении государственного кадастрового учёта многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учёт всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений.

Судом установлено, подтверждается материалами дела и не оспаривалось представителем истца в судебном заседании, что приобретенная Р.К.П. квартира по адресу: <адрес>, г.<адрес>, пгт. Стройкерамика, <адрес> стр. 4, <адрес>, поставлена на кадастровый учёт, ей присвоен кадастровый №. Согласно данным ЕГРН, внесённым на основании технического плана, площадь указанной квартиры составляет 92,5 кв.м.

Определением Волжского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная строительная экспертиза, проведение которой было поручено АНО «Ассоциация судебных экспертов».

Согласно выводам, изложенным в заключении эксперта АНО «Ассоциации судебных экспертов» Н.А.Н. № от ДД.ММ.ГГГГ, жилая площадь квартиры по адресу: <адрес>, г.<адрес>, пгт. Стройкерамика, <адрес> стр. 4, <адрес>, с кадастровым номером 63:17:0301007:17304 составляет 60,1 кв.м. <адрес> квартиры с учётом арочного проёма 1,1 кв.м. составляет 92,5 кв.м. <адрес> квартиры без учёта арочного проёма 1,1 кв.м. и посчитанная в соответствии с Инструкцией о проведении учёта жилищного фонда в РФ (утв. приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №) составляет 91,4кв.м.

Эксперт указывает, что судебная экспертиза произведена с технической точки зрения, без суждения по правовым вопросам. Необходимость или обязательность применения Инструкции о проведении учёта жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №) при определении расчёта общей площади квартиры являются суждением по правовым вопросам и в компетенцию эксперта не входит.

Судом установлено, что результаты замеров площади квартиры, проведённых экспертом в ходе судебной экспертизы, совпадают с результатами замеров, произведённых кадастровым инженером по заказу З., при изготовлении технического плана. Выводы экспертизы в части результатов замеров площади квартиры сторонами не оспариваются.

В обоснование заявленных требований о взыскании излишне уплаченной по договору долевого участия суммы, истец указывает на неправомерность включения ответчиком в площадь квартиры площади арочного проёма 1,1 кв.м. В обоснование данных доводов истцом представлен технический паспорт помещения, составленный ООО «БТИ». При этом истцом указывается на то обстоятельство, что проведение обмеров квартиры должно производиться в соответствии с требованиями Приказа Минземстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 37 "Об утверждении Инструкции о проведении учёта жилищного фонда в Российской Федерации" (далее по тексту - "Инструкция").

Доводы истца о необходимости применения Инструкции при определении площади квартиры подлежат отклонению, поскольку согласно части 8 статьи 47 Федерального закона «О кадастровой деятельности» от ДД.ММ.ГГГГ N 221-ФЗ с ДД.ММ.ГГГГ на всей территории Российской Федерации осуществляется государственный кадастровый учёт зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства и положения нормативных правовых актов в сфере осуществления государственного технического учёта и технической инвентаризации объектов капитального строительства с указанной даты не применяются.

Приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ N П/0393 "Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершённого строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места» в Приложении 2 пункте 12.1. установлено, что площадь жилого помещения (квартира, комната в квартире) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли».

Особенности расчёта площади жилых помещений с арочными проёмами Требованиями не установлены.

Указанные Требования в этой части соответствуют требованиям по определению общей площади помещений, установленным Жилищным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с частью 5 статьи 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

По смыслу приведённых правовых норм, арочный проем имеет вспомогательное значение и предназначен для удовлетворения гражданами потребности перемещаться из одной части квартиры в другую в процессе своего проживания. При этом арочный проем не является балконом, лоджией, верандой и террасой, поэтому его площадь подлежит включению в общую площадь жилого помещения.

В письме Управления Росреестра по <адрес> исх/24-2379 от 19.03.2024г., также даны пояснения, что площадь жилого помещения определяется в соответствии с Требованиями, утверждёнными Приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ № П/0393, которыми особенности расчёта площади жилых помещений с арочными проёмами не предусмотрены (в отличии от прежней редакции Требований, утверждённых приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ №).

Указанная позиция также отражена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N АКПИ13-409, согласно которому разрешён гражданско-правовой спор о порядке определения общей площади жилого помещения. Верховным Судом Российской Федерации определено, что в случае противоречия предписаний Инструкции Жилищному кодексу РФ следует применять положения ЖК РФ, имеющего большую юридическую силу. Инструкция в части технического учёта и технической инвентаризации жилищного фонда не может применяться на основании части 8 статьи 47 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Согласно положений Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", Федерального закона «О кадастровой деятельности» от ДД.ММ.ГГГГ N 221-ФЗ постановка помещений на кадастровый учёт и внесение данных о них в ЕГРН осуществляется на основании технического плана (ст. 24 Федерального закона N 221-ФЗ). Использование технического паспорта при кадастровом учёте помещения и внесении данных о нем в ЕГРН положениями действующего законодательства не предусмотрены.

Исходя из установленных по делу обстоятельств и приведенных выше норм права, суд приходит к выводу о том, что общая площадь объекта долевого строительства (квартиры) подлежит определению на основании сведений, представленных в техническом плане объекта, и в отношении принадлежащего истцу объекта недвижимости правомерно определена равной 92,5 кв. м. (с учетом площади арочного проема 1,1 кв.м.).

При таких обстоятельствах разница погрешности площади квартиры, указанной в Договоре долевого участи я и фактической площади квартиры составляет 2,4 кв.м., что в силу п. 5.4 Договора исключает проведение перерасчета между сторонами.

На основании изложенного суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований как в части взыскания с ответчика суммы в размере 340 126,97 руб., так и остальной части требований, как производных от основного требования.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Р.К.П. к АО «С. З. «Кошелев-Проект Самара» о защите прав потребителей отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Волжский районный суд <адрес> в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья /подпись/ С.А. Береснева

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Копия верна: судья С.А. Береснева