Решение № 3А-787/2021 3А-787/2021~М-425/2021 М-425/2021 от 25 августа 2021 г. по делу № 3А-787/2021

Дело № 3а-787/2021


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 августа 2021 год г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при ведении протокола помощником судьи Тягай А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общество с ограниченной ответственностью «СДС Пром» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ООО «СДС Пром» (далее административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

В административном исковом заявлении административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта в размере, равном его рыночной стоимости, определенной по результатам оценки, проведенной ООО «Арт Консалтинг», по состоянию на дату оценки.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником объекта недвижимости земельного участка <данные изъяты> площадью 86 737+/-103 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственно-складских мощностей, для иных видов жилой застройки, расположенного по адресу: <данные изъяты>.

Несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объекта и его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представитель административного истца в судебном заседании оспаривал результаты судебной оценочной экспертизы, требования поддержал и просил установить стоимость объекта в размере определенном в представленном отчете об оценке.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области, заключение судебной оценочной экспертизы не оспаривал, принятие решения оставили на усмотрение суда. ГБУ МО Центр кадастровой оценки с заключением эксперта согласился.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Администрации г/о Мытищи Московской области, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что стороны извещались о судебном разбирательстве, информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Московского областного суда счел возможным административное дело рассмотреть по существу при данной явке.

Выслушав представителя административного истца, административного ответчика, эксперта, исследовав и изучив материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу на праве собственности с 2016 года принадлежит земельный участок <данные изъяты> площадью 86 737+/-103 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственно-складских мощностей, для иных видов жилой застройки, расположенный по адресу: <данные изъяты>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости.

В отношении названных объектов установлена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 01.01.2018 года. Стоимость утверждена Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области №15ВР-1633 от 27.11.2018 (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости).

Административный истец в силу требований Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налога и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта влияет на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Обществом с ограниченной ответственностью «СДС Пром» в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов был представлен отчет, подготовленный ООО «Арт Консалтинг», в котором по состоянию на 01.01.2018 года определена рыночная стоимость объекта.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту АО «Международный центр оценки» ФИО1

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 01.01.2018 года определена рыночная стоимость объекта.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости объекта, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО «Арт Консалтинг».

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Согласно выводам эксперта оценщиком допущены нарушения методологического характера. Подробный анализ допущенных нарушений приведен на стр.9-11 экспертного заключения.

Так, экспертом указано, что в разделе 4.7 «Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов» оценщиком в нарушение п. 11г ФСО No7не приведены интервалы значений этих факторов.

Промежуточные выводы, представленные в подразделах анализа рынка, не являются выводами по анализу рынка в целом, сделанные оценщиком на основании проведенного анализа в совокупности, что является прямым нарушением п. 11д ФСО No7.

На стр. 58 отчета в расчете оценщиком используются по 3 аналога, при этом на стр. 40-42 отчета в результате анализа предложений представлено 14 предложений. Приведенные на стр. 48-49 отчета критерии отбора аналогов не объясняют отказ от использования других приведенных в анализе рынка предложений, поскольку некоторые из них по своим характеристикам более сопоставимы с объектом оценки. Таким образом, использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов не обоснованно, что является несоответствием п. 22 в ФСО No7.

Использованные оценщиком для определения рыночной стоимости аналоги были выставлены на продажу более чем за 1 год до даты оценки, т.е. были неактуальны на дату оценки. Кроме того, все представленные в анализе рынка на стр. 40-42 отчета предложения экспонировались в основном более чем за полгода до даты оценки. Иными словами, оценщик проанализировал состояние рынка, неактуальное на дату оценки. Данный подход был бы оправдан в случае подбора сопоставимых по местоположению и площади аналогов, однако использованные в расчете аналоги значительно удалены от объекта оценки, а площадь аналога No2 значительно меньше площади объекта оценки. Подтверждением того, что подобранные оценщиком аналоги значительно отличаются от объекта оценки, может служить тот факт, что корректировки на местоположение для всех аналогов составляют более 70% - такие значения являются значительными, ввиду чего использование таких корректировок может привести к искажению рыночной стоимости объекта оценки. Таким образом, оценщиком нарушены требования п.5 ФСО No3: содержание отчета об оценке вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

На стр. 52 отчета оценщик определяет значение корректировок на период предложения по уровню инфляции, однако оценщик не исследует наличие корреляции между инфляцией и изменением уровня цен на недвижимость. Иными словами, цены на недвижимость не подвержены постепенному увеличению параллельно с уровнем инфляции, напротив, они могут, как повышаться, так и понижаться с течением времени в зависимости от различных факторов. Таким образом, нарушены требования п.5 ФСО No3: содержание отчета об оценке вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

При расчете стоимости объекта эксперт указал, что оценщик не анализирует фактор расположения относительно крупных автодорог, однако данный фактор является ценообразующим для земель под индустриальную застройку. Для определения степени влияния данного фактора можно использовать данные Справочника оценщика недвижимости-2017 «Земельные участки» под ред. ФИО2 (<...>): Объект оценки расположен в непосредственной близости от Дмитровского шоссе. При этом, например, аналог No1 в соответствии с информацией в скриншоте, представленном на стр. 82 отчета, расположен в д. Никольское, удаленной от Дмитровского шоссе на 1,5 км, из чего следует необходимость внести корректировку по данному фактору. Таким образом, нарушены требования п.5 ФСО No3.

Выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости объекта

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательств.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключения судебных оценочных экспертиз в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что судебная оценочная экспертиза соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечают требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования. Исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Расчет рыночной стоимости объекта полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода и обоснованием отказа от доходного и затратного.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в адрес, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости Московской области, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.

В заключениях приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Заключения судебной экспертизы подготовлено экспертом, имеющим соответствующее образование, и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Суд считает, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектами исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки.

С утверждением представителя административного истца и позицией рецензента изложенной относительно не согласия с исследованием отчета и выявлением в нем нарушений, суд согласиться не может исходя из следующего.

Как пояснил эксперт ФИО1 и следует из письменных объяснений анализ рынка неразрывно связан с подбором аналогов, поскольку логика процесса оценки такова, что оценщик изучает рынок объекта оценки, и только после анализа этого рынка производит расчет. В частности, анализ фактических данных, в котором представлены предложения по продаже объектов, схожих с объектом оценки, представляет собой все найденные оценщиком предложения. На основании этих предложений в расчете оценщику необходимо выбрать объекты, которые было бы корректно использовать в качестве аналогов, для чего служат критерии отбора аналогов. Так называемые «критерии», приведенные на стр. 48-49 отчета по сути не являются критериями отбора аналогов. Например, в качестве одного из критериев оценщик указывает передаваемые права, однако не объясняет, каким образом разница в передаваемых правах между объектом оценки и аналогов может служить причиной невозможности использования данного аналога.

Кроме того, на стр. 58 отчета оценщик вводит корректировку по данному фактору к аналогу No1, однако возникает вопрос – каким образом данный объект мог быть отобран в качестве аналога, если передаваемые права на него отличаются от объекта оценки, а на стр. 48 отчета указано, что данный фактор включен в критерии отбора аналогов. Аналогично на стр. 49 отчета оценщик приводит в качестве критерия категорию и вид разрешенного использования, однако на стр. 58 отчета указано, что аналоги No1 и No2 имеют отличающуюся от объекта оценки категорию земель, тем не менее они используются в расчете.

Аналогично на стр. 49 отчета оценщик приводит в качестве критерия техническое и инженерное оснащение, однако на стр. 58 отчета указано, что аналог No3 имеет отличающееся от объекта оценки техническое и инженерное оснащение, тем не менее он используется в расчете. Аналогично на стр. 49 отчета оценщик приводит в качестве критерия местоположение, однако на стр. 58 отчета ко всем аналогам вводятся корректировки по данному фактору в размере 71,3%-94,1%.

Таким образом, оценщик формально подошел к соблюдению п. 22в ФСО No7 и анализ предложений им не проводился, а приведенные критерии указаны в отрыве от расчета и никак не связаны с выбором аналогов.

В свою очередь, указание рецензента на то, что в случае подбора других аналогов пришлось бы вводить корректировки на направление и статус населенного пункта при наличии корректировок на удаленность от МКАД в размере 71,3%-94,1% является не убедительным. Рецензентом не приведено ни одного обоснования, чем именно корректировка на направление может быть хуже приведенных в расчете корректировок на удаленность от МКАД, с учетом того, что их размер говорит о некорректном подборе аналогов и возможном искажении рыночной стоимости объекта оценки, что никак не может свидетельствовать о соблюдении оценщиком законодательства об оценочной деятельности.

Эксперт же проанализировал рынок и в анализе основных факторов привел все найденные им в заданной локации предложения, позиционирующиеся продавцами как земельные участки под индустриальную застройку. Затем эксперт проанализировал приведенную выборку с целью уточнения физических характеристик объектов. На этом этапе эксперт заключил, что некоторые из представленных предложений не могут быть использованы в качестве аналогов, причины чего эксперт подробно описал на стр. 54 заключения.

Таким образом, экспертом проведен полноценный анализ фактических данных. В рецензии приведен скриншот из заключения эксперта, в котором четко указано, что объект аналог №7 подобран по принципу наиболее близкой к объекту исследования величины площади.

Федеральные стандарты оценки не содержат сроки актуальности объектов, поскольку не регламентирует частные случаи. В частности, на территории РФ существуют отдаленные районы с неактивными рынками, где предложения по продаже объектов из какого-либо сегмента рынка встречаются крайне редко, для таких объектов использование удаленных от даты оценки предложений оправданно по причине отсутствия достаточного количества предложений, близких к дате оценки. Земельные участки под индустриальную застройку в Московской области явно не попадают в такую категорию – рынок в данном регионе отлично развит, имеется возможность найти гораздо более близкие по дате предложения, что подтверждает заключение эксперта.

На основании приведенного выше оценщик недостаточно подробно изучил рынок, что не позволило ему подобрать наиболее близкие на дату оценки аналоги, различия которых с объектом оценки возможно нивелировать с помощью корректировок, значения которых не превышают 30%.

Доводы рецензента о том, что в заключении эксперт путает понятия «удаленность от МКАД» и «удаленность от крупных дорог», являются не состоятельными, поскольку эти понятия разные, и именно понятие «удаленность от крупных дорог», как указал в заключении эксперт, не исследуется оценщиком в расчете как ценообразующий фактор. Так поселок Никольское действительно выходит на А-107, однако в скриншоте данного предложения, представленного на стр. 82 отчета, указано, что земельный участок расположен вблизи д. Никольское, а значит, его местоположение относительно крупных автодорог может отличаться. Оценщик, в свою очередь, не идентифицировал точное местонахождение данного аналога, а значит, не мог утверждать, что он расположен на А-107.

В Справочнике Лейфера, использованного экспертом при подготовке заключения, нет указания на то, что «корректировка вносится, если при анализе рынка такая зависимость выявлена». Более того, приведенные там коэффициенты представляют собой уже выявленную зависимость, а в Справочнике указано, что данные коэффициенты могут быть рекомендованы для соблюдения положений ФСО No3 и No7. В заключении приведено исчерпывающее и корректное обоснование данной корректировки.

Суд также учитывает, что определение методики экспертного исследования является прерогативой самого эксперта, который самостоятельно определяет перечень документов, необходимых и достаточных для объективного проведения исследования. Эксперт вправе при выполнении исследований использовать любые методики, отвечающие критерию научной обоснованности, посредством которых можно получить объективные сведения по вопросам, поставленным судом перед экспертом. Несогласие с отдельными подходами и методиками экспертизы само по себе не является безусловным основанием для признания выводов такого экспертного исследования недостоверными или для проведения повторной экспертизы.

Каких-либо убедительных доводов и объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта, суду представлено не было, в связи с отсутствием противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта, оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы суд не усмотрел.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, устанавливает кадастровую стоимость объекта на основании выводов судебной оценочной экспертизы.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд – 22.04.2021 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «СДС Пром», поданное в Московский областной суд 22. 04.2021 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости земельного участка <данные изъяты> площадью 86 737+/-103 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственно-складских мощностей, для иных видов жилой застройки, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01.01.2018 года в размере 236 792 000.00 рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено 03.09.2021 г.

Судья М.Ю. Елизарова