Решение № 3А-921/2017 3А-921/2017~М-822/2017 М-822/2017 от 26 октября 2017 г. по делу № 3А-921/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 октября 2017 года Самарский областной суд в составе:

Председательствующего судьи Панковой М.А.,

При секретаре Рафиковой Е.Д.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-921/2017 по административному исковому заявлению ООО «ФИНХАУС» к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «ФИНХАУС» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, просило суд установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилое помещение №, назначение: нежилое, общая площадь * ***,* кв.м., этаж цокольный этаж №, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, равной его рыночной стоимости по состоянию на 05.03.2013 года в размере 26 358 303 рубля.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является собственником нежилого помещения, с кадастровым номером №, площадью * ***,* кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ..

Кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости установлена на 05.03.2013 года и составляет 64263086 рублей 45 копеек.

Согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГ. №, рыночная стоимость по состоянию на 05.03.2013 года объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 26 358 303 рубля, что свидетельствует о том, что кадастровая стоимость объекта оценки является значительно завышенной по отношению к его реальной рыночной стоимости.

Завышение кадастровой стоимости объекта недвижимости нарушает права и законные интересы административного истца, в связи с этим административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной рыночной стоимости в размере, определенном отчетом об оценке.

Представитель ООО «ФИНХАУС» по доверенности от ДД.ММ.ГГ. ФИО1 в судебном заседании поддержал административное исковое заявление по основаниям, указанным в административном иске.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, министерства имущественных отношений Самарской области, Администрации г.о. Самара в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

ФГБУ ФКП «Росреестра» по Самарской области представило отзыв, в котором оставило разрешение заявленного требования на усмотрение суда.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии со ст.14, п.1 ст.372 НК РФ, налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" (в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД) является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Согласно ст. 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что ООО «ФИНХАУС» на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГ. №, договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГ. №, акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГ. принадлежит на праве собственности нежилое помещение №, назначение: нежилое, общей площадью * ***,* кв.м., этаж цокольный этаж №, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.03.2013 года, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГ..

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» в размере 64263086 рублей 45 копеек.

Датой определения кадастровой стоимости нежилого помещения является 05.03.2013 года, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно отчету об оценке ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ. №, рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки 05.03.2013 года без учета НДС составляет 26 358 303 рубля.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГ. № отклонено заявление ООО «ФИНХАУС» от 24.07.2017 года № 62-503 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, указано, что в результате представленных документов Комиссией выявлено следующее:

Согласно п.5 ФСО № 3 содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц.

При этом, в соответствии с п.8 ФСО № 3 в отчете об оценке должны содержаться сведения о задании на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.

Согласно п.21 ФСО № 1 и п.8 ФСО № 7 задание на оценку объекта недвижимости должно содержать информацию о правах на объект оценки. В соответствии с заданием на оценку (раздел № отчета) оцениваемое нежилое помещение принадлежит ООО «ФИНХАУС» на праве общей долевой собственности, что противоречит приложенным к отчету документам и информации, отраженной в отчете в разделе № (стр.№).

Кроме того, имеются противоречия в части года ввода в эксплуатацию здания, в котором расположено оцениваемое нежилое помещение. Так, в соответствии с разделом № отчета год постройки здания 2012 год, что противоречит правоустанавливающим документам на нежилое помещение, согласно которым, здание введено в эксплуатацию в 2013 году.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу ч. 1 ст. 3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с п.1.2 Требований к отчету об определении кадастровой стоимости, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 29.07.2011 года № 383, отчет должен соответствовать принципам составления отчетов об оценке, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки, расчетов, установленным Федеральным стандартам оценки и настоящим требованиям.

В соответствии с п.1.2 Требований к отчету об определении кадастровой стоимости, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 29.07.2011 года № 383, отчет должен соответствовать принципам составления отчетов об оценке, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки, расчетов, установленным Федеральным стандартам оценки и настоящим требованиям.

Согласно п.5 ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, при составлении отчета об оценке, оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно статье 12 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена по состоянию на 05.03.2013 г., то есть на дату определения кадастровой стоимости нежилого помещения.

Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

В соответствии с п.11 ФСО № 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Оценщик произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного и доходного подходов.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пп.12-14 ФСО №1).

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод регрессионного анализа, все расчеты проводились на 1 кв.м. с последующим перемножением на площадь объекта оценки.

Учитывая ретроспективный характер оценки, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках информации, основным из которых является база данных «Территориального агентства «АДОН», в качестве объектов-аналогов выбраны 9 объектов – нежилые помещения, назначение: торговое, площадью от ** кв.м. до *** кв.м., расположенные <адрес>, то есть сопоставимые по ценообразующим факторам.

Затем определены по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого единого объекта недвижимости, произведена корректировка, сглаживающая их отличия от оцениваемого объекта (ст. № отчета).

Величина стоимости единого объекта недвижимости, рассчитанная сравнительным подходом с учетом НДС составил 40 450 255 рублей.

Оценщиком определено значение доли улучшений в стоимости единого объекта недвижимости для объектов коммерческого назначения, расположенных в г.Самара, которое составляет 77%, и произведен расчет стоимости объекта капитального строительства (объекта оценки) в рамках сравнительного подхода путем выделения доли улучшений из стоимости единого объекта недвижимости.

Величина стоимости объекта оценки, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, составляет без учета НДС 26 395 505 рублей.

В соответствии с пп.15, 16 ФСО № 1, доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный поход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Расчет рыночной стоимости методом прямой капитализации в рамках доходного подхода произведен на страницах № отчета. Определение арендной ставки произведено методом регрессионного анализа 7 объектов-аналогов, и арендная ставка составила 352 рублей за 1 кв.м. Затем произведен расчет коэффициента капитализации для единого объекта недвижимости на основе метода рыночной экстракции для идентичных объектов, который составил 8,65 %. Полученное значение арендной ставки для единого объекта недвижимости умножено на площадь объекта, произведен вычет незанятости и операционных расходов на содержание объекта. После этого, полученное значение чистого операционного дохода было умножено на коэффициент капитализации и получена стоимость единого объекта недвижимости с учетом НДС в размере 40 336 231 рубль.

Затем определена доля улучшений в стоимости единого объекта недвижимости (77%) и произведен расчет стоимости объекта капитального строительства в рамках доходного подхода путем выделения доли улучшений из стоимости единого объекта недвижимости, в результате чего, промежуточный результат оценки недвижимости без учета НДС составил 26 321 100 рублей.

Согласовав полученные в результате применения двух подходов результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости объекта недвижимости без учета НДС составила 26 358 303 рубля.

В рассматриваемом отчете об оценке на стр.№ приведены сведения о характеристиках объекта капитального строительства, представленные заказчиком оценки, согласно которым здание построено в ДД.ММ.ГГ.. Также из документов следует, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было получено ДД.ММ.ГГ.. Договор о долевом участии в строительстве был заключен ДД.ММ.ГГ. и зарегистрирован ДД.ММ.ГГ.. Административный истец получил спорный объект в черновой отделке по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГ., что нашло отражение на стр.№ отчета. Противоречия между тем, что здание построено в декабре ДД.ММ.ГГ., а права на объект получены в январе ДД.ММ.ГГ., отсутствуют. Затем произведены уточнения размеров и внесение сведение в ЕГРН, о чем 05.03.2013 года сделана соответствующая запись в сведениях кадастра. Кроме того, год постройки здания не участвует в расчетах рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, так как в отчете обоснован отказ от использования затратного подхода к оценке (стр.№ табл.№).

Исходя из правоустанавливающих документов на объект недвижимости, спорное нежилое помещение принадлежит ООО «ФИНХАУС» на праве собственности. На стр.№ отчета в тексте задания на оценку допущена техническая описка в отношении существующих прав, далее по тесту в отчете везде указано верно на наличие права собственности у заказчика. Кроме того, в п.№ раздела № на стр.№ отчета указано, что оценка производится без учета существующих прав. С учетом цели оценки, оценка произведена из предположения, что объект принадлежит заказчику оценки на праве собственности.

Суд полагает, что отчет об оценке от ДД.ММ.ГГ.. №, выполненный ООО «<данные изъяты>», содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающим количественные и качественные характеристики объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки в части применения подходов к оценке, приведен расчет рыночной стоимости объекта оценки. Допущенная описка в отчете, а также период ввода объекта недвижимости в эксплуатацию не влияют на величину рыночной стоимости объекта недвижимости.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта капитального строительства, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости, определенная отчетом об оценке, является достоверной.

Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца, как плательщика налога на имущество, суд полагает, что кадастровая стоимость нежилого помещения по состоянию на 05.03.2013 года подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке.

Согласно положению абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона РФ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 24.07.2017 года, дата обращения административного истца в суд 10.10.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ООО «ФИНХАУС» к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: Нежилое помещение №, назначение: нежилое, общая площадь * ***,* кв.м., этаж цокольный этаж №, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, равной его рыночной стоимости по состоянию на 05.03.2013 года в размере 26 358 303 рубля.

Дата подачи административного иска в суд – 10.10.2017 года, заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 24.07.2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 31 октября 2017 года.

Председательствующий: М.А.Панкова